שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[borsood]

בתאריך 15.5.2025 בשעה 13:50, yor2 כתב:

קבלנים מצאו דרך לעקוף את בנק ישראל.

חפצי הנה אני בה

[דור--]

בתאריך 13.5.2025 בשעה 10:43, natco כתב:

"מעבר לשיעור מסויים" אומר שלא ניתן לרדת מ-13 אחוז רווח על כלל הפרויקט, כי אז מופר סעיף מהותי בהסכם הליווי.

מינימום 13 אחוז רוח קבלני, זה סעיף שנועד להגן על הבנקים מפני יזמים קמיקזיים שנכנסים במודע לפרויקטים הפסדיים, עם כוונה "להתיישר" עם הזמן שיעבור עד השלמת הפרויקט. הבנק לא רוצה להיות שותף בפרויקט כזה.

עכשיו, אתה לא יכול להגיד לבנק "אני הולך להרוויח פה 18 אחוז" (כמובן שזה לא "להגיד", אלא אמור להיות מגובה בדוח אפס משמאי מוסמך), ואז פתאום להגיד "אופס, אין קונים, אני עושה 20 אחוז הנחה על כל הדירות". 

 

עכשיו, ברור לי שיהיו כאן כאלה שלא יוכלו להבין את "הצד השני" של הסיפור, ורק ייחלו ש"כל הבנקים והיזמים החזירים יחנקו", אבל המקרו-כלכלה קצת יותר מורכבת מזה...

 

אתה יודע מה לא מסתדר?
שהחוזה לא מגן על הבנק מרידת רווחיות הפרויקט אלא מירידת מחירי הדירות.
בהיגיון כלכלי, מה אכפת לבנק אם מחירי הדירות יורדים כל עוד נשמר רווח של 13%? 
ומנגד, אם מחירי הדירות נשארים זהים, אבל הקבלן מפסיד בגלל סיבות אחרות כך שלא נשאר לו 13%, איך זה מכוסה בסעיף?

נשמע שמה שמעניין את הבנק זה לשמור על מחירי שוק יציבים, ולא רק רווחיות הפרויקט הספציפי.
למה? אולי כי הבנקים חשופים במיליארדים לשוק הנדל"ן. אם קבלן אחד יהיה בבעיה בגלל שהוא לא התנהל נכון ולא השיג רווחיות של 13% - ניחא, הבנק יכול לספוג את זה.
אבל אם קבלן אחד יוריד מחירים ויכניס את השוק לסחרור - זה יכול לפגוע רוחבית בשאר הקבלנים ולייצר זעזוע משמעותי.

סתם תוהה לעצמי.

[stx]

בציטוט של natco שהבאת כתוב 13% רווח, לא מחיר.

[דור--]

לפני כשעה, stx כתב:

בציטוט של natco שהבאת כתוב 13% רווח, לא מחיר.

התגובה של natco ענתה לתמונה שעלתה לפני, ושם הובא ציטוט של הגבלת הורדת מחירי הדירות מעבר לשיעור מסויים.

[natco]

הא בהא תליא.

אם מחירי הדירות ירדו בשיעור חד, האיזון בדו"ח אפס יופר, ובהתאם תרד רווחיות הפרויקט.

נכון, גם עליה תלולה במדד תשומות עלולה להפר את האיזון. יש בדו"ח אפס התייחסות גם לזה (בצורה של מרווח סביר לתקופת הפרויקט)  , ויש התחשבות גם בבלת"מים עד טווח מסויים. מעבר לזה- כן. זו בהחלט תהיה הפרה.

כמובן שבאופן תיאורטי, כי זה לא קרה עדיין שהמדד טס עד-כדי-כך מעבר לצפי+בלתמים.

 

אגב- תהיו הוגנים:

אני לא זה שהנפצתי את הברווז העיתונאי ש"יש לבנקים סעיף בחוזה מול הקבלנים שלא מאפשר להם להוריד מחירי דירות".

להיפך- אני כתבתי מהו הסעיף שעליו התבססה הכתבה, והכוונה שלי היתה בדיוק להסביר שזו כתבה פופוליסטית, ושהמציאות ממש אינה כזו.

 

 

[stx]

אני מהדהד פה את ההסבר שלך.

אין לי ידע בנושא אבל אחרי שהסברת את הרציונל מאחורי ה׳ברווז העיתונאי׳ זה נשמע הגיוני לגמרי. לי לפחות.

[דור--]

לפני 3 שעות, natco כתב:

הא בהא תליא.

אם מחירי הדירות ירדו בשיעור חד, האיזון בדו"ח אפס יופר, ובהתאם תרד רווחיות הפרויקט.

נכון, גם עליה תלולה במדד תשומות עלולה להפר את האיזון. יש בדו"ח אפס התייחסות גם לזה (בצורה של מרווח סביר לתקופת הפרויקט)  מסויים.

הא בהא תליא, אבל ההתייחסות בסעיף שצוטט היא לפרמטר ולא לתוצאה הסופית, שזה מוזר.

 

התוצאה היא רווחיות פרויקט. נכון?

אם כן, הגיוני שיהיה אסור לשנות פרמטרים במשוואה בצורה כזו שתשפיע על התוצאה הסופית.

אבל אם נניח, לקחתי בחשבון עלייה של מס תשומות בשיעור של 10% לשנה כפול שלוש שנים, בפועל בגלל סיבות כאלה ואחרות מדד התשומות לא השתנה, זה שאוריד את מחירי הדירות - לא יפגע בתוצאה הסופית, כי גם פרמטר ההוצאה קטן.

[natco]

נכון.

זה עדיין יהיה בסדר.

אתה יכול לשחק גם על החלק של הבלת"ם ולתת אותו כהנחה לרוכשים.

כל עוד לא תפגע הרווחיות (או אפילו תרד בטולרנסים המותרים)- אתה בסדר מול הבנק.

ובגלל זה, הכתבה הזו היא חרטא בריבוע, ונסיון לייצר "עליהום" על הבנקים, או להרוויח קליקים, או השד יודע מה האג'נדה התורנית.

 

אגיד את זה באופן הכי ברור- הבנקים *לא* מונעים מהיזמים להוריד מחירים. 

 

הבנקים *כן* אוכפים את העמידה בתנאי דוח האפס שהוגש להם, וזאת אכן בהוראת המפקח על הבנקים, כי אם תתחיל פה חגיגה בנושא הזה, זה יגמר במשבר בסגנון הסאב-פריים, ואת זה אף אחד לא רוצה.

 

וכן- אתה כמובן צודק. כדי לרדת אחוז אחד ברווחיות, היזם צריך להוריד את מחיר הדירה הבודדת בהרבה יותר מאחוז. 

 

האם היזמים נותנים את כל ההטבות גם כדי להסתיר קצת את הקטסטרופה מהבנקאי שלהם? אולי. לא יודע.

המצב בשוק אכן לא מזהיר. 

אני רואה באילו חששות יזמים נכנסים עכשיו לפרויקטים חדשים. 

דברים שלפני הקורונה לא היו נלקחים בכלל בתחשיב, יכולים היום להפיל פרויקט.

 

מקסימום, נעבור לתכנן ברומניה.

ג'ורג' סימיון הבטיח לרומנים בתים ב-35 אלף יורו. אם הוא זוכה מחר בבחירות, תהיה מלא עבודה🤪

[פינדר]

לפני 43 דקות, natco כתב:

ובגלל זה, הכתבה הזו היא חרטא בריבוע, ונסיון לייצר "עליהום" על הבנקים, או להרוויח קליקים, או השד יודע מה האג'נדה התורנית.

האמת היא שאני מעריך את אמסטרדמסקי, אבל במקרה הזה כשהוא כתב שהוא מסכים עם אבי שמחון, הייתי צריך להיות הרבה יותר חשדן.

[Nemesis]

לפני 53 דקות, natco כתב:

נכון.

זה עדיין יהיה בסדר.

אתה יכול לשחק גם על החלק של הבלת"ם ולתת אותו כהנחה לרוכשים.

כל עוד לא תפגע הרווחיות (או אפילו תרד בטולרנסים המותרים)- אתה בסדר מול הבנק.

ובגלל זה, הכתבה הזו היא חרטא בריבוע, ונסיון לייצר "עליהום" על הבנקים, או להרוויח קליקים, או השד יודע מה האג'נדה התורנית.

 

אגיד את זה באופן הכי ברור- הבנקים *לא* מונעים מהיזמים להוריד מחירים. 

 

הבנקים *כן* אוכפים את העמידה בתנאי דוח האפס שהוגש להם, וזאת אכן בהוראת המפקח על הבנקים, כי אם תתחיל פה חגיגה בנושא הזה, זה יגמר במשבר בסגנון הסאב-פריים, ואת זה אף אחד לא רוצה.

 

וכן- אתה כמובן צודק. כדי לרדת אחוז אחד ברווחיות, היזם צריך להוריד את מחיר הדירה הבודדת בהרבה יותר מאחוז. 

 

האם היזמים נותנים את כל ההטבות גם כדי להסתיר קצת את הקטסטרופה מהבנקאי שלהם? אולי. לא יודע.

המצב בשוק אכן לא מזהיר. 

אני רואה באילו חששות יזמים נכנסים עכשיו לפרויקטים חדשים. 

דברים שלפני הקורונה לא היו נלקחים בכלל בתחשיב, יכולים היום להפיל פרויקט.

 

מקסימום, נעבור לתכנן ברומניה.

ג'ורג' סימיון הבטיח לרומנים בתים ב-35 אלף יורו. אם הוא זוכה מחר בבחירות, תהיה מלא עבודה🤪

 

הוא כבר התחיל לגמגם ונסוג בו.

[stum]

- עוד גל של רוכשי מחיר למשתכן החל להפשיר לקראת מימושים בשוק.

- י.ח דימרי חווה ירידה של 35% במכירת דירות ברבעון הראשון וטוען שההאטה אצלו תמשיך ברבעון השני.

- מדל"ן מציג ירידה ארצית במחירים החל מאמצע 2024.

- מחירי דירות בתל אביב סביב ה מינוס 7.3% בשנה האחרונה.

- מבדיקה בשטח אצל הקבלנים - מבצעי ה 20-80 / 10-90 / 15-85 ממשיכים כרגיל.

 

יש תובנות ?

 

עריכה אחרונה ב-2 ליוני, 2025 על ידי stum

[redroze]

לא רק בתחום הדיור, גם בשאר התחומים מורגש שהמשק במצב קצת תקוע. מזכיר את הקיפאון שהיה בתחילת שנות ה-2000.

קשה לחזות לאן זה יילך. האם נכנס למיתון שיסחוף את המשק למטה? האם יקרה משהו שפתאום ישבור את הקיפאון וירים את השוק למטה (עסקת חטופים, הורדת ריבית וכו'). 

[יובל .מ.]

לפני שעתיים, stum כתב:

- עוד גל של רוכשי מחיר למשתכן החל להפשיר לקראת מימושים בשוק.

- י.ח דימרי חווה ירידה של 35% במכירת דירות ברבעון הראשון וטוען שההאטה אצלו תמשיך ברבעון השני.

- מדל"ן מציג ירידה ארצית במחירים החל מאמצע 2024.

- מחירי דירות בתל אביב סביב ה מינוס 7.3% בשנה האחרונה.

- מבדיקה בשטח אצל הקבלנים - מבצעי ה 20-80 / 10-90 / 15-85 ממשיכים כרגיל.

 

יש תובנות ?

 

בטח שיש תובנות.

אף אחד לא קונה אז ההיגיון זה להעלות את המחירים ב15 אחוז להאשים את המלחמה ולבכות שחייבים להציל את הקבלנים והבנקים אחרת כולנו נמות.

[farkash7]

לפני 13 שעות, redroze כתב:

לא רק בתחום הדיור, גם בשאר התחומים מורגש שהמשק במצב קצת תקוע. מזכיר את הקיפאון שהיה בתחילת שנות ה-2000.

קשה לחזות לאן זה יילך. האם נכנס למיתון שיסחוף את המשק למטה? האם יקרה משהו שפתאום ישבור את הקיפאון וירים את השוק למטה (עסקת חטופים, הורדת ריבית וכו'). 

אנשים שוכחים שמדינת ישראל מנהלת אוטוטו מלחמה כבר שנתיים (האזכור של שנות ה-2000 מעניין כי שם הייתה אינתיפאדה+משבר dot com, אז חסר לנו רק גל פיטורין...).
אנשים שוכחים שמדינת ישראל הגדילה את הסד"כ של צה"ל בכמה מאות אלפי "מילואימניקים" למשך איזה שנה, בפועל הם לא היו מילואימניקים אלה חיילי סדיר עם משכורות אזרחיות, ועדיין קוראת לחלק לא קטן מהם למילואים.
מדובר במאות מיליארדים אם נחשב גם את הבלאי, ההצטיידות העתידית הטיפול בכל הנכים החדשים, עסקים שקרסו/משרות שאבדו.
במקביל המחירים של כל דבר רק עולים.
אם מישהו חושב שזה משהו שאפשר לכתוב בפנקס ולהמשיך כרגיל הוא לא מחובר.
איכשהו המשק ממשיך לעבוד "כרגיל", לא מפטרים, אנשים עוד יוצאים ורוכשים. לא יכול להסביר את המצב הזה, אולי ערבות הדדית של מעסיקים שלא מחליטים לפטר, אולי העובדה שהישראלים לא יכולים לטוס, אבל כוח הקניה נשחק, בוודאות.
תראו מה קורה בענף הרכב.
תבדקו מה קרה לאחוז המשכנתאות שיש בהן פיגורים.
המצב הכלכלי של רוב האנשים הורע. המחירים בשוק היד 2 שלדעתי מתארים יותר טוב את המצב בשוק הם ברמות של 2022 אם לא פחות.

זה לא שרשור פוליטי, אבל מה שמחבר את כל הנקודות זו ממשלה שהיא כשלון מהדהד.

עריכה אחרונה ב-3 ליוני, 2025 על ידי farkash7

[פינדר]

לפני 14 שעות, stum כתב:

יש תובנות ?

לענ״ד שוק היד 2 מלא בהזדמנויות עבור זוגות צעירים לרכישת דירה ראשונה.