שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[sperial]

כל פרוייקט והמאפיינים שלו. פעמיים קניתי מקבלן בקומות נמוכות וקיבלתי חניה. בפעם שלישית הייתי במו"מ על דירה כזו והובטחו 2 חניות, אפילו לא טוריות.

[natco]

לפני כשעה, wa11a כתב:

אתה מדבר על תבעות של פריפריה. בתל אביב ככל שאתה קרוב יותר למערכת הסעת המונית עתידית ככה התקן חניה יורד לפחות מחניה לדירה. ולכן יש בניינים חדים אךילו בלי חניות או עם חניות מצומצמות.

לא כל מה שאינו ת"א הוא "פריפריה", אתה יודע...

בעקרון, אתה צודק בעובדה שתקן החניה החדש נקבע לפי קרבה לציר מתע"ן (על ההגיון שבזה אנחנו יכולים בהזדמנות להתווכח במסגרת שרשור יעודי).

התקן החדש כמעט שאינו משפיע על איזורים שנמצאים יותר מ-600 מטר מהציר (בתוך תל אביב תהיה השפעה גדולה יותר, אבל נניח בר"ג,  או פ"ת, בהן עובר קו אחד, ההשפעה על התבעו"ת תהיה מינורית.

הבחור מדבר על חיפה- גם שם לתקן החניה הזה יש פחות השפעה.

 

(כמו כן-התקן משפיע על בניה רוויה הרבה יותר מעל צמודת קרקע).

 

 

[wa11a]

לפני 7 דקות, natco כתב:

בעקרון, אתה צודק בעובדה שתקן החניה החדש נקבע לפי קרבה לציר מתע"ן (על ההגיון שבזה אנחנו יכולים בהזדמנות להתווכח במסגרת שרשור יעודי).

לא טענתי כלום לגבי ההיגיון... רק ציינתי עובדה.

מה שכן זכור לי שזה במדרגות לפי המרחק.

[עידן.]

לפני כשעה, wa11a כתב:

אפרופו אם כבר במחירי דיור עסקינן.
הגעתי למצב שאני צריך לחפש דירה חדשה (מרכז תל אביב, שכירות) כי אני צריך לצאת מהנוכחית. מה שקורה עם דירות יחיד/זוגות (לא שותפים) בתל אביב בחודשיים האחרונים מהרגע שנגמרה הקורונה ותל אביב חזרה להיות תל אביב מטורף לגמרי. המחירים קפצו בעשרות אחוזים, כל דירה שקופצת, אני מתקשר וכבר לא רלוונטית ואנשים רבים על כל דירה. אפשר כבר לראות דירות 2 חדרים ב 8 אלף ש"ח בלי סלון בכלל הספה פונה למטבח.

 

וזה לפני שairbnb חזר לפעול בהיקף מלא.

ה״בעיה״ עם דירות שני חדרים זה שהן מאוכלסות ע״י זוגות עם כוח קנייה כפול (יענו שתי משכורות) וללא הוצאות על ילדים. בנוסף גיל החתונה הולך ומתאחר, מה שאומר שהמשכורות עולות אבל ההוצאות לא בהכרח, והתוצאה- יותר כסף פנוי לשכירות.

 

ממש לידי באיזור לבונטין מסיימים לבנות בניין חדש שכולו מיועד לשכירות, עם עשרות דירות 2 חדרים עם מרפסת וחניה. מוזמן לשלוח הודעה פרטית ואשלח לך את המספר של הבעלים.

 

[דני 9999]

מחר אני הולך להיפגש עם הקבלן

המלצות או דגשים יתקבלו בברכה

 

מדגיש: לא יחתם שום דבר, הולך להתעניין.

[wa11a]

לפני 1 דקה, עידן. כתב:

 

וזה לפני שairbnb חזר לפעול בהיקף מלא.

ה״בעיה״ עם דירות שני חדרים זה שהן מאוכלסות ע״י זוגות עם כוח קנייה כפול (יענו שתי משכורות) וללא הוצאות על ילדים. בנוסף גיל החתונה הולך ומתאחר, מה שאומר שהמשכורות עולות אבל ההוצאות לא בהכרח, והתוצאה- יותר כסף פנוי לשכירות.

 

ממש לידי באיזור לבונטין מסיימים לבנות בניין חדש שכולו מיועד לשכירות, עם עשרות דירות 2 חדרים עם מרפסת וחניה. מוזמן לשלוח הודעה פרטית ואשלח לך את המספר של הבעלים.

 

תודה בדיוק היום סגרתי דירה.

הבעיה הנוספת היא ששוק ההייטק בתל אביב פורח כמו באפריל ביפן (קצת קשה שאני קורא לזה בעיה כי גם אני נהנה מזה) והמשכורות זינקו בשנים האחרונות. ואלה ביוק הדירות שהייטקיסטים לוקחים. מה שמושך את השכ״ד עוד יותר למעלה.

יש לי זוגות של חברים שמכניסים ביחד 6 ספרות ברוטו בחודש. מי שלא בשוק הזה פשוט לא יכול להתחרות. בד״כ כשאתה יושב בבר בתל אביב ושואל מישהו מה הוא עושה התשובה בד״כ היא משהו שקשור לתוכנה.

[sperial]

@דני 9999כבר כתבתי אתמול כמה שאלות שכדאי לשאול לגבי המפרט ואפשרויות השינוי.

 

כשיהיה לך פרוספקט פרסם אותו כאן.

 

אם יש באיזור שטחים.לא בנויים חשוב לדעת מה התב"ע שלהם ומה לוח הזמנים לבניה בהם.

 

איפה הפרוייקט ומי הקבלן?

עריכה אחרונה ב-27 למאי, 2021 על ידי sperial

[דני 9999]

לפני 14 דקות, sperial כתב:

@דני 9999כבר כתבתי אתמול כמה שאלות שכדאי לשאול לגבי המפרט ואפשרויות השינוי.

 

כשיהיה לך פרוספקט פרסם אותו כאן.

 

אם יש באיזור שטחים.לא בנויים חשוב לדעת מה התב"ע שלהם ומה לוח הזמנים לבניה בהם.

 

איפה הפרוייקט ומי הקבלן?

תודה אסתכל.

מחר אם יהיה לי משהו ביד אני יעלה

הקבלן זה שובל בנייני מגורים.

הפרוייקט בחיפה נקרא מצפה אלמוגי לדעתי ברחוב הסחלב.

כרגע יותר זול מכל שאר הקבלנים שבונים את שכונת זמר אבל יותר יקרים מהפרוייקט בורדיה

 

 

 

 

[natco]

לפני כשעה, m3x7r3m3 כתב:

 

זה הולך לפי ממוצע או פר דירה?

כלומר נניח ויש פרויקט עם 100 דירות, ותב"ע של 2 חניות ליח"ד, צריכות להיות סה"כ מינימום 200 חניות, אבל התב"ע דורשת לפחות 2 חניות לכל יחידה ממש? או שהיזם יכול לשייך לפנטהאוז 3 חניות ולדירת 3 חדרים חניה אחת?

תלוי בניסוח המשפטי בתקנון התב"ע.

לפעמים התב"ע רק קובעת מס' חניות ליח"ד.  משפט כמו:

ההצמדות בפועל נעשות בשלב מאוחר הרבה יותר.

היזם יכול לעשות (לכאורה) מה שהוא רוצה.

 

למה לכאורה? 

נניח בדוגמה הזו למעלה - מגורים א' זה צמודי קרקע. היזם לא יבנה צמוד קרקע עם חניה אחת (ושני עם3), כי הוא לא יצליח למכור אותו. יש הגיון בדרישה של מספר זוגי שלם.

מגורים ב'  זה בניה מרקמית - (דירת גן, דירת גג ודירת "סנדוויץ'").  נחש מי יקבל חניה אחת, ומי לא יקנה אם לא יקבל שתיים...

 

לפעמים הניסוח הוא "לכל יח"ד יוצמדו X מקומות חניה"

פה אין ליזם שיקול דעת. 

לא יאשרו לו את התשריט לטאבו אם לא יצמיד לפי התקנון.

 

 

עריכה אחרונה ב-27 למאי, 2021 על ידי natco

[Avatar Schnitzel]

לפני שעתיים, wa11a כתב:

אפרופו אם כבר במחירי דיור עסקינן.
הגעתי למצב שאני צריך לחפש דירה חדשה (מרכז תל אביב, שכירות) כי אני צריך לצאת מהנוכחית. מה שקורה עם דירות יחיד/זוגות (לא שותפים) בתל אביב בחודשיים האחרונים מהרגע שנגמרה הקורונה ותל אביב חזרה להיות תל אביב מטורף לגמרי. המחירים קפצו בעשרות אחוזים, כל דירה שקופצת, אני מתקשר וכבר לא רלוונטית ואנשים רבים על כל דירה. אפשר כבר לראות דירות 2 חדרים ב 8 אלף ש"ח בלי סלון בכלל הספה פונה למטבח.

Sent from my KB2003 using Tapatalk
 

 

כי תל אביב מלאה במטומטמים שמתדלקים את המחירים האלה. תתרחק טיפה לחולון/בת ים/יפו ג'-ד' וזה עולם אחר לגמרי מבחינת מחירים. 

[wa11a]

 
כי תל אביב מלאה במטומטמים שמתדלקים את המחירים האלה. תתרחק טיפה לחולון/בת ים/יפו ג'-ד' וזה עולם אחר לגמרי מבחינת מחירים. 

גישה טובה לקרוא לכל מי שלא מסכים עם הדרך חיים שלך מטומטם.
כשאתה חי בתל אביב האורח חיים שונה לגמרי אתה מקבל (ומוותר על) דברים שונים. לחלק זה מתאים לחלק זה לא. בשלב הנוכחי בחיים אני מעדי לגור בתל אביב ושלם עם זה במאה אחוז.

Sent from my KB2003 using Tapatalk

[Avatar Schnitzel]

לפני כשעה, עידן. כתב:

ה״בעיה״ עם דירות שני חדרים זה שהן מאוכלסות ע״י זוגות עם כוח קנייה כפול (יענו שתי משכורות) וללא הוצאות על ילדים. בנוסף גיל החתונה הולך ומתאחר, מה שאומר שהמשכורות עולות אבל ההוצאות לא בהכרח, והתוצאה- יותר כסף פנוי לשכירות. 

 

 

זה נכון מה שאתה אומר, אבל אתה חי עם מישהי שרואים איתה עתיד משותף. לפוצץ 8,000 שקל על שכירות זה קיצוני אלא אם שני בני הזוג יושבים בהייטק על 30,000 כל אחד. 

[natco]

לפני 13 דקות, Avatar Schnitzel כתב:

 

כי תל אביב מלאה במטומטמים שמתדלקים את המחירים האלה. תתרחק טיפה לחולון/בת ים/יפו ג'-ד' וזה עולם אחר לגמרי מבחינת מחירים. 

 

אלו אותם "מטומטמים" שגרים בצ'לסי/קובנט גרדן בלונדון,  באטרי פארק/סוהו בניו יורק אל בורן בברצלונה וכו'.

או ביתר פירוט - אנשים שיכולים להרשות לעצמם כלכלית לגור במקומות שתיירים באים מחו"ל כדי לראות ולבלות בהם.

 

אגב- זה תמיד אחלה עד גיל מסויים, ואז המחירים (לא הכלכליים) נהיים יותר משמעותיים.

 

ואגב לאגב- לחלק מהאנשים מתאים להמשיך לשלם את המחירים האלה גם אז, ואפילו זו לא סיבה לכנות אותם מטומטמים.

[Avatar Schnitzel]

לפני 10 דקות, wa11a כתב:

גישה טובה לקרוא לכל מי שלא מסכים עם הדרך חיים שלך מטומטם.
כשאתה חי בתל אביב האורח חיים שונה לגמרי אתה מקבל (ומוותר על) דברים שונים. לחלק זה מתאים לחלק זה לא. בשלב הנוכחי בחיים אני מעדי לגור בתל אביב ושלם עם זה במאה אחוז.

 

כל עוד הם יכולים להרשות לעצמם אין עם זה שום בעיה. אבל אם הם חיים מהיד אל הפה בתל אביב אז הם מטומטמים ושלא יתלוננו. העיר הזאת הפכה מזמן למקבילה של עמק הסיליקון מבחינת המחירים. 

Just now, natco כתב:

 

אלו אותם "מטומטמים" שגרים בצ'לסי/קובנט גרדן בלונדון,  באטרי פארק/סוהו בניו יורק אל בורן בברצלונה וכו'.

או ביתר פירוט - אנשים שיכולים להרשות לעצמם כלכלית לגור במקומות שתיירים באים מחו"ל כדי לראות ולבלות בהם.

 

אגב- זה תמיד אחלה עד גיל מסויים, ואז המחירים (לא הכלכליים) נהיים יותר משמעותיים.

 

ואגב לאגב- לחלק מהאנשים מתאים להמשיך לשלם את המחירים האלה גם אז, ואפילו זו לא סיבה לכנות אותם מטומטמים.

 

כאמור אם הם יכולים להרשות לעצמם לבריאות. אם הם לא ומתעקשים לאמץ את הליף סטייל הזה הם מטומטמים. 

[קאררה]

לפני 3 שעות, דני 9999 כתב:

 

קטע מצחיק ראיתי שיש בחיפה תיווך של בחור בשם דני זומרשטיין יתכן וזה אותו אחד שהיה פעיל פה

בפורום פעם? היה עובד או היה לו עסק משהו עם רכבים בחיפה?

 

המתווך דני זומרשטיין הוא אכן חבר פורום לשעבר. הוא גם זה שהתקין לי את הסטריאו על הרכב הראשון שלי. אחלה גבר.

 

לגבי כל נושא החניה -- לאחרונה רכשתי דירה (קונדו) בטאמפה כהשקעה, כידוע קונדו היא השקעה לא טובה במיוחד בגלל עלויות וועד הבית שלה, ולמעשה קניתי את הקונדו כי התאהבתי באזור וחשבתי שאולי יום אחד ארצה לעבור לשם. כדי לעשות את ההשקעה כדאית קניתי בנוסף לקונדו עוד 3 חניות (בנוסף לזאת שמגיעה עם היחידה) ו-2 מחסנים אותם אני משכיר. המחסנים והחניות גורמים לעיסקה להיות רווחית.

מסתבר שבדאון טאון טאמפה חניה זה משהו מבוקש.

בישראל, הייתי ממליץ בחום אם אפשר (תחת אילוצי התקציב) לקנות כמה שיותר חניות. הסיבה היא ששטחי חניה לא מצריכים עלויות תחזוקה כלל, אין עליהם ארנונה והביקוש לחניה תמיד עולה. כשקונים דירה, קונים אותה לתקופה ארוכה, משפחות לאט לאט גודלות וצרכי החניה שלהם משתנים. בנוסף, במידה ויום אחד המשפחה בוחרת לעבור דירה, מכירת הדירה עם חניות נוספות הופכת את הדירה ליחסית יותר אטרקטיבית.

 

עריכה אחרונה ב-27 למאי, 2021 על ידי קאררה