שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[D1winner]

לפני 5 שעות, MiniMiz3r כתב:

 

זה אכן היה המצב עד לפני כמה חודשים, אני לא יודע אם זה כבר השתנה אבל זה בהחלט *יכול* להשתנות אם הקבלנים יראו שהם לא מצליחים למכור בקצב שהם רוצים.

הצע דירות זה לא הצע שוקולדים. 

ההליך עד התחלת הבנייה של הדירה לוקח כמה שנים, כל המגרשים שנרכשו במימון כנראה שהיזם מקדם תכנון ואם לא תהיה קטסטרופה גם יחל בבנייה, כל מה שהתחילו לבנות גם יסיימו. 

היצע הדירות לא ישתנה בשנה שנתיים הקרובות כי זה חלק מהגלגל שהתחיל להתגלגל טרום האינפלציה / עליות הריבית.

 

 

התהליכים המתרחשים עכשיו בשוק יבוא לידי ביטוי עוד שנתיים במקרה הטוב, אם בכלל. היזם שאני מכיר עדיין מוכר מוקדם פרויקט חדשים כרגיל, למרות שרובם בשלבי הביצוע ויש כרגע פחות בתכנון.

אם יזמים חוששים להכנס להשקעות ולרכוש מגרשים כי המגרשים יקרים מידי, אז לא יקנו מגרשים, יהיו פחות התחלות בניה, פחות דירות למכירה וכד-'.

או שמחיר המגרשים יתחיל לרדת למחיר חדש. 

 

 

 

[BeBest]

לפני 13 שעות, Transporter כתב:

השאלה איפה זה עומד מול נתונים של התחלות בניה

אולי יש ירידה גם בהתחלות בניה

ואז שום דבר בעצם לא משתנה

 

אלו הנתונים העדכניים ביותר שמצאתי - https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/Pages/2022/התחלת-וגמר-בנייה-בתקופה-יולי-2021-יוני-2022.aspx

העתקתי לכאן את עיקרי הדברים.

 

היתרי בנייה

בחודשים יולי 2021 - יוני 2022 הונפקו היתרי בנייה עבור 80,670 דירות, עלייה בשיעור שינוי של כ-30.1% בהשוואה לתקופה הקודמת (יולי 2020 - יוני 2021).

כמחצית (47.6%) מסך הדירות בהיתרים שהונפקו היו במחוזות המרכז ותל אביב.

 

התחלות בנייה

בחודשים יולי 2021 - יוני 2022, החלה בנייתן של כ-72,540 דירות, עלייה של 24.3% לעומת התקופה הקודמת (יולי 2020- יוני 2021).

45.9% מכלל הדירות שהחלה בנייתן הן במחוזות המרכז ותל אביב (23.6% ו-22.3%, בהתאמה).

כשליש מהתחלות הבנייה בחודשים יולי 2021 - יוני 2022 מתרכזות בערים: תל אביב-יפו, ירושלים, בת ים, אשקלון, ראשון לציון, בית שמש ונתניה.

 

גמר בנייה

בחודשים יולי 2021 - יוני 2022 הסתיימה בנייתן של כ-49,650 דירות, עלייה של 6.0% לעומת התקופה הקודמת (יולי 2020 - יוני 2021).

משך זמן הבנייה הממוצע של בניין (משוקלל לפי מספר הדירות שבו) הוא 32.2 חודשים.

 

בנייה פעילה

בסוף יוני 2022, הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-164,300 דירות.

 

 

בתאריך 16.10.2022 בשעה 09:27, farkash7 כתב:

אני דווקא בעד משכנתא גם של 100%. גם באמריקה זה מקובל. למי שיש יכולת החזר הבנק יאשר.
אבל כמו שsave אמר הבעיה העיקרית שהדירות פשוט התייקרו מדי...
הייתי רוצה לרשום שלאנשים עוד מעט ייגמר הכסף ולא יהיה להם איך לקנות, אבל במדינת ישראל יש הרגשה שכסף גדל על העצים.

 

 

ואז נגיע למצב ששווי הדירה נמוך משווי ההלוואה ואנשים פשוט יוותרו על החובות והדירה ביחד.

בדיוק כמו שקרה בארה"ב במשבר הסאבפריים

 

  

לפני שעה, D1winner כתב:

אם יזמים חוששים להכנס להשקעות ולרכוש מגרשים כי המגרשים יקרים מידי, אז לא יקנו מגרשים, יהיו פחות התחלות בניה, פחות דירות למכירה וכד-'.

או שמחיר המגרשים יתחיל לרדת למחיר חדש. 

 

יותר סביר שהצעות המחיר שלהם במכרזים של רמ"י ירדו באופן משמעותי.

 

[MZN]

לפני 3 דקות, BeBest כתב:

 

ואז נגיע למצב ששווי הדירה נמוך משווי ההלוואה ואנשים פשוט יוותרו על החובות והדירה ביחד.

בדיוק כמו שקרה בארה"ב במשבר הסאבפריים

 

 קראתי איפשהו שבארהב ההלואה היא בשווי כלשהו אבל כנגד הנכס, בארץ זה כנגד הכסף שלקחת זאת אומרת אם יהיה משבר יקחו לך את הדירה + ישארו לך חובות כספיים אם השווי ירד.

[Transporter]

בדיוק ^

מה שקרה שם לא יכול לקרות פה, כי אם ההלוואה כבדה עליך ומחירי הדירות כבר ירדו, אתה מוזמן למכור את הדירה במחיר נמוך ממה שקנית, ולהשיג את שאר הכסף איכשהו.תשיג תשיג, לא תשיג לא תשיג

[farkash7]

לפני 58 דקות, BeBest כתב:

ואז נגיע למצב ששווי הדירה נמוך משווי ההלוואה ואנשים פשוט יוותרו על החובות והדירה ביחד.

בדיוק כמו שקרה בארה"ב במשבר הסאבפריים

אתם מערבבים פה מושגים.
יש משהו שנקרא Non recourse loan בעברית זה אומר שהמלווה מחזיק איזה נכס (יכול להיות גם מכונית זה לא העניין) כנגד ההלוואה, אבל מעבר לזה הוא לא יכול לרדוף אחרי הלווה כדי לקבל את הכסף.
כלומר מה שקרה שם זה שאנשים לקחו משכנתא Non recourse וברגע שהבינו שלא משתלם להם לשלם הם פשוט החזירו את הנכס לבנק. הבנק נשאר עם הנכס ועם יתרת החוב (במקרים הללו זה היה רוב החוב), ומעבר לזה לא יכל להשיג עוד שום דבר מהלווה.

הלוואות כאלו לרוב הם בתנאים פחות טובים משמעותית מהלוואת recourse, אבל לאותם אנשים שלקחו את ההלוואה זה לא ממש שינה, עצם זה שמישהו בכלל הסכים לתת להם הלוואה ועוד לרכישת בית הספיק כדי לחתום. אם הם יסיימו אותה לא ממש היה בחישוב שלהם, מדובר באנשים שבמקרה הטוב עבדו, אז אל תצפו מהם לחינוך פיננסי.

בארץ לא נותנים משכנתאות בהלוואות non recourse, החזרת את הנכס לבנק? הבנק ימכור אותו אם זה יספיק לכסות את החוב הכל טוב אם לא הוא ירדוף אחריך שתחזיר את החוב.
90% משכנתא לא אומר שתקבל את מה שקורה בארה"ב, זה כן אומר שהבנק לוקח סיכון גדול יותר, אבל זה יכול להתבטא בריבית, וזה יכול להתבטא גם בלמי מאשרים הלוואה כזו, זה צריך להיות לווה שהבנק מוצא אותו כמספיק בטוח.

אין שום סיבה שאם זה עובד במקומות אחרים זה לא יעבוד פה. זה גם לא יגרום לאיזה שינוי בשוק הדיור, תגביל את זה למשכנתא 1 וזהו, וזה לא שהמחירים עכשיו נמוכים כי אין את זה...
זה כן יעזור להרבה אנשים שמרוויחים טוב מאוד אבל לא מצליחים לצבור הון ראשוני מספק.
זה לא שהמצב היום שונה משמעותית כן? רק שהמצב היום הרבה יותר מסוכן.
כל מני אנשים שאין להם מספיק הון עצמי והם ממש לא לווים בטוחים פונים להלוואות חוץ בנקאיות ולכל מני קומבינטורים כדי להעמיד מספיק הון עצמי. האנשים הללו הרבה יותר מסוכנים ממישהו שעבר סקירה ע"י הבנק ונמצא בטוח לקחת 90% משכנתא.

*דרך אגב מה שתיארתי קודם על ארה"ב כנראה לא היה מספיק לבדו כדי לגרום לאותו משבר. מה שקרה זה שכל מני אנשים מתוחכמים ורודפי בצע המציאו כל מני מכשירי השקעה שהתבססו על אותן הלוואות גרועות שעם תרגילים פיננסיים פתאום קיבלו דירוג גבוה ובטוח. מכאן התחילו למכור את הסחורה הזו שוב ושוב... זה כמו שמאות אנשים יהמרו בכספם שהלוואה מסויימת תשולם או לא. סוג של פירמידה הפוכה של כסף שהימרו בה על זה שאיזה בחור שעובד בסופר יחזיר הלוואה על בית ששווה 200K בריבית גרועה.
 

עריכה אחרונה ב-17 לאוקטובר, 2022 על ידי farkash7

[D1winner]

לפני שעתיים, BeBest כתב:

 

 

יותר סביר שהצעות המחיר שלהם במכרזים של רמ"י ירדו באופן משמעותי.

 

כל המכרזים האחרונים של רמי היו בכלל מחיר למשתכן וכל אלו....

אם עכשיו חוזרים אחורה למחיר מקסימום זה משהו אחר

[פבל]

לפני שעתיים, D1winner כתב:

כל המכרזים האחרונים של רמי היו בכלל מחיר למשתכן וכל אלו....

אם עכשיו חוזרים אחורה למחיר מקסימום זה משהו אחר

 

לא מדויק. יש גם הרבה מכרזי "שוק חופשי".

ויש שם הרבה מאוד איפה לחתוך. 

הנה דוגמא למכרז רנדומלי שנסגר בתחילת ספטמבר: מחיר המינימום היה 7.1 מיליון, ההצעה הזוכה היתה ע"ס 28.1 מיליון. 

אפשר לראות את כל המכרזים האלה כאן: https://apps.land.gov.il/MichrazimSite/#/homePage

[yuvalganim]

ככה שוק הנדלן מתנפח.

היזמים משלמים כל מחיר על הקרקע (הרבה מעבר למכרזים) ומגלגלים לקונים.

ברגע שאי אפשר יהיה לגלגל, המחיר יירד כי פשוט יציעו פחות.

[redroze]

לפני 3 שעות, פבל כתב:

 

לא מדויק. יש גם הרבה מכרזי "שוק חופשי".

ויש שם הרבה מאוד איפה לחתוך. 

הנה דוגמא למכרז רנדומלי שנסגר בתחילת ספטמבר: מחיר המינימום היה 7.1 מיליון, ההצעה הזוכה היתה ע"ס 28.1 מיליון. 

אפשר לראות את כל המכרזים האלה כאן: https://apps.land.gov.il/MichrazimSite/#/homePage

רק למען הדיוק המקצועי, הפער בין מחיר המינימום למחיר הסגירה לא רלוונטי לשום דבר אלא אם כבר צריך להתייחס לפער בין מחיר השמאות למחיר הסגירה.

[Lior_Django]

יש שם מכרז בראש העין שאף אחד לא זכה / ניגש אליו?

[יובל .מ.]

לפני 22 שעות, Transporter כתב:

 

זה לא אלפי דירות

וזה רק לזכאים 

אם אני יכול להגיע עם 100 אלף שקל לקחת משכנתא מסכנה של 700 אלף ולקנות פנטאהוז בדימונה ועדיין אף אחד לא עושה את זה.. זה רק מראה את המצב בפריפריה (האמיתית, לא גבעתיים).
יש דירות, אף אחד לא מעוניין לקנות שם. והזכאים הם אלה שנמצאים במצב הכי גרוע, אז תיאורטית הם אמורים לקפוץ על זה.

[יוסי פרנקוס]

ואיפה תעבוד שם?

אם אין לך רכב, נדפקת כי אתה לא יכול להגיע לעבודה.

אם יש לך, אתה צריך לנסוע המון לעיר אחרת כדי להגיע לעבודה וזה גם יעלה לך לא מעט כסף.

[Transporter]

לפני 53 דקות, יובל .מ. כתב:

אם אני יכול להגיע עם 100 אלף שקל לקחת משכנתא מסכנה של 700 אלף ולקנות פנטאהוז בדימונה ועדיין אף אחד לא עושה את זה.. זה רק מראה את המצב בפריפריה (האמיתית, לא גבעתיים).
יש דירות, אף אחד לא מעוניין לקנות שם. והזכאים הם אלה שנמצאים במצב הכי גרוע, אז תיאורטית הם אמורים לקפוץ על זה.

 

אההההה בוודאי, בוודאי שאפשר

אני יכול להראות לך עיסקה מדהימה באשדוד

דירת 4 חדרים  ב 1.2מ'  עם תמ"א חתום, תהפוך לדירת 5.5 חדרים עם חניה מרפסת ומחסן

כלומר ב 1.2 , תוך 3-4 שנים תהיה לך דירת 5.5 חדשה באשדוד

אבל איפה?

בשכונה מקבילה לדרום ת"א, עם סודנים נרקומנים וכו'

 

לא בכל מקום אפשר ורוצים לגור. לא בכל מקום ישכירו ממך את הנכס, ולא לכל מי שירצה לגור בו אתה תתן את המפתח

 

[yuvalganim]

וכל זה בהנחה והתמ"א יסתיים בזמן וכמו שצריך?

תמ"א זה כמו לוטו, יש פרויקטים נהדרים, יש פרויקט מחורבנים

[יובל .מ.]

@יוסי פרנקוס @Transporter אתם רק חיזקתם את מה שאמרתי.

יש המון הזדמנויות לדירות זולות בפריפריה, אחד לא מעוניין לקנות שם.