שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[farkash7]

השאלה אם שם המספרים הגדולים, האם רוב המוכרים בשוק היד 2 הם משפרי דיור שקנו כבר דירה וחייבים למכור?
אם לא אז הוא צודק, לא מדובר פה באירוע גדול.
אם כן אתה צודק, מדובר פה באירוע עם פוטנציאל לאירוע גדול.

יש לי הרגשה שרוב המוכרים בשוק היד 2 הם לא כאלה שחייבים למכור תוך חודש חודשיים.
כנראה שבמצב השוק הנוכחי אנשים נזהרים יותר, לא קונים לפני שהם מוכרים. עדיך לתת הנחה קטנה לרוכש בתמורה לכניסה מאוחרת מאשר למכור בלחץ.

מצד אחד השוק כנראה לא יפול בגלל מוכרים של דירות יד 2. מצד שני מי שרוכש כרגע דירה בשוק היד 2 יעשה לעצמו טובה אם יחפש בסבלנות כי גם אם יש הרבה פחות מוכרים לחוצים צריך למצוא רק אחד כזה.

עריכה אחרונה ב-18 לפברואר, 2025 על ידי farkash7

[פינדר]

לפני 17 דקות, farkash7 כתב:

האם רוב המוכרים בשוק היד 2 הם משפרי דיור שקנו כבר דירה וחייבים למכור?

לא יודע אם רוב, אבל יצא לי לשמוע לפני כחודשיים פודקאסט עם גלית בן נאים, ראש תחום נדלן במשרד הכלכלן הראשי.

הם מוציאים דוחות על מצב הנדלן כל רבעון אאל״ט והיא מקבלת נתונים ישר ממשרדי הממשלה הרלוונטים.

היא טוענת בעקביות שיש עליה במספר משפרי הדיור ש״תקועים״ עם 2 דירות וחייבים למכור לפני שהם צריכים לשלם מס רכישה מלא וגם כמובן לשאת במימון.

האם זה יגיע לנקודת פיצוץ? אף אחד לא יודע ואני מעריך שלא. אבל כן, מי שצריך ורוצה לקנות דירה יד 2, עם קצת סבלנות אפשר למצוא עכשיו ״מציאות״.

[wa11a]

לפני 51 דקות, farkash7 כתב:

השאלה אם שם המספרים הגדולים, האם רוב המוכרים בשוק היד 2 הם משפרי דיור שקנו כבר דירה וחייבים למכור?
אם לא אז הוא צודק, לא מדובר פה באירוע גדול.
אם כן אתה צודק, מדובר פה באירוע עם פוטנציאל לאירוע גדול.

יש לי הרגשה שרוב המוכרים בשוק היד 2 הם לא כאלה שחייבים למכור תוך חודש חודשיים.
כנראה שבמצב השוק הנוכחי אנשים נזהרים יותר, לא קונים לפני שהם מוכרים. עדיך לתת הנחה קטנה לרוכש בתמורה לכניסה מאוחרת מאשר למכור בלחץ.

מצד אחד השוק כנראה לא יפול בגלל מוכרים של דירות יד 2. מצד שני מי שרוכש כרגע דירה בשוק היד 2 יעשה לעצמו טובה אם יחפש בסבלנות כי גם אם יש הרבה פחות מוכרים לחוצים צריך למצוא רק אחד כזה.

המחירים לא נקבעים ע״י הרוב. יש איזשהו tipping point שגורם לשוק להפוך לדובי. אם יש מספיק אנשים שמתחילים להוריד מחיר, ואלה העסקאות שנסגרות זה יכול להשפיע על כלל השוק ועל הציפיות. השאלה היא מה הנקודה הזו. אבל תחשוב על זה אם אתה מחפש דירה בשכונה מסויימת, ואתה רואה שכמה עסקאות אחרונות נסגרו ב- 10% פחות, אתה תהיה הרבה פחות בעניין של לשלם את אותו המחיר גם אם אתה יכול. הציפיות האלה משפיעות על המחירים.

לא אומר שאנחנו נהיה שם, רק ציינתי את הסיכונים של השוק. מה יקרה? אין לי נבואות.

[GTאי]

לפני 4 שעות, wa11a כתב:

לא בהכרח. בסוף בשוק היד2, לא משנה מה הסיבה הוא מת. אם אני מגיע לשנה וחצי ואצטרך לשלם על הדירה החדשה מס רכישה, כבר שווה לי להוריד חלק כדי לא לשלם על הדירה החדשה (והיותר יקרה כנראה).
אנשים שפעם היו מוכרים כי הם לא עומדים במשכנתא כבר (שעלתה מאוד עם העלאות הריבית) היו מוכרים ברגע, היום כבר לא ואולי בשלב מסויים מגיעים לקצה שלפעמים עדיף למכור משיגיע לבנק.
ילדים בשנות ה-20 שלהם שקנו דירות בהלוואות קבלן במחשבה שהם ימכרו אותן ברווח לפני שיצטרכו להשלים את כל הסכום. מה יקרה אם שוק היד2 מת והם לא מצליחים?

יש עוד המון חוטים פרומים כאלה, הכל שאלה אם בסוף זה יהפוך לקרע.
אגב בל נשכח שגם סטגנציה במחירים זו ירידה ריאלית. ב- 98-08 לפני הזינון של הריבית האפסית המחירים ירדו ריאלית ב- 40%. זו ירידה משמעותית גם אם לא ראית אותה במספר הנומינלי.

"שיקרה משהו בשוק" זה בהחלט יכול להיות תקופה ארוכה של קיפאון במחירים וכל מה שתיארת. זה בהחלט גורמים מצטברים שיכולים לגרום למחירים לרדת - אבל אנחנו עוד לא שם, וגם במשבר הקודם (2008) היו את אותם תנאים שאתה מתאר והתוצאה היתה שאחרי הישיבה על הגדר של שוק יד שניה ומבצעים של קבלנים המחירים חזרו לעלות

[asix]

כל עוד מקבלי ההחלטות בשלטון  ומקורביהם הם בעלי נכסים אפשר לשכוח מירידת מחירים. לא יקרה.

אולי יהיה קפאון לתקופה ארוכה שתגרום לירידת מחירים קלה אבל מפולת במחירים?

רק אם יהיה פה מצב כלכלי גרוע מאוד ולאנשים לא יהיה כסף לאוכל ומשכנתא ולכן יצטרכו לבחור בית או מחיה.

לא רואה תרחיש כזה באופק, וגם אכן, תהיו בטוחים שיזרקו איזה גרגרון של הבטחה ועדר הכבשים יחזור ללכת בשורה ויאשים את ה"שמאל" שאין להם כסף.

[GTאי]

לפני 4 דקות, asix כתב:

כל עוד מקבלי ההחלטות בשלטון  ומקורביהם הם בעלי נכסים אפשר לשכוח מירידת מחירים. לא יקרה.

אולי יהיה קפאון לתקופה ארוכה שתגרום לירידת מחירים קלה אבל מפולת במחירים?

רק אם יהיה פה מצב כלכלי גרוע מאוד ולאנשים לא יהיה כסף לאוכל ומשכנתא ולכן יצטרכו לבחור בית או מחיה.

לא רואה תרחיש כזה באופק, וגם אכן, תהיו בטוחים שיזרקו איזה גרגרון של הבטחה ועדר הכבשים יחזור ללכת בשורה ויאשים את ה"שמאל" שאין להם כסף.

מבחינה כלכלית, במבט של מדינה - אף אחד לא רוצה שהמחירים ירדו. זה לא יעשה טוב לאף אחד (חוץ מאלו שיש להם מזומן ביד ויוכלו לקנות נכס במחיר זול יותר) ויהיו לזה השפעות מאוד משמעותיות על הכלכלה, כולל מיתון ועוד.

הם לא ירדו כי משרד האוצר-בנק ישראל וכל גוף כלכלי לא יתנו לזה לקרות (כמה אחוזים סבבה, צניחה - ממש לא).

אמרתי לעצמי את זה כשקניתי את הדירה הראשונה בשיא המשבר של 2008 כשניצלתי כמה אחוזי הנחה נוספים שאפשר היה להשיג, ניצלתי את זה לפני 4 שנים כשקניתי דירה על הנייר וחיכיתי עם המכירה שנתיים וחצי בשביל להרוויח את גל עליות המחירים, ואני מאמין שזה מה שיהיה גם בעתיד הקרוב - אחרי כמה חודשים שכולם על הגדר אנשים יבינו שהמחירים לא יורדים ולכן יחזרו לקנות, רק שהפעם העליה תהיה מתונה יותר מהדהירה שראינו בשנים האחרונות.

באותה נשימה, הנבואה ניתנה לשוטים אז אני רק מהמר, לא מנבא.

 

אפשר גם להאשים את השלטון והמקורבים כמובן, זה תמיד עוזר.

[asix]

לפני 44 דקות, GTאי כתב:

אפשר גם להאשים את השלטון והמקורבים כמובן, זה תמיד עוזר.

אז מי אשם? הקופאי בסופר? האזרח הפשוט שרק נלחם לגמור את החודש?

לא, מי שאשם אלו מקבלי ההחלטות ומחוקקי החוקים.

כאשר אתה נותן תיעדופים לאוכלוסיות מסוימות באמצעות שר שדואג רק לאוכלוסיה שלו או כאשר המדינה נהנית ממיסוי וככל שערך הנכס גבוה יותר ככה גם המדינה מרוויחה יותר או כשיש לך מקורבים שכדי שיבחרו בך אתה דואג להם לג'ובים ומבטיח להם שהם לא יפסידו כסף כי אתה תדאג להם ותגן עליהם אז האצבע מופנת לאותה ממשלה ( ואפילו אותו ראש) שבמשך 15 שנה לא מצא זמן או חשק כדי לדאוג לצעירים שיוכלו לקנות דירה במחיר שפוי.

מה לעשות, המציאות מוכיחה שמעולם לממשלה לא היה אינטרס להוריד את מחירי הדיור.

גם ההגרלות למינהם - 1) זה לא הוגן. מה שונה אזרח שעשה צבא ולא עלה בהגרלה לאזרח דומה שעלה בהגרלה - אך ורק מזל ( או חוסר מזל ).

2) מי שזכה הרוויח ומי שלא נגרר מאחור וייתכן שאף פעם לא יצליח לקנות דירה.

3) אתה יודע כמה פרוייקטים במחיר למשתכן או דירה בהנחה מיועדות לאוכלוסיות ספציפיות ( חרדים) כאשר ההגרלות הכלליות הן לכלל הציבור? 

 

ביננו, תאהב או לא תאהב, שלל הממשלות בעשרים שנה האחרונות לא מצאו או לא רצו למצוא פתרונות לצעירים כי זה עלול לפגוע במקורבים שלהם ( ואלי אפילו בנבחרי הציבור עצמם).

[פינדר]

 

לפני כשעה, GTאי כתב:

הם לא ירדו כי משרד האוצר-בנק ישראל וכל גוף כלכלי לא יתנו לזה לקרות

 

בדיוק הערב שמעתי חלק מהפרק הזה.

 הבחור טוען שם שהבנקים נשכבים על הגדר כדי למנוע ירידת מחירים, עד כדי כך שהם נותנים משכנתאות בריבית ממוצעת של מרווח אפסי מריבית בנק ישראל. ללא רווח כמעט. רק כדי למנוע מיתון בשוק הדיור וירידת מחירים.

 

 

[- XM -]

לפני 41 דקות, asix כתב:

אתה יודע כמה פרוייקטים במחיר למשתכן או דירה בהנחה מיועדות לאוכלוסיות ספציפיות ( חרדים) כאשר ההגרלות הכלליות הן לכלל הציבור? 

 

אין אף פרוייקט בארץ שחרדי יכול להירשם וחילוני לא.

יש פרוייקטים שהתכנון הסביבתי מותאם לצרכים של תושבים חרדיים, ויש פרוייקטים שהנ''ל מותאם לחילונים. 

ובלי קשר, מצוקת הדיור של הציבור החרדי קשה יותר משל הציבור הכללי.

לפני 14 דקות, פינדר כתב:

בדיוק הערב שמעתי חלק מהפרק הזה.

 הבחור טוען שם שהבנקים נשכבים על הגדר כדי למנוע ירידת מחירים, עד כדי כך שהם נותנים משכנתאות בריבית ממוצעת של מרווח אפסי מריבית בנק ישראל. ללא רווח כמעט. רק כדי למנוע מיתון בשוק הדיור וירידת מחירים.

 

ברור. הבנקים ברוב המוחלט של הבנייה בארץ משמשים כגורם המלווה ע''פ חוק המכר. אם תהיה פשיטת רגל רוחבית של קבלנים, הם עצמם יצטרכו להיות הקבלנים.

עריכה אחרונה ב-18 לפברואר, 2025 על ידי - XM -

[יובל .מ.]

לפני שעתיים, - XM - כתב:

אין אף פרוייקט בארץ שחרדי יכול להירשם וחילוני לא.

יש פרוייקטים שהתכנון הסביבתי מותאם לצרכים של תושבים חרדיים, ויש פרוייקטים שהנ''ל מותאם לחילונים. 

אין אף פרויקט "מותאם לחילונים", יש פשוט "פרויקט" שהחרדי יבוא ויגור בו בכיף שלו.

ויש פרויקט מותאם לחרדים שאם חילוני יגור בו הוא יסבול ויהיה במצור בשבת.

 

לפני שעתיים, - XM - כתב:

ובלי קשר, מצוקת הדיור של הציבור החרדי קשה יותר משל הציבור הכללי

ברור, כי הם צריכים לאכלס 6-8 ילדים שהביאו בלי לחשבן לעולם בזמן שהחילוני מביא 2 ומחשבן כל שקל שיוצא לו מהכיס.

 

תירוצים גרועים.

[GTאי]

לפני 9 שעות, asix כתב:

אז מי אשם? הקופאי בסופר? האזרח הפשוט שרק נלחם לגמור את החודש?

לא, מי שאשם אלו מקבלי ההחלטות ומחוקקי החוקים.

כאשר אתה נותן תיעדופים לאוכלוסיות מסוימות באמצעות שר שדואג רק לאוכלוסיה שלו או כאשר המדינה נהנית ממיסוי וככל שערך הנכס גבוה יותר ככה גם המדינה מרוויחה יותר או כשיש לך מקורבים שכדי שיבחרו בך אתה דואג להם לג'ובים ומבטיח להם שהם לא יפסידו כסף כי אתה תדאג להם ותגן עליהם אז האצבע מופנת לאותה ממשלה ( ואפילו אותו ראש) שבמשך 15 שנה לא מצא זמן או חשק כדי לדאוג לצעירים שיוכלו לקנות דירה במחיר שפוי.

מה לעשות, המציאות מוכיחה שמעולם לממשלה לא היה אינטרס להוריד את מחירי הדיור.

גם ההגרלות למינהם - 1) זה לא הוגן. מה שונה אזרח שעשה צבא ולא עלה בהגרלה לאזרח דומה שעלה בהגרלה - אך ורק מזל ( או חוסר מזל ).

2) מי שזכה הרוויח ומי שלא נגרר מאחור וייתכן שאף פעם לא יצליח לקנות דירה.

3) אתה יודע כמה פרוייקטים במחיר למשתכן או דירה בהנחה מיועדות לאוכלוסיות ספציפיות ( חרדים) כאשר ההגרלות הכלליות הן לכלל הציבור? 

 

ביננו, תאהב או לא תאהב, שלל הממשלות בעשרים שנה האחרונות לא מצאו או לא רצו למצוא פתרונות לצעירים כי זה עלול לפגוע במקורבים שלהם ( ואלי אפילו בנבחרי הציבור עצמם).

 

בעבר, המסחר היה על דברים בעלי ערך (תרנגולת תמורת חיטה) בעוד שהכלכלה המודרנית  בנויה בגדול על פיקציה - מסחר במניות של חברות שעוד לא הביאו ערך, מתן הלוואות לדירות שעוד לא נבנו ועוד ועוד. (וזה דיון ארוך ומורכב, זרקתי 2 דוגמאות)

 

מכיר פונזי? אז זה מה שעושים לנו, ולכן כולם צריכים להמשיך ולתדלק את האירוע.

אחת ל X שנים יש נפילות (מיידוף, משבר הסאב פריים) ואז הבלוף מתגלה, "מנכ"לים" משלמים בכסאם, ואפילו אז המדינות יוצאות עם חבילות חילוץ ותוכניות סיוע בשביל שלא להפיל את הכלכלה עד הסוף.

 

מה שאני בעצם אומר שזה גדול בהרבה מאשר עוד תוכנית מטופשת של דירה למשתכן או הלוואה לחייל משוחרר, שלכשעצמם משפיעים אבל מעט מאוד על התמונה הכוללת.

 

וכן, אני איתך ב-100%. התוכניות של הגרלות זה הזיה, לא פחות מזה. 

 

 

לפני 8 שעות, פינדר כתב:

 

 

בדיוק הערב שמעתי חלק מהפרק הזה.

 הבחור טוען שם שהבנקים נשכבים על הגדר כדי למנוע ירידת מחירים, עד כדי כך שהם נותנים משכנתאות בריבית ממוצעת של מרווח אפסי מריבית בנק ישראל. ללא רווח כמעט. רק כדי למנוע מיתון בשוק הדיור וירידת מחירים.

 

אני לא מכיר ספציפית את מה שהוא מתאר, אבל מספיק שניקח שנה ממוצעת בשנים האחרונות - אנחנו מדברים על הלוואת לדיור של משהו כמו 120-140 מיליארד ש"ח בשנה לכל הבנקים, עכשיו בתור מנכ"ל בנק שיש לו 20% מהסכום, שמניב לו ריבית שנתית של עשרות/מאות מיליונים, אתה מעדיף להתחיל להתקשקש עם לווים ולמכור את הנכסים שלהם, או לשחרר הלוואות זולות יותר ולשמור על ההכנסות? התשובה קלה.

עריכה אחרונה ב-19 לפברואר, 2025 על ידי GTאי

[פינדר]

לפני 8 שעות, פינדר כתב:

בדיוק הערב שמעתי חלק מהפרק הזה.

אני רואה שהלינק ששמתי לספוטיפיי לא מופיע משום מה בהודעה.

 

זה הפרק באתר של מר בחור (תומר ורון, עיתונאי כלכלה)

 

https://www.tomervaron.com/podcast/episode/40f0cb5a/57

[GTאי]

אגב, שלא ישמע שאני בחור קונספירטיבי - ממש ההפך מזה.

אני חושב שכדאי לכל אחד להבין את כוחות השוק בשביל לדעת לנצל אותם לטובתו.

[פינדר]

לפני 15 דקות, GTאי כתב:

מכיר פונזי? אז זה מה שעושים לנו, ולכן כולם צריכים להמשיך ולתדלק את האירוע.

ככה בגדול עובד אג״ח מדינה. כל שנה מגדילים את החוב ומגלגלים אותו הלאה.

[farkash7]

אם באמת תהיה פה מפולת בשוק הנדל"ן מה שיקרה הוא דבר פשוט.
משבר כלכלי שכולל בתוכו גל פיטורים.
כל מי שקנה דירה גם אם קפץ מעל הפופיק ישאר בבית שלו ויחטוף תספורת לפנסיה.
כל מי שנהג באחריות/ישב על הגדר ימשיך לגור בשכירות ויחטוף תספורת לפנסיה.
לאף אחד מהשניים האלה לא יהיה כסף לקנות דירה ואף אחד מהם גם לא יוכל לקבל משכנתא כי אין משכורת.

היחידים שימלטו מזה ויעשו כסף מהמצב הם אנשים עשירים שיש להם נכסים בחו"ל.

עריכה אחרונה ב-19 לפברואר, 2025 על ידי farkash7