שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[A_lex]

אתחיל מלומר שוב, שלא אני ולא שאר האנשים שמלינים כאן על התוכנית לא חושבים שלא נדרשה התערבות ממשלתית, אלא רק על זה שההתערבות היא בשיטת הגרלה.

 

ארקו, תזכיר לי את הסטטוס שלך... רווק ללא ילדים במקרה?

פשוט אני וחברי (באמצע שנות השלושים) כבר בעלי משפחות ולא יכלנו/ יכולים להמשיך לחכות להגרלה שאולי תזכה בה ואולי לא. אז אנחנו עושים פשרות וקונים כל אחד כפי יכולתו (מי בבאר שבע, מי בקרית גת ומי ביבנה - לא ההעדפות הבחירות של אף אחד מאיתנו). בין לבין חלקנו בזבז המון זמן וכסף על המתנה לתוכנית הזו. כבר כתבתי עלי אישית, אבל עכשיו גם נוספה לי דוגמא של חבר...

לפני מעל שנה הוא "זכה" בזכות לעמוד בתור לבחור דירה. זאת לאחר מעל שנה של הגרלות. ההנחה הריאלית לדירה טובה בפרויקט היא של כמאתיים אש"ח המהווים קצת מעל עשרה אחוזים. הנחה יפה לכל הדעות. השבוע, (אני מזכיר - מעל שנה מאז ה"זכיה") כשהגיע הזמן לבחור דירות, הדירות היחידות שנותרו הינן דירות שישה חדרים (יקרות יותר, לא מתאימות לצרכיו, פחות משתלמות באופן כללי), או דירות חמישה חדרים בקומה ראשונה / שניה (גם פחות טוב מהארבע שהוא באמת צריך אבל ניחא) שעבורן ההנחה היא בעצם קטנה משמעותית אם בכלל קיימת.

לאחר לבטים רבים הוא ויתר על הזכות ובעצם חזר לנקודת ההתחלה.

רק שבינתיים הוא המשיך וממשיך לשלם שכירות (מניח שקרוב למאה אש"ח בשנה).

 

המסקנה שלי? התוכנית טובה בעיקר למי שלא באמת היה בשוק ונכנס אליו בעקבות התוכנית. כמובן, שגם סתם מי שהתמזל מזלו וזכה בשנת ההשתתפות הראשונה במקום שהוא מעוניין בו.

 

דרך אגב, למי שעוקב, ציינתי בעבר ש"זכיתי" בהגרלה חודשיים לאחר שהרמתי ידיים וקניתי דירה בשוק החופשי. אז מעדכן, עברה כשנה וחצי - טרם התקיים כנס זוכים וטרם קראו לי לבחור דירה. כמובן שגם לא התחילו לבנות. המחירים בהגרלות ההן צמודות למדד תשומות הבניה מרגע זכיית הקבלן, אז...

[pooh-bear]

100,000₪ בשנה?!? זה יותר מ-8,000₪ בחודש! זה שכ'"ד לדירת 4 חדרים במצב סביר בשכונה טובה בת"א, לא קצת נסחפנו?

 

או במילים אחרות, מי שמוציא 100,000₪ בשנה על שכירות, באמת צריך עזרה ממשלתית?

[A_lex]

סליחה, טעות. התבלבלה לי המחשבה. התכוונתי לומר בשנתיים. הוא שוכר ברחובות.

[arco1]

אתחיל מלומר שוב, שלא אני ולא שאר האנשים שמלינים כאן על התוכנית לא חושבים שלא נדרשה התערבות ממשלתית, אלא רק על זה שההתערבות היא בשיטת הגרלה.

 

ארקו, תזכיר לי את הסטטוס שלך... רווק ללא ילדים במקרה?

פשוט אני וחברי (באמצע שנות השלושים) כבר בעלי משפחות ולא יכלנו/ יכולים להמשיך לחכות להגרלה שאולי תזכה בה ואולי לא. אז אנחנו עושים פשרות וקונים כל אחד כפי יכולתו (מי בבאר שבע, מי בקרית גת ומי ביבנה - לא ההעדפות הבחירות של אף אחד מאיתנו). בין לבין חלקנו בזבז המון זמן וכסף על המתנה לתוכנית הזו. כבר כתבתי עלי אישית, אבל עכשיו גם נוספה לי דוגמא של חבר...

לפני מעל שנה הוא "זכה" בזכות לעמוד בתור לבחור דירה. זאת לאחר מעל שנה של הגרלות. ההנחה הריאלית לדירה טובה בפרויקט היא של כמאתיים אש"ח המהווים קצת מעל עשרה אחוזים. הנחה יפה לכל הדעות. השבוע, (אני מזכיר - מעל שנה מאז ה"זכיה") כשהגיע הזמן לבחור דירות, הדירות היחידות שנותרו הינן דירות שישה חדרים (יקרות יותר, לא מתאימות לצרכיו, פחות משתלמות באופן כללי), או דירות חמישה חדרים בקומה ראשונה / שניה (גם פחות טוב מהארבע שהוא באמת צריך אבל ניחא) שעבורן ההנחה היא בעצם קטנה משמעותית אם בכלל קיימת.

לאחר לבטים רבים הוא ויתר על הזכות ובעצם חזר לנקודת ההתחלה.

רק שבינתיים הוא המשיך וממשיך לשלם שכירות (מניח שקרוב למאה אש"ח בשנה).

 

המסקנה שלי? התוכנית טובה בעיקר למי שלא באמת היה בשוק ונכנס אליו בעקבות התוכנית. כמובן, שגם סתם מי שהתמזל מזלו וזכה בשנת ההשתתפות הראשונה במקום שהוא מעוניין בו.

 

דרך אגב, למי שעוקב, ציינתי בעבר ש"זכיתי" בהגרלה חודשיים לאחר שהרמתי ידיים וקניתי דירה בשוק החופשי. אז מעדכן, עברה כשנה וחצי - טרם התקיים כנס זוכים וטרם קראו לי לבחור דירה. כמובן שגם לא התחילו לבנות. המחירים בהגרלות ההן צמודות למדד תשומות הבניה מרגע זכיית הקבלן, אז...

 

סטטוס נשוי+1. גם בפריפריה שזכיתי בה לא הייתי יכול לקנות בשוק החופשי, עקב מצב בריאותי במשפחה (מעדיף לא לפרט מעבר) ועקב כך פגיעה בהכנסה החודשית. לפני שזה קרה חשבנו שנעמוד ברמת המחירים של מודיעין למשל במסגרת התכנית שזה היה היעד המושלם עבורינו. כעת עם מחיר למטר בפרוייקט שלי עקרונית לא יפריע לי גם יהיו רק דירות 5 חדרים למשל כי זה יהיה עדיין זול יחסית, אז בעיה אחת של התכנית ירדה לי פה. כמובן שפריפריה זו פשרה רצינית, אבל אולי נאהב את המקום ואם לא, עדיין אחלה נקודת התחלה. אגב לקרוב משפחה אחד גם קרה מקרה דומה לחבר שלך והוא נשאר מול דירות 6 חדרים וויתר ואז זכה שוב ובחר דירה לשביעות רצונו.

 

אתה צודק שמי שזכה לפני שביטלו את העניין של הצמדה למדד לפני היתר והפרוייקט תקוע, הוא בבעיה ומפסיד כסף. אבל אם ניקח את מודיעין כדוגמה, אז ההנחה ממחיר שוק שם כל כך ענקית (11K מול 20K למטר מחיר שוק לפי מדלן, כ-45%) שאם זה יתקדם בקרוב המדד יהיה די זניח. בכל מקרה, במקרה שלי אין את הבעיה הזו. חבל שלא חשבו על הכל מהתחלה ומצד שני טוב שעידכנו את הכללים עם הזמן כשראו את החסרונות. גם מפרט הדירות התעדכן כמה פעמים אאל"ט.

 

רגע, בפרוייקט שזכית לא ויתרת עדיין או לא הורידו אותך עקב רכישת דירה? איך קורה שאתה עדיין מצפה לקבל זימון לכנס?

[redroze]

ברגע שיזמנו אותו הוא יצטרך לספק שוב אישור שאין לו דירה ורק אז מועמדותו תפסל.

[A_lex]

אין לי כמובן כוונה (או אפשרות) להגיע לכנס. לא ביטלתי את הזכיה, סתם כדי לראות כמה זמן התהליך נמשך.

 

ולגבי התוכנית והזכיה שלך... אתה לא חושב שהיה עדיף אם היו קריטריונים שעל פיהם ניתן לך החזר סכום כלשהו ברכישת דירה? אולי בתוספת משכנתא ללא ריבית מהמדינה?

אני בטוח שיש עוד הרבה אפשרויות הוגנות יותר לחלוקת ההטבה הזו מאשר הגרלה.

 

דרך אגב, חבר שלך כנראה אחד האנשים עם הכי הרבה מזל, אם הוא הספיק כבר פעמיים לזכות ולהגיע לשלב בחירת הדירה בשתי הפעמים.

 

עוד שאלה ברשותך... מה ההנחה הריאלית בפריפריה שבה זכית?

מניח שקטנה מאוד.

אתה חושב שזה הוגן שאתה מקבל הנחה כזו ומישהו מקבל הנחה של חצי מיליון בהרצליה, כאשר מראש יש לו את היכולת לשלם מעל שני מיליון?

ומה אם אותו אחד לא מתכוון לגור שם בכלל כי כל המשפחה שלו בקריות, אבל הוא ירוויח אחלה על חשבון שאר משלמי המיסים (כן גם אני ואתה) ?

ושים לב, שאני כנראה לא הייתי מרוויח אם היו שמים בקריטריונים גובה הכנסות, אבל עדיין חושב שזה עדיף על הגרלות.

עריכה אחרונה ב-9 לפברואר, 2019 על ידי A_lex

[arco1]

אם בחלופות להגרלה גם היו מגבילים את הקבלנים במחיר כמו בתוכנית הנוכחית, אין בעיה, רק איך בדיוק תעשה תור הוגן ללא הגרלה? ככה סתם לזרוק הטבה בשוק חופשי, אז רק חברים של הקבלן היו מממשים את ההטבה, ממש הוגן.

 

אצלי לפי שומה של משרד האוצר שתמיד מנמיך הנחות בהשוואה למדלן (לא ברור מאיזה סיבה) 23% הנחה, לפי מדלן 37% הנחה.

 

כבר כתבתי שאין לי שום בעיה עם הנחות גדולות יותר במקומות שבהם המחירים ממש הזויים, מה גם ששם הם לרוב מושפעים גם מדירות יוקרה.

[redroze]

אם בחלופות להגרלה גם היו מגבילים את הקבלנים במחיר כמו בתוכנית הנוכחית, אין בעיה, רק איך בדיוק תעשה תור הוגן ללא הגרלה? ככה סתם לזרוק הטבה בשוק חופשי, אז רק חברים של הקבלן היו מממשים את ההטבה, ממש הוגן.

 

אצלי לפי שומה של משרד האוצר שתמיד מנמיך הנחות בהשוואה למדלן (לא ברור מאיזה סיבה) 23% הנחה, לפי מדלן 37% הנחה.

 

כבר כתבתי שאין לי שום בעיה עם הנחות גדולות יותר במקומות שבהם המחירים ממש הזויים, מה גם ששם הם לרוב מושפעים גם מדירות יוקרה.

לדוגמא, נותן למי שאין דירה בבעלותו לבחור דירה שמוצעת למכירה בשוק, וזה לא משנה אם מדובר בדירות חדשות או ישנות, 15% מסך ההון העצמי ע"ח המדינה. ידוע שלא ניתן לקבל משכנתא עם מעל 75% מערך הדירה ולכן הקונה יצטרך להשלים 10% הון עצמי (שזה המינימום שצריך גם במחיר למתבכיין). המוכר לא מבחין אם הגיע אליו רוכש מסובסד או לא. אין מגבלה של כמות דירות כי זה גם תקף לדירות ישנות. כל אחד רוכש דירה בגודל ובאזור שמתאים לו. כל אחד מתאים משכנתא ליכולת ההחזר שלו, ולא לדירה הפנויה שנשארה במלאי. האופציה לבחור דירה ישנה פותר גם את הבעיה של תשלום שכירות במקביל למשכנתא.

זה כנראה לא יעצור את עליית המחירים של הדירות אבל יפתח דלת לעלות על הרכבת למי שמרגיש שהקפיצה הזו בלתי אפשרית עבורו היוום מבלי לזכות בלוטו, או בלוטו הדירות.

 

נכון ל-3/2018 התוכנית עלתה 5.2 מיליארד ש"ח שחולקו בין 48,670 זוכים. זה שווה ערך להטבה של כ-106 אלף ש"ח לכל זוכה.

[pooh-bear]

המוכר לא מבחין אם הגיע אליו רוכש מסובסד או לא.

בטח, ברור, אין סיכוי שהמוכר ישאל והקונה יענה. מה פתאום. אפילו לא בצחוק.

 

זו בדיוק הבעיה בכל התוכניות שלא מגבילות את מחיר הדירה: הסבסוד הזה מגיע למוכרים, ובסוף בחזרה למדינה דרך מחיר הקרקע. זה לא עוזר לאף אחד.

 

אם רוצים להוריד את מחירי הדיור, צריך להוריד את מחיר הקרקע. או ע"י הצפה של השוק (הצע), או ע"י הפחתת כמות הכסף של הקונים (ריבית), או ע"י הגבלת מחיר מלאכותית ממשלתית (מחיר למשתכן).

[arco1]

לדוגמא, נותן למי שאין דירה בבעלותו לבחור דירה שמוצעת למכירה בשוק, וזה לא משנה אם מדובר בדירות חדשות או ישנות, 15% מסך ההון העצמי ע"ח המדינה. ידוע שלא ניתן לקבל משכנתא עם מעל 75% מערך הדירה ולכן הקונה יצטרך להשלים 10% הון עצמי (שזה המינימום שצריך גם במחיר למתבכיין). המוכר לא מבחין אם הגיע אליו רוכש מסובסד או לא. אין מגבלה של כמות דירות כי זה גם תקף לדירות ישנות. כל אחד רוכש דירה בגודל ובאזור שמתאים לו. כל אחד מתאים משכנתא ליכולת ההחזר שלו, ולא לדירה הפנויה שנשארה במלאי. האופציה לבחור דירה ישנה פותר גם את הבעיה של תשלום שכירות במקביל למשכנתא.

זה כנראה לא יעצור את עליית המחירים של הדירות אבל יפתח דלת לעלות על הרכבת למי שמרגיש שהקפיצה הזו בלתי אפשרית עבורו היוום מבלי לזכות בלוטו, או בלוטו הדירות.

 

נכון ל-3/2018 התוכנית עלתה 5.2 מיליארד ש"ח שחולקו בין 48,670 זוכים. זה שווה ערך להטבה של כ-106 אלף ש"ח לכל זוכה.

 

זכור לי שמנסיון העבר בארץ מענקים לרוכשים רק מתדלקים את עליית המחירים. ובסוף הרוכש לא מקבל בתאכלס שום הטבה. לא זוכר דוגמאות מדוייקות, רק זוכר שהיו נסיונות כאלה פעם.

 

בנוסף בדוגמה שהבאת במצב אידאלי שלא העלו את המחיר עקב ההטבה חסר דירה מקבל רק 15% הנחה (ומצב אידאלי כזה בחיים לא יקרה בלי להגביל את המחיר). במחיר למשתכן ברוב הפרוייקטים מקבלים הנחה גדולה יותר, לפעמים משמעותית גבוהה יותר.

 

כמו כן העלות למדינה תהיה גבוהה משמעותית, אם ניקח כבסיס מחיר דירת 4 חדרים במחיר ממוצע בכל הארץ על פי מדלן, נקבל כ-217500 לכל זכאי. מה קיבלנו פה? מדינה השקיעה פי שתיים על כל זכאי והזכאים קיבלו פי כמה פחות (במצב אידאלי שלא יקרה יקבלו נגיד פי שתיים פחות). לא נשמע אטרקטיבי במיוחד.

 

איך קורה שבמחיר למשתכן מדינה משקיעה פחות אבל הזוכה מקבל הרבה יותר? יפה, מגבילים את הקבלנים במחיר.

עריכה אחרונה ב-9 לפברואר, 2019 על ידי arco1

[Fitch]

https://mof.gov.il/chiefecon/economyandresearch/doclib/skiracalcalit_10022019.pdf

 

בחודש דצמבר נרשם גידול חד במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, כאשר אלו הגיעו ל-10.9 אלף דירות,עליה של 25% לעומת דצמבר אשתקד ועליה של 18% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות מאז מרץ 2016.

[ישה]

קראתי לחבר שלי שטבע.

[Fitch]

אבל לא מדובר על ממוצע, ידידי.

אם יש "התפרצות" שלא הייתה כמותה מ2016, השוק כנראה לא מתחיל להתקרר כמו שנטען בפברואר 2017.

[BarryG]

בדיוק, לא מדובר על ממוצע. פתח את הלינק- העליה נובעת מעליה חדה במכירות מחיר למשתכן (פשוט תזמון של איזהו פרויקט גדול שקיבל היתרים וזימנו את הזוכים לבחור דירות) ושל מבצעי מכירות שערכו יזמים- כנראה, הרוב זה הפרויקט של גינדי באור יהודה. במקביל, גידול חריג במכירות משקיעים.

מסקנה? העליה בכמות העיסקאות בחודש הספציפי לא מעידה בכלום על מצב השוק.

[ישה]

ראשית קראתי ברפרוף לפני שהגבתי

 

שנית החבר שלי טבע בכל המקומות בהם היו מבצעי מכירות = העומק גבוה מהממוצע.