שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Nemesis]

לפני שעה, Ron Poh כתב:

הסתכלתי... 2.86 מקסימום

 

 

[Ron Poh]

אז משהו נראה לי מוזר, יש לי את איילון. תשואה שנתית מצויין 4.53%, עובר את המדד.

איך זה שבשנה האחרונה מכרתי לא מעט ממנה במספר שלבים, ולא שילמתי מס?
הרי הייתי אמור לשלם על הרוח הריאלי.

עריכה אחרונה ב-27 לאוגוסט, 2024 על ידי Ron Poh
הוספת המילה "מס"

[Nemesis]

זה ממש תלוי מתי קנית ומכרת. הרי המדד והחישוב הוא חודשי. ייתכן חודשים מסויימים בהם המדד גבוה מהרווח, אבל בחישוב שנתי ב 12 חודשים האחרונים בהחלט לא.

[vxlan]

תיאורטית שנתית. תיאורטית. זו לא התשואה בפועל.

 בפועל - מתחילת השנה התשואות הן סביב 2.8%. המדד מתחילת השנה הוא 2.7%. כלומר אין רווח ריאלי. ולכן כספית  אינה השקעה, היא רק משמרת את ערך הכסף.

 

 

[Ron Poh]

@Nemesis @vxlan
אז עברתי על כל הדוחות הכספיים שלי, כן יש לי רווח ריאלי ואכן חוייבתי במס. לא חישבתי כמה הרווחתי ריאלית מכיון שזה באמת תלוי ביום קנייה ובזמן מכירה שמתמשכת על פני תקופה.
בכל אופן קרנות הכספית "מכות" את המדד.

דרך אגב הערה, הקרנות מבטיחות או מדברות על מכירה ביום עסקים אחד, בפועל ואולי זה תלוי בסכום שמוכרים, כדאי לצפות גם ל 3-4 ימי עסקים בסכומים של 6 ספרות.

 

עריכה:
שינתי את חוות דעתי ממעניין לאהבתי על התגובות שלך.

עריכה אחרונה ב-27 לאוגוסט, 2024 על ידי Ron Poh

[Lior_Django]

אלו תשואות שלא רחוקות מעליית מחירי הדיור..

 

רק ששם יש לך התעסקות עם שוכרים, תיקונים, בעלי מקצוע, ריבית על המשכנתא עצמה ועוד..

[misterb]

מישהו יכול לעשות לי סדר בנושא של מס על השכרת דירה?

ממה שראיתי יש פטור עד סכום של 5654, ויש שני מסלולים לתשלום מס - או קבוע 10% על כל השכר דירה, או חישוב ביחס לסכום הפטור ותשלום לפי מס שולי.

לפי החישוב הזה, בהנחה שהמס שולי שלי הוא 50%, ובהנחה שאין לי הוצאות לקזז על תיקונים בדירה וכו - הנטו שיישאר לי הוא תמיד סכום הפטור בערך, כי הסכום החייב במס הוא פי שניים מההפרש בין שכר הדירה לסכום הפטור, ומזה 50% הולך למס הכנסה, אז נשאר נטו סכום הפטור תמיד.

 

https://www.gov.il/he/pages/detail-tracks-payment-tax-relief-rental-apartments

 

בשורה התחתונה אני מנסה למצוא את שכר הדירה המיטבי שישאיר לי מקסימום נטו בלי לדפוק את הדייר סתם (כי אם התוספת הולכת למדינה עדיף שיישלם פחות).

 

 

עשיתי חישוב באקסל לפי שני המסלולים, אם הוא נכון אז זה ממש הזוי.

 

עריכה אחרונה ב-27 לאוגוסט, 2024 על ידי misterb

[Nemesis]

לפני שעה, vxlan כתב:

תיאורטית שנתית. תיאורטית. זו לא התשואה בפועל.

 בפועל - מתחילת השנה התשואות הן סביב 2.8%. המדד מתחילת השנה הוא 2.7%. כלומר אין רווח ריאלי. ולכן כספית  אינה השקעה, היא רק משמרת את ערך הכסף.

 

 

 

https://www.funder.co.il/fund/5134309

 

זו למשל, 4.43 אחוז ב 12 חודשים האחרונים.

המדד ב 12 חודשים אלה היה 3.2 אחוז.

 

@misterb

על איזה טווח מדובר?

העניין הוא די מורכב. לאחרונה נוסף גם מסלול המאפשר קיזוז שכר דירה עד סכום מסוים אם זה רלוונטי.

גם אם אין לך הוצאות לקזז, מתישהו יהיה, ובכל מקרה אפשר לקזז פחת.

במסלול ה 10% רואים אותך כאילו קיזזת פחת באופן רעיוני, מה שעלול להשפיע על גובה מס שבח כשתרצה למכור אם לא תהיה זכאי לפטור.

קשה לתת תשובת שרוול.

עריכה אחרונה ב-27 לאוגוסט, 2024 על ידי Nemesis

[misterb]

 

הוספתי טבלה עם הטווח האפשרי של שכר הדירה (לשוכר). זו דירה חדשה באחריות קבלן אין לי הוצאות עליה ב-3 שנים שהיא עומדת.

מה הכוונה לקזז פחת?

מס שבח רלוונטי כי זו לא דירה יחידה.

[vxlan]

לפני 11 דקות, Nemesis כתב:

 

https://www.funder.co.il/fund/5134309

 

זו למשל, 4.43 אחוז ב 12 חודשים האחרונים.

המדד ב 12 חודשים אלה היה 3.2 אחוז.

 

 

הסתכלות אנקדוטלית מדי.

אותה קרן עשתה על  פני שנתיים 7.96%, המדד היה 8.3% באותה תקופה.

 

קרן כספית זו לא השקעה ,  אלא מקום להחזיק בו את הכסף לתקופת זמן של שנה, גג שנתיים. הכסף לא יצמח ריאלית משהיה בכספית. מטעה מאוד, אך אל תיפלו בזה.
אם זה לא כסף שאתה צריכים בזמן הקרוב - עדיף להשקיע אותו.

 

עריכה אחרונה ב-27 לאוגוסט, 2024 על ידי vxlan

[Lior_Django]

לפני 9 דקות, vxlan כתב:

 

 

הסתכלות אנקדוטלית מדי.

אותה קרן עשתה על  פני שנתיים 7.96%, המדד היה 8.3% באותה תקופה.

 

קרן כספית זו לא השקעה ,  אלא מקום להחזיק בו את הכסף לתקופת זמן של שנה, גג שנתיים. הכסף לא יצמח ריאלית משהיה בכספית. מטעה מאוד, אך אל תיפלו בזה.
אם זה לא כסף שאתה צריכים בזמן הקרוב - עדיף להשקיע אותו.

 

 

זה יפה מאוד בהתחשב בכך שזה ללא סיכון וללא כאבי ראש. ואגחים אינם השקעה?

איך אתה מבדיל בין השקעה לבין לא השקעה?

במניות יכול לעלות כפול מזה, אבל יכול גם לרדת כפול מזה..

[vxlan]

נכון. השקעות זה מסוכן. אין ארוחות חינם - רוצה לצמוח ולהגדיל את ההון, עליך לקחת סיכון.

בכספית אין סיכון, ולכן אין צמיחה של ההון.

[Nemesis]

לפני 36 דקות, vxlan כתב:

 

 

הסתכלות אנקדוטלית מדי.

אותה קרן עשתה על  פני שנתיים 7.96%, המדד היה 8.3% באותה תקופה.

 

קרן כספית זו לא השקעה ,  אלא מקום להחזיק בו את הכסף לתקופת זמן של שנה, גג שנתיים. הכסף לא יצמח ריאלית משהיה בכספית. מטעה מאוד, אך אל תיפלו בזה.
אם זה לא כסף שאתה צריכים בזמן הקרוב - עדיף להשקיע אותו.

 

 

ולכן לפני שנתיים אף אחד לא הסתכל על קרן כספית או פקדון בנקאי בריבית שהיתה נהוגה אז בתור מכשיר השקעה.

כיום עובדתית ב 12 חודשים האחרונים המגמה היא של התייצבות האינפלציה והציפייה היא כי קרן כספית תייצר תשואה ריאלית חיובית מה שאכן קורה בפועל - ולכן נכון להיום היא בהחלט השקעה. טובה או לא, פחות רלוונטי.

בכלל, במהות שלה ריבית בנק ישראל לאורך השנים היוותה ריבית ריאלית חיובית ומה שקרה בעשור וקצת האחרונים הוא 

אנומליה בגדול בשל האינפלציה הנמוכה - שלילית.

 

בכל מקרה, בהינתן עליית אינפלציה נוספת ועקבית ריבית בנק ישראל תטפס שוב כדי לצנן את השוק והתשואה של הקרן הכספית תעדכן בהתאמה. במידה והריבית תצנח בשל אינפלציה אפסית, תמיד אפשר למכור ולהזיז למשהו אחר.

[vxlan]

בסוף יש פה עניין עובדתי מתמטי, לאורך זמן, הכסף לא עושה תשואה ריאלית בקרן כספית.

חושב אחרת? תביא נתונים שמראים זאת, אשמח לראות וללמוד.

 

 

 

[yaniv572]

לפני 7 שעות, misterb כתב:

מישהו יכול לעשות לי סדר בנושא של מס על השכרת דירה?

ממה שראיתי יש פטור עד סכום של 5654, ויש שני מסלולים לתשלום מס - או קבוע 10% על כל השכר דירה, או חישוב ביחס לסכום הפטור ותשלום לפי מס שולי.

לפי החישוב הזה, בהנחה שהמס שולי שלי הוא 50%, ובהנחה שאין לי הוצאות לקזז על תיקונים בדירה וכו - הנטו שיישאר לי הוא תמיד סכום הפטור בערך, כי הסכום החייב במס הוא פי שניים מההפרש בין שכר הדירה לסכום הפטור, ומזה 50% הולך למס הכנסה, אז נשאר נטו סכום הפטור תמיד.

 

https://www.gov.il/he/pages/detail-tracks-payment-tax-relief-rental-apartments

 

בשורה התחתונה אני מנסה למצוא את שכר הדירה המיטבי שישאיר לי מקסימום נטו בלי לדפוק את הדייר סתם (כי אם התוספת הולכת למדינה עדיף שיישלם פחות).

 

 

עשיתי חישוב באקסל לפי שני המסלולים, אם הוא נכון אז זה ממש הזוי.

 

 

דירה יחידה?

משכיר דירה אחת ושוכר?

אם כן, התווספה תקנה קטנה שמקזזת ביניהם ומשלמים על ההפרש (במסלול של 10 אחוזים, עד שכר דירה שנתי של 90000 לדעתי).

לדוגמה,

מקבל 84000 שנתי (7000 בחודש)

משלם 80400 שנתי (6700 בחודש)

הפרש 3600, משלם 10 מס על הסכום.

 

2023 זו השנה הראשונה שהיה אפשר להשתמש בנוסחה הזו(במקום 8400 מס למדינה שילמתי רק 360).

בהרגשה שלי, עם כל מה שקורה כאן, היא גם תהיה האחרונה (מקווה שלא).

מניח שהאינטרנס של המדינה היה לקבל כמה שיותר מידע על דירות מושכרות, במעמד מילוי הפרטים גם צריך לציין היכן אתה שוכר, מניח שכדי להצליב מידע עם מי שלא מצהיר.