שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[om2]

היה נכון לאסור השכרת דירה של מחיר למשתכן.

ואז היה היגיון (חלקי) בתוכנית.

 

 

[BarryG]

בתאריך 8.2.2025 בשעה 11:59, DareDevil כתב:

מימ של ג'קי צ'אן עם המילה wat.

מה לעזאזל?! אני משלם מיסים ומשם מגיע המימון למכרזים הללו. אז אני כן ממן את הדבר הזה.

לא מדויק. המדינה מוכרת קרקעות במחיר הנמוך ממחיר השוק כדי שהיזמים ימכרו דירות במחיר הנמוך ממחיר השוק למי שעולה בהגרלה. לאור זאת, היא מקבלת מחיר הנמוך ממה שהייתה יכולה לקבל וההכנסות שלה ממכירת קרקעות נמוכות מהפוטנציאל המלא שלהן. עליית המחירים בעשור ומשהו האחרונים נובעת בין השאר (ובעיקר, בהתאם למחקר של מכון אהרון) מהתחלות בניה נמוכות מהגידול באוכלוסיה, שזה אומר שיווק לא מספק של קרקעות על ידי המדינה ותהליכים בירוקרטיים ארוכים, גם משהו שבידי המדינה. במידה ומחירי הדירות לא היו עולים ככה מחירי הקרקעות גם היו נמוכים משמעותית, כך שהמדינה הייתה בכל מקרה מוכרת קרקעות במחיר הנמוך משמעותית מהמחיר הנוכחי. אז נכון ששיטת חלוקת ההנחות רחוקה מלהיות אידיאלית, אבל כיוון שלממשלה אחריות גדולה לעליית מחירי הדירות הגיוני שהיא תשווק קרקעות במחירים שלא מייצגים את העליה הזאת.

[wa11a]

בתאריך 8.2.2025 בשעה 18:36, Gorpi כתב:

זה לא הדבר הכי לא הגיוני בעולם.

הוא לא צריך להיות ״הכי״ לא הגיוני כדי להיות מטומטם.

בתאריך 8.2.2025 בשעה 20:18, om2 כתב:

היה נכון לאסור השכרת דירה של מחיר למשתכן.

ואז היה היגיון (חלקי) בתוכנית.

לתקן עוולה בעוולה, יש עם זה בעיה אחרת של פגיעה בכלכלה. מה אם מצאתי עבודה שתקדם אותי ממש מקצועית אבל ממש רחוק וזה דורש ממני לעבור דירה?

מה אם אני כן מתכנן לגור בדירה אבל בעוד כמה שנים כי כרגע אני לא צריך דירה בגודל הזה?

[BeBest]

קצת מהכותרות האחרונות בשוק הנדל"ן:

• האינפלציה עומדת על 3.8% - סביר להניח שלא נראה ירידת ריבית בעתיד הקרוב, אם הייתי צריך להמר לפחות עד סוף 26.
• מדד תשומות הבניה עלה בינואר ב2.6%, לשם השוואה בכל שנת 2023 הוא עלה ב2%. בשילוב עם מבצעי שלם עכשיו 5-10% ואת היתר באכלוס, מדובר בתוספת אדירה לתשלומים / להנחות שהקבלנים סופגים.
• נכון לפרסום האחרון של הלמ"ס הגענו לשיא של כל הזמנים עם 76 אלף דירות לא מכורות. מישהו דיבר על מחסור?
• 42% מנוטלי המשכנתאות החדשים בעלי סיכון גבוה לאי פרעון.
• שיא במכירות מאז מרץ 22, נמכרו 11,261 דירות במהלך חודש דצמבר. כנראה לחץ לסגירת עסקאות לפני עליית המע"מ.

 

על פניו נראה שמצב השוק לא מזהיר במיוחד.

[Lior_Django]

76 אלף דירות לא מכורות זה הזייה מוחלטת.

[- XM -]

ממש לא הזייה מוחלטת.

אם אתה מדמיין שכונות רפאים, אתה טועה.

מלאי הדירות הלא מכורות בארץ הוא מס' הדירות שהוציאו עליהם היתרי בנייה פחות הדירות שנמכרו. זה אומר שיתכן והפרוייקט נמצא רק בשלב החפירות אבל יש בו x דירות לא מכורות..

כמה דירות יש בארץ שקיבלו טופס 4 ולא נמכרו? המספר נמוך בהרבה.

[BeBest]

לפני 43 דקות, - XM - כתב:

כמה דירות יש בארץ שקיבלו טופס 4 ולא נמכרו? המספר נמוך בהרבה.

למה שקבלן יבקש טופס 4 על דירות שהוא לא מכר עדיין? הרי האחריות על הגשת בקשה לטופס 4 מוטלת על בעל היתר הבנייה.

ומי ישא בהוצאות (ארנונה למשל) של דירה לא מכורה עם טופס 4?

 

מה שמוביל אותי למסקנה שהבעיה בשיטת המדידה.

בפועל מי שאחראי על בקשת טופס 4 הוא הקבלן. הקבלן הוא גם בעל אינטרס לייצר מצג של מחסור, כי הרי השוק נקבע לפי היצע וביקוש, ואם הביקוש גבוה מההיצע אזי המחירים עולים.

אז מה עושה קבלן חכם שלא מכר דירה? לא מגיש בקשה לטופס 4.

אז הוא לא משלם עליה כלום, היא לא נרשמת בשום מקום כדירה "מוכנה" והוא גם מייצר מחסור מלאכותי.

מה שנקרא לעשות מהלימון לימונדה.

[- XM -]

 

אי אפשר להגיש בקשה לטופס 4 על דירות ספציפיות, זה ברמת הבניין או הפרוייקט, (ובמקרים מאוד חריגים ברמת השכונה). אם הקבלן מכר אפילו דירה אחת בבניין, הוא מבקש טופס 4 על כל הבניין כדי לאכלס את הדירות שנמכרו וממילא הוא מקבל טופס 4 על כל הדירות.

אין פה מניפולציות וכדו', המס' הנ''ל פשוט כולל את כל הדירות בישראל שנמצאים בתהליכי בנייה וזה המון דירות, המספרים של הדירות המוכנות שלא נמכרו נמוכים מאוד.

עריכה אחרונה ב-16 בפברואר על ידי - XM -

[פינדר]

מכיר את הטיעון הזה.

הבעיה שמצד אחד מדברים על התחלות בניה בשפל של כמה שנים ומצד שני מלאי דירות לא מכורות בשיא כל הזמנים. אז זה קצת לא מסתדר.

[BarryG]

לפני 9 שעות, - XM - כתב:

ממש לא הזייה מוחלטת.

אם אתה מדמיין שכונות רפאים, אתה טועה.

מלאי הדירות הלא מכורות בארץ הוא מס' הדירות שהוציאו עליהם היתרי בנייה פחות הדירות שנמכרו. זה אומר שיתכן והפרוייקט נמצא רק בשלב החפירות אבל יש בו x דירות לא מכורות..

כמה דירות יש בארץ שקיבלו טופס 4 ולא נמכרו? המספר נמוך בהרבה.

זה לא הזיה אבל זה נתון שיא מאז שהתחילו למדוד את הפרמטר הזה. זה שהיזמים טוענים שהנתון לא מייצג דירות מוכנות שלא נמכרו זה נכון, אבל זה לא אומר שזה לא מעיד על המצב בשוק, הרי היזמים מוכרים את הרוב המוחלט של הדירות תוך כדי בניה (בשאיפה, את כולן). אז גם אם אבסולוטית המספר לכשעצמו לא אומר הרבה, השוואה לנתון ההיסטורי בהחלט מעידה על מצב הביקוש ברמות המחיר הנוכחיות, וכשהנתון בשיא זה אומר שביחס לעבר היזמים בהחלט מתקשים למכור.

לפני 29 דקות, פינדר כתב:

מכיר את הטיעון הזה.

הבעיה שמצד אחד מדברים על התחלות בניה בשפל של כמה שנים ומצד שני מלאי דירות לא מכורות בשיא כל הזמנים. אז זה קצת לא מסתדר.

התחלות הבניה ממש לא בשפל. הם נמוכות ביחס לשיא, אבל לא נמוכות ביחס ללפני 2021 ותואמות בערך את קצב הצמיחה במספר משקי הבית. נתון הגמר בניה יחסית נמוך בגלל עיכובים כתוצאה ממחסור בעובדים, אבל בסוף זה יתאזן כמובן.

עריכה אחרונה ב-16 בפברואר על ידי BarryG

[farkash7]

מהמעט שיצא לי לחוות ואני מודה שאני לא איזה מתווך שחי את השוק יום יום.
שוק היד 2 מת.
דירות חדשות קבלנים מוכרים, אבל בעיקר כי הם נותנים תנאי תשלום נוחים מאוד. נקווה שהרוכשים שקונים דירות חדשות באמת יצליחו לשלם עליהן, אין לי חשק לתספורת לפנסיה.

[פינדר]

לפני 28 דקות, BarryG כתב:

הם נמוכות ביחס לשיא, אבל לא נמוכות ביחס ללפני 2021

כן. בגלל זה כתבתי שפל של כמה שנים.

התכוונתי שהמגמה של אי עלייה ואפילו ירידה במספר התחלות הבניה, לא תואמת לשיא במספר הדירות הלא מכורות ולכן לא פה טמון ההסבר למספר הדירות הלא מכורות. 

[Lior_Django]

לפני 57 דקות, farkash7 כתב:

מהמעט שיצא לי לחוות ואני מודה שאני לא איזה מתווך שחי את השוק יום יום.
שוק היד 2 מת.
דירות חדשות קבלנים מוכרים, אבל בעיקר כי הם נותנים תנאי תשלום נוחים מאוד. נקווה שהרוכשים שקונים דירות חדשות באמת יצליחו לשלם עליהן, אין לי חשק לתספורת לפנסיה.

 

למה שהפנסיה שלך תקבל תספורת?

עריכה אחרונה ב-16 בפברואר על ידי Lior_Django

[wa11a]

Just now, Lior_Django כתב:

 

למה שהפנסיה שלך תקבל תספורת?

בזמן שאנחנו חולמים שאין בועה והכל בסדר. הבנקים התחילו לאגח משכנתאות ולמכור אותן לקרנות הפנסיה.

[vxlan]

אם הפנסיה שלך במסלול עוקב מדד כלשהו, ולאבמסלול כללי שכולל ניירות ונכסים לא סחירים - לא רואה איך הפנסיה חוטפת תספורת.

עריכה אחרונה ב-16 בפברואר על ידי vxlan