שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[natco]

^ בהחלט.

הרבה יותר מאשר "דירות שעומדות ריקות ולא נמכרו" (יש תמיד כזה קליקבייט בתחתית של אתרי החדשות, שאני פוחד ללחוץ ולראות לאן הוא מוביל 😄)

צריך להיות ממש תמים כדי לחשוב שנדל"ן זו סחורה כמו פירות בשלים בשוק "התקווה" ביום שישי בצהריים...

 

בפריסייל, היזם לחוץ להראות קצב מכירות לפי דו"ח אפס שהציג לבנק המממן. 

שלא לדבר על זה שכל מכירה מצמצמת לו במעט את המינוף ארוך הטווח.

דווקא בסוף, על ה"שמנת" שנשארת אחרי שהבניין כבר מאוכלס (או לכל הפחות מכור ברובו) והליווי כבר קיבל את ליטרת הבשר שלו, הוא יהיה הרבה יותר גיבור.

 

[farkash7]

לפני 21 שעות, פינדר כתב:

נשמע שאתה חי קצת בסרט.

בכל מו״מ עם קבלן, הוא הצד החזק ויש לו יתרון עליך. הוא יודע מה מצב המכירות בבניין, ברחוב, בשכונה. הוא יודע את רמת המחירים. הוא יודע אם הוא לחוץ על תזרים או לא (כנראה שלא).

אלא אם יש לך מידע פנים על קבלן ספציפי שחנוק עם התזרים, כנראה שלא תמצא מציאות. והאמת שגם אם יש קבלן כזה, שכל כך נואש למכור דירה אחת, אז זה יהיה סיכון מסוים לרכוש ממנו.

יש לך יותר סכוי למצוא מציאות מול מוכר יד2 לחוץ, מאשר מול קבלן שזה המקצוע שלו.

לקבלן אין שום יתרון עליך במשא ומתן.
יש לך היום מספיק מידע נגיש ובחינם כדי להבין מה המחיר למ"ר באותו רחוב, לעיתים אפילו באותו בניין.
גם כמה דירות הוא כבר מכר זה לא סוד, זה מידע שאתה מקבל במשא ומתן, הוא יגיד לך כמה דירות 4 חדרים נשארו, כמה 3 כמה 5 כמה פנטאוזים הכל הוא ימסור לך רק תקנה.
אולי הוא לא יספר לך כמה הוא לחוץ או לא אבל מהמשא ומתן וקצב המכירות שלו תוכל להבין זאת לבד.

הפכתם קניה מקבלן לקניה מסוחר רכב. אם מדבור בקבלן בינוני פלוס אין יותר מדי משחקים. תבוא מוקדם כנראה שתקנה בזול יותר ממי שיבוא מאוחר.
כמה זול? תלוי בתנאי השוק וכמה מוקדם הגעת.

מסכים שבעת הזו אני חושב שמי שמחפש דירה ויש לו כסף עדיף לפנות לשוק היד 2. שוק היד 2 מייצג טוב יותר את המצב בשוק ואת מחיר השוק. אין הלוואות קבלן ואין תנאי תשלום 10-90. שם גם יותר קל למצוא מוכרים לחוצים.

[פינדר]

לפני 19 דקות, farkash7 כתב:

 אם מדבור בקבלן בינוני פלוס אין יותר מדי משחקים. תבוא מוקדם כנראה שתקנה בזול יותר ממי שיבוא מאוחר.

זה בערך מה שהתכוונתי לומר. מי שחושב שהוא יגיע לקבלן שלחוץ למכור דירה אחרונה במחיר מוזל, ימשיך לגור בשכירות עוד שנים.

[יבגניפ]

אולי פספסתי: מישהו יכול להסביר בעברית עממית את הירידה בשדה דוב?

[יובל .מ.]

לפני 22 שעות, GTאי כתב:

גם בתחילת הפריסייל אפשר לקבל הנחות לא רעות

פריסייל או "פריסייל"?

כי הפריסייל האמיתי זה למקורבים

[farkash7]

לפני כשעה, יבגניפ כתב:

אולי פספסתי: מישהו יכול להסביר בעברית עממית את הירידה בשדה דוב?

צריך למכור שם אלפי דירות. כנראה שגם היזמים הבינו שלמצוא אלפי אנשים שיוכלו לשלם 7 מיליון שקל לדירת 4 חדרים זה קצת יומרני.

[ArikC]

יומרני? זה לחיות בסרט קשה...

[farkash7]

לא מדוייק. עד עכשיו בנה שם יזם אחד וממה שידוע לי הוא הצליח למכור כ-50% מהדירות במחיר מאוד גבוה, סביב המספר שציינתי.
אבל וזה אבל גדול זה פרוייקט אחד, היחיד, ששווק כרגע. הוא שווק כפרוייקט יוקרה עם המון פרסום ושלל סלב שקנו שם דירות. אם במקביל אליו היו בונים עוד 3000 דירות היה הרבה יותר קשה למכור במחירים האלה, וזה כנראה יהיה המצב אצל היזמים שקנו עכשיו.
 

עריכה אחרונה ב-24 לפברואר, 2025 על ידי farkash7

[יבגניפ]

השאלה היא האם ירידה במחירי הקרקע תבוא לידי ביטוי גם במחירים לרוכשי הדירות. לא יודע.

אני גם לא יודע מי קונה את כל הדירות החדשות בת״א, ב7-8 מיליון שח. רק יכול לנחש. 

[natco]

לפני 3 שעות, יובל .מ. כתב:

כי הפריסייל האמיתי זה למקורבים

יופי של ניסוח. כאילו שמישהו עושה קונספירציה נגד ה"ציבור הרחב" כדי לשמור דירות לחברים שלו.

 

על מה אתה מדבר? על פריסייל בשלב בו אין אפילו פרה-רולינג מול וועדת התכנון, ודירת 5 חדרים עם מרפסת של 50 מ"ר, יכולה להפוך ל-4.5 חדרים עם מרפסת של 30 מ"ר?

קונה "רגיל" מהרחוב, שקונה עם הגנת חוק מכר, ועו"ד מאחוריו, יסכים לשנמוך כזה?

זה שלב בו נכנסים באמת רק כל מיני מקורבים שלוקחים את הריזיקה יחד עם היזם, והוא יודע שלא יבואו ליילל לו אם משהו מתחרבש.

 

כל הפרויקטים שהייתי מעורב בהם בעשור האחרון יצאו לפרייסייל רשמי (עם ברושורים צבעוניים ופסטרים עם הדמיות תלת-מימד אצל המשווקות) יום אחרי שיש פרוטוקול וועדה.

זה עדיין אומר (בממוצע) חצי שנה לפני היתר בניה חתום,  ו-8 חודשים לפני צו תחילת עבודות, עדיין עם סיכוי סביר לשינויים קטנים בתכנון, והדבר משוקף בפירוט לקונה בכל מסמכי המכר שהוא חותם עליהם.

 

[farkash7]

לפני 14 דקות, יבגניפ כתב:

השאלה היא האם ירידה במחירי הקרקע תבוא לידי ביטוי גם במחירים לרוכשי הדירות. לא יודע.

אני גם לא יודע מי קונה את כל הדירות החדשות בת״א, ב7-8 מיליון שח. רק יכול לנחש. 

בהנחה שהריבית לא תיפול פתאום ל-2% והמצב הכלכלי ימשיך לדשדש-יחמיר כנראה שחלק מ"ההנחה" תגולגל לרוכשים.
גם אני לא מבין מי רוכש את כל הדירות החדשות בת"א ב7-8 מיליון.

[GTאי]

לפני 14 דקות, natco כתב:

יופי של ניסוח. כאילו שמישהו עושה קונספירציה נגד ה"ציבור הרחב" כדי לשמור דירות לחברים שלו.

 

על מה אתה מדבר? על פריסייל בשלב בו אין אפילו פרה-רולינג מול וועדת התכנון, ודירת 5 חדרים עם מרפסת של 50 מ"ר, יכולה להפוך ל-4.5 חדרים עם מרפסת של 30 מ"ר?

קונה "רגיל" מהרחוב, שקונה עם הגנת חוק מכר, ועו"ד מאחוריו, יסכים לשנמוך כזה?

זה שלב בו נכנסים באמת רק כל מיני מקורבים שלוקחים את הריזיקה יחד עם היזם, והוא יודע שלא יבואו ליילל לו אם משהו מתחרבש.

 

כל הפרויקטים שהייתי מעורב בהם בעשור האחרון יצאו לפרייסייל רשמי (עם ברושורים צבעוניים ופסטרים עם הדמיות תלת-מימד אצל המשווקות) יום אחרי שיש פרוטוקול וועדה.

זה עדיין אומר (בממוצע) חצי שנה לפני היתר בניה חתום,  ו-8 חודשים לפני צו תחילת עבודות, עדיין עם סיכוי סביר לשינויים קטנים בתכנון, והדבר משוקף בפירוט לקונה בכל מסמכי המכר שהוא חותם עליהם.

 

 

אני אמנם לא מהתחום, אבל בשנים האחרונות ההורים, אחותי ואני רכשנו כל אחד לעצמו בפרויקטים שונים וקבלנים שונים דירה בפרייסייל שלא היה למקורבים אלא לציבור הרחב.

זה אכן היה לפני היתר, ולכן דברים שהיו מאוד חשובים גידרנו בחוזה (למשל קניתי דירה עם תקרה גבוהה אז יש סעיף שהיא לא תפחת מ X בשביל שלא נידפק אם יהיו שינויים משמעותיים בהיתרים).

 

אני מכיר את הסיפורים שזה ל"מקורבים" וכנראה שיש אמת בדבר, אבל רוב הפרויקטים מתנהלים כשוק חופשי.

 

 

עריכה אחרונה ב-24 לפברואר, 2025 על ידי GTאי

[natco]

כל מה שאתה יכול לגדר בחוזה - זה כמובן מעולה. רק יכול להוסיף כטיפ/כלל אצבע:

אחרי שיש פרוטוקול של מליאת הוועדה, לאף אחד אין אינטרס לעשות שינויים מפליגים במידות/גבהים וכו'.

כלומר- מי שקונה בשלב שהיזם יכול להציג לו פרוטוקול וועדה שממליץ לאשר את התכנית, לא לוקח סיכון גבוה כל-כך.

 

העניין הוא, שבשלב הזה הפרויקט הולך לכיבוי אש, להג"א, לחברת חשמל, ליועצי נגישות, בניה ירוקה,חישובים טרמיים,אקוסטיקה, לקונסטרוקטור וכו', ואז כל אחד מהם תוקע איזה "אלמנט" שהאדריכל לא לקח בחשבון. כתוצאה מזה, קירות עלולים להתעבות קצת. אולי פה ושם הנמכות תקרה מקומיות למערכות/ספרינקלירים וכד' (בעיקר בשטחים ציבוריים וחניונים).

לפעמים יצוץ איזה חדר טרנספורמציה מפלצתי במקום ההוא הצנוע שהאדריכל תכנן לפי ההערכות שהוא מכיר 20 שנה, כי "עכשיו אנחנו לוקחים בחשבון דרישה לטעינת רכב חשמלי לכל ה-232 רכבים שבחניון התת-קרקעי" (לא מדובר חלילה במקרה ספציפי, שקרה למזלו של המתכנן לפני יציאה לשיווק 😁)

 

זה לא שירד עכשיו חדר מהדירה, או שידרשו פתאום "לחורר" מרפסת שמש בשליש משטחה, כדי להקטין את אחוז הקירוי למרפסת מתחתיה.

 

בכלל, עכשיו, כשבוטלו כל ההקלות מתכנית, ה"פנטזיות" של הקבלן והאדריכל לניפוח הפרויקט אמורות להצטמצם דרמטית, ואיתם גם הסיכונים לשינוי דרמטי מהסקיצה הראשונה למה שיהיה אחרי המליאה.

 

[יובל .מ.]

לפני 43 דקות, natco כתב:

יופי של ניסוח. כאילו שמישהו עושה קונספירציה נגד ה"ציבור הרחב" כדי לשמור דירות לחברים שלו.

 

על מה אתה מדבר? על פריסייל בשלב בו אין אפילו פרה-רולינג מול וועדת התכנון, ודירת 5 חדרים עם מרפסת של 50 מ"ר, יכולה להפוך ל-4.5 חדרים עם מרפסת של 30 מ"ר?

קונה "רגיל" מהרחוב, שקונה עם הגנת חוק מכר, ועו"ד מאחוריו, יסכים לשנמוך כזה?

זה שלב בו נכנסים באמת רק כל מיני מקורבים שלוקחים את הריזיקה יחד עם היזם, והוא יודע שלא יבואו ליילל לו אם משהו מתחרבש.

 

כל הפרויקטים שהייתי מעורב בהם בעשור האחרון יצאו לפרייסייל רשמי (עם ברושורים צבעוניים ופסטרים עם הדמיות תלת-מימד אצל המשווקות) יום אחרי שיש פרוטוקול וועדה.

זה עדיין אומר (בממוצע) חצי שנה לפני היתר בניה חתום,  ו-8 חודשים לפני צו תחילת עבודות, עדיין עם סיכוי סביר לשינויים קטנים בתכנון, והדבר משוקף בפירוט לקונה בכל מסמכי המכר שהוא חותם עליהם.

 

ברגע שמישהו קופץ בטירוף אני יודע שנגעתי לו בנקודה רגישה.

כן, כשנכנסים ממש מוקדם יש סיכון יותר גדול, וואו אני בהלם. 

זה לא משנה את העובדה שכאשר הפרסום הוא על שלטי חוצות המחיר כבר פחות "פריסייל" אלא עטוף בכל מיני עקיצות של הקבלן.

זה לא "החברים שלו" באופן ישיר, אלא כל מיני מעגל שני ושלישי.

אפילו אני קיבלתי הצעה כזאת לפני פרסום, משהו ממש משתלם ביחס למחיר אבל היה לי יקר מדי, זה לא סוד מדינה, רק להכיר מישהו.

[פינדר]

הנקודה החשובה היא שאם אין מקרה ממש יוצא דופן, מחיר הדירה הולך ועולה ככל שמתקדמת הבנייה. הכי זול בשלב הפריסייל והכי יקר כשהבניין כבר גמור ומכור ברובו.

לכן התוכנית של השואל המקורי, לגבי למצוא דירה אחרונה ולהוציא עליה הנחה, היא לא הגיונית.