שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[sperial]

בוא תסביר לי, מהן ״שיטות טכנולוגיות״ בהקשר זה?

מה הידע שלך בשיטות מחקר?

מה הידע שלך בסטטיסטיקה?

אולי אינך מודע לכך, אבל בכל שיטת מחקר יש סטיות בדגימה ובחישובים, ואומדנים שלהן הן חלק מתאור הממצאים. אל תצפה מעיתונאים להכנס לפרטים כאלה, החריג הוא בדיווחים עם סקרים פוליטיים. גם הסיכום המוצג לקהל הרחב עם גרפיקה חביבה אינו אלא הפשטת הממצאים, אלוהים נמצא בפרטים הקטנים של הדו״ח הגדול, ואני מצטער, אין לי הידע והכלים להתעמק בו.

עריכה אחרונה ב-19 למרץ, 2025 על ידי sperial

[BeBest]

לפני 7 שעות, sperial כתב:

בוא תסביר לי, מהן ״שיטות טכנולוגיות״ בהקשר זה?

מה הידע שלך בשיטות מחקר?

מה הידע שלך בסטטיסטיקה?

אולי אינך מודע לכך, אבל בכל שיטת מחקר יש סטיות בדגימה ובחישובים, ואומדנים שלהן הן חלק מתאור הממצאים. אל תצפה מעיתונאים להכנס לפרטים כאלה, החריג הוא בדיווחים עם סקרים פוליטיים. גם הסיכום המוצג לקהל הרחב עם גרפיקה חביבה אינו אלא הפשטת הממצאים, אלוהים נמצא בפרטים הקטנים של הדו״ח הגדול, ואני מצטער, אין לי הידע והכלים להתעמק בו.

 

למשל, במקום לשלוח סוקרים לסופר, כדי לדעת כמה עולה עגבנייה או עוף, אפשר פשוט לפנות לחברה שמתעפלת את הקופות האלה ולקחת משם את מחיר המוצר. מהפכני ממש נכון?

אגב הם כבר עשו את זה וחזרו בהם "משיקולים כלכליים".

אין פה שום קשר לסטטיסטיקה או שיטות מחקר.

סטיות תקן זה אחלה, אבל אם הסטייה שלך גדולה מידי כנראה שפונקציית המדידה שלך לא נכונה.

אם הם בוחרים מראש להסתיר נתונים ולפרסם רק מה שנוח, כמו למשל שכר חציוני בנוסף לממוצע, זה לא גוף שהייתי סומך עליו.

[יובל .מ.]

רוכשי מחיר למשתכן בגליל ים החלו לממש - ומחירי הדירות צנחו | כלכליסט

"המחירים צונחים!!!!!"

וואו, אנשים שילמו 1.5 מיליון ב-2017 ועכשיו מוכרים ב4.5 מיליון במקום ב5

ממש קריסה

[TheTaxAvenger]

בתאריך 19.3.2025 בשעה 14:01, יובל .מ. כתב:

רוכשי מחיר למשתכן בגליל ים החלו לממש - ומחירי הדירות צנחו | כלכליסט

"המחירים צונחים!!!!!"

וואו, אנשים שילמו 1.5 מיליון ב-2017 ועכשיו מוכרים ב4.5 מיליון במקום ב5

ממש קריסה

 

אבל זה באמת קריסה.

 

בתאריך 17.3.2025 בשעה 20:27, yuvalganim כתב:

הלמ"ס זה ארגון הנדסת תודעה.

רק בשנה שעברה הם "גילו" המון ישראלים שכבר לא גרים בישראל ותיקנו.

לא חושב שמישהו באמת מאמין להם כבר

 

זה פשוט ארגון מיושן שלא עושה את העבודה שלו כמו שצריך כבר שנים רבות.

אני מתעניין בדירה, ולכן כל הזמן קופצות לי פרסומות של פרויקטים בפייסבוק ובאינסטגרם ואין אפילו פרסומת אחת בלי מבצעי 10/90 או 20/80.

לפני שבועיים הלכתי ברגל לדואר מרחק של כ-900 מטרים בקו ישר מהבית שלי. בדרך ספרתי לא פחות מ-16 דירות עם שלט 'למכירה' תלוי מחוץ לחלון. הקבלנים עוד מצליחים איכשהו להזיז דירות עם מבצעים, אבל שוק יד שנייה מת לחלוטין. ואז מספרים לנו שמחירי הדירות עלו ב-7%. 

 

בתאריך 16.2.2025 בשעה 00:23, - XM - כתב:

 

מלאי הדירות הלא מכורות בארץ הוא מס' הדירות שהוציאו עליהם היתרי בנייה פחות הדירות שנמכרו. זה אומר שיתכן והפרוייקט נמצא רק בשלב החפירות אבל יש בו x דירות לא מכורות..

כמה דירות יש בארץ שקיבלו טופס 4 ולא נמכרו? המספר נמוך בהרבה.

 

אוקיי, ו? זה לא משנה את העובדה שהקבלנים מחזיקים בכ-70,000 דירות עם היתרי בנייה, שנמצאות בשלבים שונים של הקמה.

עריכה אחרונה ב-20 למרץ, 2025 על ידי TheTaxAvenger

[MiniMiz3r]

בתאריך 17.3.2025 בשעה 19:20, farkash7 כתב:

אמלק, יש בכתבה שצירפת יותר מגורם אחד שסבור שהנתונים שהלמס הציג שגויים.
מהטירגוטים שלי בפייסבוק אני יכול לומר לך שהנתונים בוודאות שגויים, לא הייתה פרסומת אחת של פרוייקט שלא היה כתוב בה 20/80.

 

א) אולי הם שגויים, אולי לא. אין לי סיבה טובה להאמין שמשרד האוצר יודע משהו שהלמ"ס לא (או להיפך).

ב) אין משמעות לכמה פרסומות ראית, יש משמעות לכמה דירות נמכרו בפועל בהטבת מימון שכזו. זה שהקבלן מוכן לתת לך 10/90 על פנטהאוז של שישה חדרים, לא אומר שהוא נותן את זה גם לדירת 4 חדרים בקומה 3. הפלאיירים סופגים הכל, אבל יש הבדל גדול מאוד בינם לבין המציאות.

[G. P. Magnus]

https://finance.walla.co.il/item/3735698

שלמה מעוז הוא מסוג האנשים שתמיד מתריע מפני משבר, אז תתעלמו מהרטוריקה אבל כן שווה לראות את המספרים שהוא מביא. 

[TheTaxAvenger]

לפי בנק ישראל, 50% מהעסקאות בענף הנדל"ן מאז פרוץ המלחמה היו במסגרת מבצעי מימון של הקבלנים. אז איך מסבירים את הפער? איך שאני רואה את זה, יש בארץ שלושה גופים ממשלתיים שאין להם שמץ של מושג מה באמת קורה בשוק הנדל"ן.

 

https://www.mako.co.il/news-money/real_estate/Article-720b232889fa591026.htm

 

 

 

 

לפני 6 שעות, G. P. Magnus כתב:

https://finance.walla.co.il/item/3735698

שלמה מעוז הוא מסוג האנשים שתמיד מתריע מפני משבר, אז תתעלמו מהרטוריקה אבל כן שווה לראות את המספרים שהוא מביא. 

 

אני רכשתי דירה במסגרת "מחיר למשתכן" מחברת נדל"ן ציבורית, כך שהדוחות הכספיים שלה זמינים לציבור.

 

הנה פירוט העסקאות בפרויקט שבו רכשתי, לפי דיווחים רשמיים, מתחילת השיווק ועד היום:

• 2022 – נמכרו 40 דירות
• 2023 – נמכרו 3 דירות (במהלך כל השנה)
• 2024, רבעון ראשון – נמכרה דירה אחת
• 2024, רבעון שני – 0 דירות
• 2024, רבעון שלישי – 153 דירות כולן במסגרת מחיר למשתכן

וזה בפרויקט שנמצא במרכז של המרכז, לא באיזה חור נידח בפריפריה.

 

הקבלן הצליח לשווק רק 15% מהדירות ללא מחיר למשתכן. (55% כולל מחיר למשתכן) 

 

 

עריכה אחרונה ב-21 למרץ, 2025 על ידי TheTaxAvenger

[sperial]

לגבי הכתבה במאקו - אני לא מצליח להבין אותה. מצויין בה כי לאוצר ולבנק ישראל ממצאים דומים וללמ״ס ממצאים שונים בתכלית. אבל לא מציינים מה נבדק ומתי, וגם אין קישור למקורות. 

הכתבה הזו לא שווה את הביטים על השרת.

[TheTaxAvenger]

בשורה התחתונה, בנק ישראל מודאג מהיקף העסקאות שנעשות באמצעות מבצעי מימון וככל הנראה יאלץ את הבנקים להפסיק את מבצעי המימון של הקבלנים.

עריכה אחרונה ב-21 למרץ, 2025 על ידי TheTaxAvenger

[G. P. Magnus]

לפני 4 שעות, TheTaxAvenger כתב:

הקבלן הצליח לשווק רק 15% מהדירות ללא מחיר למשתכן. (55% כולל מחיר למשתכן) 

 

במחיר למשתכן (של פעם) הקבלנים קיבלו את הקרקע כל כך בזול שהם לא בלחץ למכור את הדירות שנותרו להם (בדר״כ כ-20%) וגם הבנקים לא ילחצו אותם כי הם ממשיכים לקבל ריביות שמנות אבל יש כרית הון יפה.

 

אצלי בפרוייקט, שגם הוא באזור ביקוש במרכז, הקבלן אפקטיבית רכש את הקרקע בערך ב-10-12% מהשווי שלה בשוק החופשי והרוויח כל כך הרבה מההצמדה לעליית מדד תשומות הבניה שהוא היה מוציא כמה משפחות סולידיות לפנסיה גם מבלי למכור דירה אחת ... הוא  השכיר את הרוב המוחלט של הדירות שלו (90%) ומכר בעיקר את הפנטהאוזים והמיני פנטהאוזים ששמר לעצמו במקור ושאותם היה לו כנראה חבל להשכיר. המחירים שהוא קיבל (לפי נתוני מס הכנסה) בהחלט היו הגיוניים והוא עשה מבצעים די מוגבלים (מיליון או 1.5 מיליון בריבית קצ״ל נמוכה אאל״ט). 

ה-בעיה היא אצל הקבלנים שרכשו קרקע במחיר מופרז וכעת תקועים כי התחילו לבנות ואין רוכשים. במקום השני אלו שלא הספיקו להתחיל לבנות ואז ככל שלקחו הלוואות לרכישת הקרקע, מצבם לא טוב. עובדתית אצלנו בשכונה יש שטחי קרקע נוספים שאף אחד לא התחיל לבנות עליהם ואני לא חושב שגם מישהו יוכל להתחיל ככל שהריבית תהיה גבוהה.

 

 

[TheTaxAvenger]

הנקודה שלי שהוא לא מצליח למכור דירות בשוק החופשי

בדוחות הכספיים רואים שכאשר הריבית במשק התחילה לעלות המכירות קרסו

 

היום הייתי באשקלון בשכונת נווה ים

כמעט על כל בניין יש 2-3 שלטים "דירה למכירה" 

כנראה משקיעי נדל"ן שמנסים לממש 

 

עריכה אחרונה ב-21 למרץ, 2025 על ידי TheTaxAvenger

[natco]

לפני 22 דקות, G. P. Magnus כתב:

והרוויח כל כך הרבה מההצמדה לעליית מדד תשומות הבניה שהוא היה מוציא כמה משפחות סולידיות לפנסיה גם מבלי למכור דירה אחת ... 

אתה מבין שעלויות  הביצוע שלו עלו בהתאם לעליית מדד תשומות?

במיוחד אחרי התיקון לחוק המכר ב-2022, הפיצוי שבהצמדה למדד תשומות לא מכסה את הזינוק בעלויות.

עליית מחירי ביצוע, כולל שכר עבודה, במיוחד מאז 7/10, היא פשוט מופרעת.

 

זה בדיוק כמו שבשרשור הזה, מ-טרים על מדד מחירי הדירות, ומדד המחירים לצרכן.

המדד לא משקף את המציאות, ואין ליזמים ולקבלני הביצוע שום מכשיר להגן על עצמם בזמני הביצוע הארוכים.

 

מה עושים? משקללים מראש עוד סכום במסגרת הבלת"מים, עבור סגרים, פיגועים, מלחמות, חרמות סחר...

ונחש מי משלם את הנ"ל?

 

אף אחד לא מרוויח מהצמדה למדד תשומות (חוץ מהמדינה,כמובן, שגוזרת מע"מ ממחירי חומרי הבניה עצמם).

 

[Nemesis]

הסתכלתי קצת על פסגות אפק, איזור A. חייב לומר שבמבט שטחי באתר רשות המיסים אני לא רואה צניחה במחירים של 20 אחוז במכירות המדווחות חצי שנה לעומת עכשיו.

[G. P. Magnus]

לפני 19 שעות, natco כתב:

אתה מבין שעלויות  הביצוע שלו עלו בהתאם לעליית מדד תשומות?

 

בתיאוריה אתה צודק, במציאות את כמעט כל העבודות והעלויות הוא ספג לפני שמדד תשומות הבניה השתולל (היה מעקב רצוף אחרי הבניה ואני מכיר כמה מהנדסים שמלווים מטעם הבנקים פרוייקטים כאלו). אפקטיבית הבניה עצמה (לפני הגמר) נגמרה כ-15 חודש וה״גמרים״  הסתיימו 7-8 חודשים לפני האכלוסוכל פעם משכו אותנו באף. אז ספציפית אצלי בפרוייקט הוא הרוויח בגדול משהו כמו אקסטרה של 4-5% על הפרוייקט רק מזה.

לא אומר שזה מתרחש בכל פרוייקט. 

[farkash7]

בתאריך 21.3.2025 בשעה 10:49, MiniMiz3r כתב:

אולי הם שגויים, אולי לא. אין לי סיבה טובה להאמין שמשרד האוצר יודע משהו שהלמ"ס לא (או להיפך).

האוצר אולי לא, בנק ישראל כן.