שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[פבל]

לפני 15 דקות, avargel כתב:

כיום כל מי שמחזיק יותר מדירה אחת ורוצה למכור אחת מהדירות ישלם 25% מס על השבח (הפער בין הרכישה למכירה בניכוי הוצאות מוכרות והצמדה), מה שבעצם יצר מצב מעוות שפשוט לא משתלם למכור דירות למעט במקרים חריגים

זה באמת מבאס, לא הכרתי, אבל אני מניח שזה עדיין יהיה שווה את זה, הן מבחינת הורדת כמות הכאב ראש והן מבחינה כספית נטו, למספיק אנשים.

 

לפני כשעה, avargel כתב:

1. אני לא מכיר פקדון של 6%. גם לא 5.

היום, עם ריבית בנק ישראל של 2.75% אתה צודק, אני גם לא מכיר כאלה.

אני מדבר על מצב של ריבית בנק ישראל של 3.5-4% או אפילו יותר כמו שהיה לפני 2008 כמעט תמיד

*כשאני אומר "פקדון" אני לא מתכוון בהכרח לאשכרה פקדון בבנק, אלא כל אופציית השקעה סולידית.  

לפני 59 דקות, Gosser1860 כתב:

 

(אני מבין שלא פגשת במעללי טרנספורטר בשרשור הקורונה ובשרשור הסיזלזון)

 

לא... לא פעם ראשונה, אבל בדרך כלל זה מסתכם במה הוא עושה, לא במעגלים השני-שלישי שלו... אני רוצה להגיד שלא חשבתי שמסתובב ביננו הום-בוי של קניה ווסט ופוסט מאלון, אבל אני חושב שאפילו הם לא משכיבים 2000 שקל במסעדה כל חודש (ולא כי הם לא מסתובבים עם שקלים עליהם בד"כ).

[MiniMiz3r]

לפני 3 שעות, avargel כתב:

אתה מודע לכך שמזה כמה שנים מדיניות המיסוי השתנתה, וכבר אין את הפטור מס שבח של מכירה 1 על כל 4 שנים

 

כיום כל מי שמחזיק יותר מדירה אחת ורוצה למכור אחת מהדירות ישלם 25% מס על השבח (הפער בין הרכישה למכירה בניכוי הוצאות מוכרות והצמדה), מה שבעצם יצר מצב מעוות שפשוט לא משתלם למכור דירות למעט במקרים חריגים

 

עכשיו תחזור לסיום המצוטט, איזה בנאדם שפוי יעשה את זה?

 

כל זה נכון. בנוסף:

 

1) פקדון לא נותן לך תזרים שוטף אלא רק ריבית בסוף התקופה

2) על הריבית משלמים מס (15% אם הפקדון לא צמוד למדד, 25% על הרווח הריאלי אם הוא צמוד למדד)

2) פקדון משמעותית פחות נזיל מנדל"ן

3) פקדון מוגבל למספר שנים מאוד מצומצם. זה שבנק כלשהו נותן לך היום 3.5% ריבית שנתית זה מעולה, מי הבטיח לך שבעוד שנה הוא ייתן לך את אותה ריבית שוב ושוב למשך עשרות שנים קדימה?

 

 

[Lior_Django]

פיקדון פחות נזיל מדירה ?

לא הכי מסכים. חושב שנדלן זה הדבר הכי לא נזיל שיש.

 

לפי מדלן, התשואה על דירות נמוכה מהריבית על פקדונות, נכון לעכשיו. (באופן חלקי)

 

אנשים שקונים נדלן, משחקים אותה משקיעי על..

נראה אותם בבורסה או בתור אנגלים.

 

מבלי להזכיר שהם לוקחים קורת גג של הדור הצעיר.

השקעה ירודה מוסרית לדעתי.

 

דירה היא פתרון דיור, לא מוצר השקעתי ובאופן אישי, אני מקווה שהנדלן ירד, רק בגלל הסיבה הזו.

[ch2856]

לפני 4 שעות, avargel כתב:

 

 

כיום כל מי שמחזיק יותר מדירה אחת ורוצה למכור אחת מהדירות ישלם 25% מס על השבח (הפער בין הרכישה למכירה בניכוי הוצאות מוכרות והצמדה), מה שבעצם יצר מצב מעוות שפשוט לא משתלם למכור דירות למעט במקרים חריגים

 

במה זה שונה מכל השקעה בשוק ההון? זה לא שההכנסה משכירות זו מציאה גדולה ביחס להשקעה, הרווח על המכירה זו הבוננזה בשוק הנדל"ן בישראל.  

 

 

עריכה אחרונה ב-11 לאוקטובר, 2022 על ידי ch2856

[MiniMiz3r]

לפני 58 דקות, Lior_Django כתב:

פיקדון פחות נזיל מדירה ?

לא הכי מסכים. חושב שנדלן זה הדבר הכי לא נזיל שיש.

 

בשנה האחרונה עסקאות נסגרו תוך שעות מפרסום המודעה. פקדון לרוב נעול לפחות לשנה.

 

לפני 45 דקות, ch2856 כתב:

במה זה שונה מכל השקעה בשוק ההון? זה לא שההכנסה משכירות זו מציאה גדולה ביחס להשקעה, הרווח על המכירה זו הבוננזה בשוק הנדל"ן בישראל.  

 

 

נניח וזה לא שונה. למה שמשקיעים בשוק ההון פתאום יחליטו למכור את הפורטפוליו שלהם כי אפשר לקבל 3.5% לשנה בבנק?

[save]

בגלל שהמשקיע חושב שה 3.5% זו השקעה עם פחות סיכון ויותר תשואה. עוד שנה הוא יחשוב כך על מניית טבע. לגיטימי.

 

דרך אגב , דיור הינו נייר ערך מבחינת המדינה . ממש לא מוצר בסיסי. 

עריכה אחרונה ב-11 לאוקטובר, 2022 על ידי save

[Ron Poh]

אלה אם כן זה קוטג

[V6]

לפני שעה, Lior_Django כתב:

 

מבלי להזכיר שהם לוקחים קורת גג של הדור הצעיר.

השקעה ירודה מוסרית לדעתי.

יש עוד הרבה הרבה מוסר ללמוד בדרך עד שנגיע למוסריות ברמה כזאת....

[MiniMiz3r]

לפני 21 דקות, save כתב:

בגלל שהמשקיע חושב שה 3.5% זו השקעה עם פחות סיכון ויותר תשואה. עוד שנה הוא יחשוב כך על מניית טבע. לגיטימי.

 

 

אבל זו לא. וזה גם 3.5% לשנה-שנתיים, מעבר לכך זה בלתי ידוע.

[Lior_Django]

לפני 56 דקות, MiniMiz3r כתב:

 

בשנה האחרונה עסקאות נסגרו תוך שעות מפרסום המודעה. פקדון לרוב נעול לפחות לשנה.

זה שיש דירות ספציפיות, לא מעיד על הכלל.

מכיר דירה שניסו למכור אותה במחיר הקנייה עם עלות השיפוץ ולא הצליחו.

מתפקדת היום כמחסן בפועל.

 

לפני 56 דקות, MiniMiz3r כתב:

 

 

[yuvalganim]

לפני כשעה, MiniMiz3r כתב:

 

בשנה האחרונה עסקאות נסגרו תוך שעות מפרסום המודעה. פקדון לרוב נעול לפחות לשנה.

 

לפי הלמס זמן ממוצע למכירת דירה עומד על כמעט שנתיים.

 

[maxcher]

לפני 55 דקות, MiniMiz3r כתב:

 

בשנה האחרונה עסקאות נסגרו תוך שעות מפרסום המודעה. פקדון לרוב נעול לפחות לשנה.

 

פעם אחרונה שראיתי ב2021, זמן מדף ממוצע היה מעל 28 חודשים, איך זה מסתדר עם ההודעה? אלא אם כן הוא צנח דרסטית

[V6]

לפני 3 דקות, maxcher כתב:

פעם אחרונה שראיתי ב2021, זמן מדף ממוצע היה מעל 28 חודשים

 

לפני 8 דקות, yuvalganim כתב:

לפי הלמס זמן ממוצע למכירת דירה עומד על כמעט שנתיים

 

קשה להתייחס לנתונים כאלה בלי סימוכין...

 

[garicho]

זה לא רלוונטי תוך כמה זמן נסגרה עסקה. מה שרלוונטי זה מתי רואים את הכסף. וזה יכול להיות בין כמה חודשים לשנתיים. שלא נדבר על כל הבירוקרטיה מסביב, סגירת משכנתאות, דיווחי מס, תשלומים לעו"ד, מתווך, רישומים בטאבו...

 

זה מצחיק לחשוב שנדל"ן יותר נזיל מפקדון...

 

לא מאמין לי? תבדוק את עקרונות הנזילות של לשכת רואי החשבון ותגיד לי באיזה רמה נמצאים פקדונות לעומת נדל"ן...

[פבל]

לפני שעתיים, MiniMiz3r כתב:

1) פקדון לא נותן לך תזרים שוטף אלא רק ריבית בסוף התקופה

שוב - פקדון כשם קוד להשקעה סולידית. יש אין סוף מסלולים שאתה יכול למשוך מהם כסף פחות או יותר בכל נקודת זמן שבא לך.

 

לפני שעתיים, MiniMiz3r כתב:

2) על הריבית משלמים מס (15% אם הפקדון לא צמוד למדד, 25% על הרווח הריאלי אם הוא צמוד למדד)

נכון.

 

לפני שעתיים, MiniMiz3r כתב:

2) פקדון משמעותית פחות נזיל מנדל"ן

פחות?! 
כמה זמן לוקח להנזיל תיק? יומיים? שבוע? שבועיים?

כי למכור דירה בממוצע לוקח מעל 30 יום, וזה אחרי ירידה משמעותית ביחס ל-2021 (כלומר נתונים סופר-דופר-אולטרה "לטובת" נדל"ן).

 

לפני שעתיים, MiniMiz3r כתב:

3) פקדון מוגבל למספר שנים מאוד מצומצם. זה שבנק כלשהו נותן לך היום 3.5% ריבית שנתית זה מעולה, מי הבטיח לך שבעוד שנה הוא ייתן לך את אותה ריבית שוב ושוב למשך עשרות שנים קדימה?

וקופ"ג להשקעה? וסתם תיק ני"ע בבנק? 

וזה שנדל"ן עלה השנה ב-16% זה כן ערובה למשהו? 

בחייאת... Talk about להראות רק צד אחד של המטבע...

 

לפני כשעה, MiniMiz3r כתב:

בשנה האחרונה עסקאות נסגרו תוך שעות מפרסום המודעה. פקדון לרוב נעול לפחות לשנה.

"עסקאות נסגרו תוך שעות" זה שוב כמו הדירות הריקות? לקחת שלושה מקרי קצה ואתה מבסס עליהם סטטיסטיקה?

 

לפני כשעה, MiniMiz3r כתב:

נניח וזה לא שונה. למה שמשקיעים בשוק ההון פתאום יחליטו למכור את הפורטפוליו שלהם כי אפשר לקבל 3.5% לשנה בבנק?

אני מקווה שאתה מסתלבט, כי האופציה השניה פחות סבבה. לא מדובר על משקיעים בשוק ההון שיעברו לפקדון גויאבה, אלא סבתא רנדומלית כלשהי שמשכירה את הדירה שלה בזמן שהיא גרה בבית אבות ו"עושה" עליה 3% שנתי.