שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[yuvalganim]

אבל זה לא מדגם של בחירות, עשיתי מספיק קורסים בסטטיסטיקה, אין שום צורך בסרקסטיות שלך.

אחזור בפעם השלישית כי יש לאנשים קריאה סלקטיבית.

מה שעושים בלמ"ס בהקשר של מחירי השכירות זה אינו מדגם סטטיסטי, זהו סקר (שזה הרבה פחות חזק ממדגם) שהוא סלקטיבי לחלוטין ובוחן אך ורק את אלו שהחליפו חוזים ולכן השכירות שלהם עלתה.

היא *לא* לוקחת בחשבון את ה-90% האחרים שהחוזה שלהם נשאר זהה ולכן ריאלית הם משלמים פחות (כי אינפלציה).

זהו לא מדגם ולא נעליים.

זהו כלי שנועד לשרת אינטרסנטים.

[MiniMiz3r]

ומה ההבדל בין מדגם לסקר? 

[BarryG]

לפני 56 דקות, yuvalganim כתב:

אבל זה לא מדגם של בחירות, עשיתי מספיק קורסים בסטטיסטיקה, אין שום צורך בסרקסטיות שלך.

אחזור בפעם השלישית כי יש לאנשים קריאה סלקטיבית.

מה שעושים בלמ"ס בהקשר של מחירי השכירות זה אינו מדגם סטטיסטי, זהו סקר (שזה הרבה פחות חזק ממדגם) שהוא סלקטיבי לחלוטין ובוחן אך ורק את אלו שהחליפו חוזים ולכן השכירות שלהם עלתה.

היא *לא* לוקחת בחשבון את ה-90% האחרים שהחוזה שלהם נשאר זהה ולכן ריאלית הם משלמים פחות (כי אינפלציה).

זהו לא מדגם ולא נעליים.

זהו כלי שנועד לשרת אינטרסנטים.

אתה מתבלבל. הלמ"ס מפרסם את מדד השכירות כחלק ממרכיבי מדד המחירים לצרכן, ושם הוא בהחלט עושה נירמול לכל אלה שנמצאים בתקופת החוזה. ככה יצא שהמדד הזה עלה ב- 2021 ב- 1% בלבד, למרות שכל מי שחידש חוזה יגיד לך שהמחיר שלו עלה הרבה יותר. בנוסף, הלמ"ס מפרסם את השינוי בעת חידוש חוזה, ושם רואים את העליה של אלו שחידשו חוזה בלבד.

עכשיו, אם אתה באמת טוען שלהערכתך לא הייתה עליה משמעותית במחירי השכירות בארץ בשנתיים האחרונות, זה רק מעיד על הניתוק שלך ממה שקורה. 

[Lior_Django]

זה תלוי בבעל הנכס.

 

אני מכיר שלושה שלא העלו להם באופן ברוטאלי. אחד שלא העלה בכלל, אחד שהעלה לפי המדד, אחד שהעלה חלק מהמדד.

 

אבל שלושתם משכירים לאורך זמן ארוך מאוד. יותר מחמש שנים.

 

עריכה אחרונה ב-20 לספטמבר, 2023 על ידי Lior_Django

[yuvalganim]

בתאריך 20.9.2023 בשעה 21:21, BarryG כתב:

אתה מתבלבל. הלמ"ס מפרסם את מדד השכירות כחלק ממרכיבי מדד המחירים לצרכן, ושם הוא בהחלט עושה נירמול לכל אלה שנמצאים בתקופת החוזה. ככה יצא שהמדד הזה עלה ב- 2021 ב- 1% בלבד, למרות שכל מי שחידש חוזה יגיד לך שהמחיר שלו עלה הרבה יותר. בנוסף, הלמ"ס מפרסם את השינוי בעת חידוש חוזה, ושם רואים את העליה של אלו שחידשו חוזה בלבד.

עכשיו, אם אתה באמת טוען שלהערכתך לא הייתה עליה משמעותית במחירי השכירות בארץ בשנתיים האחרונות, זה רק מעיד על הניתוק שלך ממה שקורה. 

 

אני עצמי גר בשכירות.

אז להגיד שאני מנותק זה....מנותק.

[G. P. Magnus]

לפני 21 שעות, Lior_Django כתב:

זה תלוי בבעל הנכס.

 

בעלי הנכסים להשכרה מתחלקים לשתי קבוצות:

 

1. אלו שיש להם משכנתא, שמכייון שהיא כלי מינוף, כאשר הריבית עולה המשכנתא עולה בקצב שלעיתים עולה על קצב האינפלציה והם חייבים להעביר כמה שיותר מהעליה לשוכרים.

 

2.  אלו שאין להם משכנתא אבל זוהי קבוצה קטנה משמעותית. וגם בקרב אלו יש קבוצה משמעותית של בעלי נכסים שחיים משכר הדירה, ואז גם אם אין מינוף הם שואפים להצמיד את שכר הדירה למדד המחירים לצרכן וחלקם אף למעלה מכך, בטח כאשר הם מחליפים שוכר.

 

כרגע העליה בשכר הדירה עוקף את עליית המדד מכמה סיבות:

 

1. מחירי הדירות בעשור האחרון עלו מהר יותר משכר הדירה - להערכתי הפער שם הוא כ-25% על פני הזמן הזה, כלומר התשואה משכ״ד ירדה עם הזמן. ככל שהריבית במשק היתה אפסית זה ״עבר בגרון״ אבל רואים מה קורה עכשיו כאשר אפשר לקבל 4.5% בפק״ם.

 

2. רוכשים פוטנציאליים שאינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש ממשיכים לשכור וכמובן שמצטרפים אליהם כל הזמן שנתונים חדשים.

 

לדעתי עם הקריסה בהתחלות הבניה, ואעפ״י שיש לכאורה מלאי מסוים של דירות למכירה כאשר מתישהו הריבית תרד (מה שלא יתחיל לפני סוף 2024 במקרה הטוב, כאשר הריבית תחזור למחוזות השפיות לא לפני 2026-27  בהנחה שהמשק יחזור לפסי צמיחה), שכר הדירה ימשיך לעלות חזק ולתדלק את המדד, מה שיוביל למעגל של עליות ריבית וכו׳.

 

כפי שכתבתי מוקדם יותר בשרשור, אם בארה״ב הריבית כנראה לא תעלה יותר (גם אם לא תרד ב-12 החודשים הבאים), אצלנו עוד יש לדעתי בין חצי אחוז לאחוז לריבית הפריים לעלות בואכה 7%. ההימור המסוכן (בדיעבד) שהנגיד לקח בזה שלא העלה מספיק באגרסיביות את הריבית (מתוך מטרה להגן בצורה כלשהי על מגזר הנדל״ן) ישיב לו כעת כגמולו והוא יאלץ להמשיך להעלות את הריבית לאור המדדים ושער הדולר הנוסק, כפי שהוא עצמו הודה למעשה כאשר אמר ש-10% מהפיחות בשקל מקורם במצב הפוליטי הפנימי.

 

שימו לב שבמדד האחרון התחלנו לראות את השפעת היחלשות השקל כאשר 20% מהמדד  החודשי (0.1%) יוחסו לעלייה במחירי מוצרים מיובאים. זה מקור נוסף של עליית מדד שלנגיד יש אפס שליטה עליו ... עם ישראל אוהב לקנות רכבים, טלוויזיות וחופשות בחו״ל, כך שמצפים לנו זמנים מעניינים כפי שהסינים אוהבים לומר. ריבית פריים של 6.5% בואכה 7% אומרת שגם החברות הגדולות במשק לא יכולות ללוות כסף בפחות מ-8-9% לשנה וזה יקטין דרסטית השקעות, מה שיקטין את התחרותיות של המשק וכו׳.

 

בשורה התחתונה אני מניח ששכר הדירה, בעיקר במרכז היכן שכמעט כל הנכסים נרכשו עם משכנתא לאור המחירים המטורפים שקיימים בערך בעשור האחרון (מה שאומר שיש עוד שנים לא מעטות של תשלומים ברובן המכריע של המשכנתאות), יעלו בקצב של 8-10% בשנה בשלוש עד חמש השנים הקרובות. ככל שהריבית תרד אז כל הביקוש הכבוש שנוצר בשנים אלו יתפרץ ותהיה שוב עליית מחירים משמעותית באזורי הביקוש [גם אם נניח שיש שנתיים של מלאי הסיבה לקיומו לדידי הוא שלאנשים אין יכולת לרכוש ועל זה תוסיפו עוד כמה שנתונים של זוגות צעירים ובעוד 5 שנים נזדקק לפחות ל-200 אלף דירות שלא קיימות ושלא תיבננה ביום אחד].

 

 

 

 

 

 

 

[Lior_Django]

רק שיש גבול לכמה אפשר להרים את דמי השכירות. (המשכורות עצמן)

 

למה לא יכול להיות משבר \ מיתון שמוגבל לענף הבנייה ? (פשוט הוצאת האוויר מהבלון הספציפי הזה וזהו)

[G. P. Magnus]

לפני 10 שעות, Lior_Django כתב:

רק שיש גבול לכמה אפשר להרים את דמי השכירות

 

הגבול הזה מאוד רחוק - אתה תוותר על כל דבר למעט אויר מים ומזון לפני שתוותר על דיור ... ובאזורי הביקוש אם אתה לא תשלם את מה שבעל הדירה רוצה, כבר יהיה תור של אנשים שישמחו לשלם 10% יותר מזה (ולצערי אני מדבר מנסיון).

[save]

בהחלט יש גבול לשכירות. כמה שוכרים אצלנו בשכונה שפשוט עזבו השנה למקום יותר זול וקצת יותר רחוק. עם ילדים והכל. בעל הבית רצה להעלות ב 20% . 

עריכה אחרונה ב-22 לספטמבר, 2023 על ידי save

[netanel1014]

לפני 49 דקות, G. P. Magnus כתב:

 

הגבול הזה מאוד רחוק - אתה תוותר על כל דבר למעט אויר מים ומזון לפני שתוותר על דיור ... ובאזורי הביקוש אם אתה לא תשלם את מה שבעל הדירה רוצה, כבר יהיה תור של אנשים שישמחו לשלם 10% יותר מזה (ולצערי אני מדבר מנסיון).

זה תלוי באזור. אני גרתי באזור פחות מבוקש למרות שבכללי הייתה נהירה מטורפת לנדלן בעיר (לפני 3 שנים בערך) ובעלי הדירה העלו את השכר דירה ב300 שקל. יצאתי והבית נשאר ריק 3-4 חודשים . (הייתי עוד בקשר עם השכנים)

[יובל .מ.]

לפני 22 דקות, save כתב:

בהחלט יש גבול לשכירות. כמה שוכרים אצלנו בשכונה שפשוט עזבו השנה למקום יותר זול וקצת יותר רחוק. עם ילדים והכל. בעל הבית רצה להעלות ב 20% . 

השאלה אם מישהו אחר נכנס במקומם.

אם מישהו נכנס ישר - ה20 אחוז עליה לא התקרבו אל הגבול הזה.

[G. P. Magnus]

לפני 21 דקות, netanel1014 כתב:

זה תלוי באזור

 

זה תלוי גם במצב המשפחתי - תנסה אתה להזיז את כל החיים שלך ושל הילדים שלך כשיש ברירה ... אתה תקצץ הרבה מאוד דברים לפני שתגרום לילדים שלך להחליף בית ספר ולומר שלום לחברים שלהם ...

[yuvalganim]

לא חייב להעביר בית ספר.

גם בתוך ערים אפשר לעבור לשכונות זולות יותר ועדיין להגיע לאותן המסגרות.

יש הרבה דרגות לעבור לפני שעוברים עיר.

[פריג'י]

לפני 16 דקות, yuvalganim כתב:

לא חייב להעביר בית ספר.

גם בתוך ערים אפשר לעבור לשכונות זולות יותר ועדיין להגיע לאותן המסגרות.

יש הרבה דרגות לעבור לפני שעוברים עיר.

שכונות מחורבנות בעיר הן מחורבנות מסיבה מסוימת, ואף אחד שמגדל ילדים בשכונה איכותית לא יעדיף שכונה גרועה באותה עיר על שכונה איכותית בעיר אחרת.

[stum]

בהסתכלות על השנים האחרונות - בישראל אם משהו יעצור את עליית מחירי השכירות - זה אי יכולת מוחלט של שוכר לשלם.

וזה מצב שלמעט מאוד אנשים יש אינטרס שנגיע אליו.

 

לדעתי אנחנו לא רחוקים ממצב בו זוג עובד לוקח הלוואות לתשלום שכירות כדי "לעבור" את התקופה.