שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[farkash7]

מעניין כי זה מעיד על סנטימנט.
השוק כרגע הוא שוק של קונים. המוכרים מתפשרים.
כשהשוק חם וחזק המגמה הפוכה.
אם קנה את הדירה לפני 5 שנים והרוויח זה לא רלוונטי. השאלה אם המחיר שמכר היום גבוה מהמחיר שהיה יכול למכור לפני שנתיים נניח.

[asix]

לפני 9 דקות, avargel כתב:

מחיר המכירה ביחס לפנטזיות הראשוניות לא מעניין

 

מה שמעניין זה נומינלית וריאלית, כמה הרווחת / הפסדת על הדירה ביחס לרכישה *שלך*

אני התייחסתי למחירים של שנת 2023-2024. בכמה שקניתי זה לא רלוונטי כי זה היה מעל 5 שנים.

ברור שהרווחתי מהמחיר שקניתי. 

אבל לא הצלחתי למכור במחיר שהיה בשנת 2023-2024.

 

לפני 6 דקות, farkash7 כתב:

אם קנה את הדירה לפני 5 שנים והרוויח זה לא רלוונטי. השאלה אם המחיר שמכר היום גבוה מהמחיר שהיה יכול למכור לפני שנתיים נניח.

בדיוק.

[avargel]

אני לא לגמרי חולק עליכם, אבל רציתי להעביר נקודה

 

"המחיר של 2023" הוא קצת פיקציה, כי הדירה  לא נמכרה בזמן הזה, נכון?

 

זהו, חוזר לשבת במחילת הארנב שלי ולהודות לאלוקים שלא הקשבתי בקול האנשים שמ2017 (לפחות פה בשרשור) הבטיחו לנו שהנה אוטוטו המחירים יורדים ואנחנו לא רואים את זה כי שיטת המדידה / מבצעי הקבלנים / ווטאבר

 

מאז המחירים עלו בעשרות אחוזים

 

 

אני לא אומר שימשיך לעלות

אני לא אומר שירד

אני לא אומר כלום בערך

 

רק לומר שנבואה ניתנה לשוטים

 

ולו היו שואלים אותי - דירה ראשונה - לקנות כשאפשר, בהתאם לצרכים וליכולות, ולא לנסות לתזמן את השוק.

 

דירה שניה - וואלה, לא יודע. וגם אתם לא.

 

זהו, חוזר למאורה שלי

[asix]

לפני 11 דקות, avargel כתב:

"המחיר של 2023" הוא קצת פיקציה, כי הדירה  לא נמכרה בזמן הזה, נכון?

הוא לא פיקציה כי אתה יודע דרך האתר של רשות המיסים כל מחיר של דירה שנמכרה בישראל ואתה יודע בדיוק בכמה הדירות באזור שלך נמכרו.

אתה לא צריך מתווך או עורך דין שיאמר לך.

אתה פשוט נכנס לאתר מקלידים את הנתונים ורואה בכמה דירות מסביבך נמכרו.

נכון, אתה לא יודע האם הן משופצות או משודרגות אבל אתה מניח שהיקרות הן המדוגמות יותר והזולות אלו הפשוטות יותר.

מכאן אתה יכול ללמוד האם מכרת קצת נמוך מהשוק או במחיר השוק או גבוה מהשוק.

גם התנועה והטלפונים אומרים משהו וזה משהו שקצת צולע בזמן האחרון לעומת בתקופת הקורונה שהיה תור לראות דירה והדירות נחטפו.

נכון, מחירי הדירות בישראל לא ירדו כל עוד אלה שבמגדל השן גם מחזיקים בדירות משלהן. מי שמצפה שזה יקרה, לעולם לא יקנה דירה אבל יש תקופות קשות שאנשים מהדקים חגורות ( מע"מ שעלה, גזירות שנוספו) וקצת יותר מאופקים.

יש עסקאות אך הן קצת פחתו וגם מחירי הסגירה קצת נמוכים מעסקאות קודמות.

כמובן שיש יוצא מן הכלל ויש דירות מודגמות שמשלמים עליהם יותר.

צריך רק אחד שידלק על הדירה ושיש לו את הממון.

[farkash7]

לפני 18 דקות, avargel כתב:

אני לא לגמרי חולק עליכם, אבל רציתי להעביר נקודה

 

"המחיר של 2023" הוא קצת פיקציה, כי הדירה  לא נמכרה בזמן הזה, נכון?

 

זהו, חוזר לשבת במחילת הארנב שלי ולהודות לאלוקים שלא הקשבתי בקול האנשים שמ2017 (לפחות פה בשרשור) הבטיחו לנו שהנה אוטוטו המחירים יורדים ואנחנו לא רואים את זה כי שיטת המדידה / מבצעי הקבלנים / ווטאבר

 

מאז המחירים עלו בעשרות אחוזים

 

 

אני לא אומר שימשיך לעלות

אני לא אומר שירד

אני לא אומר כלום בערך

 

רק לומר שנבואה ניתנה לשוטים

 

ולו היו שואלים אותי - דירה ראשונה - לקנות כשאפשר, בהתאם לצרכים וליכולות, ולא לנסות לתזמן את השוק.

 

דירה שניה - וואלה, לא יודע. וגם אתם לא.

 

זהו, חוזר למאורה שלי

המחיר של 2023 הוא לא פיקציה. ניתן להסתכל על עסקאות באותו אזור/אותו בניין ומכאן לקבל מושג מה המחיר של 2023.
אפשר לקבל גם מושג על המחיר של 2022 ככה.

אם בשנתיים מחיר הדירה לא השתנה בהתחשב באינפלציה יש פה ירידת מחיר של 6-7%+.
אם המחיר ירד אז יותר, ואני לא צריך להסביר לך את זה כי בתור משקיע חכם אתה יודע את זה.

לא, לא אומר לאף אחד לקנות או לא, בסך הכל אומר ששוק יד 2 במצב קשה.
אולי זה השתנה עוד חודש, אולי עוד שנה, אולי לא, זה כרגע המצב.
המשך דבריך נכונים, אבל רק הייתי מתקן - חפשו בנחת, לא רואה את השוק בורח כרגע לשום מקום ויש מציאות בשוק היד 2, מנסיון.

עריכה אחרונה ב-17 לפברואר, 2025 על ידי farkash7

[om2]

יש הרבה סיבות למה השוק יבש.

לדעתי אחת הסיבות העיקריות היא ריבית. 

זה נוגס לכולם. (יזמים. קבלנים. בעלי הון להשקעה. לוקחי משכנתאות וכו')

ועם סביבת ריבית כזאת כבר לא כל כך (ואלי בכלל לא) שווה לקנות להשקעה אם אין עליה אמיתית של הנכס מצד פיתוח (פינוי בינוי. קו ורכבת וכו')

אז הרבה משקיעים פשוט כבר לא נכנסים למשחק. חלקם גם מנסים לצאת.

 

האם נראה פה ירידת מחירים?

הלוואי. השוק מנופח בצורה מוגזמת.

אם זוג הייטקיסטים צריכים לשעבד את החיים לדירה ממוצעת בנתניה כנראה שהשוק מנופח.

מצד שני. הוא היה כבר מנופח לפני 5 שנים ועוד המשיך להתנפח. מצד שלישי. אז לא היתה ריבית כזאת.

 

 

 

 

[GTאי]

זו לא הריבית כי היא כבר היתה ולמרות זאת המחירים עפו.

הפעם (כמו תמיד) זו והמגמה הכלכלית השלילית שיש + אינפלציה שיש בתקופה האחרונה.

אנשים קוראים ושומעים, ומבינים שזה לא הזמן להיכנס להרפתקאות ולכן כולם יושבים על הגדר עד ש _____ (יכולות להיות כמה אפשרויות, למשל הורדת ריבית ומשכנתאות זולות, המשך עליות מחירים כמו שהיה עד היום ואז זאנשים קונים בכל זאת ועוד).

 

מחירים ירדו? בגדרה-חדרה אני לא רואה את זה קורה, מקסימום ירידה זמנית של כמה אחוזים וזה יחזור למעלה אם כי לא יטוס בשנים הקרובות. 

 

 

 

 

 

 

[farkash7]

מחירים דורכים במקום גם בגדרה חדרה (שוק יד 2) שזה כבר אומר ירידה אם מתחשבים באינפלציה. בנוסף יש גם עסקאות שראיתי במחירים נמוכים מ-2022.
שוק יד 2 די מת...

[GTאי]

טכנית אתה כמובן צודק, אבל הקונים הם לא עם מתוחכם, הם רואים מחיר X וכעבור שנה את אותו X ומבחינתם המחיר לא השתנה. זו כוונתי שאין ירידה.

[wa11a]

הדבר היחיד שמחזיק את המחירים במדד היום זה המבצעי וההלוואות קבלן. לפני כמה שבועות ראיתי קבלנים של ״כניסה מיידית ולהתחיל לשלם עוד שנתיים״. בשבוע האחרון כבר ראיתי קבלן שמציע כניסה מיידית ולהתחיל לשלם עוד 3 שנים (איסט אנד בתל אביב), אלה מבצעים כבר של מעל 10% הנחה בריביות של היום (3 שנים כבר 15%) בלי להשפיע על המדד עצמו. שוק היד שניה מת כמעט לגמרי, אולי יש אנומליות בשכונות מסויימות.

[- XM -]

באיסט אנד זה דחיית רק 50 אחוז מהתשלום. אבל זה לה כ''כ משנה.

ברור שמבצעי המימון ''עולים'' הרבה כסף, ובאופן כללי אתה צודק, אבל גם פה יש כוכבית קטנה, בחלק מהמקרים הקבלנים מוסיפים את עלות המימון לתמחור הדירה, כך שבסוף אין פה באמת הנחה. רק פיתיון.

את שוק יד 2 זה כמובן מייבש, כי אף אחד לא יכול לתת כאלה תנאים.

עריכה אחרונה ב-18 לפברואר, 2025 על ידי - XM -

[GTאי]

לפני שעתיים, wa11a כתב:

הדבר היחיד שמחזיק את המחירים במדד היום זה המבצעי וההלוואות קבלן

זה לא היחיד. 

מוכרי דירות יד שניה לא רוצים להוריד מחיר אלא אם חייבים למכור בלחץ, הרבה מהם ישבו על הגדר ולא ימכרו בזול יותר מהמחיר של אתמול.

 

בשביל שהמחירים ירדו מעשית (לא ריאלית בגלל המדד) צריך שיהיה משהו משמעותי בשוק.

[yuvalganim]

לפני 23 שעות, davemustaine87 כתב:

אשדוד היא באמת עוף מוזר. מחירים בשמיים על עיר בלי כלום. ניראה שזה בעיקר התבסס על רוסים וגרוזינים שרוצים נואשות לגור ליד ההורים. אבל כניראה שאין כבר מספיק כאלה. 

 

אשדוד סבלה ממחסור חמור בהיצע בשנים האחרונות.

עכשיו הפקק משתחרר עם המון פרויקטים שנבנים במקביל, התקופה הנוכחית באשדוד קצת מזכירה את התקופה של שנות ה-90 אז העיר צמחה במהירות גבוהה.

ההיצע הזה יתחיל לתת אימפקט להערכתי בעוד שנתיים כשהכל יהיה מוכן ואז זה יתאזן.

המחירים באשדוד קפצו הרבה מעבר לפופיק ממה שהעיר הזאת שווה לטעמי.

[פאביה]

בתאריך 16.2.2025 בשעה 11:07, MiniMiz3r כתב:

 

שני שכנים שלי מכרו בחודשיים האחרונים את הדירות שלהם, במחירי שיא++.

איפה ? 

[wa11a]

לפני 3 שעות, GTאי כתב:

זה לא היחיד. 

מוכרי דירות יד שניה לא רוצים להוריד מחיר אלא אם חייבים למכור בלחץ, הרבה מהם ישבו על הגדר ולא ימכרו בזול יותר מהמחיר של אתמול.

 

בשביל שהמחירים ירדו מעשית (לא ריאלית בגלל המדד) צריך שיהיה משהו משמעותי בשוק.

לא בהכרח. בסוף בשוק היד2, לא משנה מה הסיבה הוא מת. אם אני מגיע לשנה וחצי ואצטרך לשלם על הדירה החדשה מס רכישה, כבר שווה לי להוריד חלק כדי לא לשלם על הדירה החדשה (והיותר יקרה כנראה).
אנשים שפעם היו מוכרים כי הם לא עומדים במשכנתא כבר (שעלתה מאוד עם העלאות הריבית) היו מוכרים ברגע, היום כבר לא ואולי בשלב מסויים מגיעים לקצה שלפעמים עדיף למכור משיגיע לבנק.
ילדים בשנות ה-20 שלהם שקנו דירות בהלוואות קבלן במחשבה שהם ימכרו אותן ברווח לפני שיצטרכו להשלים את כל הסכום. מה יקרה אם שוק היד2 מת והם לא מצליחים?

יש עוד המון חוטים פרומים כאלה, הכל שאלה אם בסוף זה יהפוך לקרע.
אגב בל נשכח שגם סטגנציה במחירים זו ירידה ריאלית. ב- 98-08 לפני הזינון של הריבית האפסית המחירים ירדו ריאלית ב- 40%. זו ירידה משמעותית גם אם לא ראית אותה במספר הנומינלי.