שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Gosser1860]

לפני 10 דקות, D1winner כתב:

ומי שלא מניף כי היה לו הון אבל השווי נמחק?

אם אתה מדבר על שווי הדירה שהוא גר בה - אז זה לא באמת קריטי כמה היא שווה. אם אתה מדבר על תיק מניות - מאוד (מאוד) לא נעים, מצד שני הוא בפוזיציה טובה יותר ממי שלקח משכנתא.

כמובן שצריך לסייג, שזה לא המצב בישראל. בישראל עדיף להיות בעל משכנתא.

עריכה אחרונה ב-16 לאוקטובר, 2022 על ידי Gosser1860

[yuvalganim]

לפני 19 שעות, MiniMiz3r כתב:

 

עסקאות שבוצעו ביולי נסגרו ביולי. הלמס מסתכל מן הסתם על תאריך העסקה ולא מתי היא דווחה. 

הדיווח לא "לוקח חודש ++" אלא צריך להתבצע תוך 30 יום, שזו גם הסיבה לכך שהלמ"ס מסתכל על הנתונים בחלון זמן של חודשיים אחורה כדי שכל העסקאות ידווחו. 

 

אתה עושה סלט.

ה-30 יום דיווח אינו ללמ"ס אלא הצהרה לרשות המס.

עד שרשויות המס מעבדות ומעבירות נתונים ללמ"ס לוקח זמן.

אם אתה חושב שהכל כל כך מיידי כאילו זה מניה שמוכרים ומייד משפיעה על המחיר, אז זה ממש לא שם.

לכן עסקאות שבוצעו ביולי לא נסגרו ביולי, זה פשוט לא נכון. (רחוק מכך)

[MiniMiz3r]

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

לכן עסקאות שבוצעו ביולי לא נסגרו ביולי, זה פשוט לא נכון. (רחוק מכך)

 

אנא האר את עיניי איך עסקה שדווחה לרשות המסים ביולי, "לא נסגרה ביולי". 

[oryo]

לפני 3 שעות, Gosser1860 כתב:

אאל"ט אתה בעצמך כתבת כאן/150 משכורות/פייסבוק (אני כבר לא זוכר) שרכישת דירה, בפרט בישראל, מגיעה עם מטען רגשי גדול מאוד או הטיה רגשית גדולה בגלל התרבות המקומית ע"ע אתוס "דירה בבעלות". איך זה מתחבר עם החלטה מושכלת?

מה ז"א איך זה מתחבר? תקרא כל שאר ההודעה שלי... זה איך. 

כשאתה מבין כמה דברים עולים ומה הפער, עכשיו אתה יכול לתת תג מחיר ליתרונות/חסרונות ולהשתמש בנתון הזה בשביל להגיע להחלטה. 

אם אתה רואה שבהינתן הנחות המוצא שלך, השכירות תשאיר לך בכיס כמעט אותו דבר כמו לרכוש בית בתום תקופת המבחן - אולי תחליט שהגמישות וחוסר הדאגות מתחזוקת הנכס עדיפים על בעלות. 

ואם (...) אז (...) 

 

קיצר, כשמסתכלים על העניין בצורה מחושבת ומבינים את ההשלכות, יותר קל להבין מה תג המחיר של ההחלטה/העדפות, ולחשוב האם הוא מוצדק או לא. 

 

כשמקבלים החלטה כי אמא אמרה שצריך לקנות, או כי כל החברים עשו את זה, או כל מיני סיבות אחרות בסגנון - פחות. 

[yuvalganim]

לפני שעתיים, MiniMiz3r כתב:

 

אנא האר את עיניי איך עסקה שדווחה לרשות המסים ביולי, "לא נסגרה ביולי". 

 

אתה בוחר להיתמם.

אז אסביר שוב.

עסקה שנסגרה ביולי נסגרה ביולי רק ברשות המס, עד שהלמס לקח אותה עבר עוד חודש לפחות.

ומבחינת העסקה עצמה, עסקה שנסגרה ביולי נסגרה בתנאי אפריל במקרה הטוב (משא ומתן על מחיר, סגירת ניירות ומשכנתאות וכו).

בקיצר, לפחות חצי שנה פער בין המדידה לבפועל, דהיינו, נתוני היום משקפים את חודש אפריל במקרה הטוב.

הלמ"ס בעצמו מעדכן תוך כדי תנועה כל הזמן (הוא גם מודה בזה) לכן גם מדד מחירי הדיור משתנים חודשיים אחרי הפרסום הראשוני.

 

[MiniMiz3r]

לפני 5 דקות, yuvalganim כתב:

 

עסקה שנסגרה ביולי נסגרה ביולי רק ברשות המס, עד שהלמס לקח אותה עבר עוד חודש לפחות.

 

ולכן המדד שמתפרסם בספמטבר מתייחס לעסקאות שנסגרו ביולי. 

 

לפני 8 דקות, yuvalganim כתב:

 

ומבחינת העסקה עצמה, עסקה שנסגרה ביולי נסגרה בתנאי אפריל במקרה הטוב (משא ומתן על מחיר, סגירת ניירות ומשכנתאות וכו).

בקיצר, לפחות חצי שנה פער בין המדידה לבפועל, דהיינו, נתוני היום משקפים את חודש אפריל במקרה הטוב.

 

אני לא יודע מאיפה אתה ממציא את זה. עסקה שדווחה לרשות המסים שנחתמה ביולי זו עסקה שנחתמה ביולי. אני לא מכיר קבלנים שמנהלים עם רוכשים משא ומתן על המחיר במשך שלושה חודשים, ובטח שאף בנק לא ייתן לך משכנתא לפני שחתמת על החוזה (רק אישור עקרוני). אין שום בסיס לטענה שלך שעסקאות שהתבצעו ביולי "נסגרו בתנאי אפריל", זה פשוט לא נכון.

אני יודע שקשה לקבל את המציאות אחרי ששכנעת את עצמך במשך שנים שברגע שהריבית תעלה המחירים יקרסו כי הכל זה בועה ומשקיעים חזירים, אבל אין מה לעשות. 

[yuvalganim]

הנה בסוף התפלק לך האינטרס.

[MiniMiz3r]

יש בבעלותי רק דירה אחת וזו הדירה שאני גר בה, אז אני לא יודע על איזה אינטרס אתה מדבר.

[Lior_Django]

האמת שהריבית רק התחילה לעלות, אז קצת לא הוגן לומר "הריבית גבוהה ועדיין הנדלן עולה"

 

כל הקפיצה במחירים יכולה להיות מוסברת בקלות שהיא פרי ידיהם של אנשים שנלחצו לסגור בכל מחיר, עקב החשש שהריבית תעלה יותר.

השאלה היא מה יקרה כאן בסביבות מרץ, במיוחד אם האינפלציה באירופה תתחיל להשפיע גם היא על הריבית בישראל.

[yuvalganim]

לפני 11 דקות, MiniMiz3r כתב:

יש בבעלותי רק דירה אחת וזו הדירה שאני גר בה, אז אני לא יודע על איזה אינטרס אתה מדבר.

 

היחיד פה שחושב שאיך שהריבית עולה המחירים צריכים לקפוץ הוא אתה.

נדלן זו אונייה ענקית, הריבית עולה והמחירים יירדו, אבל זה לא קורה תוך חודש.

הריבית גם עדיין לא מספיק גבוהה.

אבל חכה לינואר פברואר 

[sperial]

כל מי שמשווה את רכישת הדירה היום לדורות קודמים עושה דבר בעייתי מאוד. האם בספירת המשכורות לדירה כוללים גם את מחיר המשכנתא? בתקופה שבה המדד השנתי עמד על 15-20% בשנה (בדיוק הדור הקודם, לפני 30 שנה), אולי המחיר הנומינלי של הדירה היה נמוך, אבל ההלוואה הטיפוסית - צמודה קבועה בריבית 6-7% בשנה היתה יקרה בסדרי גודל ממה שמכיר הדור הנוכחי. מצד שני היו מנגנוני "תוספת יוקר" מורכבים, שמסבכים את החישוב. אז כל ההשוואות האלה חסרות תכלית.

 

@Lior_Djangoחלק ניכר מעלית הריבית בישראל בחודשים האחרונים היא תגובה לאינפלציה ולעלית הריבית באירופה וארה"ב. זו אינה שאלה של האם האינפלציה באירופה (וארה"ב) תשפיע על הריבית הישראל, כי זה כבר קורה, אלא איך עלית הריבית בישראל תשפיע על המשק.

[MiniMiz3r]

לפני 24 דקות, Lior_Django כתב:

כל הקפיצה במחירים יכולה להיות מוסברת בקלות שהיא פרי ידיהם של אנשים שנלחצו לסגור בכל מחיר, עקב החשש שהריבית תעלה יותר.

 

 

הקפיצה התחילה לפני שנה+, הרבה לפני שמישהו בכלל חשב שהריבית תעלה ועוד בקצב שהיא עולה בו. החל מיולי 2021 כמעט כל חודש מדד מחירי הדירות עלה בלמעלה מאחוז שלם.

 

לפני 22 דקות, yuvalganim כתב:

היחיד פה שחושב שאיך שהריבית עולה המחירים צריכים לקפוץ הוא אתה.

 

 

אני לא חושב שכתבתי בשום מקום שהמחירים צריכים לקפוץ. אני פשוט לא חושב שהם יירדו אלא לכל היותר יתייצבו למשך תקופה עד שעליות הריבית ייפסקו, כי זו תקופה של חוסר ודאות שמזכירה מאוד את מה שקרה עם תוכנית "מע"מ 0" של לפיד שגרמה לקפאון בכל השוק וזינוק מהיר במחירים מיד לאחר מכן. אחרי שהריבית תתייצב, רוב הסיכויים שנראה המשך של מגמת עליה. אני לא חושב שנראה ירידה במחירי הדירות הנומינליים (לפני עלות המימון), בטח שלא ירידה ריאלית.

 

לפני 26 דקות, yuvalganim כתב:

הריבית גם עדיין לא מספיק גבוהה.

אבל חכה לינואר פברואר 

 

אה, אז הנרטיב העדכני הוא "הריבית עדיין לא מספיק גבוהה"? טוב לדעת. מזכיר לי את קבוצת "המחאה הגדולה" בפייסבוק שכבר למעלה מעשר שנים מחכים שהנה אוטוטו המחירים יורדים.

[Lior_Django]

לפני 48 דקות, sperial כתב:

כל מי שמשווה את רכישת הדירה היום לדורות קודמים עושה דבר בעייתי מאוד. האם בספירת המשכורות לדירה כוללים גם את מחיר המשכנתא? בתקופה שבה המדד השנתי עמד על 15-20% בשנה (בדיוק הדור הקודם, לפני 30 שנה), אולי המחיר הנומינלי של הדירה היה נמוך, אבל ההלוואה הטיפוסית - צמודה קבועה בריבית 6-7% בשנה היתה יקרה בסדרי גודל ממה שמכיר הדור הנוכחי. מצד שני היו מנגנוני "תוספת יוקר" מורכבים, שמסבכים את החישוב. אז כל ההשוואות האלה חסרות תכלית.

 

@Lior_Djangoחלק ניכר מעלית הריבית בישראל בחודשים האחרונים היא תגובה לאינפלציה ולעלית הריבית באירופה וארה"ב. זו אינה שאלה של האם האינפלציה באירופה (וארה"ב) תשפיע על הריבית הישראל, כי זה כבר קורה, אלא איך עלית הריבית בישראל תשפיע על המשק.

אני הבנתי שזה יותר קשור לארהב.. (ופחות באירופה)

לפני 44 דקות, MiniMiz3r כתב:

 

הקפיצה התחילה לפני שנה+, הרבה לפני שמישהו בכלל חשב שהריבית תעלה ועוד בקצב שהיא עולה בו. החל מיולי 2021 כמעט כל חודש מדד מחירי הדירות עלה בלמעלה מאחוז שלם.

צודק, ה 15% שעלו כי שר האוצר אמר 🤯

 

לפני 44 דקות, MiniMiz3r כתב:

 

אני לא חושב שכתבתי בשום מקום שהמחירים צריכים לקפוץ. אני פשוט לא חושב שהם יירדו אלא לכל היותר יתייצבו למשך תקופה עד שעליות הריבית ייפסקו, כי זו תקופה של חוסר ודאות שמזכירה מאוד את מה שקרה עם תוכנית "מע"מ 0" של לפיד שגרמה לקפאון בכל השוק וזינוק מהיר במחירים מיד לאחר מכן. אחרי שהריבית תתייצב, רוב הסיכויים שנראה המשך של מגמת עליה. אני לא חושב שנראה ירידה במחירי הדירות הנומינליים (לפני עלות המימון), בטח שלא ירידה ריאלית.

מחירי הנדלן בעולם כבר בירידה. למה שזה לא יקרה גם בישראל ?

 

לפני 44 דקות, MiniMiz3r כתב:

 

אה, אז הנרטיב העדכני הוא "הריבית עדיין לא מספיק גבוהה"? טוב לדעת. מזכיר לי את קבוצת "המחאה הגדולה" בפייסבוק שכבר למעלה מעשר שנים מחכים שהנה אוטוטו המחירים יורדים.

 

עליות הריבית הן:
0.25 ב 11/4/2022

0.4 ב23/5/2022

0.5 ב 4/7/2022

0.75 ב 22/8/2022

0.75 ב 3/10/2022

כרגע היא 2.75. זה עדיין נמוך.

[BeBest]

פוסט שפרסמה אתמול גלית בן נאים (כלכלנית, אחראית על סקירת שוק הדיור במשרד האוצר)

 

ציטוט

מדד מחירי הדירות לחודשים יולי-אוגוסט שפורסם אמש ע״י הלמס יצר הרבה כותרות, חלקן לא מדויקות. למשל, הטענה לפיה הציבור ממשיך להסתער על הדירות. אז בשל כך, כמו גם בשל פניות שקיבלתי בעקבות העיכוב בפרסום סקירת הנדלן שלנו לחודש אוגוסט (בשל חופשת החג), כדאי לשים דברים על דיוקם.

בחודש אוגוסט נמשכה ואף התעצמה מגמת הירידה במספר העסקאות ( חדשות ויד שניה), כאשר אלו הסתכמו ב-8.3 אלף דירות, רמה המשקפת ירידה חדה בשיעור של 41% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בניכוי הרכישות במסגרת מחיר למשתכן הסתכם מספר העסקאות ב-7.8 אלף, ירידה של 38% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם.

הירידה החדה בעסקאות לא פסחה גם על הקבלנים, כאשר סך הדירות שמכרו בחודש אוגוסט עמד על 2.9 אלף, ירידה חדה של 44% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ( אם הספרות האלו נראות לכם מוכרות, אולי זה בגלל שמדד מחירי הדירות החדשות שפרסם הלמס הצביע על עליה של 4.4% בחודשים יולי-אוגוסט. לפחות כאן מפרידה נקודה עשרונית בינהן..). אגב, מכירות הקבלנים בחודשים יולי-אוגוסט הן הנמוכות ביותר מאז השפל שנרשם עם פרוץ מגפת הקורונה.

אז איך אפשר להסביר את הפער בין ההאצה בקצב עליית מחירי הדירות כפי שמשתקפת ממדד הלמס לבין הירידה ההולכת ומתעצמת במספר העסקאות מאז חודש אפריל ( ראו תרשים מטה)? יכולים להיות מספר הסברים, חלקם מורכבים מכדי לפרט אותם כאן, אבל לבטח אין זה אותו השוק של שנת 2021 שזינק בשיעורים חדים, הן במחירים והן במספר העסקאות.

עוד משהו שקצת קשה להסביר, זו עסקה מאד מסוימת שבוצעה בחודש אוגוסט, מהעסקאות היקרות ביותר בשוק הדיור המקומי אי פעם, כאשר אפילו מחיר של ״עד מאה ועשרים״ ( מליון שח) לא מספיק גבוה בשבילה. היכן נרכשה הדירה? בעיר ״שכיכבה״ השבוע במחקר של UBS במדד אחר, של פוטנציאל גבוה לקיומה של בועה.

כאשר תפורסם סקירת הנדלן שלנו לחודש אוגוסט, אעלה כאן את הקישור.

חג שמח.

אפשר לראות שמינואר יש ירידה מידי חודש בכמות העסקאות.

איך המחירים עדיין עולים לפי הלמ"ס? נראה שהכלכלנית ספק סיפקה תשובה - עם דירות שמחירן הרבה הרבה מעל הממוצע.

אפשר למתוח ביקורת על הלמ"ס, למה לא מפרסמים נתונים נוספים כמו סטיית תקן וחציון. נתונים שיאפשרו להבין את השוק הזה בצורה טובה יותר, האם באמת יש עליות/ירידות או שמדובר במספר בודד של עסקאות ש"הורסות" את הממוצע.

[MZN]

לפני 44 דקות, BeBest כתב:

 

אפשר למתוח ביקורת על הלמ"ס, למה לא מפרסמים נתונים נוספים כמו סטיית תקן וחציון. נתונים שיאפשרו להבין את השוק הזה בצורה טובה יותר, האם באמת יש עליות/ירידות או שמדובר במספר בודד של עסקאות ש"הורסות" את הממוצע.

או שהם חובבנים גדולים, או שהם אינטרסנטים גדולים.

 My money is on the latter.