שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[farkash7]

לפני 45 דקות, yuvalganim כתב:

תמ"א זה כמו לוטו, יש פרויקטים נהדרים, יש פרויקט מחורבנים

נשמע יותר כמו משלוח של פיצה האט.

[natco]

לפני 17 שעות, פבל כתב:

הנה דוגמא למכרז רנדומלי שנסגר בתחילת ספטמבר: מחיר המינימום היה 7.1 מיליון, ההצעה הזוכה היתה ע"ס 28.1 מיליון. 

משקף ערך קרקע ליח"ד של 875 אש"ח לפני פיתוח. אחרי פיתוח זה יגיע כבר לכיוון המיליון.

השטחים המותרים שם די קטנים (כ110 מ"ר ליח"ד כולל ממ"ד).

כלומר, עלות יח"ד ליזם ב"גרוסו מודו" כ-1.65 מלש"ח.

כלומר הוא צריך למכור דירת 4 חדרים בכורדני בכ-1.9 מלש"ח, או לממן את זה מהכסף הפרטי שלו (כי שום בנק לא יתן לו ליווי).

 

אני מנסה למצוא על מה שילם כאן היזם 55 אחוז מעל מחיר שומה. 

כרגע ממש לא ברור לי. בדקתי גם בתכנון זמין - כמה שאני רואה אין גם משהו מופקד שישפר את המצב. 

זה לא שמדובר באיזור ביקוש לוהט (סליחה מראש מכל מי שגר באיזור. גם אשתי מגיעה משם. יש בקריות אחלה אנשים ובכ"ז...)

מה אומר ומה אדבר - המצב מפחיד .

 

 

 

עריכה אחרונה ב-18 לאוקטובר, 2022 על ידי natco

[BeBest]

לפני 21 שעות, farkash7 כתב:

בארץ לא נותנים משכנתאות בהלוואות non recourse, החזרת את הנכס לבנק? הבנק ימכור אותו אם זה יספיק לכסות את החוב הכל טוב אם לא הוא ירדוף אחריך שתחזיר את החוב.

 

יכריזו פש"ר ושהבנק יחפש או יקבל 100 ש"ח בחודש "הסדר".

 

לפני 21 שעות, farkash7 כתב:

אין שום סיבה שאם זה עובד במקומות אחרים זה לא יעבוד פה. זה גם לא יגרום לאיזה שינוי בשוק הדיור, תגביל את זה למשכנתא 1 וזהו, וזה לא שהמחירים עכשיו נמוכים כי אין את זה...

 

זה ימשיך את מגמת עליית המחירים ובנוסף גם יסכן את הבנקים ואת הלווים.

יתאפשר לעוד אנשים שלא יכלו עד עכשיו לרכוש להיכנס למעגל הרוכשים (הגברת ביקושים) תוך כדי סיכון הרוכשים עם משכנתא במינוף גבוה.

רק לפני שנתיים בערך העלו את מגבלת הפריים ל2/3, אז יצאו בכותרות של "המשכנתאות יוזלו", בפועל מי שלקח מסלול כזה אולי חסך במשך שנתיים 100-300 ש"ח בחודש, אבל אכל אותה בענק היום.

 

לפני 22 שעות, farkash7 כתב:

כל מני אנשים שאין להם מספיק הון עצמי והם ממש לא לווים בטוחים פונים להלוואות חוץ בנקאיות ולכל מני קומבינטורים כדי להעמיד מספיק הון עצמי. האנשים הללו הרבה יותר מסוכנים ממישהו שעבר סקירה ע"י הבנק ונמצא בטוח לקחת 90% משכנתא.

 

ואז המעגל החדש יגיע, אלו שיקחו 90% משכנתא ואת ה10% הנוספים מהלוואות חוץ בנקאיות.

קומבינות תמיד היו ויהיו.

[yuvalganim]

קומבינות זה בסדר כל עוד אפשר לשלם....

עם עליית הריבית הרבה כבר לא יעמדו בזה.

ואז מה? או שימכרו את הבית.

או שיירדו משמעותית ברמת החיים (אין חול, אין חופש, אין בגדים חדשים, אין מסעדות אין כלום) ובסוף ימכרו את הבית.

[פבל]

לפני 17 שעות, redroze כתב:

רק למען הדיוק המקצועי, הפער בין מחיר המינימום למחיר הסגירה לא רלוונטי לשום דבר אלא אם כבר צריך להתייחס לפער בין מחיר השמאות למחיר הסגירה.

מקבל (למרות שאני חושד שגם הערך ה"שמאי" סביר שיהיה גבוה מהערך ה"אמיתי"), ועדיין - כמעט כפול ממחיר השמאי זה גם הזוי

 

  

לפני 3 שעות, natco כתב:

משקף ערך קרקע ליח"ד של 875 אש"ח לפני פיתוח. אחרי פיתוח זה יגיע כבר לכיוון המיליון.

השטחים המותרים שם די קטנים (כ110 מ"ר ליח"ד כולל ממ"ד).

כלומר, עלות יח"ד ליזם ב"גרוסו מודו" כ-1.65 מלש"ח.

כלומר הוא צריך למכור דירת 4 חדרים בכורדני בכ-1.9 מלש"ח, או לממן את זה מהכסף הפרטי שלו (כי שום בנק לא יתן לו ליווי).

 

אני מנסה למצוא על מה שילם כאן היזם 55 אחוז מעל מחיר שומה. 

כרגע ממש לא ברור לי. בדקתי גם בתכנון זמין - כמה שאני רואה אין גם משהו מופקד שישפר את המצב. 

זה לא שמדובר באיזור ביקוש לוהט (סליחה מראש מכל מי שגר באיזור. גם אשתי מגיעה משם. יש בקריות אחלה אנשים ובכ"ז...)

מה אומר ומה אדבר - המצב מפחיד .

 

 

 

 

בדיוק מה שחשבתי, רק שהניסוח שלך הרבה יותר מקצועי  

וזה סתם היה "הראשון שקפץ לי לעין", אני מניח שאחרי נבירה אפשר יהיה למצוא מקרים עוד יותר הזויים.

הפער בין מחיר המינימום לבין ההצעה הזוכה הוא עלות של כ-600K ליח"ד. וזה כסף שהיזם נתן למדינה "סתם" (לא קיבל על זה איזה ערך נוסף) כי הוא יודע שהוא יכול לגלגל את זה הלאה. 
*שלא יובן אחרת, אני לשניה לא מאשים את היזם, שוק חופשי וכל זה. סתם מראה כמה המצב דפוק.

[D1winner]

בדרכ במכרזי רמי ערך מינימום משקף חצי משווי שמאי, ככה שזה לא תרם סתם, אבל עדיין מחיר גבוה

[yuvalganim]

בינתיים יש ירידה של 50% כמעט במכירת דירות חדשות.

אין ספק שהשוק משתנה לנגד עינינו.

אני עדיין טוען שהמדדים של תחילת 23 (ינואר-פברואר) כבר יסמנו את הכיוון החדש.

נחכה ונראה

[MiniMiz3r]

לפני 9 שעות, natco כתב:

כלומר הוא צריך למכור דירת 4 חדרים בכורדני בכ-1.9 מלש"ח, או לממן את זה מהכסף הפרטי שלו (כי שום בנק לא יתן לו ליווי).

 

 

אין דירות למכירה בשכונה הזאת בפחות מ-2 מיליון היום

[Michazzz]

לפני 9 שעות, natco כתב:

משקף ערך קרקע ליח"ד של 875 אש"ח לפני פיתוח. אחרי פיתוח זה יגיע כבר לכיוון המיליון.

השטחים המותרים שם די קטנים (כ110 מ"ר ליח"ד כולל ממ"ד).

כלומר, עלות יח"ד ליזם ב"גרוסו מודו" כ-1.65 מלש"ח.

כלומר הוא צריך למכור דירת 4 חדרים בכורדני בכ-1.9 מלש"ח, או לממן את זה מהכסף הפרטי שלו (כי שום בנק לא יתן לו ליווי).

 

אני מנסה למצוא על מה שילם כאן היזם 55 אחוז מעל מחיר שומה. 

כרגע ממש לא ברור לי. בדקתי גם בתכנון זמין - כמה שאני רואה אין גם משהו מופקד שישפר את המצב. 

זה לא שמדובר באיזור ביקוש לוהט (סליחה מראש מכל מי שגר באיזור. גם אשתי מגיעה משם. יש בקריות אחלה אנשים ובכ"ז...)

מה אומר ומה אדבר - המצב מפחיד .

 

 

 

אולי מצאו שם נפט?

[natco]

הנחתי שהאדון המכובד לא סתם זרק 28 מלש"ח על שולחן הרולטה.

חייבת להיות התכנות, אחרת לא הולכים לפרויקט.

אני יכול לעשות ניתוחי כדאיות עד לשלב של מה יהיה מחיר השיווק. זה כבר תפקיד של מחלקת השיווק של היזם.

 

בטח באיזור שחוץ מאת חמותי אני לא מכיר בו אף אחד ושום דבר

[avargel]

כפי שכתבתי בשרשור זה לפני זמן רב, במכרזים לפני כשנה באזור מגורי זכו קבלנים שהציעו מחיר קרקע + פיתוח לפי כ1M ש"ח לדירה, מה שיגרור מחיר שיווק של כ1.95

 

בפועל הקבלנים משווקים דירה ב2.25

[Transporter]

לפני 17 שעות, yuvalganim כתב:

וכל זה בהנחה והתמ"א יסתיים בזמן וכמו שצריך?

תמ"א זה כמו לוטו, יש פרויקטים נהדרים, יש פרויקט מחורבנים

 

לקנות דירה במחיר שווה ולקבל דירה יותר גדולה עם חניה ומחסן וכו' זה אף פעם לא רע

אבל אם השכונה פח זבל זה סיכון

נכון שבעוד כמה שנים זה בטח ישתנה כי כל השכונה תתפתח

ב 2009 2010 מי שגר בנווה שרת היה נחשב נרקומן או עבריין או מסכן

היום כל האוכלוסיה  שם התחלפה והשכונה יישרה קו עם מחירי תל אביב

השאלה אם רוצים לחכות את הזמן הזה

[yuvalganim]

אני אפילו לא מדבר על השכונה.

אני מדבר על רמת הביצוע של התמ"א ורמת הבנייה.

האופן שבו משפצים את הלובי, מעלית, מרפסות וכו'

[SlowRide]

יש ויש. בדרך כלל בבתים שהרסו ובנו מחדש הביצוע יותר טוב, לפחות ממה שיצא לי לראות. כל תוספת על קיים שיצא לי לראות היו פאקים ובעיות מפגרות.

[yuvalganim]

בית שנהרס ונבנה מחדש זה לא תמ"א זה פינוי בינוי.

תמ"א זה כשמוסיפים 2-3 קומות מעל בניין קיים ומגדילים - זה דרעק.