שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[om2]

רוב המשכירים שאני מכיר מסתכלים על זה אחרת

עליית ערך הנכס היא התשואה המרכזית.

דמי השכירות הם לתחזוקת בסיסית של הדירה/לשלם את המשכנתא על הדירה

וגם זה סוג של דיבדנט +

 הביטוח שלך שלא תצא מופסד מהעסקה אלא לכל היותר "פיטים".

 

אבל השקעה בנדל"ן זה השקעה לשנים ארוכות.

10+

אחרת אין בזה יתרון משמעותי על שוק ההון ובעיקר כאב ראש

 

עריכה אחרונה ב-21 לאוגוסט, 2024 על ידי om2

[davemustaine87]

בתאריך 20.8.2024 בשעה 11:13, Arik TG כתב:

היום בדה מרקר מצטטים את דוח הלמ''ס.

תשואת השכירות בארץ היא 2.6% בממוצע (2.0% בתל אביב, 3.0% בבאר שבע).

זה עקום לגמרי. ממש עדיף כלכלית לגור בשכירות מאשר לקנות דירה.

כדי להגיע לממוצע ארצי של 4%, שזה גם לא מציאה בתנאי הריבית הנוכחיים, אבל מתאים לטווח הארוך , מחירי השכירות צריכים לעלות ב 50% או מחירי הדירות לרדת ב 33%, או איזו קומבינציה ביניהם.

 

תשואה רק ממחירי השכירות היא תמיד הייתה פלוס מינוס 3-4 אחוז נומינלי, זה לא משהו חדש.

בסביבת ריבית 0 זה עוד סביר, אבל בריביות שיש היום על המשכנתאות, זה בכלל מתדרדר לכלום. 

הדבר היחיד שטוב בנדלן מבחינה כספית זה רק עליית הנכס שיכולה להביא לאחלה תשואה.

אבל בתכלס זה ערך חסר משמעות לרוב קוני הנדלן, כי הם או שלא מוכרים את הנכס, או שמוכרים אותו במטרה להתשדרג לדירה יקרה יותר( שהדלתא של התייקרות שלה, גדולה מהדלתא של הדירה שלהם) 

 

המציאות היא שרוב האנשים לא מבינים כלום בהשקעות, לא יודעים לתמכר TCO בכלל, ורק שומעים כמה לקנות דירה זה טוב, וכמה שכירות זה חרא.

אז מה עושים? קונים בכול מחיר,  גם אם התשואה תהיה 0 אחד גדול.  הם בטוח לא יכולו לתמחר את זה. 

מה שבסוף קובע זה לא המציאות, אלא מה מידת הביטחון שבנאדם מרגיש בההחלטות שלו. רואים את זה טוב מאוד בכול הטרייד אינים למינהם,שאנשים בטוחים שהם עשו את עסקת חייהם שהם קיבלו מחירון על רכב בן 15 עם 250 אלף ומראה שבורה, אז גם בנדלן, כול הסביבה אומרת להם שהם עשו החלטה מעולה, אז למה שמישהו יפקפק בזה? 

 

 

[Ron Poh]

אז אם קבלתי דירה בירושה.
ועכשיו מספר הנחות ועובדות:
אני בן 60, צפי משוער לחיים כ 25 שנה...

הדירה שווה כ 2,700,000 ש"ח
שכירות משוערת שאקבל כנראה בסביבות 6,000-6,500 ש"ח
6,500 זה תשואה מספקת עבורי מכיון שיש לי פנסייה.

אם אני רוצה למקסמם רווחים עבור יורשים, מה כדאי?
להשאר עם הדירה ולחיות מהשכר דירה, היורשים בבוא היום יעשו מה שירצו.
או, למכור את הדירה ולהשקיע באיזה אפיק?
אפיק כזה שיביא לי 6,500 ש"ח, אבל שעדיין הקרן תשאר מוצמדת למדד.

[stum]

לפני 36 דקות, davemustaine87 כתב:

 

תשואה רק ממחירי השכירות היא תמיד הייתה פלוס מינוס 3-4 אחוז נומינלי, זה לא משהו חדש.

בסביבת ריבית 0 זה עוד סביר, אבל בריביות שיש היום על המשכנתאות, זה בכלל מתדרדר לכלום. 

הדבר היחיד שטוב בנדלן מבחינה כספית זה רק עליית הנכס שיכולה להביא לאחלה תשואה.

אבל בתכלס זה ערך חסר משמעות לרוב קוני הנדלן, כי הם או שלא מוכרים את הנכס, או שמוכרים אותו במטרה להתשדרג לדירה יקרה יותר( שהדלתא של התייקרות שלה, גדולה מהדלתא של הדירה שלהם) 

 

המציאות היא שרוב האנשים לא מבינים כלום בהשקעות, לא יודעים לתמכר TCO בכלל, ורק שומעים כמה לקנות דירה זה טוב, וכמה שכירות זה חרא.

אז מה עושים? קונים בכול מחיר,  גם אם התשואה תהיה 0 אחד גדול.  הם בטוח לא יכולו לתמחר את זה. 

מה שבסוף קובע זה לא המציאות, אלא מה מידת הביטחון שבנאדם מרגיש בההחלטות שלו. רואים את זה טוב מאוד בכול הטרייד אינים למינהם,שאנשים בטוחים שהם עשו את עסקת חייהם שהם קיבלו מחירון על רכב בן 15 עם 250 אלף ומראה שבורה, אז גם בנדלן, כול הסביבה אומרת להם שהם עשו החלטה מעולה, אז למה שמישהו יפקפק בזה? 

 

אתה שוכח שעל השכרת דירה אין מיסים עד גבול מסויים (שהוא די גבוה) ואין צורך לדווח על ההכנסה.

כסף שחור חינם במשק באישור המדינה. זה לבדו אופציה שקוסמת ללא מעט אנשים, ועדיפה מהרבה בחינות על הדלתא בתשואה.

תוסיף לזה שהפטור הוא עבור אדם, ככה שאם יש מספר דירות הוא יכול לרשום על הילדים ותאורתית לקבל את הסכום הזה נקי כפול כמות הילדים.

 

ושוב, ללא חובת דיווח. חוקי לגמריי, כסף ביד כל חודש. כפול מספר הילדים.

וזה לא פטור שהמעמד הנמוך או מעמד הביניים נהנה ממנו.

מעניין מה יקרה כשהמדינה תכניס חובת דיווח בלבד.

בעולם אידיאלי, היה ניתנות נקודות זכות במס הכנסה עבור השוכר, שהיו ניגבו מהמשכיר (וככה היה כפל דיווח והיה קל למצוא דיווחי שקר). 

 

[sperial]

@Ron Poh שאלה מורכבת, בגלל חישובי מס על הדירה שירשת. רק עורך דין או רואה חשבון שמבינים בתחום יוכלו לכוון אותך, כי זה לגמרי אינדיבידואלי וקל מאוד ליפול בפח בענייני מיסוי.

[SlowRide]

צריך לשלם מס כי ירשת דירה?

אם ירשת דירה אתה אמור לשלם מס רק אם אתה מוכר אותה, לא?

[sperial]

יש עניין של מס שבח, ואם הוא היה תמיד מסובך הוא הפך בשנים האחרונות עוד יותר מסובך, עם כל מיני חישובים יחסיים לתקופת הבעלות. לכן מחייב בעל מקצוע מומחה כדי לצפות פני עתיד.

 

לפני כחצי שנה ישבתי ב"קורס הכנה לפרישה", והיה שם עורך דין שדיבר על ירושות. אז  היתה שם הרבה פיקנטריה, וכנראה גם אירועים תיארטיים, אבל המורכבות עצומה. וכאמור, מדובר בסכומים גדולים וכל טעות יכולה לעלות מאות אלפים.

[Ron Poh]

לא אמור להיות מס על הדירה, מכיון שמי שהוריש לי אותה פטור ממס, דירה יחידה ודירה קודמת נמכרה יותר מעשר שנים קודם לכן.
כאשר מקבלים דירה בירושה, המס או פטור ממס זה זכויות/חובות המוריש.

[פינדר]

לפני כשעה, stum כתב:

אתה שוכח שעל השכרת דירה אין מיסים עד גבול מסויים

אבל יש מס רכישה ומס שבח.

 

לפני כשעה, stum כתב:

תוסיף לזה שהפטור הוא עבור אדם, ככה שאם יש מספר דירות הוא יכול לרשום על הילדים ותאורתית לקבל את הסכום הזה נקי כפול כמות הילדים.

יש בזה לא מעט בעיות.

ירושה, גירושים, סכסוכים.

[yuvalganim]

לפני 22 שעות, farkash7 כתב:

השאלה איך אתה מחשב תשואה.
יש שתי דרכים ושתיהן לגיטימיות כתלות במה אתה מנסה להשיג/לבדוק.
בגדול משקיע מחשב תשואה על הכסף. כלומר כמה כסף הכנסתי VS כמה שכירות אני מקבל/כמה כסף נשאר לי אם אני מוכר את הנכס היום.
ויש את "הדרך" השניה שציינת, לבחון את ההשקעה כל הזמן, שזה משהו שכל משקיע צריך להסתכל עליו כל הזמן כאשר הוא מחזיק נכס, מה התזרים שאני מקבל למול שווי הנכס.

בסוף כשמשקיע בודק עסקה לא אכפת לו שהנכס עלה לו 2 מיליון. אכפת לו כמה כסף הוא הביא מהבית, מה התזרים שהוא מקבל (הדרך הראשונה) ובכל נקודה בזמן הוא צריך לשקול האם שווה לו עדיין להחזיק בנכס (הנקודה השניה).
כשימכור את הנכס אם ימכור הוא שוב הסתכל על כמה כסף הוא הוציא מהכיס וכמה נשאר לו, ככה הוא יבחן את התשואה.
 

 

אתה מבלבל בין תזרים לבין תשואה.

תשואה יש דרך אחת לבדוק - כמה הכנסתי חלקי שווי ההוגן של הנכס

תזרים זה כמה כסף נכנס כמה יוצא כל חודש.

אבל תזרים זו דרך גרועה לבדוק כי אתה יכול להרוויח כביכול כל חודש, אבל השקעה אחרת הייתה מכניסה לך הרבה יותר.

לכן הדרך הנכונה היא לבדוק תשואה כל הזמן כלומר, כמה הכנסתי חלקי מחיר הנכס בשוק.

משקיע חכם בודק ככה ואם צריך מוכר ועובר לאפיק אחר

לפני 3 שעות, Ron Poh כתב:

אם אני רוצה למקסמם רווחים עבור יורשים, מה כדאי?
להשאר עם הדירה ולחיות מהשכר דירה, היורשים בבוא היום יעשו מה שירצו.
או, למכור את הדירה ולהשקיע באיזה אפיק?
אפיק כזה שיביא לי 6,500 ש"ח, אבל שעדיין הקרן תשאר מוצמדת למדד.

 

זה חישוב מורכב כי צריך לחשב גם מיסים ואז להגיע לאחוז התשואה האמיתי בניכוי הכל.

 

החישוב היבש הוא שאם הדירה שווה 2.7 מיליון ואתה מקבל עליה 6500 שקל, התשואה השנתית שלך עומדת על 2.88%.

תשואה כזאת היא נמוכה בריביות של היום, על פיקדון אפשר לקבל הרבה יותר.

אבל יש כאן גם שיקולי מיסוי ולכן כדי להגיע לתשובה סופית צריך לעשות בדיקה מעמיקה עם בעל מקצוע

[gadik6]

לפני שעתיים, yuvalganim כתב:

 

תשואה יש דרך אחת לבדוק - כמה הכנסתי חלקי שווי ההוגן של הנכס

 

 

נראה לי שדווקא אתה מתבלבל.

 

אם "השקעתי" 1 מיליון, כדי לקנות דירה שמחירה 2 מיליון (והשאר משכנתא), ואני מקבל עליה 5 אלף בחודש, אז אפשר לטעון שהתשואה היא 6% ולא 3%.

 

אחד היתרונות בנדל"ן זה המינוף, במיוחד בתכניות כמו מחיר למשתכן, שם אפשר להשקיע רק כמה מאות אלפים ולקבל דירה להשכרה.

 

אז נכון שהמשכנתא תאכל את כל השכירות, לפחות בשנים הראשונות, אבל אפשר רק לשער שעוד 20 שנה, כשהמשכנתא תיסגר, העלייה במחיר הדירה תכסה את "עלות" המשכנתא, ואז למעשה הרווחת 20 שנה של 6%+ תשואה, על המיליון שהשקעת.

 

אגב, מה קורה עם מחירי הדיור?   הם תכף יורדים?

 

עריכה אחרונה ב-21 לאוגוסט, 2024 על ידי gadik6

[davemustaine87]

לפני 34 דקות, gadik6 כתב:

אם "השקעתי" 1 מיליון, כדי לקנות דירה שמחירה 2 מיליון (והשאר משכנתא), ואני מקבל עליה 5 אלף בחודש, אז אפשר לטעון שהתשואה היא 6% ולא 3%.

 

 

מה?

שמע זאת חתיכת אקרובטיקה מחשבתית, אבל היא שגויה. 

"מינוף" זה לא "כסף חינם". אתה לא מקבל במתנה את הכסף הזה, אלא מלווים לך אותו. לכן אולי השקעת 1 מיליון מהכסף הפרטי שלך, אבל כן שילמת 2 מיליון על הנכס וזה גם מה שתשלם עליו(פלוס ריבית) 

זה בערך כמו שאני אקח הלוואה ל-60 חודשים על רכב חדש, אשלם מקדמה של 10 אלף, ואגיד שלא רק שאין לי ירידת ערך, אלא יש לי אפילו עליית ערך. כי שילמתי 10 אלף על רכב ושנה הבאה הוא יהיה שווה 135 אלף. ממש מכונת הדפסת כסף!

[Lior_Django]

גוגל:

מדד מחירי הדירות החדשות השנתי ירד ב-0.6%. ברבעון השני של שנת 2024 מחיר ממוצע כלל ארצי עמד על 2,299.6 אלפי ₪, עלייה של 2.1% בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון הקודם .

 

בכל מקרה, יש לי הון ראשוני בבורסה ופקמ - עלה השנה ב15 אחוז. הדירות פחות.

כלומר, ההון הראשוני שלי יכול להביא לי דירה יותר טובה משיכל לפני שנה.

עריכה אחרונה ב-21 לאוגוסט, 2024 על ידי Lior_Django

[om2]

לפני 23 דקות, davemustaine87 כתב:

 

מה?

שמע זאת חתיכת אקרובטיקה מחשבתית, אבל היא שגויה. 

"מינוף" זה לא "כסף חינם". אתה לא מקבל במתנה את הכסף הזה, אלא מלווים לך אותו. לכן אולי השקעת 1 מיליון מהכסף הפרטי שלך, אבל כן שילמת 2 מיליון על הנכס וזה גם מה שתשלם עליו(פלוס ריבית) 

 

נכון.

אבל בסופו של יום אני הבאתי מהבית מיליון.

אכן לקחתי הלוואה מהבנק ואם הצלחתי (לפני עלית הריבית היה אפשרי בקלות) שהשוכרים שלי ישלמו את התשלום של הקרן+ריבית משמע לא הוצאתי מהכיס עוד כסף.

אחרי 20 שנה הבית שקניתי ב2 מיליון שווה כבר 3 מיליון.

 

תכלס הוצאתי מהכיס רק מיליון אחד.

והבית שאני אמכור יהיה שווה 3 יותר.

משמע עשיתי "תשואה" על הכסף. גם על הכסף של הבנק.

 

כמובן שזה מסוכן. ולא תמיד מצליח וכו'

אבל האפשרות למינוף כזה קיימת לאדם הפרטי כמעט רק בנדל"ן. 

לעסקים יש עוד אפשרות חוץ מנדל"ן. 

[Lior_Django]

לפני 25 דקות, om2 כתב:

נכון.

אבל בסופו של יום אני הבאתי מהבית מיליון.

אכן לקחתי הלוואה מהבנק ואם הצלחתי (לפני עלית הריבית היה אפשרי בקלות) שהשוכרים שלי ישלמו את התשלום של הקרן+ריבית משמע לא הוצאתי מהכיס עוד כסף.

אחרי 20 שנה הבית שקניתי ב2 מיליון שווה כבר 3 מיליון.

 

תכלס הוצאתי מהכיס רק מיליון אחד.

והבית שאני אמכור יהיה שווה 3 יותר.

משמע עשיתי "תשואה" על הכסף. גם על הכסף של הבנק.

 

כמובן שזה מסוכן. ולא תמיד מצליח וכו'

אבל האפשרות למינוף כזה קיימת לאדם הפרטי כמעט רק בנדל"ן. 

לעסקים יש עוד אפשרות חוץ מנדל"ן. 

 

אחרי 20 שנים של מיליון לבדו בריבית צנועה של 7% לשנה, אתה תקבל 3.8 מיליון.

 

לא ייעוץ