שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[davemustaine87]

לפני 59 דקות, om2 כתב:

אבל בסופו של יום אני הבאתי מהבית מיליון.

אכן לקחתי הלוואה מהבנק ואם הצלחתי (לפני עלית הריבית היה אפשרי בקלות) שהשוכרים שלי ישלמו את התשלום של הקרן+ריבית משמע לא הוצאתי מהכיס עוד כסף.

אחרי 20 שנה הבית שקניתי ב2 מיליון שווה כבר 3 מיליון.

 

תכלס הוצאתי מהכיס רק מיליון אחד.

והבית שאני אמכור יהיה שווה 3 יותר.

משמע עשיתי "תשואה" על הכסף. גם על הכסף של הבנק.

 

שוב, 

גם זאת אקרובטיקה מחשבתית. אבל זה כול מה שזה. אקרובטיקה. 

משכנתא זה בסה"ה הלוואה עם הרבה תשלומים. הכמות שאתה תשלם היא משתנה בהתאם לשתלומים שלך. למה נעצרת ב-20 שנה? יכולת לפזר גם ל-30 שנה ואז לא רק שהמשכירים לא היו מחזירים לך את מלוא תשלום הקרן+הריבית, אלא גם היית מרוויח כול חודש לא? ולמה שלא נמשיך את הניסוי המחשבתי הזה ל-40-60 שנה? אז בכלל לא הייתי משלם כמעט כלום כול חודש. תענוג, לא? 

 

אני מקווה שהנקודה שלי ברורה, שההחזר החודשי לא מהווה שום אינדיקציה לכלום. משנה רק כמה אתה משלם בטוטאל, וכמה אתה מרוויח בטוטאל. 

במקרה של מיליון הון עצמי, ומיליון משכנתא ל-20 שנה, בתנאים של היום אתה תשלם 2.7 מיליון לאחר 20 שנה. אז מזל טוב. שילמת 2.7 מיליון על דירה שתהיה שווה  3 מיליון. 

שלא אומר אם זה טוב או לא טוב, רק חשוב שתדע את המספרים באמת, ולא תעשה איתם ג'נגלינג.

עריכה אחרונה ב-21 לאוגוסט, 2024 על ידי davemustaine87

[gadik6]

לפני שעה, davemustaine87 כתב:

 

מה?

שמע זאת חתיכת אקרובטיקה מחשבתית, אבל היא שגויה. 

"מינוף" זה לא "כסף חינם". אתה לא מקבל במתנה את הכסף הזה, אלא מלווים לך אותו. לכן אולי השקעת 1 מיליון מהכסף הפרטי שלך, אבל כן שילמת 2 מיליון על הנכס וזה גם מה שתשלם עליו(פלוס ריבית) 

זה בערך כמו שאני אקח הלוואה ל-60 חודשים על רכב חדש, אשלם מקדמה של 10 אלף, ואגיד שלא רק שאין לי ירידת ערך, אלא יש לי אפילו עליית ערך. כי שילמתי 10 אלף על רכב ושנה הבאה הוא יהיה שווה 135 אלף. ממש מכונת הדפסת כסף!

 

רק שרכב לא עולה בערכו (פרט למקרים חריגים), ורכב גם לא מכניס לך כסף כל חודש.

 

מצד שני, על סמך ההיסטוריה של שוק הדיור, כן ניתן להניח שעלות המשכנתא תגולם בעליית שווי הנכס. כלומר, אם רכשת דירה ב-2 מיליון, מתוכם 1 מיליון משכנתא, אז עוד 20 שנה, אחרי שתשלם 2.7 מיליון סך הכל, תהיה לך גם דירה ששוה את הסכום הזה, אם לא הרבה יותר.

 

ואם תחליט למכור, אז כל הכסף שהרווחת משכירות, זה למעשה התשואה שלך נטו. בחישוב גס - 1.2 מיליון, על 1 מיליון שהשקעת.

 

וזה בתרחיש המאוד "פסימי", שהשכירות תישאר רק 5 אלף בחודש, ושמחיר הדירה יעלה בעד 50% ב-20 שנה.

במציאות, כנראה, שהמספרים יהיו משמעותית יותר גבוהים.

 

עריכה אחרונה ב-21 לאוגוסט, 2024 על ידי gadik6

[DareDevil]

לפני 8 שעות, Ron Poh כתב:

אם אני רוצה למקסמם רווחים עבור יורשים, מה כדאי?
להשאר עם הדירה ולחיות מהשכר דירה, היורשים בבוא היום יעשו מה שירצו.
או, למכור את הדירה ולהשקיע באיזה אפיק?
אפיק כזה שיביא לי 6,500 ש"ח, אבל שעדיין הקרן תשאר מוצמדת למדד.

להישאר עם הדירה, להפריש 1000 שקל בחודש לשיפוצים ובלתמים

1000 שקל להכניס לקופת גמל עם השקעה של 100 אחוז בSP500

4000 שקל לחופשה עם האישה.

 

[om2]

לפני כשעה, davemustaine87 כתב:

 

שוב, 

גם זאת אקרובטיקה מחשבתית. אבל זה כול מה שזה. אקרובטיקה. 

משכנתא זה בסה"ה הלוואה עם הרבה תשלומים. הכמות שאתה תשלם היא משתנה בהתאם לשתלומים שלך. למה נעצרת ב-20 שנה? יכולת לפזר גם ל-30 שנה ואז לא רק שהמשכירים לא היו מחזירים לך את מלוא תשלום הקרן+הריבית, אלא גם היית מרוויח כול חודש לא? ולמה שלא נמשיך את הניסוי המחשבתי הזה ל-40-60 שנה? אז בכלל לא הייתי משלם כמעט כלום כול חודש. תענוג, לא? 

 

אני מקווה שהנקודה שלי ברורה, שההחזר החודשי לא מהווה שום אינדיקציה לכלום. משנה רק כמה אתה משלם בטוטאל, וכמה אתה מרוויח בטוטאל. 

במקרה של מיליון הון עצמי, ומיליון משכנתא ל-20 שנה, בתנאים של היום אתה תשלם 2.7 מיליון לאחר 20 שנה. אז מזל טוב. שילמת 2.7 מיליון על דירה שתהיה שווה  3 מיליון. 

שלא אומר אם זה טוב או לא טוב, רק חשוב שתדע את המספרים באמת, ולא תעשה איתם ג'נגלינג.

לא שילמתי 2.7

שילמתי מיליון. 

השאר השוכרים שלי שילמו.

[davemustaine87]

זאת צורה מאוד פשטנית ולא טובה להתסכל עליה, 

שילמת 2.7 מיליון 

השוכרים שלך שילמו בין 1.2 מיליון ל- 1.5 מיליון, תלוי מה יהיה שכר הדירה במהלך ה-20 שנה הללו. 

מה עם ביטוח משכנתא? 

מה עם הוצאות כבדות כמו החלפת צנרת/מיזוג או שיט אחר שיכול לקרות במהלך ה-20 שנה? 

מה עם זה שאולי הדירה תעמוד ריקה תקופה מסויימת? 

מה אם תיפול של שוכרים מהגיהנום שלא ישלמו ויחריבו לך את הדירה? 

 

אתה יכול להגיד שלי זה לא יקרה, אבל עדיף לשקלל בכול זאת, למקרה שכן יקרה(ואני מכיר כאלו שזה כן קרה להם) 

 

חישוב כללי ומצומצם כמו : 

לפני 26 דקות, om2 כתב:

לא שילמתי 2.7

שילמתי מיליון. 

השאר השוכרים שלי שילמו.

 

מתאים למי שטס לתאיילנד לחצי שנה ומסבלט את הדירה שלו. לא למי שבונה על תחשיבים של מיליונים לתקופה של 20 שנה. 

[DareDevil]

לפני 9 שעות, Ron Poh כתב:

אם אני רוצה למקסמם רווחים עבור יורשים, מה כדאי?

שכחתי לציין לדאוג להיות מתחת לסף המס - כעת יש 3 דרכים - ממליץ לבחון לעומק 

שב ותקרא - תראה מה הכי מתאים ותפעל על פי זה

https://www.kolzchut.org.il/he/פטור_ממס_על_הכנסה_מהשכרת_דירה_למגורים

 

[Jeka88]

לפני 4 שעות, Lior_Django כתב:

 

אחרי 20 שנים של מיליון לבדו בריבית צנועה של 7% לשנה, אתה תקבל 3.8 מיליון.

 

לא ייעוץ

שכחת להוריד 25% מס מה שמוריד את זה ל2.9 מליון.

[vxlan]

לא. בהשקעות יש הצמדה -  לאינפלציה או לדולר.  רובן לאינפלציה.  אז תקזז אינפלציה.

גם אם תעשה חישוב נומינלי - הרווח הוא 2.8M,  ו25% מזה זה 700K. אז 3.1M. 

 

[Lior_Django]

לפני שעתיים, Jeka88 כתב:

שכחת להוריד 25% מס מה שמוריד את זה ל2.9 מליון.

 

 הריבית הממוצעת היא 10.

ובמשכנתא ממוצעת אתה *תשלם* גם ריבית, שצריך להכניס גם את זה לדלתא.

 

אבל כן, זה היה חישוב מאוד גס.

עריכה אחרונה ב-21 לאוגוסט, 2024 על ידי Lior_Django

[Ron Poh]

לפני 8 שעות, DareDevil כתב:

שכחתי לציין לדאוג להיות מתחת לסף המס - כעת יש 3 דרכים - ממליץ לבחון לעומק 

שב ותקרא - תראה מה הכי מתאים ותפעל על פי זה

https://www.kolzchut.org.il/he/פטור_ממס_על_הכנסה_מהשכרת_דירה_למגורים

 

כן, מכיר את זה.

סכום המס ייצא לי כ 160₪

[ArikM]

לפני 7 שעות, Lior_Django כתב:

 

 הריבית הממוצעת היא 10.

ובמשכנתא ממוצעת אתה *תשלם* גם ריבית, שצריך להכניס גם את זה לדלתא.

 

אבל כן, זה היה חישוב מאוד גס.

לא רק זה. 

יש לך מס שבח, יש אחוזים לעורכי דין, בראייה של 20 שנה - תשפץ לפחות פעם אחת (אני אהיה סולידי) לפחות 200K. 

והכל בהנחה של שכירות מלאה לכל התקופה ושוכרים "נוחים".

[Ron Poh]

לדעתי נסחפת קצת ב 200,000.

 

הייתה ברשותי דירה, כשנכנסתי אליה הבניין היה בן 20 שנה.

 הדירה הייתה בבעלותי 20 שנה, מתוכם 10 שנה גרתי בה, 10 שנים הייתה מושכרת.

 

עבור שיפוץ דירה לאורך השנים השקעתי 40,000 ש"ח.

היה גם שיפוץ של הבניין עוד 50,000 ש"ח.

 

אני לא אומר שאי אפשר להגיע גם ל 200,000, אבל זה נשמע לי חריג.

במיוחד אם נכנסים לבניין חדש ולא בן 20 כפי שאני נכנסתי

 

 

 

[wa11a]

בתאריך 20.8.2024 בשעה 13:34, פינדר כתב:

 

עליה במחירי הדיור מביאה לעליית השכירות וגם לעליית התשואה עבור מי שכבר רכש דירה. וזה עוד לפני הרווח "על הנייר".

החלק הראשון של המשפט לא נכון.

עובדתית מחירי השכירות הממוצעים הם בקורלציה מלאה להכנסה השוטפת של משק בית ממוצע. מחירי הקניה לא.

[פינדר]

הקורלציה היא לא מיידית ולא מלאה, אבל בהחלט קיימת.

עליה במחירי הדירות לרכישה מביאה לעליה בביקוש לשכירות ועליה בשכר הדירה.

בסוף מגיעים לשיווי משקל שבו השכירות השנתית היא 2-4% ממחיר הדירה.

[Lior_Django]

זה לא משהו שרואים פה למשל:

 

 

אגב,

בעבר מישהו הביא לפה לינק מאוד מעניין שהיה בו בין השאר את מחירי הדירות נומינלית וריאלית עם עוד הרבה גרפים.

אשמח אם מישהו יוכל להביא אותו שוב.