שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[פינדר]

לפני שעה, יבגניפ כתב:

השאלה היא האם ירידה במחירי הקרקע תבוא לידי ביטוי גם במחירים לרוכשי הדירות. לא יודע.

אני גם לא יודע מי קונה את כל הדירות החדשות בת״א, ב7-8 מיליון שח. רק יכול לנחש. 

נראה לי שהשאלה הגדולה היא אם הירידה הזו תביא לירידה במחירי קרקעות פחות ״שוות״ ולירידה כללית במחירי הדיור.

[farkash7]

ברור שכן.
אם בפריים לוקיישן בת"א לכאורה מוכרים דירה לפי 50K למ"ר נראה לך שברשל"צ אפשר למכור באותו מחיר?
אפשר לומר שכל המחירים נגזרים מהמחיר בת"א.

*אנחנו לא יודעים בכמה ימכרו הדירות שם.

עריכה אחרונה ב-24 לפברואר, 2025 על ידי farkash7

[יבגניפ]

גם די בטוח שכן. אבל בשביל זה צריך שהירידה במחיר הקרקע תבוא לידי ביטוי גם בירידה מחירי הדירות. קראתי כמה ספקולציות שונות על זה עד עכשיו. ובכל מקרה מקווה שאנחנו לא בדרך למגדלי סלאמס במרכז. למרות שככל הנראה מתישהו זה יקרה בכל מקרה.

[GTאי]

ברור? שום דבר לא ברור.

 

בקרקעות האלו זכו בזמנו:

1. חברה שפשטה את הרגל

2. חברה שכבר הפחיתה את הערך של הקרקעות בדוחות שלה

3. ישראל קנדה שיש לה מכונת שיווק ו"שם" בהקמה של דיור יוקרתי. במקרה שלהם אי אפשר גם לדעת בשלב הזה אילו הנחות ניתנו לכל הסלבס וכו'.

 

מה שרואים עכשיו זה בסך הכל חזרה לימים של טרום ההתנפלות שהיתה מצד הקבלנים הטיפשים (מספרי 1+2). זו ירידה אבסולוטית, אבל העליה היתה במחירים של כמה סטיות תקן ולא בממוצע ולכן הירידה בהתאמה לא משפיעה לא דרמטית על הממוצע.

תוסיפו לזה את האינפלציה, מדדים שעלו וכו' - אני לא חושב שלצרכנים יגולגלו ירידות מחירים, זה יותר קיפאון.

עריכה אחרונה ב-24 לפברואר, 2025 על ידי GTאי

[farkash7]

בסוף לקבלן (למרות תאוריות הקונספירציה) אין אינטרס להחזיק קרקע שהוא יכול לבנות עליה בטח לא בסביבת הריבית הנוכחית.
אם הם היו יכולים להתחיל לבנות לפני חודש הם היו בונים מכונת זמן, חוזרים חודש אחורה בזמן ומתחילים.
מהרגע שאפשר לבנות הם מתחילים למכור. מי שיקבע את המחיר (למרות תאוריות הקונספירציה) הם תנאי השוק.
לשכנע פלוני לקנות דירה ב-3 מיליון לשלם עכשיו 15% ושבעוד שלוש שנים יהיה לו כסף זה אולי אפשרי.
לשכנע את אותו דבר על 7 מיליון זה בלתי אפשרי גם לא עם משכנתא ל-50 שנה.
אין פה משחקים. רק אנשים עשירים יכולים לקנות בתים כאלה.

אם יהיו 3000 אנשים שיכולים לקנות דירת 4-5 חדרים שם ולשלם 7 מיליון זה יהיה המחיר, ואם לא אז לא.

עריכה אחרונה ב-24 לפברואר, 2025 על ידי farkash7

[GTאי]

הזכיות במקור אכן היו למחירים של 7-8 מיליון ש"ח לדירה.

2 החברות שעוד לא התחילו לשווק את הדירות שם לא צריכות למכור דירות במחירים האלו בשביל להרוויח (והם גם יודעות שלא יהיה ביקוש במחירים האלו) ... מי שרכש את הקרקעות של חנן מור שפשט רגל שילם 30% פחות על מחיר הקרקע, והחברה השניה הכירה כבר חשבונאית בהפסד אז גם היא "איפסה" את המחיר היקר שהיא שילמה.

 

המחירים שם יהיו נמוכים יותר מ 7 מיליון ש"ח כי אין בישראל ביקוש לשכונה של אלפי יחדות דיור במחירים האלו, ולכן כשהדירות שם ימכרו ב 5-6 מיליון, והתקשורת תקרא לזה ירידת מחיר (זו באמת ירידה אבסולוטית) באופן מעשי זה פשוט יהיה חזרה למחיר הגיוני - ולכן זה ישפיע הרבה פחות על שאר השוק ממה שזה נראה מהכותרות.

[farkash7]

זה לא משנה אם אתה קורא לזה חזרה למחיר הגיוני או איפוס או כל דבר אחר.
אם תיכננו (על סמך תנאי שוק מסויימים) למכור שם דירות ב-7 מיליון ובפועל מוכרים ב-5 זו ירידת מחירים.
אם המחיר פה יהיה 50K למ"ר קשה לי להצדיק מחיר של 50K למ"ר בגבעתיים או 40K למ"ר בראשון לציון שלא נדבר על המחירים בת"א שמסתובבים כבר סביב 70-80K למ"ר לסתם דירות.
אז או שהמחיר פה לא יהיה 50K למ"ר ואז באמת לא נרגיש ירידה או שהוא כן יהיה ואז בהחלט זה ישפיע על השוק.

עריכה אחרונה ב-24 לפברואר, 2025 על ידי farkash7

[GTאי]

לא, המחיר אף פעם לא עלה לשם באמת, זה משחקים שהיו על הנייר + מספר דירות שקנדה ישראל מכרה. זה לא קיבע את המחיר על 7 מיליון והשוק בגבעתיים או בראשון בהתאמה גם לא עלה.

לכן כשהמחיר יתאפס לא תהיה השפעה על גבעתיים או ראשון.

 

[farkash7]

השוק בגבעתיים בהחלט עלה ובהחלט מושפע מהמחירים בת"א כי מי שיש לו יותר כסף קונה בת"א.
השוק ברשל"צ מושפע גם מהשוק בת"א כי מי שאין לו כסף לת"א קונה בגבעתיים ומי שאין לו כסף לגבעתיים קונה ברמת גן ומי שאין לו כסף לרמת גן קונה בפתח תקווה או רשל"צ.
אז אם פתאום ימכרו דירה חדשה בת"א ב-50K למ"ר (ואין דברים כאלה היום פרט למזרח העיר) אז מי שמנסה למכור דירה ב-70K בת"א יהיה בבעיה, ומי שמנסה למכור דירה ב-50K בגבעתיים או רמת השרון גם יהיה בבעיה ואז מי שמנסה למכור דירה ב-40K למ"ר ברשל"צ גם יהיה בבעיה...

עריכה אחרונה ב-24 לפברואר, 2025 על ידי farkash7

[GTאי]

הכל נכון, רק שאם יש עליות הם לא מהמגרשים של שדה דב 

[farkash7]

נכון הם לא. עד עכשיו מה שקרה השדה דב היה בעיקר כתבות על קריסה של קבלן.
עד עכשיו בשדה דב שווק רק פרוייקט אחד עם 400~ דירות במחירים מוצהרים גבוהים מאוד. מכרו חצי, ומהכתבה שצירפתי קצב המכירות הואט מאוד.
זה אירוע קצת שונה מאשר 3000 דירות+- שיוצאות לשיווק באותו אזור, זה כבר אירוע שיכולות להיות לו השפעה על המחירים לא רק שם.

[G. P. Magnus]

לפני 8 שעות, יבגניפ כתב:

אני גם לא יודע מי קונה את כל הדירות החדשות בת״א, ב7-8 מיליון שח. רק יכול לנחש. 

 

נתחיל בעובדות - בשביל לקחת מיליון ש״ח משכנתא זוג צריך להראות לכל הפחות 15,000 ש״ח נטו בחודש הכנסה (אחרי קיזוז הלוואות וכו׳) ואולי גם 18,000.

אמנם אין המוני אנשים שיכולים לקחת 4-5 מיליון ש״ח משכנתא (שדורשת 60 עד 90,000 נטו בחודש מזוג - בין משכר / בונוסים / אופציות או נכסי נדל״ן שמושכרים), אבל בהחלט יש כאלו. תוסיף לזה שהדירות שם טרם נבנו ולכן תשלם בתשלומים לאורך 3 שנים בערך, מה שמאפשר לזוג שמרוויח ״רק״ 40-50 לחודש ושמכוון מטרה, לאסוף אולי עוד 500-700-1,000 אש״ח של הון עצמי.

ועכשיו לנקודה היותר חשובה - האנשים שקונים את הדירות האלו הם לא רק העשירים, אלא כאלו כמו חבר שרכש לפני 12 שנים דירה ב-2 מיליון בלב תל אביב והיא שווה כיום סביבות 7-7.5 מיליון. אם הוא רוצה לשדרג לדירה של 12 הוא צריך למצוא מישהו שיקנה את הדירה שלו, וזה לא פשוט, אבל היתה דירה זהה בבנין הסמוך אליו (דירת ירושה) שנמכרה תוך יומיים בחלק העליון של המחיר הזה (במקור ביקשו 8).

עכשיו תפעיל את אותו ההגיון על מישהו שיש לו דירה ששווה ״רק״ 4 או 5 - ולא חסרות כאלו דירות במרכז. תניח שזה מישהו שרכש אותה לפני עשור בחצי מהמחיר והביא 40% כלומר לקח נניח 1.2-1.4 משכנתא ויש לו כעת אחרי עשור משהו כמו 900-1,000 אש״ח משכנתא אבל הון של 3-4 מיליון פלוס חסכונות פנסיוניים שכנראה עלו יפה בעשור הזה. איך הקבלנים ימשכו אותם? הלוואות נוחות, פריסת תשלומים וכו׳ אבל בסוף זה יקרה. 3,000 דירות זה בהחלט doable אחרת אף אחד מהקבלנים בגל השני לא היה נוגע בסחורה.

לבוא ולקחת 50% משכנתא לפי 3.5 מיליון זאת לא החלטה פשוטה, אבל היא לאין ערוך יותר פשוטה ממי שרוצה לקחת משכנתא של 75% על 7-8 מיליון, בטח ובטח מבחינת הבנק.

דעתי האישית לגבי רידינג שיש יותר מדי קבלנים ובסופו של דבר אם היא תראה כמו יתר צפון ת״א מעבר לירקון היא אמנם תהיה יקרה כי היא תספק חווית מגורים של הרצליה (the burbs) בלי המרחק, אבל לא באמת תעניק חוויה תל אביבית. ב-7 מיליון אתה יכול כיום לרכוש דירת 5 חדרים מול איכילוב, שזה מקום שלרוב מי שמבין איך המרכז עובד, זאת חוויה אורבנית אמיתית אז מי שרוצה את זה לא ירכוש ברידינג.

 

[GTאי]

לפני 21 דקות, G. P. Magnus כתב:

אחרת אף אחד מהקבלנים בגל השני לא היה נוגע בסחורה.

הגל השני לא צריך למכור דירות ב-7 מיליון בשביל להרוויח, הוא יכול לעשות את זה גם ב -6 

[יבגניפ]

לפני 11 שעות, G. P. Magnus כתב:

לבוא ולקחת 50% משכנתא לפי 3.5 מיליון זאת לא החלטה פשוטה, אבל היא לאין ערוך יותר פשוטה ממי שרוצה לקחת משכנתא של 75% על 7-8 מיליון, בטח ובטח מבחינת הבנק.

כן, אני גם מכיר כמה וכמה מקרים של אנשים מבוגרים יותר, שאין להם דירה בת״א אבל יש להם נדלן במקומות אחרים + חסכונות, ובחרו לעבור לת״א או גבעתיים לקראת הפנסיה, כי הילדים והנכדים בסביבה. יש כל מיני. אבל כמובן, הבעיה היא שגם מעבר לשווי של הנדלן שיש על הנייר, כל אחד כזה צריך להביא לקבלן את העוד 3 - 4 מיליון הנוספים (שזה, בשביל הפרופורציה, סכום שאפשר לקנות בו דירת 3 חדרים ישנה בת״א, או דירה דומה חדשה ברמת גן גבעתיים). מניח שזה קורה. הרי את אותה השאלה שאלנו לפני שנתיים שלוש (ואז הסיפור היה הייטקיסטים שלכאורה מהמרים על מה שיקבלו בהנפקה, אם כי אני לא פגשתי מישהו אחד כזה עד הוים). אבל כן, אתה צודק. בסוף יש קונים. ובכל זאת, אני חושש שיש סיכוי סביר שגם בגלל שבחלק מהמקרים מדובר בקפיצות מעל הפופיק, מגדלים שיבנו שם צפוים להפוך לסלאמס עם הזמן.

לפני 11 שעות, G. P. Magnus כתב:

דעתי האישית לגבי רידינג שיש יותר מדי קבלנים ובסופו של דבר אם היא תראה כמו יתר צפון ת״א מעבר לירקון היא אמנם תהיה יקרה כי היא תספק חווית מגורים של הרצליה (the burbs) בלי המרחק, אבל לא באמת תעניק חוויה תל אביבית. ב-7 מיליון אתה יכול כיום לרכוש דירת 5 חדרים מול איכילוב, שזה מקום שלרוב מי שמבין איך המרכז עובד, זאת חוויה אורבנית אמיתית אז מי שרוצה את זה לא ירכוש ברידינג.

 

כן, ת״א זה לא. עוד סוגים של רמת גן וגבעתיים, רק קרוב לים ועם רמת שירותים גבוהה יותר, כי בכל זאת, לפחות היום, אני חושב שמקבלים יותר כתושבים בצפון בת״א ממה שמקבלים בכל פרבר.

[Shmelov]

אתן הערה קטנה ותמשיכו בדיון,

אני צריך יותר משתי ידיים כדי לספור את כמות האנשים שאני מכיר שעברו בשנתיים האחרונות מוילות ופנטהאוזים בראשון וחולון (אחרי שכל הילדים שלהם עזבו את הבית והם לא היו צריכים יותר בתים כאלה גדולים) לדירות 3-4 חדרים קטנות בצפון ת"א והרצליה בפרויקטים חדשים. מכרו את הבית הישן ב-6-7 ואפילו לא לקחו משכנתא בכלל.

זהו, אפשר להמשיך... ✌️

עריכה אחרונה ב-25 לפברואר, 2025 על ידי Shmelov