שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[stum]

מ2017 שהשרשור נפתח רבים וטובים ניבאו ונאלמו, סיבות מדוייקות מקרי קצה וקטסטרופה נדלנית שבאה עלינו לטובה.

מאז הפוסט הראשון ועד היום עלו מחירי הדירות בסדר גודל של סביב ה50%. קצת יותר.

אם אתה רוצה לשרטט תשריטי אימים, סבבה, אבל לא הייתי מתעלם מאינטרסים שיש פה להרבה מאוד גופים משמעותיים שיעשו הרבה לפני שיתנו למחירים לרדת.

[wa11a]

לפני 22 שעות, natco כתב:

∆יהלומים ותכשיטים.

 

גם זה לא אקוטי כי גם זה מיובא לישראל קודם, אפילו ייצור תכשיטים (ואני מכיר את התחום כי אבא שלי עבד בו עד המשבר של 2008) קיים אבל עבר ברובו למדינות זולות באסיה. ולכן מדובר רק על הערך המוסף שנוצר בישראל.

[SlowRide]

לפני 5 שעות, netanel1014 כתב:

המחירים לא עוליםץ זה פייק שמפמפמים לנו. מי שמכיר את השטח יודע שיש עצירה במחירים ואפילו ירידה מתונה למי שלחוץ למכור. 

מגמה מבורכת ואני מקווה שתמשיך, כי אני מוכר את הדירה ורוצה להשתדרג.

[davemustaine87]

לפני 6 שעות, Gorpi כתב:

אנחנו נכנסים למיתון הרציני הכי גרוע מאז 2008.

לא מבין איך מחירי דירות יכולים לעלות כשיש דם ברחובות.

 

ההון העצמי של אנשים נמחק.

הפנסיות נמחקות.

החיסכונות החודשיים ירדו בעקבות עליית המחירים בגלל המכסים.

 

חברות כמו אפל בדרך לאבד 50 אחוז משווי השוק בימים בודדים.

הם יפטרו אנשים כדי לאזן את העיניין. וככה עוד אלפי חברות.

 

הבנקים יעשו margin call לחברות בגלל ירידת שווי נכסים, יכולים באותה מידה להקשיח נתינת משכנתאות כדי להיות בטוחים יותר.

כשכולם דפנסיביים אז כסף לא זורם בקלות להלוואות או משכנתאות ואם כן אז בטח לא בריבית טובה.

 

לא יודע, איך אתה במציאות , כי בפורום קשה לדעת מה הטון של של המילים הנכתבות, אבל זה ניראה שאתה ברמת פאניקה היסטרית, שלא טובה לך לבריאות. 

עוד כמה חודשים כולם יהיו חכמים יותר. אולי השוק יחזור לעלות, אולי הוא יתרסק עוד יותר. אף אחד לא נביא.

אבל אף אחד לא הולך לעשות כלום על סמך כמה ימים של עליות/ירידות. 

[natco]

לפני כשעה, wa11a כתב:

גם זה לא אקוטי כי גם זה מיובא לישראל קודם, אפילו ייצור תכשיטים (ואני מכיר את התחום כי אבא שלי עבד בו עד המשבר של 2008) קיים אבל עבר ברובו למדינות זולות באסיה. ולכן מדובר רק על הערך המוסף שנוצר בישראל.

אני הייתי בתחום עד עשור אחד לפני זה (98) וגם אז כבר לא ליקקנו דבש... 

 

שוב- אני מדבר רק על תחום ההיי-אנד, ולא על תכשיטים שמוכרים בגולברי/רויאלטי ב5 אש"ח לטבעת סוליטר 25 נקודות. את אלו כבר לא מייצרים בארץ ממזמן...

אם מדובר ביהלומים אז זה VVS'ים וצבעים גבוהים, חצאים ומעל זה, פנטזי/בגטים/אמרלדים  ולא עגולות פיקה עשיריות בצבע חול שכל הודי יודע לייצר. 

תכשיטים זה עבודות יד, פלטינה, מעצבי על או כל דבר שהופך את התכשיט ליחודי.

למפעלים האלה אין בעיה לעבור חזרה לתוך ארה"ב, ולתת עבודה לאמריקאים/לדרוש ויזות עבור פועלים מיומנים מישראל, שאחרי שנתיים, כשילמדו את האמריקאים את העסק - יקבלו את השפיץ.

 

תכל'ס - מה שהורג את התחום העילי, זה יהלומי המעבדה, וגם זה שהג'נזיס (בעיקר אלו שעשו כסף בהייטקס)  כבר פחות נגנבים על זכוכיות נוצצות שנכרו מהאדמה בדם של ילדים סרילנקים/אפריקאים קטנים.

עניין של אופנה. כמו שגם לא תתפוס אותם עם פטק פיליפ על היד, מקסימום אפל ווטש.

באמריקה, יש לך עדיין מלא עשירים של כסף ישן, מדור ה-X שאפשר למכור להם שופרד אייס-קיוב משובץ אינביזיבל קומפלט ב-200 אלף דולר

 

עריכה אחרונה ב-9 לאפריל, 2025 על ידי natco

[garicho]

לפני כמה שבועות מכרנו את הדירה שלנו בארץ באזור השרון. קנינו ב-2015. אם לוקחים בחשבון את הרווח (גם ההוני וגם השכירות לאורך השנים) בקיזוז הוצאות ריבית יצא שהרווחנו (תוך קיזוז אינפלציה) כ-25% שנתי. בסופו של דבר השקעה טובה מאוד. מחיר המכירה עמד על כ-5% מתחת לשיא של סוף 2022 באותו אזור.

[sperial]

המקרה שלך חריג, כי יצאת משוק הדיור הישראלי. 

אילו היית צריך לרכוש (או לשכור) דירה אחרת בישראל התחשיב היה שונה לחלוטין.

[sperial]

ושכחתי לשאול: זה ברוטו או נטו? מה נשאר אחרי מיסים? אחרי עלויות תחזוקה?

עריכה אחרונה ב-15 לאפריל, 2025 על ידי sperial

[davemustaine87]

לפני 7 שעות, garicho כתב:

לפני כמה שבועות מכרנו את הדירה שלנו בארץ באזור השרון. קנינו ב-2015. אם לוקחים בחשבון את הרווח (גם ההוני וגם השכירות לאורך השנים) בקיזוז הוצאות ריבית יצא שהרווחנו (תוך קיזוז אינפלציה) כ-25% שנתי. בסופו של דבר השקעה טובה מאוד. מחיר המכירה עמד על כ-5% מתחת לשיא של סוף 2022 באותו אזור.

 

משהו לא תקין בחישובי המספרים שלך. 

דירה 4 חדרים בהרצליה(נגיד..) עלתה בשנת 2015 2.5 מיליון שקל. עליה של 25 אחוז בשנה ל-10 שנים יוצא 23.3 מיליון שקל(ללא נרמול אינפציה זה כמעט 28 מיליון...)

 

אני מניח שזה לא החישוב שעשית, מניח שהרווח 250 אחוז בעשור וחילקת ב-10? 

וגם אז זה קצת מופרז

זה אומר שדירה שקנית ב-2.5 מיליון,

נניח שכירות של 8 אלף חודשי למשך עשור מתקבל 1 מיליון שקל 

אחרי חישובים ועניינים,

זה אומר שאת הדירה שלך מכרת ב-4.8 מיליון. שזה מאוד מאוד מאוד גבוה לדירה שהייתה שווה 2.5 מיליון ב-2015. 

[garicho]

לפני כשעה, davemustaine87 כתב:

 

משהו לא תקין בחישובי המספרים שלך. 

דירה 4 חדרים בהרצליה(נגיד..) עלתה בשנת 2015 2.5 מיליון שקל. עליה של 25 אחוז בשנה ל-10 שנים יוצא 23.3 מיליון שקל(ללא נרמול אינפציה זה כמעט 28 מיליון...)

 

אני מניח שזה לא החישוב שעשית, מניח שהרווח 250 אחוז בעשור וחילקת ב-10? 

וגם אז זה קצת מופרז

זה אומר שדירה שקנית ב-2.5 מיליון,

נניח שכירות של 8 אלף חודשי למשך עשור מתקבל 1 מיליון שקל 

אחרי חישובים ועניינים,

זה אומר שאת הדירה שלך מכרת ב-4.8 מיליון. שזה מאוד מאוד מאוד גבוה לדירה שהייתה שווה 2.5 מיליון ב-2015. 

נכון, בערך 250% רווח בעשור. אבל אני לא חישבתי ממחיר הדירה אלא מההשקעה שלי - עם כמה הון עצמי נכנסתי ועם כמה אני יוצא. בגלל שזאת השקעה ממונפת המספרים גבוהים יותר.

[avargel]

לפני כשעה, sperial כתב:

ושכחתי לשאול: זה ברוטו או נטו? מה נשאר אחרי מיסים? אחרי עלויות תחזוקה?

 

איזה מיסים?

[sperial]

שבח

[BarryG]

לפני כשעה, garicho כתב:

נכון, בערך 250% רווח בעשור. אבל אני לא חישבתי ממחיר הדירה אלא מההשקעה שלי - עם כמה הון עצמי נכנסתי ועם כמה אני יוצא. בגלל שזאת השקעה ממונפת המספרים גבוהים יותר.

יפה, אתה מעלה פה את הבעיה של חישוב תשואה להשקעה שבה קל לשנות את המינוף. נקודה למחשבה- האם מי שהיה עושה את אותה העסקה, ומשקיע פי 2 מההון העצמי שאתה שמת, עשה עסקה גרועה לעומתך כי התשואה שלו בערך חצי משלך? 

[garicho]

לפני 2 דקות, BarryG כתב:

יפה, אתה מעלה פה את הבעיה של חישוב תשואה להשקעה שבה קל לשנות את המינוף. נקודה למחשבה- האם מי שהיה עושה את אותה העסקה, ומשקיע פי 2 מההון העצמי שאתה שמת, עשה עסקה גרועה לעומתך כי התשואה שלו בערך חצי משלך? 

זה תלוי מה מחיר הכסף. כשלקחתי את המשכנתא ב-2015 הכסף היה זול ולכן היה משתלם לי לקחת את המקסימום (הרוב בקל״צ, השאר בפריים ובמסלול פיתוי משתנה שנסגר תוך שנתיים). עכשיו הכסף יותר יקר אז התחשיב (ומידת הסיכון) שונה. 

 

אז לשאלה שלך - במספרים מוחלטים - כן. מי ששם הון עצמי גבוהה יותר ההשקעה פחות טובה (לא גרועה, פשוט פחות רווח). אבל פה גם נכנס הפסיכולוגיה למשחק ורמת שנאת הסיכון של כל אדם אינדיבידואלי.

[Nemesis]

לפני 14 דקות, BarryG כתב:

יפה, אתה מעלה פה את הבעיה של חישוב תשואה להשקעה שבה קל לשנות את המינוף. נקודה למחשבה- האם מי שהיה עושה את אותה העסקה, ומשקיע פי 2 מההון העצמי שאתה שמת, עשה עסקה גרועה לעומתך כי התשואה שלו בערך חצי משלך? 

 

בהחלט עשה עסקה גרועה יותר כי היה יכול לקנות שתי דירות אם היה לו הון עצמי כפול.