שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Lior_Django]

ציינתי שמודדים אחרת..

 

אצלנו היא בסביבות ה 5.2%, שם היא בסביבות ה8.3%.
https://www.calcalist.co.il/local_news/article/hjomiavrq

[MiniMiz3r]

לפני 6 דקות, farkash7 כתב:

אם משקיע רואה שהנכס שלו עושה 2% תשואה, ורובו כבר מזומן (אז אין משמעות למינוף) ובבנק פתאום מציעים לו פקדון של 4% שהוא גם ריבית דריבית ברור שהוא ישקול למכור את הבית ולסגור את הכסף לכמה שנים.
אם הוא לא שוקל את זה הוא לא משקיע, הוא משקיע טיפש.

 

אז כנראה שכל המשקיעים בארץ הם טיפשים כי כבר היום בנק לאומי נותן פקדונות בריבית שנתית של 4.3% ולא ראיתי אלפי בעלי דירות מוכרים את הנכסים שלהם כדי לקפוץ על ההזדמנות.

אף אדם רציונלי לא ימכור דירה בישראל כדי להפקיד את הכסף בפקדון בבנק. אל תאמין לי, תאמין למציאות.

[farkash7]

א. מה שמעניין זה לא אם אלפי בעלי דירות מכרו את הנכס בשביל פיקדון בבנק, אלה בכמה אחוזים עלה מספר האנשים שמפקידים סכום של מיליון+ שקלים בבנק.
אם כמות הפקדונות של סכומים גדולים היא במגמת עליה זה לא יפסח על שוק הדיור תהיה בטוח בזה.
ב. דברים כאלה לוקחים זמן וככל שהריבית תישאר ברמה גבוהה כך התהליך הזה גם יואץ.
ג. בעבר אנשים העדיפו פיקדון על דירה, אין סיבה שהם לא יעשו את זה שוב, במיוחד אם עליית המחירים פתאום תיבלם. זוכר מה אמרתי בסעיף ב'? אלו תהליכים שלוקחים זמן.

עריכה אחרונה ב-14 לאוקטובר, 2022 על ידי farkash7

[garicho]

נדל"ן עובד על ציפיות, אמונות, "אקסיומות חברתיות" - אמוציות. במשך 20 שנה מכרו לאנשים שנדל"ן זה בטוח והמחירים רק עולים. אז אפילו אם רואים עכשיו ריביות גבוהות על פקדונות, אנשים לא ימהרו להפטר מדירות (אם הם לא חייבים). זה גם חתיכת כאב ראש בירוקרטי להתעסק איתו. אם המצב ימשך ויחריף עוד שנתיים-שלוש בהחלט ייתכן ונראה שינוי ב"אקסיומות החברתיות". אבל זה תהליך שלוקח זמן.

 

ובמאמר מוסגר - מישהו מכיר מתווך טוב באיזור חדרה והמושבות? בודק אופציות למכור איזה דירה...

עריכה אחרונה ב-14 לאוקטובר, 2022 על ידי garicho

[MiniMiz3r]

יש שלוש סיבות שבגללן אף אחד לא ימכור דירה כדי לשים את הכסף בפקדון, כבר כתבתי אותן כאן.

 

1) מיסוי - מכירת דירה שניה גוררת מס שבח בגובה 25% מההפרש בין הקניה והמכירה. אני לא מכיר אף אחד שמתנדב לשלם מאות אלפי שקלים למדינה בשביל הזכות לוותר על דירה ולהפקיד את יתרת הכסף בפקדון.

בנוסף, על הריבית מהפקדון משלמים מס. על הכנסה משכ"ד לא משלמים מס.

2) תזרים - דירה נותנת תזרים חודשי קבוע, בעוד שפקדון נותן ריבית רק בסוף התקופה. מי שבונה על התזרים מהדירה מן הסתם לא יכול להחליף אותו בפקדון.

3) טווח - פקדון הוא מוצר חסכון לטווח קצר. דירה היא מוצר חסכון לטווח ארוך. זה שהפקדון נותן תשואה גבוהה יותר על הנייר לטווח קצר לא רלוונטי למי שמשקיע לטווח ארוך. מי שימכור היום דירה כדי לקבל 4.3% שנתי מבנק לאומי לשנתיים, עלול לגלות בעוד שנתיים שבנק לאומי מוכן לחדש לו את הפקדון בריבית של 0.1% בלבד ומחירי הדירות בינתיים עלו ביותר מ-4.3% לשנה.

[Lior_Django]

פקדון של מיליון וחצי לשנה עם ריבית של 3.5% נותן 52,000~ בשנה. (פר חודש זה 4,333)
כמה דירות בעלות הזו מנפיקות הכנסה כזו ?

חוץ מזה אתה שוכח שאם אתה "משקיע", זה לא אומר שסיימת לשלם את המשכנתא ומאוד יכול להיות שיצא לך יותר משתלם לעבור לפקדון.

לגבי 3,
אתה יוצא מנק הנחה שהריבית תרד בחזרה לאפס..

[MiniMiz3r]

לפני 6 דקות, Lior_Django כתב:

כמה דירות בעלות הזו מנפיקות הכנסה כזו ?

 

מעט מאוד. לכן היית מצפה שתהיה נהירה של בעלי דירות לפקדונות כאלו שקיימים בשוק כבר כמה חודשים. זה לא קורה (מהסיבות שפורטו) וגם לא יקרה. גם אם הריבית תהיה כפולה.

 

לפני 7 דקות, Lior_Django כתב:

חוץ מזה אתה שוכח שאם אתה "משקיע", זה לא אומר שסיימת לשלם את המשכנתא ומאוד יכול להיות שיצא לך יותר משתלם לעבור לפקדון.

 

אין לך מה לנסות לשכנע אותי. אתה מוזמן לשבת על יד2 ולחכות שכל אותם משקיעים שיותר משתלם להם לעבור לפקדון יעשו את זה. יש לי תחושה שתחכה הרבה מאוד זמן.

 

לפני 10 דקות, Lior_Django כתב:

אתה יוצא מנק הנחה שהריבית תרד בחזרה לאפס..

 

זו הייתה דוגמה (מאוד מייצגת של העשור האחרון בעצם). מה גם שרוב הסיכויים שהריבית בעוד שנתיים תהיה נמוכה יותר מהיום.

[פינדר]

לפני 16 דקות, Lior_Django כתב:

פקדון של מיליון וחצי לשנה עם ריבית של 3.5% נותן 52,000~ בשנה. (פר חודש זה 4,333)
כמה דירות בעלות הזו מנפיקות הכנסה כזו ?..

קח בחשבון שעל הריבית הנומינלית של הפקדון משלמים מס.

על הכנסה משכירות בסכום כזה לא משלמים.

[MZN]

אתם מתווכחים על משקיעי נדלן קיימים, מה לגבי חדשים? ראיתי איפשהו שאחוז העסקאות להשקעה ירד ב30% לפני חודש ומשהו (מקווה שאני לא מטעה כאן).

זה כשלעצמו גם אמור לעזור לרוכשים הפשוטים, לא? פחות תחרות…

ההלואה של משקיעי נדלן הופכת יקרה יותר בפני עצמה.. משקיעים עם הון עצמי מלא זה סיפור אחר, לא מאמין שהרוב הם כאלה.

 

מישהו יודע מתי מתפרסם מדד העסקאות של המדינה?

עריכה אחרונה ב-14 לאוקטובר, 2022 על ידי MZN

[Lior_Django]

לפני 27 דקות, פינדר כתב:

קח בחשבון שעל הריבית הנומינלית של הפקדון משלמים מס.

על הכנסה משכירות בסכום כזה לא משלמים.

 

תחת ההנחה שאין משכנתא לשלם ושהתזרים הוא חיובי...

לפני 35 דקות, MiniMiz3r כתב:

 

מעט מאוד. לכן היית מצפה שתהיה נהירה של בעלי דירות לפקדונות כאלו שקיימים בשוק כבר כמה חודשים. זה לא קורה (מהסיבות שפורטו) וגם לא יקרה. גם אם הריבית תהיה כפולה.

 

 

לפני 35 דקות, MiniMiz3r כתב:

 

אין לך מה לנסות לשכנע אותי. אתה מוזמן לשבת על יד2 ולחכות שכל אותם משקיעים שיותר משתלם להם לעבור לפקדון יעשו את זה. יש לי תחושה שתחכה הרבה מאוד זמן.

 

 

זו הייתה דוגמה (מאוד מייצגת של העשור האחרון בעצם). מה גם שרוב הסיכויים שהריבית בעוד שנתיים תהיה נמוכה יותר מהיום.

זה רק מתחיל להיות רלוונטי.

אתה שוכח שלא חייב שה"משקיעים" בכלל מרווחים מהדירה. מה אם בגלל הריבית התזרים יהפך לשלילי ?

[פריג'י]

לפני 46 דקות, Lior_Django כתב:

פקדון של מיליון וחצי לשנה עם ריבית של 3.5% נותן 52,000~ בשנה. (פר חודש זה 4,333)
כמה דירות בעלות הזו מנפיקות הכנסה כזו ?

צריך לנרמל מול האינפלציה...

אין אינפלציה בנדל"ן, זה בינארי. יש נכס או אין. ערך של כסף יכול להישחק.

 

אני מאמין שלא יימכרו דירות כי להעביר כסף לבנק זה תהליך מחשבתי. האדם צריך ברמה הפסיכולוגית לחשוב שהשווי של הכסף שווה יותר או זהה לשווי של הנכס.

 

אנחנו כבר בעשור+ שכולנו עברנו שטיפת מוח שזה אינו המצב. 

 

תוסיף לזה את "משקיעי" מחיר למשתכן שקנו ב-1.2 מיליון דירה, אחרי שהביאו מהבית, הגורן והיקב בערך עשירית מהסכום, והם יודעים שהערך האמיתי של הנכס הוא לכיוון ה-2 מיליון. לוותר על הזכייה בנכס ששווה 2 אשר עלה להם 5% הון ראשוני פלוס תשלום חודשי בגובה שכירות, ולהישאר עם מה ביד? מתוך נימוס אני אגיד עם כלום. 

מישהו יעשה את זה?

 

רק קריסה ואי יכולת לשלם תגרום להם "למכור" (=לוותר ולתת את המתנה לבא בתור). וזה אומר שהמצב המאקרו כלכלי במדינה התחרבן טוטלית.

[Lior_Django]

מחיר ל"משתכן" זה סרט אחר.
ושוב - צריך להסתכל על התזרים.
אולי יהיה שווה לחלק מספיק גדול מתוך אלה שהפכו ל"משקיעים" לעבור לדירה עצמה..

 

יש יותר מדי עיוותים בנדלן בישראל.
תעלה את הריבית ל3.5%, תקטין את המיסים על השקעות בבורסה ועל פקדונות ומה ישאר לנדלן ?
אז היה עשור וחצי עם ריבית ששואפת לאפס, למה שהבנקים המרכזיים גם יעלו את הריבית יגרמו להמוני מפוטרים (אנחנו כבר שם) ואז יאפסו שוב את הריבית ?


 

[redroze]

לפני 3 שעות, Lior_Django כתב:

פקדון של מיליון וחצי לשנה עם ריבית של 3.5% נותן 52,000~ בשנה. (פר חודש זה 4,333)
כמה דירות בעלות הזו מנפיקות הכנסה כזו ?

חוץ מזה אתה שוכח שאם אתה "משקיע", זה לא אומר שסיימת לשלם את המשכנתא ומאוד יכול להיות שיצא לך יותר משתלם לעבור לפקדון.

לגבי 3,
אתה יוצא מנק הנחה שהריבית תרד בחזרה לאפס..

תקרא פה:

https://bialik2.com/מהי-יעילות-פיננסית-והאם-תוכנית-חסכון-ב/

 

ככה חושב משקיע חכם. לא כמו שציינו פה קודם.

עריכה אחרונה ב-14 לאוקטובר, 2022 על ידי redroze

[Lior_Django]

הרבה דיבורים תאורטיים, בשביל משהו שלא ניתן לדעת מראש.

הנחות מרובות לגבי יחס שכר דירה אל מול עלות הדירה ואיפה הריבית על המשכנתא?

 

אגב, כל זה בשביל 100,000 מחולקים ב20 שנה..

5000 בשנה.

וזה לפי ההיגיון חסר הפניות של הגורו להשקעות נדלן.

 

איפה תחזוקת הדירה ? השבועיים בשנה שלא מוצא שוכר ? 

 

 

 

[redroze]

לפני 14 דקות, Lior_Django כתב:

הרבה דיבורים תאורטיים, בשביל משהו שלא ניתן לדעת מראש.

הנחות מרובות לגבי יחס שכר דירה אל מול עלות הדירה ואיפה הריבית על המשכנתא?

 

אגב, כל זה בשביל 100,000 מחולקים ב20 שנה..

5000 בשנה.

וזה לפי ההיגיון חסר הפניות של הגורו להשקעות נדלן.

 

איפה תחזוקת הדירה ? השבועיים בשנה שלא מוצא שוכר ? 

 

 

 

זה הרבה יותר מ-100 אלף ש"ח פער. תקרא את פרק ב':

https://bialik2.com/מהי-יעילות-פיננסית-השוואה-בין-תוכנית-ח/

 

שבועיים בשנה דירה פנויה זו הגזמה פראית.

אם אתה מפרסם מספיק זמן מראש, דואג שהתחלופה תהיה ביולי/אוגוסט והדירה מתומחרת הגיוני, היא לא תעמוד דקה פנויה. אני מדבר מניסיון עם מספר דירות במעגל הקרוב.

 

תחזוקה זה פונקציה של גיל הדירה, הקומה שבה היא נמצאת, מתי עברה שיפוץ וכו'. לכן לא ניתן להתייחס לזה ברצינות.

עריכה אחרונה ב-14 לאוקטובר, 2022 על ידי redroze