דירה להשקעה בדימונה

[amit_a]

ערב טוב,

 

אני מעוניין ברכישת דירה להשקעה בדימונה, מתעניין ספציפית בדירות ושכונות חדשות.

 

אשמח לשמוע חוות דעת מדימונאים או משקיעים, על שכונת ממשית והשחר. האם יש תנועה ערה של שוכרים?

 

תודה רבה,

עמית.

 

עריכה אחרונה ב-29 לספטמבר, 2021 על ידי amit_a

[DareDevil]

אין טוב ממראה עיניים, עשית סיבוב בשכונה? יש לך כבר נכסים שבדקת? מצאת באינטרנט נכסים? דיברת עם המקומיים? מתווכים? איזו השקעה אתה מכוון? 

אתה לא צריך תנועה של שוכרים (רק זה חסר לך שתהיה לך כניסה ויציאה של שוכרים), מספיק אחד ששוכר ממך ושומר על הנכס, עם נזקים מינימליים בשביל להרוויח את התשואה השנתית שלך.

 

סיבוב קצר באתר מדלן מראה שיש כמה יהלומים לא מלוטשים שאפשר לעשות פליפ מהם או לשכור אותם ולהינות מהתשואה.  

 

[amit_a]

הכוונה לתנועה ערה של שוכרים זה שיהיה ביקוש לשכירות והדירה לא "תעמוד" תקופה ריקה. כמובן שזה גם ישמור על מחיר השכירות.

 

בשכונות הייתי פיזית, ולמראית העין אהבתי. 

נכסים ראיתי ביד 2, הדירות חדשות (לא מחפש דירות רכבת בשיכון בחצי מחיר, עקב התעסקות יותר מרובה בנכס ובשוכרים), נראות מעולה ותשואה לא רעה בכלל, במיוחד ביחס למרכז.

 

סכום החזר המשכנתא אמור להיות דומה לשכירות.

 

שאלתי, מכיוון שבדימונה הרבה יותר ריאלי לרכוש דירה מאשר במרכז, איך השוק מבחינת שכירות? אשמח אם ישפכו אור על הנושא.

 

תודה.

[dany]

"נראות מעולה ותשואה לא רעה בכלל", תוכל לשתף קצת במספרים? אפילו אקסל מצורף.

 

[shimta]

לגבי שכונת השחר, ע"פ אתר מחיר למשתכן ישנן 48 דירות למכירה ללא הגרלה בדימונה. 

אז אם אתה עומד ברף הזכאות, אולי כדאי לרכוש באמצעות מחיר למשתכן.

 

[amit_a]

לפני כשעה, dany כתב:

"נראות מעולה ותשואה לא רעה בכלל", תוכל לשתף קצת במספרים? אפילו אקסל מצורף.

 

תסתכל ביד 2 דירות 4 חדרים חדשות (לא מהקבלן) בין 800,000-900,000 ש"ח שכירות כ-3,000 ש"ח (כ4.23% תשואה שנתית).

 

לפני 3 דקות, shimta כתב:

לגבי שכונת השחר, ע"פ אתר מחיר למשתכן ישנן 48 דירות למכירה ללא הגרלה בדימונה. 

אז אם אתה עומד ברף הזכאות, אולי כדאי לרכוש באמצעות מחיר למשתכן.

 

זו דירה שניה, לא זכאי במחיר למשתכן.

 

[dany]

לפני 2 דקות, amit_a כתב:

לפני 2 דקות, amit_a כתב:

תסתכל ביד 2 דירות 4 חדרים חדשות (לא מהקבלן) בין 800,000-900,000 ש"ח שכירות כ-3,000 ש"ח (כ4.23% תשואה שנתית).

 

זו דירה שניה, לא זכאי במחיר למשתכן.

 

 

בנתונים שציינת יש מספיק דירות באיזורים "קצת" יותר מבוקשים ועם פוטנציאל לעליית ערך הרבה יותר גבוה גם במרכז הארץ.

 

[amit_a]

מכיר אזורים מומלצים?

[shimta]

בסכום הזה הייתי כנראה רוכש דירה 3 חדרים (עם ממ"ד וחניה)  בגני אביב בלוד.

סה"כ הבנייה היא משנות ה90, האיזור יחסית מטופח. ישנה תחנה רכבת. 

אושרה תוכנית לבניה אלפי יחידות דיור בצמוד לשכונה 

החסרונות: 

- כל מה שמתלווה לחיים בערים מעורבות. 

- הפרעות שהיו במאי, חוסר ביכולת לצאת מהשכונה

כי היציאות עוברות ליד שכונת הרכבת ושם נזרקו אבנים. (נרצח אדם עקב זה) 

להבנתי בעתיד אמור להיות כביש עוקף.

 

 

 

עריכה אחרונה ב-30 לספטמבר, 2021 על ידי shimta

[m3x7r3m3]

לפני 16 שעות, amit_a כתב:

שאלתי, מכיוון שבדימונה הרבה יותר ריאלי לרכוש דירה מאשר במרכז, איך השוק מבחינת שכירות? אשמח אם ישפכו אור על הנושא.

 

יש לי משפחה בדימונה, אף אחד מהם שם לא שוכר.

גם מי שעובדים בעבודות הרבה פחות מכניסות, וגם כאלה שחסכו הרבה פחות ממני. כאילו אני מדבר על קנייה עם איזה חסכון של פחות מ-150K.

הצעירים אגב קנו בשכונות החדשות הללו.

 

לא ברור לי מי שוכר בדימונה במחירים כאלה.

[stum]

לגמריי באותה דעה. אבל אני לא מכיר את דימונה.

 

כמה נקודות לחשוב עליהם מדירות מחיר למשתכן במקומות אחרים, נידחים פחות, נידחים יותר שיצא לי לבדוק לגביהן:

 

* בדר"כ מדובר במבנים גדולים עם הרבה דיירים (בביאליק יש מבנים עם מעל 50 דיירים בשכונת אפק החדשה).

עלות הוועד החודשי יקרה יחסית. שוכרים יחשבו את העלות הזו וזה עלול להקפיץ את עלות הדיור עבורם.

 

* בגלל שלא המצאת את הגלגל,  אתה לא היחיד שקונה להשקעה בבניין הזה.

כך נוצר מצב בו אתה, השכן, וכל הצד המזרחי בבניין, מתחרים על אותם שוכרים.  עם אותן דירות באותו מיקום עם אותו מפרט.

הדבר היחיד שיש לכם לשחק איתו זה מחיר השכירות המבוקש.

 

* בעוד 5-7 שנים כל הדירות בבניין "יופשרו" למכירה באותו היום ולכן כשתבוא למכור, אתה וכל הבניין תנסו למכור ביחד, ושוב, אותן דירות אותו מפרט אותו מיקום.

רק המחיר ישחק פה תפקיד.

[beastmode]

אענה לך בתור באר שבעי... אם אתה רוצה להשקיע בנגב אז עדיף כבר בב"ש, פה לפחות יש ביקוש לשכירות באיזורים שקרובים לאוניברסיטה/בית חולים/תחנת רכבת.
בדימונה אין כלום שמושך אנשים לעיר. ודירה ב800-900 אלף ש"ח שנמצאת חצי שעה דרומית לב"ש היא לא בדיוק מציאה בעיניי.
 

[Transporter]

לפני קצת יותר משנה הסתכלתי על דירות בסגנון בעפולה, עכו, קריית ים

בזמנו היו דירות בסדר גודל של 900-1,000,000

חלקן חדשות על הנייר

אולי שווה לך לבדוק

לדעתי ערים יותר רלוונטיות מדימונה אבל אני לא מתווך

[om2]

https://www.themarker.com/realestate/.premium-MAGAZINE-1.10254602

[bobi]

תקרא את הכתבה מ The marker שיש למעלה.

דימונה היא מהערים היחידות בארץ בהן היתה ירידת מחירים ומשקיעים מכרו בהפסד את הדירות.