שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[misterb]

 

דירה שניה, לא שוכר.

[פינדר]

לפני 8 שעות, vxlan כתב:

בכספית אין סיכון, ולכן אין צמיחה של ההון.

כספית משיגה בערך את ריבית בנק ישראל, לכן התשואה שלה חסומה מלמעלה.

מצד שני יש סיכון, שקפיצה מהירה באינפלציה תשחק את הכסף לפני שבנק ישראל יגיב (אם בכלל).

לפני 8 שעות, misterb כתב:

מה הכוונה לקזז פחת?

יש מסלול שבו אתה משלם מס על הכנסות משכר דירה, לפי דרגות המס שלך.

במקרה הזה אתה יכול לקזז מההכנסה הוצאות שהיו לך לצורך יצירת ההכנסה: אחוז מסויים משווי הדירה (ירידת ערך שנתית כתוצאה מהתיישנות הדירה) וגם תשלום ריבית על משכנתא על הדירה (אם יש).

מומלץ להתייעץ עם רו״ח לפני שבוחרים מסלול ובכל מקרה בחירה במסלול הזה מחייבת הגשת דו״ח שנתי.

[misterb]

 

תודה, אני מגיש דוח שנתי בכל מקרה בלי קשר, אין משכנתא על הדירה, ואין פחת שאני יודע לחשב, הערך שלה רק עולה ולא יורד.

זה המסלול שקראתי לו 'מס שולי'. השאלה שלי האם באמת במצב של מס שולי 50% וכשאין הוצאות לקזז, הנטו שיוצא לי זה תמיד גובה הפטור?

[פינדר]

לפני 35 דקות, misterb כתב:

ואין פחת שאני יודע לחשב, הערך שלה רק עולה ולא יורד

למיטב ידיעתי הפחת הוא אחוז קבוע מעלות הדירה ברכישה (לא בטוח בזה ב100%).

אם אתה בכל מקרה מגיש דוח שנתי ואם יש לך רואה חשבון, תתייעץ איתו לגבי המצב הספציפי שלך.

[misterb]

אין לי רואה חשבון.. אני מגיש עצמאית (שכיר, לא משהו מסובך).

[Nemesis]

לפני 12 שעות, vxlan כתב:

בסוף יש פה עניין עובדתי מתמטי, לאורך זמן, הכסף לא עושה תשואה ריאלית בקרן כספית.

חושב אחרת? תביא נתונים שמראים זאת, אשמח לראות וללמוד.

 

 

 

בבקשה:

 

 

@misterb

 

ניתן להצהיר על פחת רעיוני של כ- 2% לשנה מערך הדירה, או כ- 2/3 מערך הדירה אם מפצלים לערך מבנה וערך קרקע.

זו הוצאה מוכרת אם אתה בוחר במסלול המס השולי.

איפה ההצהרה על פחת באה לנשוך אותך בישבן בסוף? כשאתה מוכר את הדירה, אם אין לך פטור ממס שבח אותו הפחת שהוצהר מצטרף למעשה לשבח שעליו יש לשלם מס.

 

איפה המוקש, אם אתה משכיר את הדירה ובוחר במסלול מס של 10% מכל הסכום, לפי התקנות רואים אותך כאילו במילא קיזזת את אותו הפחת לעניין מס שבח.

 

במקרה כזה, אם נניח תשואת השכירות שלך היא כ- 2.2% למשל מערך הדירה, כנראה יהיה שווה ללכת כבר על מסלול המס השולי. בקיזוז פחת והוצאה פה ושם, ייתכן והמס יתאפס לך.

 

בכל מקרה, אני מכיר את העניין בצורה שטחית בלבד, כדאי שתתיעץ עם מומחה בטרם תבחר.

 

עריכה אחרונה ב-28 לאוגוסט, 2024 על ידי Nemesis

[vxlan]

לא יודע, לי זה נראה שלאורך זמן בעשור האחרון המדד מנצח, לרוב.

 

בסוף את הדברים המרכזיים ויקרים בחיינו פה - דירה, רכב - כסף שיושב בכספית לא משיג, ואף מפסיד.

 

שיהיה בהצלחה בכל מקרה.

 

 

 

עריכה אחרונה ב-28 לאוגוסט, 2024 על ידי vxlan

[Nemesis]

רואים יפה מאוד בגרף שברגע שהריבית אינה שואפת לאפס ברוב המוחלט של המקרים הריבית מנצחת את המדד.

[vxlan]

 

ספור בגרף כמה שנים המדד היה מעל הריבית, וכמה ההפך, החל מהנק' שיש קרן כספית ( 2008 או 2009 אאל"ט). זה בטח לא נצחון מוחץ. זה בכלל לא נצחון לטעמי : 

2008-2011, מדד.

2011-2013 - ריבית.

2014 - מדד

2015-2017 - ריבית

2017-2019 - מדד

2020-2021 - ריבית

2021-2023 - מדד

2023-2024 - ריבית

 

זה "הרוב המוחלט של המקרים" ? נו באמת...

 

אני רואה שבחרת לא להגיב לטיעון על שמירת שווי הכסף בשני המוצרים היקרים בארץ - דירה ורכב.  מדוע?  הרי זו השקעה ומקום טוב לשים את הכסף לדעתך, לא ? 

 

 

שלא ישתמע לא נכון  - אני לגמרי חושב שכסף שלא מיועד להשקעות, או שרוצים לשמור אותו כ"מזומן בבלטה" כחלק מתיק ההשקעות - עדיף שיהיה בקרן כספית.

אך להגיד שזו השקעה עם רווח ריאלי זו טעות.

עריכה אחרונה ב-28 לאוגוסט, 2024 על ידי vxlan

[DareDevil]

לפני 12 שעות, misterb כתב:

ואין פחת שאני יודע לחשב

הפחת זה לא התיקונים שקורים מעת לעת?

[Nemesis]

לפני 4 שעות, vxlan כתב:

 

ספור בגרף כמה שנים המדד היה מעל הריבית, וכמה ההפך, החל מהנק' שיש קרן כספית ( 2008 או 2009 אאל"ט). זה בטח לא נצחון מוחץ. זה בכלל לא נצחון לטעמי : 

2008-2011, מדד.

2011-2013 - ריבית.

2014 - מדד

2015-2017 - ריבית

2017-2019 - מדד

2020-2021 - ריבית

2021-2023 - מדד

2023-2024 - ריבית

 

זה "הרוב המוחלט של המקרים" ? נו באמת...

 

אני רואה שבחרת לא להגיב לטיעון על שמירת שווי הכסף בשני המוצרים היקרים בארץ - דירה ורכב.  מדוע?  הרי זו השקעה ומקום טוב לשים את הכסף לדעתך, לא ? 

 

 

שלא ישתמע לא נכון  - אני לגמרי חושב שכסף שלא מיועד להשקעות, או שרוצים לשמור אותו כ"מזומן בבלטה" כחלק מתיק ההשקעות - עדיף שיהיה בקרן כספית.

אך להגיד שזו השקעה עם רווח ריאלי זו טעות.

 

בתקופת הגרף שהצגתי המדד עלה ב- 67.55% בעוד ריבית בנק ישראל נתנה תשואה של 153%.

דווקא מחירם של רכבים בתקופה זו עלה לדעתי פחות מאשר עליית המדד, אז זו דוגמה לא טובה.

מחיר דירות לא קשור בכל מקרה, זה לא אמור לשקף את עליית מחיר הדירות ואין כל קשר לעניין.

 

גם פתחתי בכך בפוסטים הקודמים שאני לא אומר שזו השקעה טובה בהכרח.

אבל אין ספק שזו השקעה, בסיכון אפסי, ולא רק דרך לעקוב אחרי המדד.

 

 

לפני 3 שעות, DareDevil כתב:

הפחת זה לא התיקונים שקורים מעת לעת?

 

לא. פחת זה ירידת ערך הנכס בשל התיישנות המבנה, לא קשור לתיקונים.

[Arik TG]

בתאריך 28.8.2024 בשעה 17:31, vxlan כתב:

לא יודע, לי זה נראה שלאורך זמן בעשור האחרון המדד מנצח, לרוב.

 

בסוף את הדברים המרכזיים ויקרים בחיינו פה - דירה, רכב - כסף שיושב בכספית לא משיג, ואף מפסיד.

 

שיהיה בהצלחה בכל מקרה.

 

 

 

בלי להביע דעה על ההשקעה בקרן כספית, רק אציין שבעשור האחרון היתה אנומליה בשערי הריבית בעולם. הריביות, במיוחד לטווח ארוך, היו נמוכות בצורה חריגה. למעשה היתה מגמה של ירידת הריבית בעולם מאז שנות השמונים. שיא המגמה נראה שהיה לפני 3-4 שנים, כאשר טריליונים של דולרים של חוב בעולם נסחרו בתשואה נומינלית שלילית. אם קנית, לדוגמה, בשנת 2021 אג''ח של ממשלת גרמניה ל 10 שנים ב 100 יורו, כלומר כאילו נתת הלוואה של 100 יורו לממשלת גרמניה ל 10 שנים, היית מקבל בחזרה אחרי 10 שנים, בשנת 2031, רק 95 יורו. מוזר? מאוד.

האנומליה הזו התבטאה בין היתר בכך שהשקעה נושאת ריבית לרוב לא השיגה את האינפלציה.

במצב כלכלי נורמלי השקעות נושאות ריבית אמורות לתת תשואה ריאלית חיובית (להכות את האינפלציה). השאלה היא האם יש במציאות כזה דבר מצב כלכלי נורמלי. מאז שנות האלפיים הבנקים המרכזיים בוחשים חזק מאוד בכלכלה באמצעות כלים לא קונבנציונליים, אז קשה לומר.

 

[stum]

אז למבינים - בהנחה ואתה רוצה להצמיד הון עצמי לדירה שתרכוש בשנה-שתיים הקרובות.

לא ברור לי מה יתרונות חסרונות של קרן כספית מול אגח ממשלתי או מוסדי, הרי בשניהם הסיכון דומה לא?

 

לפני 3 שעות, Arik TG כתב:

... אם קנית, לדוגמה, בשנת 2021 אג''ח של ממשלת גרמניה ל 10 שנים ב 100 יורו, כלומר כאילו נתת הלוואה של 100 יורו לממשלת גרמניה ל 10 שנים, היית מקבל בחזרה אחרי 10 שנים, בשנת 2031, רק 95 יורו. מוזר? מאוד....

 

 

אתה רוצה להגיד לי שהשוק תמחר את זה כאטרקטיבי ?

פרמיה שאתה משלם עבור גידור שערי מטבע ? מה הסיפור פה ?

עריכה אחרונה ב-1 לספטמבר, 2024 על ידי stum

[פינדר]

לפני 49 דקות, stum כתב:

אגח ממשלתי או מוסדי, הרי בשניהם הסיכון דומה לא?

למה סיכון דומה?

ממשלתי נחשב לסיכון נמוך יחסית.

מוסדי, הסיכון תלוי במצב הגוף המנפיק. יכול להיות גם סיכון גבוה מאוד (אג״ח זבל).

 

לפני 53 דקות, stum כתב:

מה יתרונות חסרונות של קרן כספית מול אגח ממשלתי או מוסד

קרן כספית מוגבלת בחוק לסחר באגח לטווח קצר (מחמ של 90 יום) וברמת סיכון נמוכה מאוד, לכן היא נחשבת לכמעט נטולת סיכון.

מעבר לזה, לפי חוק לבנק אסור לגבות עמלות מכירה\קניה\החזקה על פעולות בקרן כספית.

בנוסף לזה חישוב המס הוא רק על הרווח הריאלי.

אלו היתרונות.

חסרונות? רק אם אתה מאמין שאתה יכול לבחור לבד אגחים ספציפים (או ניירות אחרים) שישיגו תשואה טובה יותר, באותה רמת סיכון, לאותו טווח זמן.

[Gosser1860]

לפני כשעה, פינדר כתב:

חסרונות

קרן כספית לא מורשית להחזיק ניירות צמודים, אז יש גם את הסיכון הזה.