שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[natco]

לפני 6 דקות, MiniMiz3r כתב:

 

איפה? בקצרין? באילת? בארסוף? בהרצליה פיתוח? 

אצל הלמ"ס. וזה ממוצע ארצי. בקצרין זה יהיה פחות, בארסוף טיפה יותר.

 

אין צורך לקפד את ראשו של השליח😁

[gadik6]

מצד אחד, לא הגיוני שמשפחה צעירה שנמצאת בעשירון ה-9, בקושי תוכל להרשות לעצמה דירת 4 חדרים בשכונה טובה בחדרה, בלי עזרה מההורים או בלי הון בן-דורי.

 

דירות 4 חדרים כבר עולות 2+ מיליון, אז גם עם הכנסה ממוצעת של 25 נטו, והון עצמי של כ-700 אלף (בהנחה מאוד אופטימית של חסכון חודשי של כ-7-8 אלף בחודש למשך 7 שנים), אנחנו מדברים על כמעט 8 אלף שקל החזר חודשי.

וזה חדרה, לא רמת גן, לא כפר סבא ואפילו לא נתניה.

 

מצד שני, לאור העובדה שהבנקים "מחזיקים" בחלק משמעותי מהנדל"ן בישראל (כ-40% מהנכסים משועבדים לבנק, כמדומני), בהיקף של מאות מיליארדי שקלים, האם יש אינטרס לבנקים שהמחירים ירדו?   הרי ירידה של 20% או 30% במחירי הנדל"ן עלולה לגרום לקריסה של הבנקים.

לכן, זה רק הגיוני להניח שהבנקים ינקטו בפעולות על מנת למנוע קריסה של מחירי הנדל"ן.

 

והבנקים הם לא היחידים, אפילו המדינה עצמה "נהנית" ממחירי הנדל"ן הגבוהים בצורת מסים ישירים ועקיפים. נוסיף לזה כל מיני בעלי אינטרסים כמו גם מקבלי ההחלטות ובכירים במגזר הציבורי, שלפי הפרסומים הם בעלי יותר דירות משיעורם באוכלוסיה, ונבין שאין למעשה לאף אחד אינטרס שהמחירים ירדו (לאף אחד עם "השפעה").

 

לכן, אני לא רואה באמת מצב בו המחירים "קורסים" בעשרות אחוזים. הדבר ה"טוב" היחידי שאולי יצא מזה זה הגעה לסוג של איזון בשוק, וכן התמתנות בקצב העלייה השנתי של מחירי הדיור, מה שיאפשר למשפחות שחוסכות להדביק את מחירי הדיור, ולא כמו הטירוף שהיה בשנים האחרונות בו אפילו חסכון חודשי של 10-15 אלף שקל לחודש לא הספיק כדי להדביק את קצת עליית מחירי הדיור.

 

עריכה אחרונה ב-18 לספטמבר, 2023 על ידי gadik6

[MiniMiz3r]

לפני 42 דקות, natco כתב:

אצל הלמ"ס. וזה ממוצע ארצי. בקצרין זה יהיה פחות, בארסוף טיפה יותר.

 

אין צורך לקפד את ראשו של השליח😁

 

ברור לך שאין שום משמעות למחיר של "דירה ממוצעת ארצית" כי היא לא קיימת. 

[SlowRide]

לפני 42 דקות, redroze כתב:

אוי ואבוי

אתה שולח אותו לפ-ר-י-פ-ר-י-ה?

תגיד לי אתה שפוי?

את הבן שלך שלחת להיות מוסכניק?!

הבעיה היא לא לגור בפריפריה.

לפני 5 שנים, 2 מליון היו קונים לך דירת 4 חדרים ברמת גן.

היום, הם קונים לך 4 חדרים בראש העין.

בעוד 5 שנים, הם יקנו לך 4 חדרים איפה? בעמנואל? ומה בעוד 10 שנים? תקנה בזה קראוון במאחז לא חוקי...

 

 

[יובל .מ.]

לפני שעה, redroze כתב:

אוי ואבוי

אתה שולח אותו לפ-ר-י-פ-ר-י-ה?

תגיד לי אתה שפוי?

את הבן שלך שלחת להיות מוסכניק?!

אין לי בעיה עם פריפריה , אבל אני מעוניין להישאר באיזור שלי כל עוד יש לי ברירה. אין לי מה לחפש בחיפה, בדיוק כמו שאין לי מה לחפש ברמת גן, טבריה, או אילת.

אני מאז ומתמיד גר בירושלים (טוב מושב בכניסה לעיר), אין לי בעיה לרדת לשכונות שהן פחות נחשבות, או לצאת מהעיר.

הבעיה שגם מה שמסביב התייקר בטירוף בין אם זה מודיעין או מבשרת ציון, וכמו שכבר רשמתי בשכונה סבירה מינוס המחירים כבר הגיעו ל-2.2 לדירת 3 חדרים, ואם אני אלך לחיפה לקנות את הדירה ב-2 מיליון שקל אז בנוסף למשכנתא המטורפת שאצטרך לקחת יהיה צורך להכניס לחישוב עלויות שאין לי כרגע, כמו בייביסיטר למשל שההורים יכולים לעשות, עזרה עם הוצאה מהמעון בעתיד שיכול לתת לי ולאשתי עוד זמן בעבודה, שמירה על הילד כשהוא חולה ככה שלא נצטרך לבזבז ימי מחלה ללא תשלום, ועוד מיליון דברים  בסגנון.

אז תגיד לי, עדיין יהיה שווה לי ללכת לחיפה?

 

למה כל כך קשה לכם להסכים עם העובדה שהמצב פה מטורלל? אף אחד לא ביקש דירה ראשונה במגדל במרכז תל אביב או פנטהאוז עם נוף לים, שומר וחדר כושר (טוב אולי יש כמה שביקשו), רק דיור סביר במחיר סביר, בלי להשתעבד לזה ל-30 שנה אחרי שבזבזו עשור מהחיים לחסוך הון עצמי.

עריכה אחרונה ב-18 לספטמבר, 2023 על ידי יובל .מ.

[natco]

לפני כשעה, MiniMiz3r כתב:

ברור לך שאין שום משמעות למחיר של "דירה ממוצעת ארצית" כי היא לא קיימת. 

בוודאי שאין.

אבל זה כלי סטטיסטי, כדי לקבל החלטות, כמו למשל סכום הפטור ממס רכישה לדירה ראשונה (שהוא, הפלא ופלא, הסכום הממוצע, על השקל כמעט).

 

בדיוק כמו שאם אנחנו מנהלים דיון כללי, אפשר להשתמש בממוצע של הלמ"ס כ"אצבע מול הרוח", כי יש כאן אנשים גם מקצרין וגם מארסוף, ואין כלי טוב יותר שיכול לשמש כנק' התחלה לדיון.

 

מה זו בכלל "דירה ממוצעת"? עזוב עכשיו מחיר. מבחינת המוצר.

יש לה ממ"ד? חניה? מעלית? כמה חדרים היא?  אם עושים ממוצע של כל מלאי הדירות בארץ,  מה היא הדירה הישראלית הממוצעת? 

(אני באמת שואל, אין לי תשובה).

 

ונכון, באיזורי הביקוש הממוצע הזה הוא בחזקת מדע בדיוני, וזו אכן בעיה, כי אבסולטית זה הרבה מאד כסף

 

[MiniMiz3r]

לפני 6 דקות, natco כתב:

בדיוק כמו שאם אנחנו מנהלים דיון כללי, אפשר להשתמש בממוצע של הלמ"ס כ"אצבע מול הרוח", כי יש כאן אנשים גם מקצרין וגם מארסוף, ואין כלי טוב יותר שיכול לשמש כנק' התחלה לדיון.

 

 

נראה לי שיש פה יותר אנשים מקצרין מאשר מארסוף, לא? אין שום משמעות לממוצע הזה כי יש מקומות שבהם המחיר הוא 4.8 (תל אביב) ויש מקומות שהוא 1.2 (באר שבע).

[Shmelov]

אז יש נתון של חציון לגבי דירות?

[G. P. Magnus]

לפני 53 דקות, MiniMiz3r כתב:

 

נראה לי שיש פה יותר אנשים מקצרין מאשר מארסוף, לא? אין שום משמעות לממוצע הזה כי יש מקומות שבהם המחיר הוא 4.8 (תל אביב) ויש מקומות שהוא 1.2 (באר שבע).

 

גרוע מכך - השונות בתוך עיר ואפילו בתוך שכונה ובין שני צדדים של אותו רחוב יכולה להיות עצומה. נדל״ן הוא מיקום מיקום ומיקום כמו שאומרים.

 

לכן כל המספרים של הלמ״ס מטעים (לא מתוך רצון רע) ולא רלוונטיים בשום אופן. עדיף להסתכל באתר רשות המיסים ומדלן לקבל תמונה יותר ריאלית לגבי השכונות הרלוונטיות לכל אחד.

[Lior_Django]

לפני 9 שעות, MiniMiz3r כתב:

 

איפה? בקצרין? באילת? בארסוף? בהרצליה פיתוח? 

ממוצע ארצי.

לפני 6 שעות, MiniMiz3r כתב:

 

נראה לי שיש פה יותר אנשים מקצרין מאשר מארסוף, לא? אין שום משמעות לממוצע הזה כי יש מקומות שבהם המחיר הוא 4.8 (תל אביב) ויש מקומות שהוא 1.2 (באר שבע).

 

אפשר להשוות את מחיר הדירה הממוצעת לשכר הממוצע ומשם לראות שינויים.
זו הייתה הכוונה שלי לפחות. ברור שזה לא מציאותי, אבל זה מאפשר לדבר על השינויים האלו.

אפשר גם לבצע חלוקה תואמת לעשירונים בבתי מגורים ולראות אם מישהו שבעשירון התשיעי יכול לרכוש בית מגורים שבעשירון התשיעי. אבל זה יותר מדי עבודה וכנראה לא יהיה הבדל.

עריכה אחרונה ב-18 לספטמבר, 2023 על ידי Lior_Django

[Ziv]

לפני 18 שעות, SlowRide כתב:

הבעיה היא לא לגור בפריפריה.

לפני 5 שנים, 2 מליון היו קונים לך דירת 4 חדרים ברמת גן.

היום, הם קונים לך 4 חדרים בראש העין.

בעוד 5 שנים, הם יקנו לך 4 חדרים איפה? בעמנואל? ומה בעוד 10 שנים? תקנה בזה קראוון במאחז לא חוקי...

 

הזוי? 

כן, אינפלציה זה דבר מזעזע.

 

הנה שני גרפים שאני מקווה שיעזרו לחברנו צמד היובלים @yuvalganim @יובל .מ. להבין שלתפוס סכין נופלת זה לא דבר פשוט, אם בכלל אפשרי.

המשמעות, אגב, שאפילו בעשור רגוע כח הקניה של אדם נחלש ב-20% לכל הפחות. בעשור פחות רגוע, עלול להיחלש כמעט בחצי.

רק תחשוב מה זה עושה למוצר צריכה הכרחי כמו דירה. ותוסיף על זה מדינה שמתרבים בה כמו ארנבים, שלממשלה בה יש מונופול על הקרקעות והיא ההמרוויחה העיקרית מעליית מחירי הדירות, ושהרגולציה בה חוגגת כך שבקושי להוסיף פרגולה במרספת שלך אתה מסוגל, שלא לדבר על היתר בניה. 

 

 

 

[יובל .מ.]

לפני 4 דקות, Ziv כתב:

הזוי? 

כן, אינפלציה זה דבר מזעזע.

קודם כל אינפלציה זה דבר טוב, זה מונע מאנשים לשמור את הכסף בבנק, עוזר להשקעות ולעסקים, ומניע את הכלכלה.

יש הבדל בין אינפלציה של 1-3 לשנה כמו שקבעו לאינפלציה של 15 אחוז שנתי.

 

דבר שני, המספר כמספר לא מעניין אותי. אם דירה עלתה 100 אלף שקל בזמנו שהיו 100 משכורות, מבחינתי זה אותו דבר כמו מיליון שקל היום שיהיו 100 משכורות.

בשאר ההודעה שלך רק רשמת דברים שמחזקים את מה שרשמתי עד עכשיו, שהכל פה דפוק. הדבר האחרון שאפשר להגיד על שוק הנדל"ן זה שהוא שוק חופשי.

[SlowRide]

לפני 14 דקות, Ziv כתב:

רק תחשוב מה זה עושה למוצר צריכה הכרחי כמו דירה

זה בדיוק העניין, מוצרי צריכה הכרחיים אחרים נשארו בהישג יד. אנשים עובדים לא מתמודדים עם מחסור במזון או בבגדים.

וזה לא רק קניית דירה, זה התייקרות של כל פתרונות הדיור.

קרקע זה משאב מוגבל. הבעלות על קרקעות היא כמעט בלעדית של המדינה, אז ברור מי אחראי למצב.

 

[Ziv]

לפני 22 דקות, יובל .מ. כתב:

בשאר ההודעה שלך רק רשמת דברים שמחזקים את מה שרשמתי עד עכשיו, שהכל פה דפוק. הדבר האחרון שאפשר להגיד על שוק הנדל"ן זה שהוא שוק חופשי.

 

"פה" מתייחס לשוק הדיור? למדינה? אולי לכל הציוויליזציה האנושית?

תגיד לי, איך זה הגיוני שמנכ"ל של חברה מרוויח פי 1000 מפועל הייצור שלו?

איך זה הגיוני שאנשים ממשיכים לעבוד למרות שלפחות 50% מהשכר שלהם אלו הוצאות כדי שיוכלו לעבוד (מגורים, מזון, נסיעות, לבוש)?

וסליחה שאני מערב פוליטיקה, איך זה הגיוני ששר שהואשם פעמיים בשוחד יחזור לעמוד בראש אותו משרד?

 

הכל בהחלט דפוק. לא את הכל אפשר לתקן. אבל אישית אני לא מציע לאף אחד להקריב את עצמו בשביל לתקן את המצב, כי כל הכוחות הטבעיים פועלים נגדו.

[יובל .מ.]

לפני 30 דקות, Ziv כתב:

 

"פה" מתייחס לשוק הדיור? למדינה? אולי לכל הציוויליזציה האנושית?

תגיד לי, איך זה הגיוני שמנכ"ל של חברה מרוויח פי 1000 מפועל הייצור שלו?

איך זה הגיוני שאנשים ממשיכים לעבוד למרות שלפחות 50% מהשכר שלהם אלו הוצאות כדי שיוכלו לעבוד (מגורים, מזון, נסיעות, לבוש)?

וסליחה שאני מערב פוליטיקה, איך זה הגיוני ששר שהואשם פעמיים בשוחד יחזור לעמוד בראש אותו משרד?

 

הכל בהחלט דפוק. לא את הכל אפשר לתקן. אבל אישית אני לא מציע לאף אחד להקריב את עצמו בשביל לתקן את המצב, כי כל הכוחות הטבעיים פועלים נגדו.

שמע, רצת פה משרשור הנדלן לשרשור הפוליטיקה לשרשור יבואני הרכב.

מן הסתם אני מדבר על מחירי הנדלן בארץ.

אם עובד ייצור לא אוהב את השכר של המנכל הוא יכול להתפטר ולחפש חברה אחרת בה המנכל מרוויח פחות (לא בטוח שזה טוב לו אגב).

מה אנשים יכולים לעשות עם דירות? לעבור לקנות דירות תוצרת סין? 

אם מישהו מוציא 50 אחוז מהמשכורת על הוצאות בסיס, הוא יכול לנסות להצטמצם או להגדיל את ההכנסה, מה אנשים יעשו עם הדירות? יגדרו שטחים ויבנו פיראטי?