שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[BarryG]

יפה, אתה מציין פה את שני הגורמים המשמעותיים. הראשון והחשוב ביותר הוא דווקא רמת הסיכון- אנחנו משווים פה שתי השקעות ברמות סיכון שונות לגמרי. למעשה, בהתעלם מעניין מחיר הכסף שציינת, שתי ההשקעות מוצלחות באותה מידה, ביחס לרמת הסיכון שלהן- הן הרי השקיעו באותו נכס הבסיס, פשוט התמנפו בשיעור שונה- תאורטית, כל אחד היה אמור לקבל את התשואה התואמת לסיכון שהוא לקח. הדבר השני הוא, כמו שכתבת, מחיר הכסף, שנכנס לתמונה רק בגלל שיש אי שיווי משקל בשוק הכסף ביחס לשוק הדירות. יכול להיות ששוק הדירות יהיה זול ביחס למחיר הכסף, ויכול להיות שיהיה יקר, כי מחיר הכסף זז הרבה יותר מהר ממחיר הדירות. כאן אתה צודק, במידה ומחיר הכסף זול מאוד, השגת תשואה עודפת ביחס לסיכון שלך על ידי מינוף גבוה, ולהפך.

לפני 2 דקות, Nemesis כתב:

 

בהחלט עשה עסקה גרועה יותר כי היה יכול לקנות שתי דירות אם היה לו הון עצמי כפול.

והנה הטעות- תשואה נמדדת ביחס לסיכון, ולא כמספר אבסולוטי. מי שהימר על מספר ברולטה וזכה עשה עסקה טובה יותר ממי ששם על האדום וזכה?

[Nemesis]

אני עדיין בועט בעצמי שלקחתי ריבית קלץ רק לשבע שנים. חתיכת מטומטם.

לפני 8 דקות, BarryG כתב:

והנה הטעות- תשואה נמדדת ביחס לסיכון, ולא כמספר אבסולוטי. מי שהימר על מספר ברולטה וזכה עשה עסקה טובה יותר ממי ששם על האדום וזכה?

במה שונה הסיכון של כותב הפוסט בקנייה של דירה אחת עם המינוף שהוא קנה, לבין בן אדם אחר שהיה לו כפול הון עצמי והכנסות תואמות ל- 2 דירות דומות?

[davemustaine87]

חישוב סיכון מתבסס על הסכום שאתה משקיע(או ממנף במקרה הזה) כפול ההסתברות לסיכון. 

זה גם די אינטואיטיבי, להשקיע 100 שקל באיזה מטבע קריפטו זה שטויות ולא ביג דיל, להשקיע 200 אלף שקל בזה, זה סיפור אחר לגמרי, גם אם לכאורה ההסתברות לסיכון היא זהה. 

[BarryG]

לפני 26 דקות, Nemesis כתב:

במה שונה הסיכון של כותב הפוסט בקנייה של דירה אחת עם המינוף שהוא קנה, לבין בן אדם אחר שהיה לו כפול הון עצמי והכנסות תואמות ל- 2 דירות דומות?

בחינת מינוף אין הבדל בסיכון כי היחס בין החוב לנכס הבסיס זהה, אבל הסיכון מעט נמוך יותר בגלל פיזור (אם קורה משהו באחת הדירות שלא נובע ממשהו שקרה בכל שוק הדירות, ההון בדירה השניה לא יפגע).

[Nemesis]

לפני 23 דקות, davemustaine87 כתב:

חישוב סיכון מתבסס על הסכום שאתה משקיע(או ממנף במקרה הזה) כפול ההסתברות לסיכון. 

זה גם די אינטואיטיבי, להשקיע 100 שקל באיזה מטבע קריפטו זה שטויות ולא ביג דיל, להשקיע 200 אלף שקל בזה, זה סיפור אחר לגמרי, גם אם לכאורה ההסתברות לסיכון היא זהה. 

 

שכחת פרמטר של ההון של אותו אדם.

 

לפני 12 דקות, BarryG כתב:

בחינת מינוף אין הבדל בסיכון כי היחס בין החוב לנכס הבסיס זהה, אבל הסיכון מעט נמוך יותר בגלל פיזור (אם קורה משהו באחת הדירות שלא נובע ממשהו שקרה בכל שוק הדירות, ההון בדירה השניה לא יפגע).

 

אז במצב כזה השקעה בשתי דירות דווקא מקטינה במעט את הסיכון.

 

בכל מקרה, זה מחזיר אותי לתשובה שכן - במקרה הספציפי ההשקעה / תשואה של הכותב היתה טובה יותר מאשר אדם אנונימי אחר שהשקיע כפול הון עצמי בדירה דומה, כי היה יכול לקנות שתי דירות.
 

[avargel]

לפני 3 שעות, sperial כתב:

שבח

 

מה רלוונטי מס שבח

דירה יחידה, הוחזקה יותר מ18 חודשים

 

[Nemesis]

יכול לחול מס שבח גם אם המחיר גבוה מהתקרה, וגם אם הוא תושב חוץ שיש לו דירה נוספת במדינת התושבות.

[פינדר]

משהו שלא הייתי מודע אליו, הסכמי המימון של הקבלנים עם הבנקים כוללים בד״כ סעף שאוסר עליהם להוריד את מחירי הדירות מחת לסף מסויים.

בגלל זה קבלן שרוצה להוריד מחיר, נאלץ לעשות את זה בדרך עקיפה, כמו מבצעי מימון, מטבחים משודרגים ועוד. ראיתי גם קבלנים שמציעים לספוג את עלות התיווך של מכירת הדירה הישנה.

ככה בסוף מדד הדיור של דירות חדשות מראה רק עליה.

בכנות, לא יודע עד כמה המצב הזה פתיר. לבנקים יש אינטרס להגן על עצמם ואם יאלצו אותם להוריד את הסעיף הזה (אם זה בכלל אפשרי חוקית) זה כנראה יגרור עליה במחירי המימון, שגם זה לא יוריד את מחירי הדירות החדשות.

 

 

https://www.nadlancenter.co.il/article/12062

[farkash7]

יש סף שבו הסעיף הזה הופך לחסר משמעות, כשההיצע לא פוגש את הביקוש. אחרי זמן מסויים היזם נשאר עם דירות לא מכורות ואם הוא לא חזק מספיק הוא יקרוס ויפשוט רגל, ואז הבנק יצטרך למכור את הדירות בעצמו, זה התסריט שהבנק הכי חושש ממנו, לא שהקבלן פושט רגל אלה שהוא צריך למכור דירות.
לא הגענו לשם במספרים גדולים, אבל עכשיו, כשבנק ישראל חסם את מבצעי ה20-80 למינהם הקבלנים והבנקים יצטרכו לשלוף מהשרוול טריק חדש או להתמודד עם ההשלכות.

[natco]

נשמע מאד נכלולי וקרטלי. אבל זה ברווז עיתונאי, כמו בד"כ.

 

"מעבר לשיעור מסויים" אומר שלא ניתן לרדת מ-13 אחוז רווח על כלל הפרויקט, כי אז מופר סעיף מהותי בהסכם הליווי.

מינימום 13 אחוז רוח קבלני, זה סעיף שנועד להגן על הבנקים מפני יזמים קמיקזיים שנכנסים במודע לפרויקטים הפסדיים, עם כוונה "להתיישר" עם הזמן שיעבור עד השלמת הפרויקט. הבנק לא רוצה להיות שותף בפרויקט כזה.

עכשיו, אתה לא יכול להגיד לבנק "אני הולך להרוויח פה 18 אחוז" (כמובן שזה לא "להגיד", אלא אמור להיות מגובה בדוח אפס משמאי מוסמך), ואז פתאום להגיד "אופס, אין קונים, אני עושה 20 אחוז הנחה על כל הדירות". 

 

עכשיו, ברור לי שיהיו כאן כאלה שלא יוכלו להבין את "הצד השני" של הסיפור, ורק ייחלו ש"כל הבנקים והיזמים החזירים יחנקו", אבל המקרו-כלכלה קצת יותר מורכבת מזה...

 

[פינדר]

לפני 5 דקות, natco כתב:

עכשיו, ברור לי שיהיו כאן כאלה שלא יוכלו להבין את "הצד השני" של הסיפור, ורק ייחלו ש"כל הבנקים והיזמים החזירים יחנקו", אבל המקרו-כלכלה קצת יותר מורכבת מזה...

ברור לי שהעניין מורכב ואני שמח לשמוע פרטים מאיש מקצוע.

אתה בטוח לגבי ה13%? זה מספר ״קסם״ קבוע, או שזה נתון למו״מ?

[G. P. Magnus]

לפני שעתיים, farkash7 כתב:

אז הבנק יצטרך למכור את הדירות בעצמו, זה התסריט שהבנק הכי חושש ממנו, לא שהקבלן פושט רגל אלה שהוא צריך למכור דירות.

 

לפני כשעה, natco כתב:

"מעבר לשיעור מסויים" אומר שלא ניתן לרדת מ-13 אחוז רווח על כלל הפרויקט

 

רווח של הקבלן לגבי הפרוייקט זה ממש לא הסיכון של הבנק ...יש כרית הון משמעותית שהקבלן הביא או גייס מ(פראיירים) אחרים (משקיעים תאבי תשואה או קרנות ריט) מעמידים לטובת הפרוייקט והכל כשהבנק תמיד במקום הראשון ויכול לממש כרצונו , כך שהבנק יכול בקלות למכור את הפרוייקט ״כמו שהוא״ לקבלן אחר (ולא חסרים כאלו שיקפצו על המציאה, ולו בכדי לחזק את הקשר העסקי שלהם מול הבנק) או רחמנא ליצלן להביא קבלן ביצוע שיסיים אותו שזה גם לא נוראי, בטח כאשר יש סיכון לעשרות או מאות מיליוני שקלים. בנקים לא נולדו אתמול ואין תסריטים שהם חוששים מהם - הם מרוויחים (כמעט) בכל מצב ....

 

[natco]

לפני 4 שעות, פינדר כתב:

אתה בטוח לגבי ה13%? זה מספר ״קסם״ קבוע, או שזה נתון למו״מ?

למעשה, המספר ה"רשמי" הוא 15 אחוז. יזמים ותיקים, בבנייה באיזורי ביקוש מצליחים לקבל מימון גם בקצת פחות מזה. (כמובן שבתנאים פחות טובים, כמו כל לווה "בסיכון").

ממה שאני רגיל ב-25 שנות נסיוני בעסק- "אין 13 אחוז, אין התכנות לפרויקט. כל טוב. תוציא חשבון שעתי על הכנת תכניות ההתכנות".

לפני שעתיים, G. P. Magnus כתב:

יש כרית הון משמעותית שהקבלן הביא או גייס מ(פראיירים) אחרים (משקיעים תאבי תשואה או קרנות ריט) מעמידים לטובת הפרוייקט

נכון ומדוייק, אבל רק עבור חברות הבניה הציבוריות הענקיות. יש מאות יזמים בינוניים וקטנים, עם כמה מאות בודדות של יחידות בשנה לכל אחד מהם, שבונים משילוב של כסף "נוסטרו", עסקאות קומבינציה עם בעלי קרקע, או התחייבויות אישיות, והשאר בליווי בנקאי.

זה בשילוב של התחלת שיווק מיד כשיש אישור מליאת הוועדה, והרבה לפני היתר, הם מצליחים לשרוד ולהרוויח.

 

מצ"ב כתבה מדה-מרקר בנושא.

 

[G. P. Magnus]

לפני 4 שעות, natco כתב:

כסף "נוסטרו", עסקאות קומבינציה עם בעלי קרקע, או התחייבויות אישיות, והשאר בליווי בנקאי.

 

זה לא מעלה או מוריד דבר - זה הון שנתנו צדדים שלישיים שאינם הבנק, בעוד שהבנק שולט בנכס באופן מלא ברגע שיש הפרה כלפיו ולכן מאוד מאוד מאוד לא סביר שהוא יפסיד הון ואפילו את הריבית המוסכמת (שקופצת בוודאות אם יש הפרה)

[יובל .מ.]

לפני 10 שעות, natco כתב:

נשמע מאד נכלולי וקרטלי. אבל זה ברווז עיתונאי, כמו בד"כ.

 

"מעבר לשיעור מסויים" אומר שלא ניתן לרדת מ-13 אחוז רווח על כלל הפרויקט, כי אז מופר סעיף מהותי בהסכם הליווי.

מינימום 13 אחוז רוח קבלני, זה סעיף שנועד להגן על הבנקים מפני יזמים קמיקזיים שנכנסים במודע לפרויקטים הפסדיים, עם כוונה "להתיישר" עם הזמן שיעבור עד השלמת הפרויקט. הבנק לא רוצה להיות שותף בפרויקט כזה.

עכשיו, אתה לא יכול להגיד לבנק "אני הולך להרוויח פה 18 אחוז" (כמובן שזה לא "להגיד", אלא אמור להיות מגובה בדוח אפס משמאי מוסמך), ואז פתאום להגיד "אופס, אין קונים, אני עושה 20 אחוז הנחה על כל הדירות". 

 

עכשיו, ברור לי שיהיו כאן כאלה שלא יוכלו להבין את "הצד השני" של הסיפור, ורק ייחלו ש"כל הבנקים והיזמים החזירים יחנקו", אבל המקרו-כלכלה קצת יותר מורכבת מזה...

 

אז אשאל אותך משהו כמי שמעורב בעסק הזה - ממתי הסעיף הזה נכנס לחוזים? ומה עשו לפני?

כי אם זה משהו שרץ מ1948, סלאמתק. אם זה משהו שנכנס ב2011 כי הבינו שבמקום להרוויח 5-7 אחוזים הם יכולים לחגוג עלינו, אאחל להם בלב מלא שיקרסו כולם, שישראל תיפול לתהום כלכלי וניקח את הזמן לבנות את הכלכלה בצורה פחות עקומה. מהחושך יוצאים לאור וכל זה...

אז שוב - ממתי זה נכנס לחוזים?