שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[borsood]

לפני 6 שעות, Nemesis כתב:

נניח ומחר הריבית להלוואות חדשות היא 30%.

האם המחירים לא יורדים?

האפשרות היחידה שהמחירים בארץ ירדו קשורה למספרים האלה: 1759, 1834, 1837, 1927, ??20

 

[SlowRide]

למה שרעידת אדמה תוריד את המחירים? אם כבר זה רק יקטין את העצה ויגדיל את הביקוש.
 

[ArikC]

דילול אוכלוסין🤣

[MiniMiz3r]

לפני 33 דקות, Nemesis כתב:

נחזור לטיעון המוגזם. נניח וכל המשכנתאות הנוכחיות הן בקלצ. אם הריבית על משכנתאות חדשות תהיה 30%, המחירים לא ירדו בכל זאת? 

 

זה לא מעניין ולא רלוונטי. אנחנו חיים במציאות שבה הריבית על משכנתאות לא יכולה להיות 30%, אין טעם בדיונים היפותטיים על תרחישים שלא יכולים לקרות במציאות. 

אם ייפול מטאור וישמיד את החיים על פני כדור הארץ, מחירי הדירות יירדו לאפס. זה לא מקדם אותנו לשום מקום. 

[rev-Match]

לדעתי ואני לא כלכלן דגול, 

הבנקים לא מכוונים לירידה במחירי דיור,  הבנקים מכוונים ליצירת מיתון. 

עליה בריבית זה כלי להילחם באינפלציה. 

כשהבנק רואה שמחירי הדיור עלו ב 18% בשנה בזמן שיש שיא בהתחלות בניה ומאמץ מצד כל הגורמים לבלום את העליות. 

 

 גם הבנק מבין שיש לו פה לווים שמשלמים יותר מדי והמשכנתאות האלו הן בסיכון גבוהה יותר גם אם זה מסתדר בחישוב. 

 

ראו בשרשור המשכנתאות בחור שקנה דירת 3 חדרים בראשון עם הכנסה נטו של מעל 20 אלף מקבל משכנתא בהחזר כזה שגורם לי לנוע באי נוחות בכסא בלי שיש לי בכלל קשר אליו. 

 

נכון שבמקרה קיצון רובנו נפסיד את ההון העצמי שהושקע במידה ונצטרך למכור עקב אי עמידה בתשלומים אבל כשזה יקרה גם כשהבנק יוציא את הדירות למכירה במחיר נמוך לא בטוח שיהיו קונים. 

 

מה כן יקרה?  יגיע המיתון ואיתו גלי הפיטורין והצמצומים במשכורות וזה כבר יוביל לירידה חדה בביקושים ואולי לירידה במחירים. 

 

כשאולמות תצוגת הרכבים יהיו רקים וסוכני הנסיעות יצאו במבצעי יולי אוגוסט באנטליה אז יגיע השינוי.  

 

עד אז "חיים פעם אחת" ,  "בא לי להתפנק",  "מגיע לי"  

 

 

[Nemesis]

לפני כשעה, adi89 כתב:

אם מחליטים מחר כל בעלי הדיקות שהמחיר מתחיל ב100 מילון ש"ח אז כמובן שאנשים לא יוכלו לקנות, אבל זה לא המצב אז מה ההגיון בשאלה הזאת?

המשכורת הממוצעת היא אולי נכונה אבל היא מתפרשת על אוכלוסיה הרבה יותר גדולה כיום ולכן יש הרבה יותר אנשים שיכולים לקנות דירה כאשר בנוסף יש גם הרבה יותר אנשים שלא יכולים...

פשוט אין מספיק דירות בשוק

 

ההגיון בשאלה הזו הוא להראות שאפילו שכל אדם חייב לגור איפשהו, הביקוש בסופו של דבר מושפע גם ממחיר ולא רק מהיצע, ויש קורלציה ביניהם. אם מחירי הדירות יהיו 100 מיליון ש״ח, ביחס 10,000 משכורות ממוצעות לדירה - אתה מסכים שאנשים לא יקנו והמחירים ירדו, הרי ברור שיש גם מספר נמוך יותר מ-100 מיליון שח לדירה, למשל 90 מיליון ש״ח לדירה שהוא גבוה מדי, ואנשים לא יקנו למרות שהם ממש רוצים.

אז ברגע שהראינו שיש קורלציה, אי אפשר לטעון שבשום מצב המחירים לא ירדו כי אין מספיק היצע. ניתן לדון רק מהם התנאים בהם המחירים ירדו אפילו אם ההיצע לא ישתפר.

 

לפני 51 דקות, MiniMiz3r כתב:

 

זה לא מעניין ולא רלוונטי. אנחנו חיים במציאות שבה הריבית על משכנתאות לא יכולה להיות 30%, אין טעם בדיונים היפותטיים על תרחישים שלא יכולים לקרות במציאות. 

אם ייפול מטאור וישמיד את החיים על פני כדור הארץ, מחירי הדירות יירדו לאפס. זה לא מקדם אותנו לשום מקום. 

 

בוודאי שזה רלוונטי. זה בא בתגובה לטענה שלמחיר הכסף אין שום השפעה על מחיר הנכס. ברגע שהדגמנו שיש קשר בין מחיר הכסף למחיר הכנס, מקסימום אפשר לטעון שהריבית הנוכחית לא מספיק גבוהה כדי להוריד את מחירי הדירות כי א׳ ו-ב׳ ו-ג׳ ו- ד׳. ורק ברמת ריבית של 15% ומעלה מחירי הדירות ירדו ב- 10% לפחות.

זה כבר טיעון סבבה, ואפשר להתווכח ולדון מהי אותה ריבית שתגרום לירידה משמעותית ומה הסיכוי שהריבית תגיע לאותה רמה.

[borsood]

לפני 10 שעות, SlowRide כתב:

למה שרעידת אדמה תוריד את המחירים? אם כבר זה רק יקטין את העצה ויגדיל את הביקוש.

כי זה הדבר היחידי שיכול לעצור את עקומת ה"היצע נמוך מביקוש" שיש פה ברוב מאה השנים האחרונות.

אנשים יגורו בקרוונים שנה-שלוש אבל תהיה תנופת תכנון ובנייה מסיבית. כיוון שגם באזור שיפגע אבל גם כל מי שגר בבניין שנבנה מלפני שנות התשעים יושפע. מראות הזוועה יפחידו את האנשים שיבינו שהם חיים על פצצת זמן מתקתקת.

והעיקר: "שיקום המדינה" יהיה ניעור רציני לכל המערכת ויאפשר לממשלה לנקוט בצעדים דרסטיים שהיום היא לא יכולה לעשות.

תחשוב על הקרוונים של שרון פי עשר.

בטווח המאוד ארוך, ובתלות במקום ובעוצמת הפגיעה המדויקת, יכולה גם להיות השפעה דמוגרפית, אבל זה אפילו יותר ספקולטיבי.

 

[motizkn]

ביקוש בכלכלה זה לא כל מי שרוצה לקנות, ביקוש זה מי שמוכן ויכול לקנות במחיר שוק מסוים.

נכון להיום רוב הקונים היום במדינה מתחו את עצמם עד לקצה (ומעבר) בשביל לממן את שוק הדיור בעזרת משכנתאות משוגעות.

ברגע שריבית הפריים עולה והמדד עולה זה חותך את ההיכולת של הקונים בשוק להשיג את המימון ולכן הביקוש ירד והשוק יתייצב על נקודה חדשה של קצה היכולת של הקונים.

האם זה עוזר למשהוא ששוק הדיור ירד? לא, כי זה עדין יהיה קצה היכולת של הקונים בתנאי המימון החדשים.

 

[m3x7r3m3]

לפני 3 שעות, borsood כתב:

כי זה הדבר היחידי שיכול לעצור את עקומת ה"היצע נמוך מביקוש" שיש פה ברוב מאה השנים האחרונות.

אנשים יגורו בקרוונים שנה-שלוש אבל תהיה תנופת תכנון ובנייה מסיבית. כיוון שגם באזור שיפגע אבל גם כל מי שגר בבניין שנבנה מלפני שנות התשעים יושפע. מראות הזוועה יפחידו את האנשים שיבינו שהם חיים על פצצת זמן מתקתקת.

והעיקר: "שיקום המדינה" יהיה ניעור רציני לכל המערכת ויאפשר לממשלה לנקוט בצעדים דרסטיים שהיום היא לא יכולה לעשות.

תחשוב על הקרוונים של שרון פי עשר.

בטווח המאוד ארוך, ובתלות במקום ובעוצמת הפגיעה המדויקת, יכולה גם להיות השפעה דמוגרפית, אבל זה אפילו יותר ספקולטיבי.

 

אני גם מנחש שבמקום בניין של 3-4 קומות על עמודים עם 2-3-4 דירות בקומה (שיקרוס, או יוכרז "מסוכן"), יקומו בניינים של 10 ו-12 קומות עם 5-6-7-8 דירות.

עריכה אחרונה ב-24 לאוגוסט, 2022 על ידי m3x7r3m3

[save]

אפקט הריבית הוא הרבה יותר מקירור  משקיעים מחו"ל. 

זה חונק את המשק. אשראי לעסקים נעשה בעייתי. הציבור מצמצם צריכה פרטית שעוד יותר חונק את המפעלים ואז יש פיטורים . מכאן תבין מה יקרה למשכנתאות שלקחו. 

לכן הנגיד מאד חושש להשתמש בחרב הריבית. זו חרב פיפיות  .כמו שיש גבול זכוכית לגובה השכר דירה החודשי , יש גבול לגובה הריבית. 

עריכה אחרונה ב-24 לאוגוסט, 2022 על ידי save

[Nemesis]

ברור שזה כלי שמשתמשים בו בזהירות. אבל כבר היינו לא כ"כ מזמן ברמות ריבית הרבה יותר גבוהות. Never say never. 

[MiniMiz3r]

זה שמשהו קרה בעבר לא אומר שהוא יקרה שוב. 

לפני שנתיים חבית נפט נמכרה במינוס ארבעים דולר, לא הייתי בונה על זה שזה יחזור על עצמו... 

[Nemesis]

רק אומר, שאם בשנת 2000 הייתי אומר לך שהריבית תהיה שלילית בעתיד, כנראה היית מתגלגל מרוב צחוק. 

[nev]

מצד שני אם הייתי אומר לך שכל המשק יסגר לכמה חודשים ועדיין מחירי הדירות יעלו?

[adi89]

ומוסיף צד שלישי שאם הייתי אומר שבזמן שהמשק יסגר לכמה חודשים והמון אנשים יאבדו את מקום עבודתם ופרנסתם ועדיין מחירי הדירות יעלו?