שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[zaf]

לפני 21 שעות, zaf כתב:

הכל מבחירה.

[D1winner]

בתאריך 8.7.2024 בשעה 00:03, farkash7 כתב:

 

 

עריכה אחרונה ב-9 ליולי, 2024 על ידי D1winner
כפל

[DareDevil]

לפני 11 שעות, יובל .מ. כתב:

זה כי אתה קפיטליסט חזירי שלא אכפת לו מהחלשים שעובדים בסלקום.

גאה להיות קפיטליסט חזירי LOL

[BeBest]

לא ראיתי שעדכנו כאן במהלך כל הוויכוחים אז רק נעשה קצת סדר.

 

בהחלטה האחרונה של בנק ישראל הריבית נשארת כפי שהיא (4.5%)

עדכנו את צפי הצמיחה ל 1.5% (המשמעות היא צמיחה שלילית)

הגירעון ממשיך לגדול, מ7.2% ל7.6% (146 מיליארד ש"ח) מהתוצר הגולמי, לא כולל הוצאות קרן הפיצויים. אם כוללים אותה אזי הגרעון מגיע לרמה של 8.3% (161 מיליארד ש"ח).

 

[yuvalganim]

מה זה חשוב? הנדלן תמיד עולה

[Arik TG]

היום בדה מרקר מצטטים את דוח הלמ''ס.

תשואת השכירות בארץ היא 2.6% בממוצע (2.0% בתל אביב, 3.0% בבאר שבע).

זה עקום לגמרי. ממש עדיף כלכלית לגור בשכירות מאשר לקנות דירה.

כדי להגיע לממוצע ארצי של 4%, שזה גם לא מציאה בתנאי הריבית הנוכחיים, אבל מתאים לטווח הארוך , מחירי השכירות צריכים לעלות ב 50% או מחירי הדירות לרדת ב 33%, או איזו קומבינציה ביניהם.

[Igalz]

לפני 25 דקות, Arik TG כתב:

תשואת השכירות בארץ היא 2.6% בממוצע

מעניין אם זה בקיזוז אינפלציה או לא

[yuvalganim]

זה לא בקיזוז אינפלציה.

תשואה זה ההכנסה חלקי שווי.

לסכום שהם נותנים אתה צריך להוריד אינפלציה

[פינדר]

לפני שעתיים, Arik TG כתב:

מחירי השכירות צריכים לעלות ב 50% או מחירי הדירות לרדת ב 33%,

או שמחירי הדירות יעלו, שזה מה שמייחלים לו המשקיעים.

עליה במחירי הדיור מביאה לעליית השכירות וגם לעליית התשואה עבור מי שכבר רכש דירה. וזה עוד לפני הרווח "על הנייר".

[Gorpi]

לפני 7 שעות, Arik TG כתב:

היום בדה מרקר מצטטים את דוח הלמ''ס.

תשואת השכירות בארץ היא 2.6% בממוצע (2.0% בתל אביב, 3.0% בבאר שבע).

זה עקום לגמרי. ממש עדיף כלכלית לגור בשכירות מאשר לקנות דירה.

כדי להגיע לממוצע ארצי של 4%, שזה גם לא מציאה בתנאי הריבית הנוכחיים, אבל מתאים לטווח הארוך , מחירי השכירות צריכים לעלות ב 50% או מחירי הדירות לרדת ב 33%, או איזו קומבינציה ביניהם.

4 אחוז תשואה - זה ממוצע היסטורי בארץ? על פני איזה טווח שנים?

 

 

 

[yuvalganim]

לפני 3 שעות, פינדר כתב:

או שמחירי הדירות יעלו, שזה מה שמייחלים לו המשקיעים.

עליה במחירי הדיור מביאה לעליית השכירות וגם לעליית התשואה עבור מי שכבר רכש דירה. וזה עוד לפני הרווח "על הנייר".

 

הקשר בין מחירי הדיור למחירי השכירות חלקי במקרה הטוב, יש קשר הדוק בין מחירי השכירות לשכר הממוצע במשק לאורך שנים.

לגבי הנקודה השניה שלך "עליה במחירי הדיור מביאה לעליית התשואה" זה גם לא תמיד קשור, כי אם מחירי הדיור עולים אבל השכירות סטטית אז התשואה אפילו יורדת.

[farkash7]

השאלה איך אתה מחשב תשואה.
יש שתי דרכים ושתיהן לגיטימיות כתלות במה אתה מנסה להשיג/לבדוק.
בגדול משקיע מחשב תשואה על הכסף. כלומר כמה כסף הכנסתי VS כמה שכירות אני מקבל/כמה כסף נשאר לי אם אני מוכר את הנכס היום.
ויש את "הדרך" השניה שציינת, לבחון את ההשקעה כל הזמן, שזה משהו שכל משקיע צריך להסתכל עליו כל הזמן כאשר הוא מחזיק נכס, מה התזרים שאני מקבל למול שווי הנכס.

בסוף כשמשקיע בודק עסקה לא אכפת לו שהנכס עלה לו 2 מיליון. אכפת לו כמה כסף הוא הביא מהבית, מה התזרים שהוא מקבל (הדרך הראשונה) ובכל נקודה בזמן הוא צריך לשקול האם שווה לו עדיין להחזיק בנכס (הנקודה השניה).
כשימכור את הנכס אם ימכור הוא שוב הסתכל על כמה כסף הוא הוציא מהכיס וכמה נשאר לו, ככה הוא יבחן את התשואה.
 

עריכה אחרונה ב-20 לאוגוסט, 2024 על ידי farkash7

[Lior_Django]

לפני 11 שעות, yuvalganim כתב:

זה לא בקיזוז אינפלציה.

תשואה זה ההכנסה חלקי שווי.

לסכום שהם נותנים אתה צריך להוריד אינפלציה

כלומר ירידה ריאלית?

[Nemesis]

אי אפשר לקשור בין התשואה משכירות בלבד לאינפלציה. כדי לקשור צריך את תשואת השכירות והשינוי בערך הנכס יחד.

[Arik TG]

לפני 18 שעות, Gorpi כתב:

4 אחוז תשואה - זה ממוצע היסטורי בארץ? על פני איזה טווח שנים?

 

 

 

סליחה אם הטעיתי. לא בדקתי ממוצע ארוך טווח (אני אחפש) אלא לאיזון בין תשואות באפיקים שונים של השקעה. סתם שלפתי מספר מהשרוול.

נדל''ן מצד אחד הוא נכס ריאלי, שבטווח הארוך (50 שנה) מוסיף לערכו אאז''נ 2% מעל עליית המדד בשנה, לפני תשואת השכירות, ומצד שני הוא לא נזיל ודורש תחזוקה.

אני עושה חשבון של גב מעטפה ומוריד את ה 2% תמורת העול של התחזוקה והנזילות הנמוכה, ומצפה שתשואת השכירות תהיה קרובה למה שאני מצפה מתוצאות של קרן פנסיה בטווח הארוך, שזה 4% ריאלי אאז''נ.

הערות -

אולי צריך להכניס פרמיה עבור תחושת הבטחון שבעלות על נדל''ן נותנת לאנשים, ואז זה מסתדר.

בגלל שהשכירות היא כאילו הריבית על ההשקעה, היא עצמה נומינלית ולא צריך להוריד ממנה את המדד בהשוואות מול אפיקי השקעה אחרים.