שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[ישה]

למה המדינה צריכה לבנות בתי חולים

 

למה המדינה צריכה לסלול כבישים

 

להמשיך?

 

יש מיסים שאתה מחליט אם לשלם או לא. אלה המיסים העקיפים כמו מע"מ ויש מיסים שאתה משלם רק אם יש לך הכנסה, ככל שההכנסה גבוהה יותר אתה משלם יותר.

 

כלומר גם כאן זו החלטה שלך.

[יבגניפ]

המדינה לא צריכה שום דבר.

אנחנו חיים במודל כלשהו של מדינת רווחה, אנחנו משלמים מיסים ומקבלים משהו בתמורה, לפי קרטריונים ברורים.

 

המדינה בונה כבישים? זה אחלה. אתה יכול לדמיין מצב שהמדינה מגרילה שביום א' מותר לך לנסוע מנס ציונה לתל אביב, וביום ב' אסור?

[קאררה]

אנלוגית המגפה לא טובה. המדינה היא בעלת הקרקעות, ז״א שיש לה תרופות ללא הגבלה. היא יכולה לקחת מחר את כל הקרקעות ולייעד אותם כמחיר למשתכן ולספק לכולם את האפשרות לקנות במחיר למשתכן. היא בוחרת לשלוט בצד ההיצע מצד אחד ומצד שני להגריל בשיטת משחקי הרעב אחוז נמוך של דירות.

 

בלי קשר לאמור להעיל מדינת ישראל זוכה משנה לשנה לעלות במדרג המדינות המושחתות ביותר בעולם.

[pooh-bear]

אני לא מבין פה כמה דברים:

א. כדי לבנות דירות יש צורך בתשתיות, כמו כבישים, מים, חשמל, ניקוז, מבני ציבור וכו'. מעבר לתשתיות, צריך גם לדאוג שהרשות המקומית שבשטחה הדירות האלו נבנות תוכל לממן את כל השירותים שהדיירים החדשים יצרכו, כי הארנונה למגורים היום בישראל היא גרעונית. כל זה אומר שגם אם מחר בבוקר תהליכי התכנון יתקצרו לשעה, אי אפשר סתם ככה לבנות כמה דירות שרוצים.

ב. מי שמציע לשחרר המון קרקעות כדי לבנות המון דירות, מניח שיש פה מחסור חמור בכמות הדירות ושזו הסיבה העיקרית לעליית מחירים? כי אפשר לדון בטענה הזו, ואני חושב שהיא לא לגמרי נכונה.

ג. בהנחה שהטענה הזו לא לגמרי נכונה, יש שלב מהותי בין שחרור קרקעות ודירות מוכנות, שבו קבלן אמיתי צריך לשים כסף אמיתי (שלו ושל הגורם המממן) ולבנות את הדירות האלו. אם הקבלן לא יסכים שחסרות המון דירות, הוא כנראה לא יבנה את הדירות האלו ואז לא משנה כמה קרקעות יצאו למכרז, הבעיה (לכאורה) לא תיפתר, אלא אם אנחנו דוגלים בבניה ממשלתית.

 

אפשר להגיד הרבה דברים נכונים נגד מחיר למשתכן, כמו אלמנט ההגרלה וכמו הזמן הארוך מאוד בין הזכיה לכניסה לדירה, והצורך לשלם משכנתא ושכירות בו זמנית. הטענה שלא ברורה לי היא טענת הסבסוד - הממשלה לא משקיעה כסף כדי להפחית את מחיר הדירות, אלא גובה פחות מס (עלות הקרקע). מכיון שבסוף תפקיד הממשלה הוא לא למקסם את ערך הנכסים שברשותה אלא את טובת האזרחים, אני לא בטוח שהחלק הזה של התוכנית בעייתי (בהתעלם משאר הבעיות). אפשר גם להסתכל על זה כאילו הממשלה העלתה את המס (מחיר הקרקע) ועכשיו החליטה להוריד אותו לרמה נסבלת יותר. אני לא רואה פה סבסוד.

[ישה]

המדינה לא צריכה שום דבר.

אנחנו חיים במודל כלשהו של מדינת רווחה, אנחנו משלמים מיסים ומקבלים משהו בתמורה, לפי קרטריונים ברורים.

 

המדינה בונה כבישים? זה אחלה. אתה יכול לדמיין מצב שהמדינה מגרילה שביום א' מותר לך לנסוע מנס ציונה לתל אביב, וביום ב' אסור?

 

יבגני

 

אני מצפה ממך ליותר

 

אין מחסור בכבישים לכן לא צריך להגריל

 

דרך אגב פעמיים בקיום המדינה הוגבלו האזרחים בנסיעותיהם ברכב.

 

יש מחסור בדירות לכן צריך לבצע הגרלה.

 

בסופו של יום יינתן פתרון לכל הדורש דיור ( הוא לא מקבל מתנה דרך אגב ) הוא משלם על כך הרבה כסף.

 

אכן פחות מאשר אילו היה קונה בשוק החופשי, אבל עדיין משלם.

 

אילו המדינה הייתה יודעת ליצור מצב בו יש שוק של דירות להשכרה לטווח ארוך במחירים נורמאליים ומפוקחים אז גם זה פתרון.

 

לא הצליחה בכך.

[Shaike.Zam]

שרשור ארוך ומבורך.

אני מחפש דירה בפתח תקווה, לרכישה (לא להשקעה).

נתקלתי בשיכון מפ"ם, מישהו מכיר את השכונה? זה ציבור דתי חילוני? (פשוט לא רוצה לפתוח אשכול על שרשור שעוסק בנדל"ן).

[ChemGuy85]

אף אחד לא הצליח להסביר לי מדוע פתירת הבעיות האינהרנטיות של הרגולציה וקצב שחרור הקרקעות לא יובילו לאותה תוצאה.

 

באמת נראה לך שמישהו רוצה להקטין את הרגולציה והבירוקרטיה במדינה שמסמיכה 3,000 עורכי דין ועוד 1,000 רואי חשבון בשנה?

 

אני פעם ניהלתי ויכוח בקבוצה סגורה של רואי חשבון ויועצי מס לגבי כל מיני נהלים של מס הכנסה ומע"מ שאני לא מסכים איתם לדוגמא לדפוק הצהרת הון לכל מסכן שפותח תיק, הצהרת עוסק פטור המטופשת, תקנות ניהול ספרים שאני באופן אישי חושב ש-90% מהקשקוש שכתוב שם אפשר לזרוק לפח ועוד ועוד.

 

אותם רואי חשבון כמעט העלו אותי על המוקד. צעקו "מה אתה לא רוצה להתפרנס?!" "מהרסיך ומחריביך ממך יצאו" אמרו לי.

 

לא תהיה שום הקלה ברגולציה ובירוקרטיה במדינת ישראל. נמשיך להתגלגל כמו שמתגלגלים כבר 70 ויהיה מה שיהיה. מי יודע אולי למספיק אנשים יפול האסימון יום אחד ויפעלו לשינוי, אבל אני לא הייתי בונה על זה.

עריכה אחרונה ב-3 לפברואר, 2019 על ידי ChemGuy85

[Igalz]

המדינה בונה כבישים? זה אחלה. אתה יכול לדמיין מצב שהמדינה מגרילה שביום א' מותר לך לנסוע מנס ציונה לתל אביב, וביום ב' אסור?

 

במדינות רבות, לא שונות בהרבה מישראל, ישנם הגבלות על תנועת רכבים, וחלוקת עומס על פי ימים, בעיקר במרכזי ערים.

אם נמשיך להתרבות כמו שפנים, בקרוב זה יגיע גם אלינו.

[Fitch]

אגב, אני קצת מופתע שיש תמימות דעים שהמחירים נעצרו או ירדו.

 

אני אומנם חלש במתמטיקה, אבל אם מעל 30% מהמדד נמכר ב20% פחות ממחיר השוק ו100% מהמדד יורד ב2%.

בכמה ירדו (או לא) 70% האחרים במדד?

[יבגניפ]

יבגני

 

אני מצפה ממך ליותר

 

אין מחסור בכבישים לכן לא צריך להגריל

 

דרך אגב פעמיים בקיום המדינה הוגבלו האזרחים בנסיעותיהם ברכב.

 

יש מחסור בדירות לכן צריך לבצע הגרלה.

 

בסופו של יום יינתן פתרון לכל הדורש דיור ( הוא לא מקבל מתנה דרך אגב ) הוא משלם על כך הרבה כסף.

 

אכן פחות מאשר אילו היה קונה בשוק החופשי, אבל עדיין משלם.

 

אילו המדינה הייתה יודעת ליצור מצב בו יש שוק של דירות להשכרה לטווח ארוך במחירים נורמאליים ומפוקחים אז גם זה פתרון.

 

לא הצליחה בכך.

מחסור בכבישים זו דוגמא תאורטית. ואם היה מחסור, אז הגרלה זה הפתרון לדעתך?

 

ביצוע הגרלה זה פתרון אחד, קל. מה הפתרון האמיתי? בניית תשתיות אמיתיות של תחבצ, תכנון עירוני טוב יותר, בנייה של שכונות שאנשים רוצים לגור בהן, בניה לגובה במרכז המבוקש (לא 40 קומות, אבל גם לא להרים בניני בוטיק של 3 קומות במרכז תל אביב או גבעתיים או רמת גן).

אבל בכל מקרה, מה שלא יהיה הפתרון המורכב ומה שהוא לא ידרוש, הגרלה זו רק אופציה אחת לנסיון להתמודד עם הבעיה.

 

עכשיו, בוא נעשה את זה יותר אישי. כשהתוכנית יצאה לדרך, הייתי עדיין רווק. לא עניתי לתנאי התוכנית. נמנע ממני אפילו לגשת להגרלה.

הסיכוים שלי לקנות דירה לא עלו בזכות התכנית. היא לא הביאה לאיזו מהפכה בתחום הדיור. היא לא יצרה עוד היצע באזורי ביקוש. היא לא עזרה בהכרח לאנשים שההורים שלהם לא יכולים להביא להם 500,000 או יותר במתנה למימון בית. והיא מממונת על ידי אנשים כמוני, שמשלמים אחוזי מס עצומים בכל חודש, ואפילו לא תמיד יכולים להשתתף בה.

 

אז אני שואל שוב: למה לעצור שם? אפשר להגריל ולהחליט שממחר המתכנת במשרד לידי ישלם לכל היותר 10% מס הכנסה, ואני אתחיל מ-70% מס.

[Nemesis]

יגבני, אתה מסתכל על זה מצורה של - זה לא פייר, ולא בצורה פרקטית.

להגריל מס הכנסה לא קשור כלל.

 

לא ניתן בחודש לתקן את כל ענייני הרגולציה והתכנון כפי שאתה רוצה ולשחרר כמות אדירה של קרקעות לכל דכפין שיוביל למכירה של קרקעות ומגורים במחיר הדומה למחיר למשתכן.

נניח והתהליך יקח 10 שנים. מה עדיף, שכולם ישלמו במשך 10 שנים נוספות את מחירי הסטרטוספרה של הדירות, או שתתבצע הגרלה אשר בעזרתה תוך 3-4 שנים כל מי שרוצה לרכוש דירה בהגרלה יקבל אופציה ריאלית?

 

זה שאתה ממן את זה - הכל טוב ויפה - אנחנו כולנו ממנים הרבה דברים שלא נראים לנו בעזרת המיסים. וכאמור, הנזק הכספי לתקציב ככל הנראה קטן יותר מאשר היה מביא השינוי שאתה מבקש שיוריד את מחירי כל הדירות לקרקעית.

[ChemGuy85]

להזכירך מנסים לתקן את הבעיה, לפחות על הנייר, כבר משנת 2011 אחרי התפוצצות המחאה החברתית.

 

9 שנים ודבר לא השתנה. לאף אחד לא באמת אכפת. חלק בכלל לא רוצים שמחירי הדיור ירדו כי הם ראו את עצמם מתעשרים (לפחות על הנייר) כתוצאה מזינוק מחירי נדל"ן . חלק כל כך משועבדים למשכנתא שאין להם שום אינטרס שמחירים ירדו. חלק גוזרים קופון ממחירי הדיור לדוגמא עורכי דין, מתווכים, שיפוצניקים, יצרני מטבחים וכל שאר נותני שירותים נלווים שהקפיצו מחירים כי כאשר לוקחים 1.2 מיליון שקל משכנתא אז מה זה עוד 100 אלף שקל בשביל שיפוץ חלומות. חלק מזמן זרקו את המפתחות על השולחן ועפו מכאן במסגרת רילוקיישין.

[pooh-bear]

והיא מממונת על ידי אנשים כמוני, שמשלמים אחוזי מס עצומים בכל חודש, ואפילו לא תמיד יכולים להשתתף בה.

אפשר אולי לסגור את הפינה הזו? למה תשלום מס מופחת (מחיר קרקע נמוך יותר) == סבסוד?

כשאומרים סבסוד, מתכוונים שהמדינה ממש משלמת עבור משהו, לא גובה פחות מס עבורו. גביית מיסוי דיפרנציאלי לפי קריטריונים מסויימים נחשבת לאמצעי מדיניות די מקובל. מכיוון שכמעט כל הקרקעות החדשות (או כולן, אני לא יודע בוודאות) יוצאות היום למחיר למשתכן, לא מדובר על הטבה למגזר כזה או אחר, אלא פשוט יכולת "ייצור" מוגבלת.

 

מצד שני, תחבורה ציבורית מסובסדת באמת ע"י הממשלה, וגם בה רובינו המכריע לא משתמש, לפחות לא באופן קבוע. זו לא בעיה?

[פינדר]

פו הדב,

לקחת מבן אדם אחד פחות מס, ממה שישלם אדם אחר, עבור אותו המוצר בדיוק, זה שקול ללקחת אותו מס משניהם ואז לתת לאדם הראשון, את הטבת המס במזומן.

אתה מבין למה במקרה השני המדינה מממנת את האדם הראשון?

[pooh-bear]

אבל המדינה לוקחת מכל (או כמעט כל) מי שקונה דירה חדשה פחות "מס". מה שהיא כבר לקחה לפני התוכנית היא כבר לא תחזיר.

 

וזה מעבר לזה שמדובר במיסוי די וולנטרי, אף אחד לא באמת מכריח אותך לקנות דירה.