שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[ArikM]

לא נכון. עובדתית.

יש מתמטיקה מאחורי מה שאני מנסה להציג.

כמה תחזיר על המשכנתא הזו? 

אל תשכח להוריד מסכום המכירה שלך את יתרת המשכנתא בהנחה ואתה הולך למכור אחרי 7 שנים. 

במידה ואתה הולך להחזיק אותה 30 שנה, ה snp, על השקעה של 500k תחזיר לך 8 מיליון בקירוב. 

ואני בכלל לא נכנס לשיפוץ שעושים כל 15 שנה בעלות כלכלית מכובדת.

 

גם אני רכשתי בית. אבל אז התנאים היו ממש לטובתי. 

היום אין סיכוי, כל הכסף הפנוי שלי מושקע בארהב.

דיסקליימר, אני לא יועץ פיננסי וזו דעתי בלבד

עריכה אחרונה ב-28 לדצמבר, 2023 על ידי ArikM

[avargel]

עשיתי זאת בעצמי

ליוויתי עוד עשרות רוכשים

 

פירטתי כאן בעבר דוגמות מפורטות כולל סכומים, תאריכי רכישה ומכירה, עלויות נלוות, עלויות מימון

 

התעייפתי מלהתווכח עם אנשים ברשת

 

אם תזכה בדירה בירושלים ששווה 2.5M בשוק החופשי ומחיר למשתכן נותן לך אותה ב1.7 ואתה לא לוקח, אני מוכן לשלם לך 300K כדי שתשים אותם בSNP אהוב ליבך ותעביר אלי את הזכיה

 

מטאפורית כמובן, אין לזה היתכנות חוקית לצערי

[ArikM]

שמע, אני לא מתווכח, ואין לי שום כוונה להתחיל ויכוח. 

אל תעלב אבל אם העיסוק שלך הוא יעוץ משכנתאות אתה מדבר מפוזיציה. 

כולנו ילדים גדולים. האינטרנט לא משלם את החובות שלנו במקומנו, לא משנה כמה ורוד מציירים עצות.

עריכה אחרונה ב-29 לדצמבר, 2023 על ידי ArikM

[avargel]

למען הסר ספק העיסוק שלי לא יעוץ משכנתאות, והליווי שלי ניתן פרו-בונו למכרים חברים וקרובי משפחה (כולל המשכנתא, אבל בעיקר בדיקת רווחיות של העסקה ובניית תוכנית עסקית מסביב לה)

 

ושלא תבין לא נכון

אני לא מאמין בנדל"ן *באופן כללי* על פני שוק ההון, ואישית את הדירה שלי מכרתי ביום שהיה מותר למכור וחלק מהכסף הלך לניירות מחקי מדד, אבל המקרה של מחיר למשתכן במקומות הנכונים הוא חריג (וטמטום של המדינה אבל זה כבר נושא אחר)

 

שבת שלום ומבורך

[DareDevil]

בתאריך 25.12.2023 בשעה 20:57, Nemesis כתב:

לא כ"כ בא לי להציק לשוכרים סתם וגם 'לשרוף' אותה בשוק בתנאים לא אופטימליים. 

תלוי עד כה הדיירים סבבה עם להראות את הדירה. אם יש קצת חיכוכים, שחרר מעצמך ותמתין עם המכירה.

 

[Nemesis]

הם סבירים בעניין, אבל אין לחץ היסטרי, יש שנה וחצי למכור. בנוסף הבית כרגע עמוס בחפצים שלהם.

[liorwohl]

לפני 13 שעות, ArikM כתב:

תבדוק אותי. 

10 אחוז בממוצע כל שנה. 

תעשה ריבית דריבית. 

אם אתם מחפשים תשואה, אי אפשר להתחרות עם הבורסה. 

זאת עובדה

 

מדהים איך אפשר כמו שאמרת להכפיל את הכסף ב7 שנים, זה מה שעשיתי ב7 שנים האחרונות רק עם מדד msci world במקום s&p, ואיזה יופי יהיה לי ב7 שנים הבאות שהסכום השקעה ממוצע הרבה יותר גבוה מ7 שנים קודמות (הוספתי משכורות בזמן הזה) זה קורה זה מדיד אפשר בשניה לראות שזה השקעה שעובדת, אפשר לעשות את זה אפילו ב5 דקות מהאפליקציה של הבנק, ועדיין אנשים יעדיפו לקחת משכנתא חונקת, להמר על בית אחד במיקום אחד במדינה לא יציבה, בשביל תשואה עלובה שנראתה טוב בתקופה של מילוי הבועה אבל מן הסתם לא תמשיך ככה. אני בנתיים מסתכל על בתים פרטיים באיטליה ואתה קונה בית שלם בפחות ממה שאנשים שמים פה להון עצמי על דירה בפריפרייה. אבל סבבה להשקיע בדירה עצובה בבניין במדינה במלחמה זה השקעה טובה ומאוד הגיונית. מה שאנשים מספרים לעצמם זה לא יאומן. הכסף הכפיל את עצמו ב7 שנים, ועדיין צריך להתווכח אם עדיף 4 קירות באיזור מלחמה עם משכנתא ל30 שנה במקום זה.

[יובל .מ.]

מה עוזר לי בית באיטליה אם אני גר ברמת גן?

 

[Lior_Django]

אתם לוקחים את השנים מאז 2008 ומניחים שעליות המחירים יישארו באותה הרמה.

 

ריבית הפריים יושבת היום על 6.25% וזה די עצר את עליות המחירים, וגם אם זו תרד, היא תרד כנראה בגלל שהמשק ייקלע למשבר (אולי בגלל הגדלת מיסים) ואז לכל אחד נותר פחות כסף.

שלא לדבר שצריך הון ראשוני וכו.

[DareDevil]

לפני 7 שעות, Nemesis כתב:

הם סבירים בעניין, אבל אין לחץ היסטרי, יש שנה וחצי למכור. בנוסף הבית כרגע עמוס בחפצים שלהם.

לא הייתי נכנס לזה, המחיר ירד אם תראה עכשיו. עמוס בחפצים זה מתכון לא טוב לבעיות. כבר נתקלתי בבעיות שהיו בדירות עמוסות חפצים ופתאום אחרי עזיבת הדייר, מגלים בעיה אקוטית שמצריכה תיקון רציני. 

לפני 7 שעות, liorwohl כתב:

אני בנתיים מסתכל על בתים פרטיים באיטליה ואתה קונה בית שלם בפחות ממה שאנשים שמים פה להון עצמי על דירה בפריפרייה.

אותו הדבר בצ'כיה אבל תלוש משכורת מינימום אחד בשביל בית. שבור לחלוטין אבל עם עוד 11 משכורות, אפשר בטח לגור בו כמו שצריך.

שכר מינימום חודשי -> 5,571.75 שקל (מעגל את הסכום למעלה)

המרה לקורונה צ'כית -> 34509.13 CZK (מעגל את הסכום למעלה)

יוצא 34,510 CZK

ואז מוצאים ב10K CZK

בית שקצת מתפרק אבל יעלה לתקן ולשפץ פחות מהון עצמי למשכנתא בארץ.

https://www.sreality.cz/en/detail/auction/house/family/velke-losiny-velke-losiny-u-losinky/215016780#img=0

זה הבית

נסיעה ל"עיר הגדולה" -> אוסטרבה = שעתיים

נסיעה לברנו גם "העיר הגדולה" = שעתיים

נסיעה לאומלוץ' שגם היא "העיר הגדולה" = שעה

ובת'כלס הנסיעה הכי חשובה לפראג = 3 שעות

 

אז מי קונה בית במחיר של קורקינט?

[BeBest]

לפני 23 שעות, - XM - כתב:

רווח צפוי זה פער המחיר בין מחיר השוק כיום, למחיר הדירה שתשלם במסלול למשתכן.

יתכן שהרווח יהיה נמוך יותר, אבל יתכן שהוא יהיה גבוה יותר, לכן זה רק צפוי.

אגב, s&p ממש לא מכפיל את עצמו בממוצע כל 7 שנים.

 

החישוב כולל הוצאות מימון למשך 5-7 שנים?

חישוב שלך או לקחת ממקור כלשהו?

[nikitales]

לפני 16 שעות, DareDevil כתב:

לא הייתי נכנס לזה, המחיר ירד אם תראה עכשיו. עמוס בחפצים זה מתכון לא טוב לבעיות. כבר נתקלתי בבעיות שהיו בדירות עמוסות חפצים ופתאום אחרי עזיבת הדייר, מגלים בעיה אקוטית שמצריכה תיקון רציני. 

אותו הדבר בצ'כיה אבל תלוש משכורת מינימום אחד בשביל בית. שבור לחלוטין אבל עם עוד 11 משכורות, אפשר בטח לגור בו כמו שצריך.

שכר מינימום חודשי -> 5,571.75 שקל (מעגל את הסכום למעלה)

המרה לקורונה צ'כית -> 34509.13 CZK (מעגל את הסכום למעלה)

יוצא 34,510 CZK

ואז מוצאים ב10K CZK

בית שקצת מתפרק אבל יעלה לתקן ולשפץ פחות מהון עצמי למשכנתא בארץ.

https://www.sreality.cz/en/detail/auction/house/family/velke-losiny-velke-losiny-u-losinky/215016780#img=0

זה הבית

נסיעה ל"עיר הגדולה" -> אוסטרבה = שעתיים

נסיעה לברנו גם "העיר הגדולה" = שעתיים

נסיעה לאומלוץ' שגם היא "העיר הגדולה" = שעה

ובת'כלס הנסיעה הכי חשובה לפראג = 3 שעות

 

אז מי קונה בית במחיר של קורקינט?

מה תעשה עם הבית הזה? נראה שתהיה בעיה להשכיר אותו למישהו

[KipodYam]

היו כל מיני אנשים שקנו בתים כאלה דרך חברות ישראליות בארהב.

חלקם גילו שלא נפלו קןרבן לתרמית מוחלטת ואכן יש נכס על שמם, אבל - אתה לא יכול להשאיר נכס מתפורר, העסק לא פשוט בירוקרטית, ולפעמים פשוט אין כזה ביקוש לאיזה בית קטן במצב ככה ככה באיזור לא הכי מרכזי.

חלקם נכנסו לחובות ודרישות לכל מיני דברים מגורמי הממשל המקומיים. תחזוקה. שיפוץ.

[stum]

אני חושב שההשוואה הייתה לרכישת בית למגורים לא להשקעה.

[garicho]

לפני 17 שעות, DareDevil כתב:

לא הייתי נכנס לזה, המחיר ירד אם תראה עכשיו. עמוס בחפצים זה מתכון לא טוב לבעיות. כבר נתקלתי בבעיות שהיו בדירות עמוסות חפצים ופתאום אחרי עזיבת הדייר, מגלים בעיה אקוטית שמצריכה תיקון רציני. 

אותו הדבר בצ'כיה אבל תלוש משכורת מינימום אחד בשביל בית. שבור לחלוטין אבל עם עוד 11 משכורות, אפשר בטח לגור בו כמו שצריך.

שכר מינימום חודשי -> 5,571.75 שקל (מעגל את הסכום למעלה)

המרה לקורונה צ'כית -> 34509.13 CZK (מעגל את הסכום למעלה)

יוצא 34,510 CZK

ואז מוצאים ב10K CZK

בית שקצת מתפרק אבל יעלה לתקן ולשפץ פחות מהון עצמי למשכנתא בארץ.

https://www.sreality.cz/en/detail/auction/house/family/velke-losiny-velke-losiny-u-losinky/215016780#img=0

זה הבית

נסיעה ל"עיר הגדולה" -> אוסטרבה = שעתיים

נסיעה לברנו גם "העיר הגדולה" = שעתיים

נסיעה לאומלוץ' שגם היא "העיר הגדולה" = שעה

ובת'כלס הנסיעה הכי חשובה לפראג = 3 שעות

 

אז מי קונה בית במחיר של קורקינט?

בתור אחד שנמצא באיזור לא מעט, זה איזור כפרי די מנותק.

 

בתור אחד שכבר קנה כמה דירות בסביבה, ממליץ להתחיל מקניה של דירה או שתיים בעיר גדולה. אחר כך אפשר לעבור לדברים אקזוטיים יותר בכפרים. הבעיה העיקרית היא השפה, במיוחד במקום כמו שהראת.

 

בנוסף, זה לא נכס שתוכל להשכיר בקלות.