שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[vxlan]

איזה נתון?

הבחור הביא גרף שכותרתו השינוי בקצב העלייה של מחירי הדירות.

זה שיש שם ירידה רומר שהמחיר עדיין מתייקר אך לאט יותר, איך מזה אתם מסיקים שהמחיר יורד לא ברור לי.

[yuvalganim]

אתה לא יכול לבחור לקרוא מה שאתה רוצה.

אז כתבתי גם בנוסף שיש ירידה במחירי דירות חדשות מקבלנים כבר חודשיים ברציפות (כבר 2% ירידה שם).

מחוז מרכז בירידה במחיר הממוצע.

הגרף שהבאתי למעלה הוא גרף שנתי שסוחב אחריו את 12 החודשים האחרונים ומתקדם כל הזמן (חודש חדש נוסף והאחרון בתור נזרק החוצה) ולכן בהכרח אם מ-20% עליה ממוצעת אנחנו על 17% עליה ממוצעת מדובר אפקטיבית בירידה. כדי שהמחירים יישארו זהים זה היה צריך להמשיך להיות 20%.

[gadik6]

אני עוקב אחרי מחירי בתים פרטיים (חדשים מקבלן), ובאמת נראה שיש שם עצירה בעליית המחירים, ואולי אף ירידה קטנה, אבל האם זה מבשר על מה שעתיד לבוא?   אולי כן ואולי לא.

 

באופקים - בית פרטי עם בריכה שביקשו עליו 2.65 מיליון במבצע (אופקים, 2.65 מיליון, לא פחות), עכשיו מבקשים רק 2.55.

 

מושב בשרון שביקשו עד לא מזמן 3.97 מיליון, עכשיו מבקשים "רק" 3.9.

 

אחרי עליה של עשרות אחוזים בשנים האחרונות, אין כאן ממש בשורה, בינתיים לפחות.

 

[Mech Morphix]

גם אני עוקב. בינתיים בית אחד שהסתכלתי שהתחיל ב3.5 ועלה כל פעם שהגיע קונה רציני, נמכר 8 חודשים אחרי שפורסם ב5. מיליון. שקל.

 

[vxlan]

לפני 46 דקות, yuvalganim כתב:

אתה לא יכול לבחור לקרוא מה שאתה רוצה.

אז כתבתי גם בנוסף שיש ירידה במחירי דירות חדשות מקבלנים כבר חודשיים ברציפות (כבר 2% ירידה שם).

מחוז מרכז בירידה במחיר הממוצע.

הגרף שהבאתי למעלה הוא גרף שנתי שסוחב אחריו את 12 החודשים האחרונים ומתקדם כל הזמן (חודש חדש נוסף והאחרון בתור נזרק החוצה) ולכן בהכרח אם מ-20% עליה ממוצעת אנחנו על 17% עליה ממוצעת מדובר אפקטיבית בירידה. כדי שהמחירים יישארו זהים זה היה צריך להמשיך להיות 20%.

לאבחו על בסיס הגרף הזה, שיש ירידה של 3% במחירי דירות, זו טעות.

 

 

בפועל ממה שאני רואה, יש ירידה זעומה ביותר.

[Nemesis]

לפני 43 דקות, yuvalganim כתב:

אתה לא יכול לבחור לקרוא מה שאתה רוצה.

אז כתבתי גם בנוסף שיש ירידה במחירי דירות חדשות מקבלנים כבר חודשיים ברציפות (כבר 2% ירידה שם).

מחוז מרכז בירידה במחיר הממוצע.

הגרף שהבאתי למעלה הוא גרף שנתי שסוחב אחריו את 12 החודשים האחרונים ומתקדם כל הזמן (חודש חדש נוסף והאחרון בתור נזרק החוצה) ולכן בהכרח אם מ-20% עליה ממוצעת אנחנו על 17% עליה ממוצעת מדובר אפקטיבית בירידה. כדי שהמחירים יישארו זהים זה היה צריך להמשיך להיות 20%.

 

לא, כדי שהמחירים יעמדו הגרף הזה צריך לרדת כל חודש עד שהוא מגיע ל- 0%.

 

לפני 29 דקות, gadik6 כתב:

אחרי עליה של עשרות אחוזים בשנים האחרונות, אין כאן ממש בשורה, בינתיים לפחות.

 

סבלנות. המוכרים בינתיים לא רוצים להתפשר. אבל זה לא משנה את העובדה שלרוכשים יש פחות כסף. מוכרים יכולים להחזיק את הנשימה עד שיהפכו לכחולים, אבל אם יש לי מיליון ש"ח והבנק נותן לי רק 1.5 מיליון ל-30 שנה ולא שקל יותר, אני לא אוכל לרכוש דירה ב- 3 מיליון ש"ח ולא יעזור כלום.

אחרי תקופה שהמחירים עומדים, אנשים גם פחות ירכשו דירות להשקעה שכן השכירות נמוכה מההלוואה, והפער גדל ככל שהמינוף עולה. יכולים לקבל אחלה ריבית בבנק.

[edward]

לפני 20 דקות, Nemesis כתב:

 

סבלנות. המוכרים בינתיים לא רוצים להתפשר. אבל זה לא משנה את העובדה שלרוכשים יש פחות כסף. מוכרים יכולים להחזיק את הנשימה עד שיהפכו לכחולים, אבל אם יש לי מיליון ש"ח והבנק נותן לי רק 1.5 מיליון ל-30 שנה ולא שקל יותר, אני לא אוכל לרכוש דירה ב- 3 מיליון ש"ח ולא יעזור כלום.

ומי שיש לו הון עצמי ומחכה בינתיים מקבל 4% ללא סיכון במקמ, זה לא רע.

[BeBest]

לפני 47 דקות, Nemesis כתב:

לא, כדי שהמחירים יעמדו הגרף הזה צריך לרדת כל חודש עד שהוא מגיע ל- 0%.

 

לא נכון.

כדי שהמחירים יעמדו המדד הזה צריך להראות 0% בלי שינוי כלל, כי הוא מודד שינוי מחודש לחודש בתצוגה של 12 חודשים אחרונים.

אבל הגרף הזה לא יראה 0% כי הוא מודד שינוי שנתי, אלא אם כן המחירים נתקעו במקום במשך שנה (קרה מתישהו?)

כמעט כל חודש יש שינוי במדד למעט כמה חודשים חריגים שבהם באמת לא היה שינוי, לדוגמה דצמבר 18 עד פבואר 19.

 

בפועל, שיא המדד (דירות קבלנים) היה 542.3 בחודשים אוגוסט-ספטמבר 22.

כרגע המדד (לא סופי - הלמ"ס מעדכן נתונים בדיעבד עד 3 חודשים אחורה) עומד על 534.8 עבור חודשים נובמבר-דצמבר.

אזי המחירים יורדים כי המדד יורד, בדיוק כמו מניות בבורסה.

[yuvalganim]

לפני 54 דקות, Nemesis כתב:

 

לא, כדי שהמחירים יעמדו הגרף הזה צריך לרדת כל חודש עד שהוא מגיע ל- 0%.

 

ענו לך מעליי.

אתה מסתכל על הגרף לא נכון.

זה גרף שיש בו שיפטינג (Shifting) ולכן אם האחוז המצטבר יורד זה אומר שהמחירים יורדים ולהיפך והכל בראייה שנתית.

[vxlan]

בדיוק  השבוע הייתי במומ עם קבלן קטן לרכישת דירה, הוא אמר 'מבחינתו אם המחירים יירדו הוא יוריד את הדירה מהמדף, עד שיעלו..

כלומר יש לו אורך נשימה מימוני טוב.

וזה קבלן קטן.

אמנם לא קבלן טנדר, אבל קטן.

ורם זה המצב שלו, למה שקבלנים גדולים יותר יהיו במצב מימוני רע יותר?

מי ימצמץ ראשון, הקבלנים או הרוכשים?

אל תהיו במתח, אנחנו הדיוטות צרכניים, הקבלנים ינצחו (והלוואי שאני טועה).

[BeBest]

עובדתית (לפחות לפי נתוני הלמ"ס ומדד דירות חדשות לעומת כלל הדירות) נראה שהקבלנים מתקפלים קודם.

אולי יש כאלה שכרגע אין להם בעיות תזרימיות אז לא אכפת להם להוריד דירות מהמדף או לפצח גרעינים בבית במקום למכור דירות.

אבל זה לא ישאר המצב לאורך זמן.

[farkash7]

לפני 3 דקות, vxlan כתב:

בדיוק  השבוע הייתי במומ עם קבלן קטן לרכישת דירה, הוא אמר 'מבחינתו אם המחירים יירדו הוא יוריד את הדירה מהמדף, עד שיעלו..

כלומר יש לו אורך נשימה מימוני טוב.

וזה קבלן קטן.

אמנם לא קבלן טנדר, אבל קטן.

ורם זה המצב שלו, למה שקבלנים גדולים יותר יהיו במצב מימוני רע יותר?

מי ימצמץ ראשון, הקבלנים או הרוכשים?

אל תהיו במתח, אנחנו הדיוטות צרכניים, הקבלנים ינצחו (והלוואי שאני טועה).

זה לא אומר כלום בלי קונטקסט.
כמה דירות נשארו לו למכור מתוך כמה?
קבלן עם בניין של 50 דירות ש-47 מהן מכורות כנראה לא בלחץ כמו קבלן שצריך למכור עוד חצי מהדירות או יותר.

[yuvalganim]

לפני 6 דקות, vxlan כתב:

בדיוק  השבוע הייתי במומ עם קבלן קטן לרכישת דירה, הוא אמר 'מבחינתו אם המחירים יירדו הוא יוריד את הדירה מהמדף, עד שיעלו..

כלומר יש לו אורך נשימה מימוני טוב.

וזה קבלן קטן.

אמנם לא קבלן טנדר, אבל קטן.

ורם זה המצב שלו, למה שקבלנים גדולים יותר יהיו במצב מימוני רע יותר?

מי ימצמץ ראשון, הקבלנים או הרוכשים?

אל תהיו במתח, אנחנו הדיוטות צרכניים, הקבלנים ינצחו (והלוואי שאני טועה).

 

ואולי הוא מחרטט?

מה אתה רוצה שהוא יגיד לך בתור לקוח פוטנציאלי? "שמע אם המחירים ירדו אני יעשה הנחה" תהיה רציני.

הוא רוצה שתקנה עכשיו במחיר של עכשיו, הוא בחיים לא יגיד לך שהוא יעשה הנחה.

ראית פעם ספק כלשהו שאי פעם אמר "אם המחיר ירד גם אני מוריד"....

הייתי מציע לשים את מה שהוא אמר במסגרת הנכונה.

[Nemesis]

לפני 12 דקות, yuvalganim כתב:

 

ענו לך מעליי.

אתה מסתכל על הגרף לא נכון.

זה גרף שיש בו שיפטינג (Shifting) ולכן אם האחוז המצטבר יורד זה אומר שהמחירים יורדים ולהיפך והכל בראייה שנתית.

אני לא מבין את הטענה שלכם.
לדוגמא:

 

[vxlan]

אני חושב שאתם טועים בקריאת הגרף.

הגרף הזה הוא לא כמו מדד המניות, שמשקלל מחיר של כל מניה פנימה.

זה גרף של קצב העלייה, כל זמן שהוא גדול מאפס יש עלייה.

העובדה שבחודש הקודם העליות היו יותר חדות, לא אומר שהיו ירידות.

תחשוב על זה כמו גרף  תאוצה של מכונית לאורך זמן. כל זמן שהתאוצה חיובית, המהירות גדלה.. כשהתאוצה יטרדת אך עדיין חיובית,  המהירות עדיין גדלה.

בהקבלה למקרה שלנו, המהירות היא מחירי הדירות.

כדי שהמהירות תקטן, התאוצה חייבת להיות שלילית.

עד שהגרף הזה לא חוצה את האפס, אין ירידה תכלס.

 

לפני 8 דקות, farkash7 כתב:

זה לא אומר כלום בלי קונטקסט.
כמה דירות נשארו לו למכור מתוך כמה?
קבלן עם בניין של 50 דירות ש-47 מהן מכורות כנראה לא בלחץ כמו קבלן שצריך למכור עוד חצי מהדירות או יותר.

הוא עשה תמא לבניין, הוציא לשוק 6 דירות חדשות, 3 נמכרו ו3 עומדות כבר שנה.

הן עומדות מלא זמן, לכן חשבתי שיתגמש איתי.. אני די במצב ההיפוטתי שנמסיס תיאר.. הוא מבקש 3 מיליון ואני רוצה לשלם בסביבות 2.5.

הוא לא מוכן לרדת.