שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[yuvalganim]

זה פשוט גורר אנשים לרמת חיים נמוכה משמעותית.

כי אם המשכנתא היא כבר לא 4 אלא 7 אז כבר אי אפשר לנסוע לחול, אי אפשר לקנות רכב, אי אפשר להתחדש ברהיט חדש. (זה במקרה הטוב)

במקרה הרע? אי אפשר לשלם את המשכנתא אז מוכרים את הדירה ועוברים לשכירות (אנחנו לא שם כרגע).

בסוף זה עניין של מינונים, מי שמינף את עצמו על המקסימום מראש (מכיר כאלה) - אכלו אותה.

כל השאר? יירדו ברמת החיים עד יעבור זעם, אם יעבור.

[garicho]

לפני 18 שעות, farkash7 כתב:

איך אין רכבת מבאר שבע לת"א שלוקחת חצי שעה עם תדירות של 4-5 רכבות בשעה? כולה להניח זוג מסילות חשמליות על תוואי שהוא די שטוח באורך 100 ק"מ.

 

הבעיה היא לא הדרך, הבעיה היא המסילות בתל אביב עצמה. אין מקום. עלות למסילות 5+6 זה כמה עשרות מיליארדים. פה נמצא צוואר הבקבוק.

בתאריך 15.8.2022 בשעה 07:47, farkash7 כתב:

לקחו בניין מתפורר הוסיפו לו שתי קומות והופ הדבר הזה תקוע לעוד 50 שנה בגרון. במקום להרוס ולבנות מפלצות.

 

הבעיה היא שבונים לא נכון. לא צריך לבנות מפלצות. גם בנייה של בניינים עם 6-7 קומות אבל שמתוכניים נכון לאוכלוסיה שחיה בהם יכולים להיות מעולים. ע"ע פריז או ערים אירופאיות צמודות אחרות שלא נראות כמו טוקיו או הונג קונג ועדיין מצליחות להכיל מיליוני אנשים ללא בעיה.

[ישה]

בהלוואה של 2000K מחולקת שני שליש קל"צ ושליש פריים ההחזר יעלה ב 1700 ש"ח לערך ברמת ריבית פריים 7% במקום 2.65 היום 

 

מי שהתפתה להצעות הבנקים של שליש שליש שליש ברמת אינפלציה של 10% ישלם בעוד 5 שנים עוד כ 1700 ש"ח 

...

אבל 1

החוב לבנק בהלוואה הצמודה יגדל מ 650K ל  ........

 

950K וזאת אחרי ששילמת כ  220K במהלך ה 5 שנים הללו.

 

נטקו להשכלתך הפיננסית

 

אבל 2 

 

אם הבן אדם עובד משכורתו תתעדכן גם כן ברמה כזו או אחרת ברמת אינפלציה כזו.

 

ובין בעלות על דירה לשכירות יש עוד מצב ביניים של רכישת דירה צנועה יותר.

 

לא ראיתי קטסטרופות במהלך 50 השנה שאני עוקב ופועל בשוק הנדל"ן אבל אני עוד צעיר אז אולי אראה.

עריכה אחרונה ב-16 לאוגוסט, 2022 על ידי ישה

[farkash7]

לפני 7 דקות, garicho כתב:

הבעיה היא לא הדרך, הבעיה היא המסילות בתל אביב עצמה. אין מקום. עלות למסילות 5+6 זה כמה עשרות מיליארדים

אתה יודע מה אומרים, לכל בעיה יש פתרון. הוא יכול להיות בדמות $ או בדמות חשיבה מחוץ לקופסה, למשל להסית את אותה מסילה מהירה לנקודה אחרת ומשם לסלול מטרו מהיר.

 

לפני 8 דקות, garicho כתב:

הבעיה היא שבונים לא נכון. לא צריך לבנות מפלצות. גם בנייה של בניינים עם 6-7 קומות אבל שמתוכניים נכון לאוכלוסיה שחיה בהם יכולים להיות מעולים. ע"ע פריז או ערים אירופאיות צמודות אחרות שלא נראות כמו טוקיו או הונג קונג ועדיין מצליחות להכיל מיליוני אנשים ללא בעיה.

גם אתה ראית את התוכנית בכאן 11? הייתה שם מומחית שדיברה בדיוק על זה, בנייני רכבת. האמת לא חשבתי על זה יכול להיות אחלה רעיון, אבל זה לא סותר את מה שאני אומר, תמ"א והוספה של שתי קומות זה פשע לא פחות ולא יותר.
צריך תכנון מחדש, להרוס ולבנות משהו שיכול להכיל הרבה יותר אנשים, רכבת או מגדל שיחליטו מי שמחליט אבל שיעשו משהו.

ישה שמעתי שפותחים עמותה שנקראת "עמותת שליש שליש שליש" לתרומות לנפגעי מסלול שליש שליש שליש.

[garicho]

לפני 8 דקות, farkash7 כתב:

אתה יודע מה אומרים, לכל בעיה יש פתרון. הוא יכול להיות בדמות $ או בדמות חשיבה מחוץ לקופסה, למשל להסית את אותה מסילה מהירה לנקודה אחרת ומשם לסלול מטרו מהיר.

 

ברור שלבעיות האלו יש פתרון - הוא פשוט עולה הרבה מאוד כסף. בכל מקרה אין לך לאיפה להסיט את מסילות 5+6. דובר שהן יבנו במנהרה מתחת לתוואי הקיים. שוב - עלות של 20-30 מיליארד שקל לפחות. כנראה פי 2 מזה.

 

לפני 10 דקות, farkash7 כתב:

גם אתה ראית את התוכנית בכאן 11? הייתה שם מומחית שדיברה בדיוק על זה, בנייני רכבת. האמת לא חשבתי על זה יכול להיות אחלה רעיון, אבל זה לא סותר את מה שאני אומר, תמ"א והוספה של שתי קומות זה פשע לא פחות ולא יותר.
צריך תכנון מחדש, להרוס ולבנות משהו שיכול להכיל הרבה יותר אנשים, רכבת או מגדל שיחליטו מי שמחליט אבל שיעשו משהו.

 

לא ראיתי את התוכנית. פשוט חיי כבר בעיר כזאת עם בניינים כאלה בשנים האחרונות. בנייני Tenement מחוברים אחד לשני בבלוקי רחובות. בנייה שונה לחלוטין ממה שקיים בישראל. גם בניה חדשה כאן היא או Tenement או בניינים ארוכים יחסית אך בגובה של 5-6 קומות מקסימום. גם הדירות שונות לחלוטין בונים דירות מ-30 עד 80 מטר. אין מסתור כביסה. אין חלונות במקלחות\שירותים (יש פתרון אוורור שעובד בעיני אפילו טוב יותר). שונה לחלוטין מסטנדרט הבניה בישראל. בונים הרבה יותר דירות לכל בניין. והבניה היא ב-"סטנדרט קבלן". מקבלים דלת כניסה, קירות, צנרת, חשמל, חלונות וחימום מרכזי. כל השאר - ריצוף, צביעת קירות, מקלחות, מטבח, דלתות בין חדרים וכ"ו - נעשה אחרי קבלת מפתח.

[farkash7]

לגבי עניין הכסף זה בטוח יעלה הרבה כסף.
השאלה איפה זה ישים את המדינה. שדה תעופה בנגב+רכבת כזו מהירה ישים את המדינה במקום אחר. גם בוא, הרבה כסף? זה פחות ממה שהמדינה עושה בשנה אחת ממיסים על נדל"ן אז אם נשים את זה על השולחן נבין שפשוט תופרים אותנו (לא חדש כן?).

לגבי הבניה שתיארת נשמע מדהים באמת. הזכרתי את התוכנית כי ראיינו שם מומחית שהייתה נגד בנייני מפלצת, לדעתה זה משהו שאנשים רגילים לא יכולים לתחזק בטווח הארוך וגם מבחינה פסיכולוגית לגור ביער של בניינים לא עושה טוב לאנשים.
תהיתי מה היא מציעה והיא דיברה בדיוק על מה שתיארת... השכלתי. נשמע לי כמו רעיון מצויין, אם זה עובד טוב במקום אחר למה שלא יעבוד טוב גם פה?

עריכה אחרונה ב-16 לאוגוסט, 2022 על ידי farkash7

[SlowRide]

עלות של בנייני מפלצת גבוהה כי יש בהם כל מיני דברים כמו בריכה פרטית, חדר כושר, לובי עם שומר ודורמן וזה עולה לא מעט. לא חייבים את כל זה.

גם תכלס לא צריך 70 קומות, מספיק שבמקום כל 2 בתים קיימים עם 3-2 קומות יבנו בניין של 10-8 קומות.

[farkash7]

לפני 16 דקות, SlowRide כתב:

עלות של בנייני מפלצת גבוהה

יש שם עוד המון מערכות אחרות, מיכלים, משאבות וכו'. המחירים של תיקון/החלפה של כל מערכת כזו גבוהים מאוד.

[garicho]

לפני 39 דקות, farkash7 כתב:

תהיתי מה היא מציעה והיא דיברה בדיוק על מה שתיארת... השכלתי. נשמע לי כמו רעיון מצויין, אם זה עובד טוב במקום אחר למה שלא יעבוד טוב גם פה?

 

כי תקן הבניה בישראל שונה לחלוטין מהתקן בגרמניה או פולין לדוגמא. מה שאפשר שם אי אפשר פה ולהפך. בניה כמו שאני תיארתי דורשת מהפכה שלמה באופן בניית דירות ובניינים בישראל. אולי @natco יכול להסביר עד כמה זה שונה. רק לצורך דוגמא, מצרף תרשים של דירה בסטנדרט גבוהה מאוד ממרכז וורשה. נחשבת לדירה למעמד גבוהה - 68 מטר. מצורף גם תרשים קטן עם חלוקת דירות בפרויקט - 12 דירות בקומה בקומה הזאת (3 כניסות נפרדות). בניין של 4 קומות בלבד עם 56 דירות. בישראל לאותה כמות דירות היה צורך בבניין של 15 קומות (כמובן שגם הדירות קטנות יותר - אבל עדיין - בשביל זוג בפנסיה, גרוש או זוג צעיר לא צריך דירת 5 חדרים).

 

 

[SlowRide]

לפני 21 דקות, farkash7 כתב:

יש שם עוד המון מערכות אחרות, מיכלים, משאבות וכו'. המחירים של תיקון/החלפה של כל מערכת כזו גבוהים מאוד.

כשזה מתחלק על כמעט 100 דירות זה לא ממש נורא. משלמים לחברת ניהול בערך כמו שמשלמים לוועד בית בבניין של 6 דירות עם מעלית.

אבל בניה נמוכה וצפופה עדיפה.

עריכה אחרונה ב-16 לאוגוסט, 2022 על ידי SlowRide

[farkash7]

זה לא קשור לחברת ניהול.
כשמשהו גדול מתקלקל החברת ניהול אולי סוגרת לך בעל מקצוע שיתקן את זה אבל היא לא משלמת על התיקון.
בגדול לא בטוח שכמות הדיירים תכסה את זה, ברגע שכמות הדיירים גדלה המערכות הללו גם גדלות ועל הדרך נהיות הרבה יותר מסובכות ודורשות יותר יתירות.
אולי פי 2 דיירים אומר שצריך מערכת שהיא פי 10 יותר יקרה, ואז אם זה מתקלקל פתאום כל דייר צריך להביא 50K לתיקון סתם זורק מספר באוויר.

עריכה אחרונה ב-16 לאוגוסט, 2022 על ידי farkash7

[פינדר]

לפני 45 דקות, garicho כתב:

 

כי תקן הבניה בישראל שונה לחלוטין מהתקן בגרמניה או פולין לדוגמא. מה שאפשר שם אי אפשר פה ולהפך. בניה כמו שאני תיארתי דורשת מהפכה שלמה באופן בניית דירות ובניינים בישראל. אולי @natco יכול להסביר עד כמה זה שונה. רק לצורך דוגמא, מצרף תרשים של דירה בסטנדרט גבוהה מאוד ממרכז וורשה. נחשבת לדירה למעמד גבוהה - 68 מטר. מצורף גם תרשים קטן עם חלוקת דירות בפרויקט - 12 דירות בקומה בקומה הזאת (3 כניסות נפרדות). בניין של 4 קומות בלבד עם 56 דירות. בישראל לאותה כמות דירות היה צורך בבניין של 15 קומות (כמובן שגם הדירות קטנות יותר - אבל עדיין - בשביל זוג בפנסיה, גרוש או זוג צעיר לא צריך דירת 5 חדרים).

 

 

סוף סוף הבנתי מאיפה הגיעה המילה הול, שהיו משתמשים בה למסדרון, כשהייתי ילד.

[NTL83]

לפני 52 דקות, garicho כתב:

 

כי תקן הבניה בישראל שונה לחלוטין מהתקן בגרמניה או פולין לדוגמא. מה שאפשר שם אי אפשר פה ולהפך. בניה כמו שאני תיארתי דורשת מהפכה שלמה באופן בניית דירות ובניינים בישראל. אולי @natco יכול להסביר עד כמה זה שונה. רק לצורך דוגמא, מצרף תרשים של דירה בסטנדרט גבוהה מאוד ממרכז וורשה. נחשבת לדירה למעמד גבוהה - 68 מטר. מצורף גם תרשים קטן עם חלוקת דירות בפרויקט - 12 דירות בקומה בקומה הזאת (3 כניסות נפרדות). בניין של 4 קומות בלבד עם 56 דירות. בישראל לאותה כמות דירות היה צורך בבניין של 15 קומות (כמובן שגם הדירות קטנות יותר - אבל עדיין - בשביל זוג בפנסיה, גרוש או זוג צעיר לא צריך דירת 5 חדרים).

 

 

כמה עולה דירה כזו? לשכירות ולקניה?

[Gosser1860]

לפני 3 שעות, stum כתב:

הדרך היחידה שהמחירים יירדו זה אבטלה.

אאל"ט בקורונה היו אחוזי אבטלה דו ספרתיים גבוהים מאוד. ועדיין זה לא הזיז למחירים יותר מידי.

 

[garicho]

לפני 16 דקות, NTL83 כתב:

כמה עולה דירה כזו? לשכירות ולקניה?

 

לקניה - כמיליון ש"ח. בביניין הזה לדוגמא דירות מגודל של 35 מ"ר עד 130 מ"ר. בממוצע בין 15-20 אלף ש"ח למטר. נחשב למאוד יקר - שכונה מעולה במרכז שקט של העיר, צמוד לתחבורה ציבורית ופארקים גדולים, בניין בסטנדרט גבוהה מאוד. אפשר להמשיל את זה לבניין חדש בצפון הישן של תל אביב. ככל שמתרחקים יותר המחירים יורדים לכיוון 7-10 אלף ש"ח למטר. לזה צריך להוסיף כמו שאמרתי את סיום הדירה עצמה - ריצוף, צביעה, סניטריה וכ"ו. עלות השלמה של זה בערך 1.5-2 אלף ש"ח למטר דירה (מניסיון).

 

לגבי השכרה - הדירה הזאת תושכר בערך ב-3-5 אלף ש"ח לחודש. תלוי ברמת גימור, כולל חניה או לא וכ"ו.

עוד דוגמא למשהו שלא קיים בארץ. דירה בפרויקט בעיר שצצין (גבול פולין גרמניה, על הים הבלטי). במבט ראשון חלוקה נוראית. אבל אם תסתכלו יותר מקרוב תראו שהדירה נבנתה מראש לצורך חלוקה לשתי דירות. נקרא כאן דירת קומבו. אתה יכול להחליט אם אתה רוצה דירה אחת גדולה או לפצל ל-2 (דירת סטודיו ודירת 2 חדרים). הדירה הזאת עולה 500 אלף ש"ח.