שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Gosser1860]

לפני 22 דקות, farkash7 כתב:

פתאום הסבתא מתה, הופ ירדה הלוואה.

כבר אין לי מקום בחתימה. אבל זה פרייסלס זה. 

אדאג להשתמש בזה בבויכוח הבא בעבודה.

[SlowRide]

לדעתי הלא מבוססת על כלום בלי הון בין דורי לא היינו רואים כל כך הרבה עסקאות.

אוהבים להתלונן על אנשי ההיטק שמקבלים 40k בחודש וטסלה שהם קונים הכל ביוקר והמחירים לא יורדים בגלל זה אבל בתכלס רוב רוכשי הדירות הם...מהמגזר הציבורי.

[- XM -]

בסין מורידים ריביות על הלוואות ומשכנתאות.

זו דוגמא לאיך מתנהגת מדינה שחוששת מירידת מחירי הנדל’’ן?

 

בנושא אחר מה יש לפורום נגד פתח תקווה?

אני לא גר שם, אבל זה כ’’כ גרוע? יותר מבת ים?

 

[ArikC]

לפני 3 שעות, עידן. כתב:

 הייתי נזהר עם נבואות. הריבית עומדת רק על 2%...ב2011 ריבית בנק ישראל עמדה על 3.25% והפריים בהתאם 4.75%. גם אז שררה תחושה שהמחירים בשמיים ולמרות זאת טסו ב11 שנים שעברו מאז. זכור לי שבאחד השרשורים פה באותה תקופה מישהו כתב בספק יאוש ספק התרעמות ״מה, דירה בפ״ת תעלה 4 מליון?״. ובכן...

יש הבדל מאוד משמעותי בין 2011 לבין היום,השכר הממוצע אז היה סביבות 8900 היום סביבות ה10500,השכר עלה במעט,הדירות ב40-50  אחוז.
אגב ב2011 המחירים ירדו בכמה אחוזים.
עוד דבר שאנשים מתעלמים ממנו,זה יכולת החזר,בהתחשב בהכנסה ממוצעת של משק בית היום,אנחנו בקצה יכולת ההחזר של משפחה ממוצעת,אם המחירים ימשיכו לעלות,הרבה פחות אנשים יוכלו לקנות דירה = ירידת מחירים.
חוץ מזה שריבית גבוהה כבר מוציאה משקיעים מהשוק כי יש אפיקי השקעה טובים יותר.
 

[save]

בסין זה מצב שונה. רק החודש הממשל הזרים 40 מיליארד דולר להציל את הקבלנים מקריסה ומפני אפקט דומינו. אנחנו עוד לא שם. 

https://www.reuters.com/world/china/china-plans-set-up-real-estate-fund-worth-up-44-bln-redd-2022-07-25/

 

אבל כמו שכתבתי , כשהנגיד ירגיש מצוקה אצלנו ,תראו התערבות ממשלתית ,ערבויות מדינה , אג"ח חירום להציל את הענף הכי מניב. 

גם בסין מינפו הלוואות בין דורות כדי לקנות דירה. זה התפוצץ להם בפרצוף. 

עריכה אחרונה ב-22 לאוגוסט, 2022 על ידי save

[Gosser1860]

לפני 5 דקות, - XM - כתב:

בנושא אחר מה יש לפורום נגד פתח תקווה?

אני לא גר שם, אבל זה כ’’כ גרוע? יותר מבת ים?

https://eincyclopedia.org/wiki/פתח_תקווה

 

ציטוט

פתח תקווה היא עיר דמיונית בנוסף היא שם קוד לשטח רחב ידים המשתרע בין צומת מורשה וגהה במערב ושדות גת אינסופיים במזרח. 

 

[natco]

לפני כשעה, farkash7 כתב:

אחרי זה הם מתגלגלים, פתאום הסבתא מתה, הופ ירדה הלוואה. מתגלגלים.

זה אולי מנוסח בהומור, אבל מבטא בעיה רצינית מאד.

אנשים "ממיסים" את כל הכסף שיש ברדיוס שלהם בשביל חלום הדירה. קרנות השתלמות, הלוואות משלימות, פנסיות שלהם ושל ההורים... 

 

אישית אני לא מבין את הגישה הזו של להישאר בלי שום "שולי ביטחון" לשום דבר אחר, ולא לשנה שנתיים, אלא ללא שום רזרבה או מרווח נשימה ל-30 שנה הבאות.

[nev]

ההגיון אומר - להשאר עם קורת גג בגיל שכבר אי אפשר לעבוד. אבל כן, זה לא נורמלי מה שהולך כאן.

[עידן.]

לפני 2 דקות, natco כתב:

אנשים "ממיסים" את כל הכסף שיש ברדיוס שלהם בשביל חלום הדירה.  

בצדק.

לדעתי יציבות מקום המגורים חשובה יותר מכל דבר אחר. בהעדר שוק שכירות מוסדי ותחרותי, שוכרים נתונים לגחמות בעל דירה פרטי שברוב המקרים יש ברשותו נכס או שניים. לא מדבר על העלאת שכר הדירה, אלא על הצורך לחדש חוזה משנה לשנה. ברור שיש דוגמאות של בני הגיל השלישי ש״שוכרים כל חייהם והכל בסדר״ אבל זה יוצא מן הכלל שלא מעיד על הכלל.

[Nemesis]

זה בדיוק זה. כל עליית ריבית שכזו אני מצמצם את התקציב לרכישה שכן אני מצמצם את המשכנתא המקסימלית שאני מרגיש בנוח לקחת. 

 

אין לי מושג מה עושים אחרים.

[vxlan]

יש מצב שהפד יוריד ריבית בספטמבר הבא, וכמובן שהנגיד שלנו מחרה מחזיק אחריו כך שכנראה היא תרד גם פה.

 

שנה של ריבית לא אפסית לא תדגדג אתצשוק הנדלן הישראלי לדעתי.

עריכה אחרונה ב-22 לאוגוסט, 2022 על ידי vxlan

[farkash7]

לפני 5 דקות, vxlan כתב:

יש מצב שהפד יוריד ריבית בספטמבר

שום סיכוי שזה יקרה. האינפלציה שם ב8.5%, וזה מה שהם מודדים... בפועל כנראה אפילו יותר.
היא תמשיך לעלות לדעתי בלפחות עוד 2% עד שתחוסל.
אינפלציה זה רע כי זה מחממם את הקלשונים, ואתה יודע את מי משפדים קודם?
 

לפני 23 דקות, nev כתב:

ההגיון אומר - להשאר עם קורת גג בגיל שכבר אי אפשר לעבוד. אבל כן, זה לא נורמלי מה שהולך כאן.

זה הגיון עקום כי מיום ליום אנשים ישארו עם פחות זמן לחיות בבית שהם קנו.
משכנתא ל-40 שנה Here We Come. חכו חכו, זה עוד מעט יגיע.
איזה מדהים זה להיות בעלים של דירה בגיל 80 אה? ממש אפשר להתחיל לחיות.

עריכה אחרונה ב-22 לאוגוסט, 2022 על ידי farkash7

[vxlan]

התכוונתי לשנה הבאה, סורי.

[gadik6]

לפני 5 שעות, farkash7 כתב:

מחירי הדירות שעכשיו בונים כבר ידועים.
לא רק זה, כל יחידת קרקע לבניה שנקנתה כבר נותנת לך מחיר מינימום לדירה שתיבנה עליה, כך שרוב הדירות (הכוונה קרקעות) ששווקו תימחרו את המלאי לשנתיים+ הקרובות.
תתחיל לחשוב על ירידות ברגע שתראה מכרזים שנסגרים במחירים נמוכים יותר מהקודמים. עד אז הקבלנים שמחוברים לשטח ולקונים יותר ממך וממני כנראה מבינים אחרת.
לדעתי אתה תראה קבלנים פושטים רגל לפני שתראה קבלנים שחותכים מחירים ב-30% מהסיבה הפשוטה שהם כנראה לא עושים 30% רווח.

מה אומרת העלאת הריבית הזו? שאנשים ימכרו עכשיו גם את אחותם בשביל דירה. עד עכשיו מכרו רק את סבא/סבתא/אמא/אבא.

 

לא זכור לי שרמזתי אפילו שנראה 30% ירידה במחירים. עם זאת, כנראה שלכל מי שלוקח משכנתא יש רק 2 סבתות, ועוד אחות וחצי, אז יש גבול כמה מהן הוא יכול למכור (האם כבר הגענו לשלב הזה?   אני מאמין שעדיין לא).

 

צריך לזכור שבתקופה האחרונה מחירי דירות עלו בצורה די פרועה (גם דירות חדשות מהקבלן, שבמקרה אני עוקב אחרי כמה). האם כל עליית המחירים נובעת אך ורק מעלייה בהוצאות ישירות ועקיפות של הקבלן/יזם?   כנראה שלא, וחלק מזה הוא רווח נקי (על הנייר).

יש מרחק די גדול בין להוריד מעט או לא להעלות מחיר של דירה לבין פשיטת רגל של הקבלן.

 

 

[farkash7]

תראה אני יכול להגיד לך מה קורה בבתי קרקע.
עלות בניה עלתה ב-30% בערך במינימום. היום שאתה הולך לאדריכל הוא אומר לך להכין 10K למטר רבוע.
עכשיו אצל קבלנים שבונים בניינים זה כנראה לא רחוק מזה מאוד. כמובן הוא קבלן שבונה בניין, יש לו יכולת מיקוח שאין למישהו שבונה בית, אז הוא חטף 20% עליית מחיר? זה מתורגם אליך...

לא מפסיקים לברבר על 20% עליית מחירים, רק שוכחים שהמדד עלה בכמעט 20%, וביקושים של שנתיים נדחפו לשנה אחת (כל 2020 האבודה), אז מה הפלא? לדעתי זה ירגע בקרוב, נחזור ל"שיווי משקל".

דיברת על ירידות מחירים של בתים שבונים עכשיו. אני שמעתי שהמרווחים שלהם זה 25% בלחץ, הקרקע כבר תומחרה, עלות הבניה קשיחה, אין להם הרבה איפה לשחק.
אם 10% יעשו פה מישהו שחיכה שמח אני אשאל אותו כמה הוא חיכה. אם התשובה שלו עולה על 6 חודשים היה טוב אם היה קונה כבר ולא מחכה. אם יותר אז הפסיד.
ירידה מיידית מעבר ל-10% זה צריך כבר קטסטרופה או שהמדינה תתחיל לבנות מפלצות, בכל מקרה זו לא תהיה ירידה שתגיע כי הריבית עלתה באחוז.

לפחות ככה אני רואה את הדברים לצערנו.

אם מישהו רוצה למצוא מעט נחמה מחיר של עץ אורן ירד ב30% בשלושה חודשים האחרונים.
אולי תחילתה של מגמה? אולי עוד חומרי גלם ירדו? אולי, אבל הקבלנים ישאירו את זה אצלם בכיס, או בקיצור לכו תבנו בית מעץ אורן במדבר.
 

עריכה אחרונה ב-22 לאוגוסט, 2022 על ידי farkash7