הדור האבוד - כתבה מכלכליסט

[roee]

ראיון עם סלבין, מחסידי השוק החופשי, הקפיטליזם והיד הנעלמה. מה הוא אומר בסוף הראיון?

http://www.themarker.com/realestate/1.2123110

 

דבר ראשון, בקונטקסט של דירה, הרי לא מדובר בשוק תחרותי, אז דיבורים על ידיים נעלמות ("ידיו השעירות של הגורל") לא מתחילים להסביר את הבעיה. מדובר בשוק עם רגולציה כבדה, עם בירוקרטיה בלתי אפשרית (שנים לאישור תוכניות, ועדות שונות ומשונות), ספסרות קרקע על ידי הריבון, מדיניות ריבית שנקבעת על ידי בנק ישראל ומדיניות משכנתאות (הרוכשים מצד אחד) ומימון (הקבלנים, מהצד השני) שנקבעת על ידי המפקח על הבנקים. בין כל אלו, המשקל שיש ליזם הבודד הוא אפסי.

 

דבר שני, בקונטקסט של חוסר השיוויון בין העשירונים - מדינת ישראל היא אחת המדינות המפולגות ביותר דמוגרפית ותרבותית בכל הOECD. זה טבעי שאוכלוסיות שונות יגיעו להישגים שונים. מלבד השקעה בתשתיות חינוך (שאולי תצליח ואולי לא; אני לא מאמין גדול ביכולתה של מערכת החינוך לכפר על גורמים סביבתיים שליליים), הדרך האחרת שלך להגיע לשיוויון עוברת דרך הכבדת נטל המס. מאחר והעשירונים התשיעי-עשירי כבר משלמים משהו כמו 80% מהמיסים הישירים שנגבים ממשקי הבית, ועוד חלק ניכר מהמיסים העקיפים, ומאחר והעשירונים האלו בעצמם כבר לא גומרים את החודש, אני לא מבין כלכך איך אפשר להלחם בחוסר השיוויון.

ובכל מקרה, אני לא חושב שיש בעיה מבנית במשק מבחינת חוסר שיוויון שכן העליה הרוסית השתלבה היטב. אני חושב שהמוביליות מוגבלת בגלל המשק הקטן והמבודד גיאוגרפית, וההעדר ההזדמנויות שהוא פועל יוצא, אבל אני לא רואה מדיניות ממשלתית שמונעת מהעשירונים הנמוכים להתקדם (ולא, אוזלת יד אינה מדיניות).

[edan82]

 

על דירה בכלל לא נתחיל לדבר אפילו. זה אפילו לא בכיוון.

 

עצוב, אבל אני שומע את זה יותר ויותר בקרב חבריי, כולם בגילאי 31-32, נשואים, אינם מהסוג הבטלן (כולם עובדים) וכולם לא רואים רכישת דירה ממוצעת באופק.

 

הסברתי 1000 פעם ואסביר שוב - השכלה אינה יכולה להחליף כשרון.

שימו לב שכל המרואיינים בני 30+, רווקים בלי גרוש בתחת, והם עוד רוצים לחיות כמו הוריהם.

 

בלי לשים לב אתה עושה הכללה גורפת לצד השני חן.

 

כמובן שבכל כתבה כזאת, בדיוק כמו במחאה החברתית, ישנם אותם טרמפיסטים- עצלנים\בטלנים שלא רוצים לעבוד או ללמוד, לא מנסים להשקיע בעבודה קבועה ומסודרת ועדיין רוצים דירה ורכב חדשים.

ויחד עם זאת, יש את אלה שכן עושים ככל יכולתם כדי להתקדם בחיים והם לא מצליחים- אלה המסכנים האמיתיים.

 

יש לי זוג חברים ששניהם עובדים בהייטק, בלי ילדים, נשואים כמעט 3 שנים ומתגוררים בשכירות, עד לפני שנה חבר שלי אמר לי שהם באמת לא חושבים על דירה כי אין להם איך להגיע לכיוון מקדמה ואז לפני שנה פתאום החבר אמר שהם מתחילים לבדוק לגבי אופציה של רכישת דירה.

שמחתי מאוד עבורם ואמרתי לחבר שלי שכיף לי לדעת שהם סוף סוף במצב שהם יכולים לחשוב על כך ברצינות, תשובת החבר ייצגה את המציאות כיום:

זה לא שהם יכולים לחשוב על זה כי הצליחו לחסוך סכום כסף מספיק בעצמם, פשוט ההורים של אישתו הרימו את הכפפה ושחררו להם 450K שקלים.

 

ומה עם אותם מסכנים אמיתיים שאין להם הורים בעלי אמצעים?

 

שורה תחתונה, ללא ספק יש הרבה בטלנים, אבל בו זמנית יש הרבה כאלה שהשקיעו בלימודים, עבדו כל הזמן ועדיין דורכים במקום.

[[פנדוב]

רועי, מסכים עם חלק מטיעוניך. מה שכתבתי על שוק חופשי התיחס לסלבין, להבהיר מניין הוא בא.

[davemustaine87]

עצוב, אבל אני שומע את זה יותר ויותר בקרב חבריי, כולם בגילאי 31-32, נשואים, אינם מהסוג הבטלן (כולם עובדים) וכולם לא רואים רכישת דירה ממוצעת באופק.

 

 

 

אני אגיד לך יותר מזה. לפני כשנה חשבתי על קניית דירה בשיטת המדרגה- קודם לקנות דירה צנועה בזול- לכסות את המשכנתא די מהר- למכור- להשתמש בכסף בשביל לקנות דירה קצת טובה יותר- וכך הלאה.

 

כיום אני גר בבאר שבע בדירת חדר אחד שעולה לי 1500 שקל שכירות. וחשבתי לעצמי שאני יכול לשים בשביל דירה 2500 שקל בחודש על כיסוי הלוואה+ סביבות ה-70 אלף שקל מקרן השתלמות בעוד כ-5 שנים(כאן אני בונה באופטימיות יתרה שאני אשאר באותה עבודה 5 שנים) . על כסף מההורים לצערי אין על מה לדבר. והמינימום שאני מוכן לחיות בו בשנים הקרובות זה דירת 2 חדרים בשכונה בינונית(כול דבר שהוא לא שכונות ג' או ד' , אם אתה קצת מכיר את באר שבע)

 

ולצערי הרב התבדיתי. בתנאים הכספיים הנ"ל, בשביל לגור בפאקינג דירת 2 חדרים בת 30 בפאקינג באר שבע, כשאני מרוויח את השכר החציוני במשק, אני אצטרך לשלם משכנתא במשך 11 שנים(!)

 

אז תודה רבה לך מדינת ישראל על הזכות הזאת, אבל אני אסרב בנימוס.

[sperial]

שיטת המדרגה בעייתית מאוד - ההוצאות הנלוות עצומות. תיווך, עו"ד, מיסים ושיפורים\שיפוצים בדירה הנרכשת (שלא היית מבצע בדירה בת 5-10 שנים שמתאימה לעוד כמה שנים) מגיעות למאות אלפי ש"ח למעבר. מי שמבצע מעבר כזה כל 5-8 שנים מפסיד הרבה מאד כסף, שלא לדבר על הטרדה העצומה בכל מכירה וקניית דירה. בהחלט סיבה טובה להתאמץ ולקנות מלכתחילה דירה שתספק את צרכי המשפחה לטווח יותר ארוך.

[davemustaine87]

sperial, אשמח אם תפרט בעניין.

 

למיטב ידיעתי לא כול דירה מצריכה תיווך?

למה צריך עו"ד?

איזה מיסים וישפורים צריך לעשות בדירה ישנה לעומת כזאת בת 10 שנים?

מכירה וקניה זו אכן טרדה, אבל כשעושים את זה כול 5 שנים(או במקרה שלי- 11 שנים) אז זה לא כול כך נורא.

[יבגניפ]

[פנדוב, רועי, אתם לא חושבים שיש משהו שקרי בגישה הזו שעולה בכתבה ("אדם צעיר שלא ישתה קפה הפוך עד שלא יחסוך", "מי שאין לו שיעבור לפריפריה")?

הוא מעביר כאן את המיתוס הזה על עבודה קשה שתגרום למוביליות, אבל זה באמת קורה? בוא נגיד שאם אדם לומד קשה בצעירותו מקצוע רלוונטי כלשהו, והוא טוב בתחומו, יש לו סיכוי מינימאלי להצליח בעתיד (למרות שגם להצליח ללמוד זה קשה כשאין לך תמיכה כלכלית בזמן הלימודים ואתה גם צריך לעבוד). אבל הגישה הזו של "מי שאין לו - שיעבור לפריפריה" - בישראל של היום זה בערך לקבע את המצב של "אין לו" לעוד אלוהים יודע כמה דורות קדימה. נניח שמחר אני מחליט שאני אדם עני, ועובר לדימונה. איך ומאיפה המצב שלי או של הילדים שלי ישתנה אחר כך? או בשאלה אחרת: האם אין קשר מבוהק וברור בין אזור המגורים לבין השכר הממוצע? ואם יש - זה לא ברור שאתה לא תפסיק להיות עני גם אם תחייה בפריפריה 50 שנה?

 

ההגירה המסיבית למרכז או לאזור הערים הגדולות זה לא המצאה של ילדים ישראלים מפונקים. זה קורה בכל העולם כבר מאות שנים. נכון שבארץ הפריפריה יותר קרובה, אבל במצב היום, היא עדיין מספיק רחוקה כדי שאי אפשר יהיה לחיות בבאר שבע ולעבוד בתל אביב.

 

 

SLS, זה ממש ממש לא עניין של בגרות. זה עניין של איכות חיים מינימאלית, שזה אומר לא להתעורר בלילה בכל פעם שהשכן בדירה ליד מתקלח, לישון בחדר קצת יותר גדול ממטר על מטר, שמרגיש לך כמו צינוק, לאפשר לילדים שלך ללמוד בבית ספר טוב, בו אחוזים גבוהים מהילדים מגיעים לתעודת בגרות ועוד. לרצות לחיות בסביבה נומרטיבית זה לא פינוק ולא חוסר בגרות. לפני 100 שנה אנשי העליות הראשונות גם חיו כאן באוהלים. אז מה? אנחנו רוצים להתקדם, לא ללכת אחורה כל הזמן.

[Shmulik_Miata]

מה דעתכם על בית מעץ ?

 

לאחרונה התחלתי להתעניין וזה נראה אופציה שפויה וריאלית. הרי, אם האמריקאים, שוודים ועוד יכולים, למה אצלנו זה לא יכול לקרות?

 

לצורך העניין, אבידן מציעים בית עץ 4 חדרים (לא רשום כמה מ"ר) ב-300000 אלף ש"ח. הבעיה היא המגרש עצמו שיכול לעלות הרבה.

 

מה דעתכם?

[Talgaz]

תברר את השטח.

מבירורים שעשינו שבוע שעבר לגבי בניה קונבנציונלית, עלות הבניה עצמה (לקבלן) תנוע סביב 4.5k למ"ר, ובערך 5.5-6k לך כלקוח.

אם הבית הוא סביב ה50 מ"ר, העלות תהיה זהה.

 

מיתרונות הבניה מעץ -

חמים בחורף, לא מהווה מסה תרמית שאוגרת חום בקיץ.

מתמודד טוב עם רעידות אדמה.

מהיר.

 

חסרונות -

אין אפשרות לבניה לגובה.

דליק.

אם לא נבנה ברמה גבוהה, לא עמיד.

[sperial]

sperial, אשמח אם תפרט בעניין.

 

למיטב ידיעתי לא כול דירה מצריכה תיווך?

למה צריך עו"ד?

איזה מיסים וישפורים צריך לעשות בדירה ישנה לעומת כזאת בת 10 שנים?

מכירה וקניה זו אכן טרדה, אבל כשעושים את זה כול 5 שנים(או במקרה שלי- 11 שנים) אז זה לא כול כך נורא.

 

עברתי לאחרונה דירה. מכרתי דירה בקצת פחות מ-1.5 מיליון, רכשתי בקצת פחות מ-2 מיליון. אני מניח שבמרכז מדובר בדירות די ממוצעות (בחיפה מדובר ברמות הרבה יותר גבוהות). התיווך עלה לי כ-80 אש"ח, מס רכישה קצת למעלה מ-22 אש"ח, עורך הדין כ-17 אש"ח - סה"כ כ-120 אש"ח. לא כסף כיס. להוסיף על זה שיפוץ הדירה (הדירה הקודמת הצריכה שיפוץ, אבל שיפוץ הדירה שנרכשה עלה יותר מכפול ממחיר השיפוץ הצפוי בישנה).

 

לגבי תיווך - תלוי מאוד באיזור. באזורים בהם מכרתי וקניתי אין שום עסקה ללא תיווך, למעט דירות חדשות - אבל אלה נמכרות באמצעות חברות שיווק (עלותן מחושבת במחיר הדירה), עלות עורך הדין הרבה יותר גבוהה (עורך דין של החברה דורש ומקבל 1.5% מהעסקה, לעומת 0.5% בעסקת יד שניה) וכמובן שגם בדירה החדשה צריך לחשב תוספות - במחיר הנדרש על ידי הקבלן, שהוא בדרך כלל גבוה לכל תוספת.

 

מבחינת הטרדה - אצלנו זה הלך די מהר, בערך 6-7 חודשים מהצעת הדירה למכירה ותחילת החיפוש אחר דירה חדשה, בבניין שבו מכרתי יש מספר דירות שעומדות למכירה כבר כמה שנים (המוכרים מתעקשים על מחיר לא ריאלי, אני התגמשתי בכ-200 אש"ח כאשר הבנתי לאן נושבת הרוח, וכך עוד שכן אחד). המתווכות סיפרו לנו על אנשים שחיפשו דירה משך מספר שנים ולא מצאו את מבוקשם, והאמת היא שגם הדירה שקניתי שונה לחלוטין ממה שראיתי בעיני רוחי - הרבה מדרגות (אבל פוטנציאל להוספת מעלית בעתיד), ומצד שני יתרונות עצומים: דירה מרווחת מאוד, נוף מדהים, נושא שבעבר זלזלתי בו, והחשוב ביותר - פרטיות לילדים המתבגרים שתאפשר להם לחסוך הוצאות דיור בעתיד.

 

לגבי שיפוץ בדירה בת 10-15 - נסיוני המר הוא שצריך לחדש את כל המערכות - בעיקר מים, ורצוי גם חשמל ותקשורת. זה אומר לפתוח קירות ורצפות ולחדשם, ועוד כהנה וכהנה. אם המטבח לא היה איכותי יש להחליפו - עוד כמה עשרות אש"ח. שיפוץ דירה בת 15 שייעשה ברמה ממוצעת יכול להגיע בקלות ל-150-200 אש"ח. אולי אדריכלי הפורום יוכלו לפרט יותר. והבעיה הגדולה ביותר היא שככל שהשיפוץ מתקדם מתגלות עוד תקלות המצריכות תיקון, והסכומים מצטברים.

 

לגבי מיסים - במכירה אתה עלול להדרש למס שבח מקרקעין וכן היטלי השבחה של הרשות המקומית. מס שבח מאפשר פטורים די רבים, אבל היטלי השבחה מגיעים הרבה פעמים כהפתעה, וכיון שאין אפשרות לבצע עסקה כאשר היטל כזה עומד בפתח נכנסים בין הפטיש והסדן. בצד הקניה יש מס רכישה שאותו קל לצפות - מדובר בפונקציה של מחיר הדירה עם מדרגות ברורות, למיטב זכרוני המדרגה הראשונה מתחילה בסביבות 1.4 מיליון ש"ח והשניה בסביבות 1.7 מיליון ש"ח. זה נותן יתרון לרכישת דירה המצריכה שיפוץ - דירה כזו תהיה יותר זולה ולכן נמחסך מס, סכום שאותו ניתן להשקיע בשיפוץ שממנו תהנה.

[davemustaine87]

אוקיי... תודה לך על ההסבר המהיר.

 

עכשיו בטוח אני יודע שלא תהיה לי דירה

[elibaba]

מה דעתכם על בית מעץ ?

 

לאחרונה התחלתי להתעניין וזה נראה אופציה שפויה וריאלית. הרי, אם האמריקאים, שוודים ועוד יכולים, למה אצלנו זה לא יכול לקרות?

 

לצורך העניין, אבידן מציעים בית עץ 4 חדרים (לא רשום כמה מ"ר) ב-300000 אלף ש"ח. הבעיה היא המגרש עצמו שיכול לעלות הרבה.

 

מה דעתכם?

 

בדקתי בזמנו את האפשרות - זה לא יותר זול מבניה קונבנציונלית. היתרון הוא במהירות ההקמה, החסרון הוא בשמרנות השוק שיתמחר את הבית כמשומש במחיר נמוך יחסית.

[vadim6385]

האמת שזה יכול להיות דבר מעניין - אפשר לשכור מגרש, לשים עליו בית, ומדי פעם להעביר את הבית ממקום למקום.

[SLS]

זה ממש ממש לא עניין של בגרות. זה עניין של איכות חיים מינימאלית, שזה אומר לא להתעורר בלילה בכל פעם שהשכן בדירה ליד מתקלח, לישון בחדר קצת יותר גדול ממטר על מטר, שמרגיש לך כמו צינוק, לאפשר לילדים שלך ללמוד בבית ספר טוב, בו אחוזים גבוהים מהילדים מגיעים לתעודת בגרות ועוד. לרצות לחיות בסביבה נומרטיבית זה לא פינוק ולא חוסר בגרות. לפני 100 שנה אנשי העליות הראשונות גם חיו כאן באוהלים. אז מה? אנחנו רוצים להתקדם, לא ללכת אחורה כל הזמן.

 

זה כן ענין של בגרות להבין שאתה עני ! זה כן ענין של בגרות ללמוד להתפשר על מה שאתה יכול ולא על מה שאתה רוצה ! זה כן ענין של בגרות לגור בשכירות ולא לרכוש דירה !

 

זה בעיקר ענין של בגרות להבין שאתם "דור אבוד" !!!! דור אבוד -מתי תבינו את זה כבר במקום להמשיך להתבכיין ולקוות שאבא/אמא/ממשלה ישנו את העתיד שלכם.

 

לצערי שלא רק אתם דור אבוד - גם חלק גדול מהדור שלי (בן 48) ימצא את עצמו אבוד. בוודאי שהילדים של הדור שלי ושל הדור שלכם.

 

המציאות בכל העולם משתנה מזה 2 עשורים - חומרי גלם עולים, ערך העבודה יורד, כמות המשרות בתחום הייצור קטנה מאוד, כמות המשרות בתחום השרות עולה אבל פחות מהגידול בפוטנציאל העבודה.

אם בעבר השאיפה היתה לאבטלה של 3%-6% ואבטלה של 9%-12% נחשבה לגבוה - נוכל להגיד תודה ענקית בעתיד (עוד 2 עשורים) עם נהיה רק ב-40% אבטלה. והחלק העוד יותר עצוב זה שגם אלו שיעבדו יעבדו בשכר מינימום.

 

סרטי המדע בידיוני לא רחוקים מלהתממש. באופן אבסורדי רמת החיים הבסיסית עולה (כבסיס) אבל היכולת להתקדם ממנה הלאה נעלמת - מזכיר את עולם ה-"לחם ושעשועים" של רומא.

[Shmulik_Miata]

בדקתי בזמנו את האפשרות - זה לא יותר זול מבניה קונבנציונלית. היתרון הוא במהירות ההקמה, החסרון הוא בשמרנות השוק שיתמחר את הבית כמשומש במחיר נמוך יחסית.

 

אתה רוצה לומר לי שבית מעץ שזהה לבית מאבן עם אותו נפח וגודל יכול לעלות יותר ?