שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[- XM -]

פגשתי בשבועיים האחרונים 2 משקיעים שנכנסו לפני שלוש שנים לעיסקת 20/80-10/90,

(יש שקוראים להם עסקאות 20/90 😅.) אחד בבית שמש ואחד בתל אביב.

בית שמש מממש עוד מעט, לאחר שקלול של מדד תיווך וכו' הוא עם הפסד של 80 אל''ש.

השני, שאצלו זו הייתה דירה שניה, ונוסף פה גם אלמנט של מיסוי, עם הפסד של קרוב ל - 300 אל''ש.

העשור האחרון שבו כל מטאטא היה יורה בשוק הנדל''ן נגמר. משקיעים חכמים יכולים למצוא היום הזדמנויות אמיתיות ביד 2, משקיע טיפש יפסיד.

עריכה אחרונה ב-3 ביוני על ידי - XM -

[stum]

מוכרח לציין שבניגוד למה שכתבתי קודם,

מבט על הדוחות הכספיים של הבנקים בתחום המשכנתאות יש מעט מאוד ממה להתרגש.

 

 

בנוסף, מחירי הדירות מקבלן באזורים שבהם אני עוקב, עדיין ברמה גבוהה יותר בכ10% ממה שהיו לפני שנה.

שם לב שדירות יד2 נמצאות יותר זמן בלוחות ממה שראיתי בעבר אבל זה יכול להיות עונתי .

 

  

לפני כשעה, farkash7 כתב:

תראו מה קורה בענף הרכב.
תבדקו מה קרה לאחוז המשכנתאות שיש בהן פיגורים.
המצב הכלכלי של רוב האנשים הורע. המחירים בשוק היד 2 שלדעתי מתארים יותר טוב את המצב בשוק הם ברמות של 2022 אם לא פחות.

 

פיגורי משכנתא יצאו בכותרות מפוצצות של זינוק בעשרות אחוזים בתשלומי החזר המשכנתאות.

בפועל המספרים הם עלייה של 0.53% ל0.59% מסך נוטלי המשכנתאות שלא משלמים ב90 יום האחרונים - לא באמת כזו דרמטית.

פחות מאחוז סה"כ. כלומר 99.4% כן עומדים בתשלומים.

 

מה שכן בולט- זה שכל יום יוצאים עוד ועוד פרסומים וכתבות לגבי כמה המצב בשוק הנדל"ן מכביד על נוטלי המשכנתאות.

עריכה אחרונה ב-3 ביוני על ידי stum

[farkash7]

לפני 25 דקות, stum כתב:

בנוסף, מחירי הדירות מקבלן באזורים שבהם אני עוקב, עדיין ברמה גבוהה יותר בכ10% ממה שהיו לפני שנה.

שם לב שדירות יד2 נמצאות יותר זמן בלוחות ממה שראיתי בעבר אבל זה יכול להיות עונתי .

תשמע אני לא יודע איך הקבלנים מצליחים להנדס את הנתונים ככה באמת.
אני יודע דבר אחד, כאחד שהסתכל על שוק יד 2 תקופה, ואפילו מצא שם משהו מעניין, השוק מת, המחירים לא יותר גבוהים ממה שהיה ב-2022 או אפילו פחות.
שוק היד 2 מלמד טוב יותר על מצב השוק, הוא מראה מה כוח הקניה של הרוכשים כי שם אין מבצעי מימון 10-90, שם צריך לבוא עם כסף ביד.
אני לא יודע מה יעשו כל אותם מהמרים על מבצעי 10-90, מי יודע מה יהיה מצבם הכלכלי בעוד 3 שנים, מי יודע מה יהיה שיעורי הריבית מי יודע אם יהיה להם כסף לקנות דירה, הרי היום אין להם, אם היה להם היו רוכשים בשוק היד 2 במחיר זול יותר.

לגבי פיגורי משכנתא, הנתונים שאתה מציין הם עליה של 5%, מ0.53 ל0.59 זה 5%. אי אפשר לגמד את זה, בטח שלישראלים יש מוסר תשלומים סופר גבוה בכל הנוגע למשכנתא, ובטח שזה כאשר המשק "עובד כרגיל", אין כל פיטורין או מיתון, אם זה יגיע המספרים יקפצו פי כמה.
ראית על כמה עומד החזר משכנתא ממוצע? ראית מה אחוז מהמשכנתאות שמוגדרות "בסיכון גבוה"? מספיק זעזוע קל שבקלים בשוק העבודה ותהיה פה קריסה מארץ הקריסות.

עריכה אחרונה ב-3 ביוני על ידי farkash7

[yuvalganim]

אי אפשר להיות במלחמה שנתיים, עם עומס כה כבד על מעמד הביניים ולהמשיך להתנהג כאילו הכל אותו דבר.

[Gorpi]

רק אם דירות יד1 ירדו ב-20 אחוז במחיר אז זה יתגלגל לכל שוק הנדל"ן.

כרגע הדירות האלה ריקות והקונים יושבים על הגדר ולא פוגשים אותם.

דירות יד2 לא מוצאות סיבה לרדת במחיר אם היצע ענק של יד1 לא מכריח אותם.

בקיצור ההיצע של הדירות בישראל ירד (דירות ריקות במחיר יקר לא במשחק) אבל גם הביקוש ירד (קונים מחכים על הגדר) ולכן השוק קפוא.

 

הלוואי שהממשלה תלחץ למסור את הדירות הריקות. אפשר להמציא מס ענק על דירות ריקות.

או לפחות שישכירו אותם...

 

אפשר גם להעלות את הריבית ל-6 אחוז (לא לפחד חברים, היה לנו את Paul Volcker שעשה פלאים בשיטה הזו) כדי לחנוק סופית את האינפלציה ביחד עם הקבלנים.

נהיה הראשונים בעולם שמנצחים את האינפלציה שמלווה אותנו מאז הקורונה וגם על הדרך נפתור את בעיית הדיור.

אם הקבלנים הישראלים ייפלו, אנחנו נביא קבלנים סיניים. הממשלה חייבת פתרון לאיום "אם תעשו X והמחירים ירדו, אז אנחנו נהיה בצרות ואז אף אחד לא יבנה דירות והמחירים יעלו". אי אפשר לחיות עם האקדח לרקה של הקבלנים. חייבים תגובה נגדית.

גם אם זה לא פתרון לנצח, לפחות נוריד למינימום את מספר הדירות הריקות.

עריכה אחרונה ב-3 ביוני על ידי Gorpi

[yor2]

שדה דוב יעבור התרסקות? או שזאת כתבת יחץ?

המבצע של גינדי שצפוי לטלטל את המחירים בשדה דב | כלכליסט

[avargel]

לפני 12 שעות, - XM - כתב:

בית שמש מממש עוד מעט, לאחר שקלול של מדד תיווך וכו' הוא עם הפסד של 80 אל''ש.

 

בהכירי את השוק בבית שמש, צריך להיות ממש מטומטם בשביל להפסיד שם

 

אשמח לשמוע יותר פרטים (אפשר בפרטי)

 

[- XM -]

בשמחה.

הבחור רכש דירה ברמה ה' 

חתם חוזה על דירת 3 חדרים גדולה 1.83 מליון על הנייר לפני 3 שנים.

שילם 10% בחוזה.

תיווך 40k

עו''ד חברה + עו''ד שלו 25k

מדד 127k

תוספת 1% מע''מ 15k

יעוץ משכנתא 10k

סה''כ עלויות דירה 2,047,000

אם ימכור היום ב 1.95 הוא יגיד תודה.

 

מטומטם או לא? להערכתי כן.

אני אמרתי לו אז, שהדירה מתומחרת גבוה ואני לא רואה רווח גבוה בהמשך, המתווך אמר לו שתוך 3 שנים הדירה תהיה שווה לפחות 2.3 מליון.

 

היום רוב העסקאות הם לא צמודות מדד. אבל לדעתי, מראש מתומחרות גבוה יותר.

 

 

 

עריכה אחרונה ב-3 ביוני על ידי - XM -

[sperial]

@- XM - שכחת עוד מתווך במכירה. ההפסד גדל ב-50%.

[פינדר]

לפני 9 שעות, - XM - כתב:

תיווך 40k

משלמים תיווך בקניית דירה על הנייר מקבלן?

[Ron Poh]

אני בקניית דירה מקבלן, לא שילמתי דמי תיווך.

אני גם הסתפקתי בחוזה מול העו”ד שלו, בחוזה קיימים הסעיפים הסטנדרטים שמגינים עלי ועם פיצויים שקבועים בחוק, אינני שולל שעו”ד משלי היה יכול להוסיף סעיפים לטובתי. אבל... קבלן שרוצה לדפוק אותי יעשה זאת בכל מקרה, ובבתי המשפט מניסיון הם ביזיון באכיפת צוי בית המשפט,

עריכה אחרונה ב-4 ביוני על ידי Ron Poh

[SlowRide]

אם אתה רוכש ישירות מהקבלן ללא תיווך, למה שתשלם על תיווך?

יש מצבים שהקבלן משווק את הדירות דרך מתווך, אז תשלם גם למתווך.

 

[sperial]

כי הרבה קבלנים מוציאים אתֶהדירותֶלמכירה דרך חברות שיווק/מתווכים. אתה משלם להם, אם בנפרד ואם כחלק ממחיר הדירה (ואז הוא נכנס לחישוב מס רכישה).

[borsood]

לפני 14 שעות, Gorpi כתב:

הלוואי שהממשלה תלחץ למסור את הדירות הריקות. אפשר להמציא מס ענק על דירות ריקות.

או לפחות שישכירו אותם...

 

יש כבר (ארנונה×3), לא עבד. מי שלא רוצה להשכיר, לא משכיר.

[netanel1014]

מחירי הדיור ביד 2 עדיין קפואים. 

דירות עדיין נמכרות אבל תלוי באזור. מי שמוכר בעיקר אלו דירות להשקעה בשביל להביא שוכרים שהם פועלים.

להרבה מאוד אנשים יש הון עצמי של חצי מליון והם רוצים למנף את זה. הם רוכשים דירה במליון שקל - ומכסים את המשכנתא עם השכירות. כמעט לכל בניין באזור שאני גר בו יש דירה עם 10 פועלים סינים . מעליי גרים פועלים ערבים. זה בקלות מכסה את המשכנתא. אחרי 20 שנה יש לו דירה שהוא קיבל ב"חינם" . 

דירה של סבא שלי עלתה למכירה ב1.3 באזור של הפריפרייה (110 מטר עם 6 חדרים יחסית קטנים) בלי חשמל במדרגות , פיצוצים בצנרת כל שני וחמישי. אין ועד בית כי הרוב זה דירות של משקיעים שבכלל לא מעניין אותם.  ונמכרה תוך יום אחד! יום אחד !!אפילו לא התמקחו על המחיר בכלל. המתווך לא העלה אותה לרשת. יש לו פשוט קונים שיושבים על הגדר ומחכים לדירות כאלו בשביל פועלים.

עריכה אחרונה ב-4 ביוני על ידי netanel1014