שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Transporter]

לפני 5 שעות, MZN כתב:

אתם מתווכחים על משקיעי נדלן קיימים, מה לגבי חדשים? ראיתי איפשהו שאחוז העסקאות להשקעה ירד ב30% לפני חודש ומשהו (מקווה שאני לא מטעה כאן).

זה כשלעצמו גם אמור לעזור לרוכשים הפשוטים, לא? פחות תחרות…

ההלואה של משקיעי נדלן הופכת יקרה יותר בפני עצמה.. משקיעים עם הון עצמי מלא זה סיפור אחר, לא מאמין שהרוב הם כאלה.

 

מישהו יודע מתי מתפרסם מדד העסקאות של המדינה?

 

יקח עוד זמן עד שזה ישפיע

הכל עדיין חדש וגם אלה שאין להם כסף עדיין משוכנעים שהם יסתדרו

[Lior_Django]

לפני 12 שעות, redroze כתב:

זה הרבה יותר מ-100 אלף ש"ח פער. תקרא את פרק ב':

https://bialik2.com/מהי-יעילות-פיננסית-השוואה-בין-תוכנית-ח/

 

שבועיים בשנה דירה פנויה זו הגזמה פראית.

אם אתה מפרסם מספיק זמן מראש, דואג שהתחלופה תהיה ביולי/אוגוסט והדירה מתומחרת הגיוני, היא לא תעמוד דקה פנויה. אני מדבר מניסיון עם מספר דירות במעגל הקרוב.

 

תחזוקה זה פונקציה של גיל הדירה, הקומה שבה היא נמצאת, מתי עברה שיפוץ וכו'. לכן לא ניתן להתייחס לזה ברצינות.

שוב - המון הנחות לא מבוססות דיו.

איפה יש דירה שעולה מיליון וששכר הדירה הוא 2,500 ?

גם יש את ראיית העתיד 30 שנה קדימה...

כל כך הרבה דברים יכולים להשתבש בזמן הזה.

 

השקעה מאוד פשטנית שמבוססת על ראיית העתיד.

כל החישובים שם יכולים ללכת לפח במקרה של שינוי קטן בסביבה.

מחירי הדירות יקפאו ? 

אתה לא תמצא שוכר ?

השוכר יקלע לבעיות תזרים?

עוד 3 שנים יעבור חוק האוסר עלייך למכור את הדירה ללא הסכמת השוכר ?

 

התפיסה האישית שלי היא שאם אתה מעוניין להשקיע בנדלן - לך תקים חברת בנייה.

 

מה שקרה בנדלן הוא מאוד פשוט:

הריבית ירדה לאפס. המס על הבורסה עלה.

זהו. הרבה אינטרסנטים דחפו ודוחפים את הבועה הזו.

 

תשנה כל אחד מהם והמטוטלת תתחיל לנוע לצד השני.

עליות המחירים אינן מובטחות יותר, כמו שהיו לפני 6 שנים ויש הבדל בין עלייה תיאורטית לבין מימוש בפועל, בפרט כאשר רוב האוכלוסייה לא יכולה יותר להרשות לעצמה לרכוש דירה:

https://youtu.be/BdFObKuXMfc

 

עריכה אחרונה ב-15 לאוקטובר, 2022 על ידי Lior_Django

[redroze]

לפני שעה, Lior_Django כתב:

שוב - המון הנחות לא מבוססות דיו.

איפה יש דירה שעולה מיליון וששכר הדירה הוא 2,500 ?

גם יש את ראיית העתיד 30 שנה קדימה...

כל כך הרבה דברים יכולים להשתבש בזמן הזה.

 

השקעה מאוד פשטנית שמבוססת על ראיית העתיד.

כל החישובים שם יכולים ללכת לפח במקרה של שינוי קטן בסביבה.

מחירי הדירות יקפאו ? 

אתה לא תמצא שוכר ?

השוכר יקלע לבעיות תזרים?

עוד 3 שנים יעבור חוק האוסר עלייך למכור את הדירה ללא הסכמת השוכר ?

 

התפיסה האישית שלי היא שאם אתה מעוניין להשקיע בנדלן - לך תקים חברת בנייה.

 

מה שקרה בנדלן הוא מאוד פשוט:

הריבית ירדה לאפס. המס על הבורסה עלה.

זהו. הרבה אינטרסנטים דחפו ודוחפים את הבועה הזו.

 

תשנה כל אחד מהם והמטוטלת תתחיל לנוע לצד השני.

עליות המחירים אינן מובטחות יותר, כמו שהיו לפני 6 שנים ויש הבדל בין עלייה תיאורטית לבין מימוש בפועל, בפרט כאשר רוב האוכלוסייה לא יכולה יותר להרשות לעצמה לרכוש דירה:

https://youtu.be/BdFObKuXMfc

 

ה-2500 שכר דירה הוא פשוט עשה חישוב של 3% תשואה שזה הממוצע הארצי כיום.

בניגוד אליך, שאתה מתעסק בלא נודע (עתיד), הוא מבסס את הטענות שלו על מה שקרה בעבר.

נכון שמה שהיה לא בהכרח ימשיך להתקיים בעתיד, אבל זה הרבה יותר רציני מאשר לנסות לנחש.

[yuvalganim]

סתם אנקדוטה קטנה.

נתוני הלמס מתבססים על סביב 6 חודשים לאחור.

כלומר עליות הריבית בכלל לא משוקפות במדד מחירי הדיור הנוכחי.

רק בתחילת 23 אנחנו נראה את המדדים של עליות הריבית ומה זה עשה למחירי הדיור.

ובישראל כמו בישראל - לא אתפלא אם באורח פלא הלמ"ס שוב ישנו את שיטת המדידה...

[MiniMiz3r]

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

נתוני הלמס מתבססים על סביב 6 חודשים לאחור.

 

מדד ספטמבר מתבסס על עסקאות שנערכו ביוני - יולי. 

[Lior_Django]

לפני שעתיים, redroze כתב:

ה-2500 שכר דירה הוא פשוט עשה חישוב של 3% תשואה שזה הממוצע הארצי כיום.

בניגוד אליך, שאתה מתעסק בלא נודע (עתיד), הוא מבסס את הטענות שלו על מה שקרה בעבר.

נכון שמה שהיה לא בהכרח ימשיך להתקיים בעתיד, אבל זה הרבה יותר רציני מאשר לנסות לנחש.

 

זה גם לא נכון, הוא מבסס את כל הטענות שלו על תקופת זמן מוגבלת שכוללת את 2008 ומטה את התוצאות.

ההנחה פה היא שזה ימשיך לטפס.

להלן הגרף-


אם נחפש אנלוגיות:
ב2008 היה מזג אוויר יבש במיוחד. מאן דהוא ניגש לעץ שפך עליו בנזין, הדליק גפרור והשליך אותו על העץ.
שכל תושבי העיירה(או משהו בסגנון) ראו את השריפה ורצו אליה, אותו מאן דהוא אמר שזה בגלל האוויר היבש.

ב 2008 היה משבר כלכלי שבעקבותיו הורדו הריביות לאפס ולאחר מכן העלו את המיסים על הבורסה.

תקופת הריבית האפסית היא החריג כאן ולכן לקבוע משהו לפיה הוא לא הכי יציב.

 

שאני רוצה להשקיע אני ככל הנראה אלך לבורסה.
כל החישובים ההשוואתיים הם יותר מדי פשטנים, לדוגמא:
אם הבורסה תיפול, אני ככל הנראה אמכור בשביל לקזז הפסדים ובכך "ארים" את התשואה הכוללת. בהצלחה על להכניס את זה לחישובים..

 

אני יותר מאשמח שתמצא חורים כאן.

 

 

והנה עוד תמונה מעניינת:

עריכה אחרונה ב-15 לאוקטובר, 2022 על ידי Lior_Django

[gadik6]

לפני 4 שעות, Lior_Django כתב:

 

עליות המחירים אינן מובטחות יותר, כמו שהיו לפני 6 שנים ויש הבדל בין עלייה תיאורטית לבין מימוש בפועל, בפרט כאשר רוב האוכלוסייה לא יכולה יותר להרשות לעצמה לרכוש דירה:

 

 

כשני שליש ממשקי הבית גרים בדירה בבעלותם, כך שלרוב האוכלוסיה כנראה כבר יש דירה.

 

לזה צריך להוסיף גם את העובדה שקצב הבנייה לא עומד בקצב גידול האוכלוסיה בישראל (הן עקב ריבוי "טבעי" והן עקב עלייה מחו"ל), מה שכנראה רק יגביר את התחרות על דירה ראשונה.

 

שני הגורמים הללו לא ממש תורמים לירידה משמעותית במחירי הדיור.

 

עריכה אחרונה ב-15 לאוקטובר, 2022 על ידי gadik6

[Lior_Django]

קצב גידול האוכלוסיה הוא במגזרים מסויימים שבדר"כ לא מתגוררים בתל אביב.

הילודה, אגב, בירידה לדעתי..

 

יש לך גרף שיכול לתאר את ההגירה בישראל לאורך שנים ?

[gadik6]

אפילו אצל נשים חילוניות מדובר בכ-2 ילדים לאישה, נתון גבוה יותר ממדינות אחרות ב-OECD.

 

לגבי הגירה לישראל - אין לי גרף, אבל יש שלל כתבות שדנות בזה, ועם המצב ברוסיה ואוקראינה, באירופה ואף בארה"ב, סביר שהמגמה הזאת תישמר, אם לא יותר מכך.

 

[yuvalganim]

לפני 49 דקות, MiniMiz3r כתב:

 

מדד ספטמבר מתבסס על עסקאות שנערכו ביוני - יולי. 

 

עסקאות שבוצעו ביולי נסגרות כבר במרץ, דירה זה לא לחם.

צריך לנהל מו"מ, ללכת לבנק, לסגור משכנתא ולהשיג אישורים.

ואז אחרי כל התהליך צריך לרשום את העסקה ברשות המיסים (רק זה לוקח חודש ++).

להגיד שמדד ספטמבר מתבסס על יוני יולי....צריך להבין מה זה יוני-יולי קודם.

[MiniMiz3r]

לפני שעתיים, yuvalganim כתב:

עסקאות שבוצעו ביולי נסגרות כבר במרץ 

 

עסקאות שבוצעו ביולי נסגרו ביולי. הלמס מסתכל מן הסתם על תאריך העסקה ולא מתי היא דווחה. 

הדיווח לא "לוקח חודש ++" אלא צריך להתבצע תוך 30 יום, שזו גם הסיבה לכך שהלמ"ס מסתכל על הנתונים בחלון זמן של חודשיים אחורה כדי שכל העסקאות ידווחו. 

[redroze]

לפני 4 שעות, Lior_Django כתב:

 

זה גם לא נכון, הוא מבסס את כל הטענות שלו על תקופת זמן מוגבלת שכוללת את 2008 ומטה את התוצאות.

ההנחה פה היא שזה ימשיך לטפס.

להלן הגרף-


אם נחפש אנלוגיות:
ב2008 היה מזג אוויר יבש במיוחד. מאן דהוא ניגש לעץ שפך עליו בנזין, הדליק גפרור והשליך אותו על העץ.
שכל תושבי העיירה(או משהו בסגנון) ראו את השריפה ורצו אליה, אותו מאן דהוא אמר שזה בגלל האוויר היבש.

ב 2008 היה משבר כלכלי שבעקבותיו הורדו הריביות לאפס ולאחר מכן העלו את המיסים על הבורסה.

תקופת הריבית האפסית היא החריג כאן ולכן לקבוע משהו לפיה הוא לא הכי יציב.

 

שאני רוצה להשקיע אני ככל הנראה אלך לבורסה.
כל החישובים ההשוואתיים הם יותר מדי פשטנים, לדוגמא:
אם הבורסה תיפול, אני ככל הנראה אמכור בשביל לקזז הפסדים ובכך "ארים" את התשואה הכוללת. בהצלחה על להכניס את זה לחישובים..

 

אני יותר מאשמח שתמצא חורים כאן.

 

 

והנה עוד תמונה מעניינת:

לא יודע אם זה חוסר בהבנת הנקרא או הרצון שלך ליצור פרובוקציות ולתת את משנתך, אבל אם תקרא שוב תראה שהוא ציין שעליית ערך ב-5 העשורים האחרונים הייתה 2% בשנה בממוצע וספציפית ב-2 העשורים האחרונים 3.5% ממוצע בשנה.

הוא עשה את החישוב עבור 2 המקרים.

אני לא סנגור של הברנש ולא בא לחפש חורים בתכניות של אנשים, שכל אחד יעשה מה שטוב לו.

בסך הכל ניסיתי להסביר את הלך המחשבה של משקיעים.

אם כבר אתה רוצה להוכיח שהבחור טועה, תקח את הריבית הממוצעת לפקדונות ב-2 העשורים וב-5 העשורים האחרונים ותוכיח שהחישוב שלו מוטעה.

[Lior_Django]

לפני 4 שעות, gadik6 כתב:

אפילו אצל נשים חילוניות מדובר בכ-2 ילדים לאישה, נתון גבוה יותר ממדינות אחרות ב-OECD.

 

לגבי הגירה לישראל - אין לי גרף, אבל יש שלל כתבות שדנות בזה, ועם המצב ברוסיה ואוקראינה, באירופה ואף בארה"ב, סביר שהמגמה הזאת תישמר, אם לא יותר מכך.

 

הילודה ירדה.

גם אם תהיה הגירה, ממש אפשר לחשוב שלאנשים שבאים מאזור מלחמה שיותר זול מישראל, יהיה כסף לעלות החיים המנופחת שלנו..

לפני 16 דקות, redroze כתב:

לא יודע אם זה חוסר בהבנת הנקרא או הרצון שלך ליצור פרובוקציות ולתת את משנתך, אבל אם תקרא שוב תראה שהוא ציין שעליית ערך ב-5 העשורים האחרונים הייתה 2% בשנה בממוצע וספציפית ב-2 העשורים האחרונים 3.5% ממוצע בשנה.

הוא עשה את החישוב עבור 2 המקרים.

אני לא סנגור של הברנש ולא בא לחפש חורים בתכניות של אנשים, שכל אחד יעשה מה שטוב לו.

בסך הכל ניסיתי להסביר את הלך המחשבה של משקיעים.

אם כבר אתה רוצה להוכיח שהבחור טועה, תקח את הריבית הממוצעת לפקדונות ב-2 העשורים וב-5 העשורים האחרונים ותוכיח שהחישוב שלו מוטעה.

לא חושב שיש לי "משנה".

אני מסתכל על כל הנושא של הנדלן ויש בו יותר מדי "חורים" .

אני מסתכל על הטיעונים והם פשוט נופלים, לפחות בעיני, מבלי להשקיע יותר מדי מאמץ.

ויש גם את הבעיה של הקיימות ושל תלות בנכס יחיד לטווח ארוך.

 

יכול להיות שבעשור הבא, העליות ימשכו, אבל עד כמה זה יכול להמשיך..

[farkash7]

לפני 24 דקות, Lior_Django כתב:

אני מסתכל על כל הנושא של הנדלן ויש בו יותר מדי "חורים"

בכל דבר אפשר למצוא המון חורים. אם אין בבעלותך דירה אני ממליץ שתפסיק לשפוט את הנושא ולחפור בו יותר מדי בראיה של משקיע או נביא זעם. בשתי האופציות רק תביא לעצמך נזק.
תחשוב על זה בצורה אחרת, אני משלם שכר דירה לבעל בית או שאני משלם שכר דירה לבנק (בהנחה שאתה יכול לשלם לבנק).
ככה פשוט. אם אתה לא איזה פריק של Naked and afraid אז אתה כנראה צריך 4 קירות וגג במינימום מעכשיו ועד המוות. אתה יכול לחפור בריבית/במחירים/במשבר הצפוי או פשוט להבין שאתה הולך לשלם שכר דירה מעכשיו עד המוות.
תחליט פשוט למי אתה רוצה לשלם את זה. אם לא בא לך לשלם לבנק כי המחירים נראים לך גבוהים או כל סיבה אחרת, הכל טוב, תשלם לבעל הבית. זה פחות או יותר מסכם את הדיון הזה.

 

עריכה אחרונה ב-15 לאוקטובר, 2022 על ידי farkash7

[Lior_Django]

הכל ברוח טובה 🙂

עריכה אחרונה ב-15 לאוקטובר, 2022 על ידי Lior_Django