שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[פינדר]

לפני 23 דקות, יובל .מ. כתב:

אם זה משהו שרץ מ1948,

זה בטוח לא מ48. אתה כנראה צעיר מכדי לזכור את פשיטות הרגל של הקבלנים בתחילת שנות ה80, שאחריהן הוכנסה החובה לערבות בנקאית. תאמין לי שאתה לא רוצה לחזור לאותה תקופה.

 

 אחרי ההסבר של נאטכו אני מבין את ההגיון. תחשוב שאתה מלווה למישהו סכום גדול כי הוא רוצה לפתוח עסק. הוא מראה לך תוכנית עסקית שבה הוא מוכר מוצר במחיר x. אתה מבין שאם הוא ימכור ב x-13%, הוא לא יוכל להחזיר לך את ההלוואה. טבעי שתרצה להגן על עצמך או להלוות בלי הגנה כזו, בריבית יותר גבוהה כדי לפצות על הסיכון.

[natco]

לפני שעה, G. P. Magnus כתב:

 

זה לא מעלה או מוריד דבר - זה הון שנתנו צדדים שלישיים שאינם הבנק, בעוד שהבנק שולט בנכס באופן מלא ברגע שיש הפרה כלפיו ולכן מאוד מאוד מאוד לא סביר שהוא יפסיד הון ואפילו את הריבית המוסכמת (שקופצת בוודאות אם יש הפרה)

קודם כל, בל נשכח שהבנק המלווה גם נותן בד"כ את ערבות חוק המכר לרוכשים, כמו שפינדר כתב, (תמורת עוד איזה אחוז ורבע מהפרויקט, כמובן...). אז כן יש לו אינטרס להגן על עצמו ולא לקחת ליווי של פרויקטים מסוכנים. זה לא רק ה(עד) 80 אחוז עלות שהוא נתן ליזם שהוא צריך להחזיר לעצמו. הוא צריך פרויקט גמור.

עזוב רגע בצד את הריבית שהוא חשב להרוויח...

 

כמו שכתבת, הוא ילך וימכור את הפרויקט, יחד עם קבלני הביצוע והמתכננים (אני אגב חותם לבנק המלווה על טופס מיוחד בכל פרויקט, שבו אני מתחייב להשאר בפרויקט, כל עוד הם עומדים בתנאי החוזה של היזם המקורי מולי, גם אם הבנק הכניס מישהו במקומו).

 

אבל מה הוא צריך את הכאב ראש הזה? 

בדיוק כמו במשכנתא (או כל הלוואה רגילה למען האמת) ללווה פרטי- הוא תמיד יכול לממש את הבטוחה, אז למה הבנקים מסרבים לכל מיני ליצנים עם דרוג אשראי נמוך? 

 

[פריג'י]

טעות נא למחוק פורסם בשרשור הלא נכון.

עריכה אחרונה ב-13 במאי על ידי פריג'י

[yuvalganim]

במדינה מתוקנת סעיף כמו שאתם מדברים עליו של "מקסימום הנחה אפשרית" לא היה עובר.

בסוף זה אמור להיות שוק תחרותי והבנק צריך לתת הלוואות למי שהוא סומך עליו וכמו בכל עסק, יש מצב שהבנק יפסיד.

הבנק צריך לגלם את הריבית שהוא נותן לכל קבלן וקבלן בהתאם לרמת הסיכון שהוא מעריך.

הכנסת סעיף של מקסימום הנחה או מינימום מחיר לפרויקט זה בדיוק קרטל (בחסות המוסדיים) וזה די מדהים אותי שאף אחד לא עושה שום דבר בעניין הזה.

במקום לתת לכוחות השוק לעשות את שלהם (כולל גילומי מחיר ריבית גבוה לקבלנים שלא נותנים תכנית עסקית ראויה) אז מווסתים בצורה מלאכותית ככה שגם קבלנים גרועים מבקשים מחיר של קבלנים סוג א.

[stx]

מצד שני, הבנק זה עסק פרטי לכל דבר.

אם הקבלן רוצה להשיג מימון ממקום אחר, אף אחד לא מונע ממנו. אם הקבלן רוצה למכור במחיר נמוך ועם שולי רווח קטנים, יש היגיון שזה ישנה לבנק את מערך השיקולים.

עם כמה שזה נשמע מוזר להגן על הבנקים, נראה לי שדווקא הסעיף הזה כן רלוונטי בשוק חופשי.

[BeBest]

עדכונים אחרונים מהלמ"ס, נכון לסוף מרץ 25 (כן הם תמיד באיחור שם)

78,620 דירות חדשות נותרו למכירה (עליה של 1.1%)

26.1 חודשי היצע (משך הזמן שיעבור עד שכל הדירות שנותרו למכירה ימכרו)

23,590 דירות נמכרו בינואר-מרץ (ירידה של 5.6% בהשוואה לאוקטובר-דצמבר)

מתוכן, 9,190 דירות חדשות (ירידה של 23.1%) ו-14,400 דירות יד שנייה (עליה של 10.4%)

מתוך הדירות החדשות, 2435 (26.5%) בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן/מטרה וכו')

 

ישובים מובילים במכירת דירות חדשות: לוד, ירושלים, ת"א

ישובים מובילים במכירת דירות יד שנייה: ירושלים, חיפה, ב"ש

 

מקור: https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/Pages/2025/דירות-בעסקאות-נדלן-ינואר-מרץ-2025.aspx

[yor2]

קבלנים מצאו דרך לעקוף את בנק ישראל.

“קבלנים מצאו קומבינות כדי לעקוף את מגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון״ | כלכליסט

בנק ישראל הגביל את מבצעי 80-20 שבהם הרוכש משלם את רוב התשלום רק בסוף הפרויקט? הקבלנים מצאו פטנטים חדשים: סבסוד ריבית המשכנתא של הלקוח ל־20 שנה ופנייה מוגברת למימון חוץ־בנקאי שאין עליו מגבלות 

[BeBest]

לפני 7 שעות, yor2 כתב:

קבלנים מצאו דרך לעקוף את בנק ישראל.

“קבלנים מצאו קומבינות כדי לעקוף את מגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון״ | כלכליסט

בנק ישראל הגביל את מבצעי 80-20 שבהם הרוכש משלם את רוב התשלום רק בסוף הפרויקט? הקבלנים מצאו פטנטים חדשים: סבסוד ריבית המשכנתא של הלקוח ל־20 שנה ופנייה מוגברת למימון חוץ־בנקאי שאין עליו מגבלות 

 

במימון חוץ בנקאי הם ישלמו יותר, בנוסף לנטל של חלק מהריבית שהם מממנים לרוכשים.

לא יותר פשוט להוריד 100-300 אלף במחיר (שזה +/- עלות ההטבות) ולסגור את הסיפור במקום להיכנס לכל מיני הרפתקאות שיכולות להפיל אותם?

[G. P. Magnus]

לפני 28 דקות, BeBest כתב:

לא יותר פשוט להוריד 100-300 אלף במחיר

 

כפי שהסבירו מוקדם יותר בשרשור - לא. מתחת לסף רווחיות מסוים הבנק יעצור את המימון / יקרא בחזרה לכספו עם ריביות שיקפצו חזק ואז הקבלן בבעיות ... כשהבנק לא מוכן להלוות לך אז אתה מחפש במקומות אחרים

[yuvalganim]

בתאריך 14.5.2025 בשעה 12:13, stx כתב:

מצד שני, הבנק זה עסק פרטי לכל דבר.

אם הקבלן רוצה להשיג מימון ממקום אחר, אף אחד לא מונע ממנו. אם הקבלן רוצה למכור במחיר נמוך ועם שולי רווח קטנים, יש היגיון שזה ישנה לבנק את מערך השיקולים.

עם כמה שזה נשמע מוזר להגן על הבנקים, נראה לי שדווקא הסעיף הזה כן רלוונטי בשוק חופשי.

 

הבנק זה לא עסק פרטי, הבנק זה עסק שהמדינה מפקידה עליו רגולציה ופיקוח בגלל שבנק זו לא באסטה של ירקות.

מצד שני, אני לא חושב שצריך להגיד לבנקים מה לעשות.

אבל לאסור עליהם להכניס סעיפים קרטליים כאלה זה בהחלט תפקידה של המדינה.

בסוף הבנק יצטרך להחליט האם הוא נותן הלוואות או לא (בלי הסעיף של מקסימום הנחות).

הרי מה יעשה הבנק? יפסיק לתת הלואות? ברור שלא. 

אבל המצב הנוכחי הוא אנטי תחרות מובהק

[sperial]

אתה תומך בכך שהבנק יהיה חופשי לקבל החלטות שעלולות להקריס אותו, יחד עם הכסף שלך?

 

יש סיבות טובות לרגולציה. לאחת מהן קוראים יובל גנים.

[yuvalganim]

לדעתי זכית בתואר של ההודעה הכי דמגוגית בפורום וזה הישג לא קטן.

איך הגעת מהורדת סעיף שמהווה חסם ברור לתחרות לקריסת הבנקים - התשובות רק אצלך.

ישראל באופן כללי תקועה בהרבה מקומות הרבה בגלל רגולציה מוגזמת בהמון תחומים.

לגבי החלטות הבנק - הבנק גם היום חופשי לקבל החלטות בעצמו, הוא נתון למגבלות הון, תזרים ועוד המון מבחנים שנקבעים על ידי המדינה, הוא לא עושה מה שבא לו.

אז ברשותך, תחסוך ממני את הדמגוגיה שלך

[יובל .מ.]

בתאריך 13.5.2025 בשעה 21:18, פינדר כתב:

זה בטוח לא מ48. אתה כנראה צעיר מכדי לזכור את פשיטות הרגל של הקבלנים בתחילת שנות ה80, שאחריהן הוכנסה החובה לערבות בנקאית. תאמין לי שאתה לא רוצה לחזור לאותה תקופה.

 

 אחרי ההסבר של נאטכו אני מבין את ההגיון. תחשוב שאתה מלווה למישהו סכום גדול כי הוא רוצה לפתוח עסק. הוא מראה לך תוכנית עסקית שבה הוא מוכר מוצר במחיר x. אתה מבין שאם הוא ימכור ב x-13%, הוא לא יוכל להחזיר לך את ההלוואה. טבעי שתרצה להגן על עצמך או להלוות בלי הגנה כזו, בריבית יותר גבוהה כדי לפצות על הסיכון.

או, לחילופין - הוא יחזיר את הלוואה וירוויח קצת פחות. בעיה שלו.

[stx]

לפני 4 שעות, yuvalganim כתב:

הבנק זה לא עסק פרטי, הבנק זה עסק שהמדינה מפקידה עליו רגולציה ופיקוח בגלל שבנק זו לא באסטה של ירקות.

מצד שני, אני לא חושב שצריך להגיד לבנקים מה לעשות.

אבל לאסור עליהם להכניס סעיפים קרטליים כאלה זה בהחלט תפקידה של המדינה.

בסוף הבנק יצטרך להחליט האם הוא נותן הלוואות או לא (בלי הסעיף של מקסימום הנחות).

הרי מה יעשה הבנק? יפסיק לתת הלואות? ברור שלא. 

אבל המצב הנוכחי הוא אנטי תחרות מובהק

לא מבין בפיננסים או ברגולציה מי יודע כמה אז אין לי דעה נחרצת פה אבל רק בשביל להבין, אתה אומר שהסעיף הזה מקטין את התחרות בין הקבלנים לבין עצמם וזו הבעיה איתו, כן?

מצד שני, אתה לא יכול להגיד שעם הסעיף הזה יש על הקבלנים אילוץ לתמחר את הפרויקט שלהם יותר נכון (שזה יותר נמוך) מלכתחילה?

 

אה, ואין קשר בין היותו עסק פרטי לעסק שמופעלת עליו רגולציה כמו כל כל מסעדה שצריכה לעבור פיקוח תברואתי, זה עדיין עסק פרטי שתכליתו לתת שירותים ולהרוויח ולהיות לא חברה לתועלת הציבור.

עריכה אחרונה ב-16 במאי על ידי stx

[sperial]

לפני שעתיים, yuvalganim כתב:

לדעתי זכית בתואר של ההודעה הכי דמגוגית בפורום וזה הישג לא קטן.

איך הגעת מהורדת סעיף שמהווה חסם ברור לתחרות לקריסת הבנקים - התשובות רק אצלך.

ישראל באופן כללי תקועה בהרבה מקומות הרבה בגלל רגולציה מוגזמת בהמון תחומים.

לגבי החלטות הבנק - הבנק גם היום חופשי לקבל החלטות בעצמו, הוא נתון למגבלות הון, תזרים ועוד המון מבחנים שנקבעים על ידי המדינה, הוא לא עושה מה שבא לו.

אז ברשותך, תחסוך ממני את הדמגוגיה שלך

2008 (ולא פיג׳ו)?