שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[redroze]

לפני 11 דקות, yuvalganim כתב:

כל דירה שנקנתה לפני עשור שווה היום פי 2 או פי 3....

לא חכמה

זה לא היה לפני עשור, אזור שנת 2015-2016.

עריכה אחרונה ב-27 לאוגוסט, 2022 על ידי redroze

[פינדר]

כשהשוק עולה בטירוף הסיכוי להפסיד קטן. מקסימום מרוויחים פחות.

אני גר בדירה שבניתי בסוג של קבוצת רכישה. לקבוצות האלו יש נטייה להסתבך ולדירה שלי נכנסתי עשר שנים אחרי שהפרויקט יצא לדרך.

כמובן שהרווחתי אבל זה בעיקר בגלל השוק שעלה לאורך השנים.

[natco]

עיכובים גדולים כאלה נובעים בדרך כלל מ"עיניים גדולות" בבקשות להקלות כמותיות.

זה יהפוך ממש עוד מעט ללא רלוונטי.

כשמדובר במשקיעים, הם פחות רכץגישחם לבעיה הזו, אם זה ממקסם להם רווח. בשונה כמובן ממי שצריך את הנכס לדיור.

 

ההשוואה שנעשתה לתקופות מאוחרות יותר לא רלוונטית.

ההשוואה הרלוונטית היחידה היא בין דירה שנמסרה בקבוצה מול דירה שנמסרה בפרויקט יזמי סמוך ביום קבלת טופס גמר.

שהרי מאותו יום והלאה, שתי הדירות אמורות לעלות/לרדת במחיר בדיוק אותו הדבר.

 

אגב- לא טענתי שקבוצות רכישה הן מקור הרוע (ואני אגב סתם טמבל מהפורום שמביע דיעה. אני לא חלק מהתקשורת, או "תשקורת" בביביסטית...).

 

רוב הקבוצות הן לגיטמיות ומתנהלות בצורה הגונה. הן יכולות ליצור חסכון של כ-15-20 אחוז ממחיר דירה מקבילה בשוק החופשי, אם התנהלות מנהלי הקבוצה היא נכונה, והכל הולך לפי התכניות.

 

אבל מאחר ואין הגנת חוק מכר ולרוב אין גם ערבויות בנקאיות,  מי שמשתמש במכשיר הזה, צריך להתנהג בעצמו כמו בנק מלווה. כלומר, לשלם לפי התקדמות ותוך קבלת בטוחות.

נניח,  מיד עם תשלום רכיב הקרקע, יש לבצע רישום של החלק היחסי בספרי המקרקעין, ולא להתפתות להמתין לשלב הסופי ולרישום בית משותף. 

מעבר לזה, אין להעביר תשלומים יותר משלב אחד קדימה, גם לא תמורת קיזוז מדד תשומות או כל מיני פיתויים אחרים.

 

צריך לדרוש לראות את התכנית המלאה מול התב"ע והבינוי המנחה ולהבין משם איזה הקלות עומדים לבקש בה, ומה סיכויי האישור שלהן.

כך לא יווצר מצב שקנית דירת 5 חדרים, ובסוף- "סורי, לא אישרו את ההקלות. אתה מקבל דירת 3 חדרים"

 

[YoJ]

לפני 14 דקות, פינדר כתב:

כמובן שהרווחתי אבל זה בעיקר בגלל השוק שעלה לאורך השנים.

מה זה "הרווחתי"? מת לדעת מה "הרווחת" או למה כל ישראל ישראלי חושב שאם הדירה שהוא גר בה הכפילה/שילשה/עישרה את עצמה הוא "הרוויח" משהו...
לא הרווחת כלום, בהינתן שהמחירים ימשיכו לעלות, מיצבת את עצמך בבונקר עד סביר להניח סוף ימיך.

 

3 אופציות שאני רואה בתרחיש כזה:
(1) אתה ממשיך לגור בדירה עד סוף ימיך, ואז כמובן לא הרווחת כלום, זו פשוט המגורים שלך. שתעלה 3 שקל או 3 מיליון, זה לא משנה מאומה.
(2) העליות לא פוסחות על אף אחד כמובן, לכן אם הדירה שלך הכפילה את עצמה, כך גם הדירה שאחד היה רוצה להשתדרג אליה הכפילה את עצמה וזה רק מרחיק עוד יותר מהיכולת להשתדרג כיוון שהדלתא גדלה (אלא אם מישהו מעתיק את חייו למעגלים של קצוות המדינה שם הדיור יותר זול, אבל הרוב המוחלט של האנשים נשארים היכן שהם, בטח אם יש משפחה וקריירה מסודרת בסיפור).
(3) אתה מוכר את הדירה ועובר לרחוב, זה בערך התרחיש היחידי בו אני רואה "רווח", אבל מכיוון שזה לא באמת תרחיש ריאלי זה מחזיר אותי לשאלה של "מה מרוויח מישהו שכבר יש לו דירה מעליית הערך שלה"?

אשמח לגלות איפה יש רווח מעליית מחיר בדירת מגורים, כי טרם מצאתי כזה.

 

*(לא מופנה אישית אלייך חלילה, אלא לכל ישראלי שחושב ש"הרוויח" משהו מהעליות המחירים).

[yuvalganim]

זו בדיוק תחושת העושר של עם ישראל.

אני רואה סביבי אנשים מבסוטים שהדירה שהם קנו במיליון שווה עכשיו שני מיליון, כשאני מסביר להם שזה לא משנה כי זו דירה למגורים - אין עם מי לדבר.

זה מה שעושה סביבת ריבית נמוכה, היא גורמת לאנשים לחשוב שיש להם הרבה כסף כי הם חיים ממה שאין.

 

[MZN]

הם ״הרוויחו״ לעומת זוגות צעירים שצריכים דירה ראשונה. לדוגמא, אני ובחור x מרוויחים 10k.

הוא מינף את עצמו ואני חוסך . הוא לעומת זאת קנה דירה ב800 שעכשיו עלתה לשווי של 1.2, שנינו מתחרים על דירה של 1.8, יש לו רווח אמיתי של 400k לעומתי. או שאני מפספס משהו? 🤷‍♂️ 

זה גם לדעתי מה שמקשה על צעירים עוד יותר, אתה מתחרה מול אנשים שממנפים את עצמם לדעת, השוק לא מתגמל אנשים ״אחראיים״ נקרא לזה.

 

[SlowRide]

כל עוד מדובר בדירה יחידה למגורים אין פה שום רווח, להפך. אם ירצו לשפר דיור כשהמשפחה תגדל זה יהיה קשה יותר. מה עדיף, להיות בעלים על דירת 3 חדרים שעולה 1.2 ולעבור לדירת 5 חדרים שעולה 2 או להיות בעלים של דירת 3 חדרים שעולה 2 ולעבור לדירת 5 חדרים שעולה 3?

עריכה אחרונה ב-27 לאוגוסט, 2022 על ידי SlowRide

[redroze]

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

זו בדיוק תחושת העושר של עם ישראל.

אני רואה סביבי אנשים מבסוטים שהדירה שהם קנו במיליון שווה עכשיו שני מיליון, כשאני מסביר להם שזה לא משנה כי זו דירה למגורים - אין עם מי לדבר.

זה מה שעושה סביבת ריבית נמוכה, היא גורמת לאנשים לחשוב שיש להם הרבה כסף כי הם חיים ממה שאין.

 

ומה אתה אומר למי שיש 2 דירות ויותר?

ומה אתה אומר למי שסיים לשלם משכנתא, לוקח הלוואה לכל מטרה ומשקיע באפיקים אחרים?

[פינדר]

לפני 3 שעות, YoJ כתב:

מה זה "הרווחתי"? מת לדעת מה "הרווחת" 

אני ספציפית שילמתי על הדירה שלי מאות אלפי שקלים פחות ממחיר השוק, נכון ליום האכלוס.

אבל זה בגלל נתונים שאני לא רוצה להיכנס אליהם פה.

[YoJ]

לפני שעה, redroze כתב:

ומה אתה אומר למי שיש 2 דירות ויותר?

ומה אתה אומר למי שסיים לשלם משכנתא, לוקח הלוואה לכל מטרה ומשקיע באפיקים אחרים?

נו באמת, מה הקשר? הוא מתגורר בשתי דירות במקביל? 

מודבר פה על עליות מחירים בהקשר של דיור למגורים, אף אחד לא דיבר על הנושא של דיור כהשקעה (אנומליה בפני עצמה במדינה הזו, שאיכשהו יצרו מצב שלא קיים הסיכוי להפסיד על השקעה כזו...)

[MZN]

לפני 21 דקות, YoJ כתב:

נו באמת, מה הקשר? הוא מתגורר בשתי דירות במקביל? 

מודבר פה על עליות מחירים בהקשר של דיור למגורים, אף אחד לא דיבר על הנושא של דיור כהשקעה (אנומליה בפני עצמה במדינה הזו, שאיכשהו יצרו מצב שלא קיים הסיכוי להפסיד על השקעה כזו...)

יכלו בקלות להוריד את המספר הזה, אבל למה להם?

https://www.themarker.com/realestate/2021-05-30/ty-article/.premium/0000017f-e020-df7c-a5ff-e27a6aed0000

[redroze]

לפני 5 דקות, YoJ כתב:

נו באמת, מה הקשר? הוא מתגורר בשתי דירות במקביל? 

מודבר פה על עליות מחירים בהקשר של דיור למגורים, אף אחד לא דיבר על הנושא של דיור כהשקעה (אנומליה בפני עצמה במדינה הזו, שאיכשהו יצרו מצב שלא קיים הסיכוי להפסיד על השקעה כזו...)

זו החלטה שלך האם לקנות למגורים או להשקעה. נניח יש לך 300-400 אלף ש"ח הון עצמי.

אתה יכול לקנות דירה למגורים ב-1.2-1.6 מיליון ש"ח או לרכוש 2 דירות בכמיליון ש"ח (סה"כ שווי של שתיהן).

האופציה הראשונה היא הנפוצה יותר אבל זה לא בהכרח אומר שהיא גם הטובה יותר.

[yuvalganim]

אתה מסיט את הדיון.

דיברנו על כך שמי שיש לו דירה למגורים והוא גר בה, עליית המחירים אינה מטיבה איתו.

אנשים חושבים שהם עשירים יותר בגלל שהדירה שהם גרים בה שווה עכשיו פי 4. זה פשוט לא נכון.

תחושת האושר זה מושג בכלכלה שבה אנשים מרגישים עשירים אפילו שאובייקטיבית הם לא.

לפני 3 שעות, MZN כתב:

הם ״הרוויחו״ לעומת זוגות צעירים שצריכים דירה ראשונה. לדוגמא, אני ובחור x מרוויחים 10k.

הוא מינף את עצמו ואני חוסך . הוא לעומת זאת קנה דירה ב800 שעכשיו עלתה לשווי של 1.2, שנינו מתחרים על דירה של 1.8, יש לו רווח אמיתי של 400k לעומתי. או שאני מפספס משהו? 🤷‍♂️ 

זה גם לדעתי מה שמקשה על צעירים עוד יותר, אתה מתחרה מול אנשים שממנפים את עצמם לדעת, השוק לא מתגמל אנשים ״אחראיים״ נקרא לזה.

 

 

החוסך אמור גם לעשות תשואה על הכסף שלו.

מי שחוסך בלי להשקיע את הכסף איפשהו מתנהל לא נכון.

[redroze]

לפני 8 דקות, yuvalganim כתב:

אתה מסיט את הדיון.

דיברנו על כך שמי שיש לו דירה למגורים והוא גר בה, עליית המחירים אינה מטיבה איתו.

אנשים חושבים שהם עשירים יותר בגלל שהדירה שהם גרים בה שווה עכשיו פי 4. זה פשוט לא נכון.

תחושת האושר זה מושג בכלכלה שבה אנשים מרגישים עשירים אפילו שאובייקטיבית הם לא.

 

החוסך אמור גם לעשות תשואה על הכסף שלו.

מי שחוסך בלי להשקיע את הכסף איפשהו מתנהל לא נכון.

מה שרשמת ידוע וברור. אני הצעתי דרך להתגבר על הבעיה שהצגת.

שכל אחד יעשה את הבחירות שלו.

אם אתה שואל אותי, ואני אצא פה ממש הייטר, זו פשוט עוד התקרבנות מני רבות.

 

למה אתה לא בוכה על זה שהבומרים שמו את הכסף שלהם במדדי מניות וצברו ריבית דריבית עם השנים ואתה לא? כיום רוב המניות יקרות יותר בהשוואה לעשורים קודמים.

[Gosser1860]

לפני 26 דקות, redroze כתב:

למה אתה לא בוכה על זה שהבומרים שמו את הכסף שלהם במדדי מניות וצברו ריבית דריבית עם השנים ואתה לא? כיום רוב המניות יקרות יותר בהשוואה לעשורים קודמים.

אבל על מניות עושים ספליט (כן, לא כולם אבל הרוב ברגע שהמחיר יקר מידי), ואז גם פלוני יכול להיכנס למשחק על אותה מניית גוגל שאיזה בומר קנה בשנות ה-2000. אבל עבור דירה בר"ג זה לא רלוונטי.