מחפשים דירה - אבל עדיין אין הון ראשוני

[sronis]

* לא בהכרח. משכנתא מאפשרת לך לקנות בעזרת 1 שקל משהו שעולה 4 שקל.

* עוברים למקום האחר. מוכרים-קונים או משכירים-שוכרים. הכבילה בעיקר פסיכולוגית.

* תחשב תשואה על ההון בנדל"ן עם משכנתא, לעומת כל אפיק אחר החייב במס רווחי הון ותגיד לי איפה יש יותר סיכוי ל"משתלם".

 

 

אני לא בעד ישר לקנות, לקנות בכל מחיר וכד'. אבל קניית דירה בגיל צעיר זה לא השטן.

 

לא טענתי שזה השטן, אבל זה לא בהכרח ברירת המחדל.

* משכנתא רק דוחה לך את התשלום, וכמעט ומכפילה אותו. אז בעצם אתה קונה ב-6-7 שקלים משהו שעולה 4 שקלים.

* אז בנוסף למציאת דירה להשכרה אתה צריך להתעסק עם השכרת הנכס שלך, דאגה שהשוכרים לא יהרסו לך אותו, או לחילופין עם מכירה וקנייה בתקופה שלא בהכרח מתאימה בשבילך. בלגן מארץ הבלגנים.

* ראשית, הבורסה בינתיים מנצחת כל דבר אחר אם מסתכלים לאורך זמן. שנית, לך תדע מה יקרה עם מחירי הנדל"ן. ומה אם תהיה קריסה כלכלית? ומה עם אירועים בטחוניים?

 

לא פלא שכולם "מתנפלים על דירות". מבחינתם זה או לזרוק כסף למשכנתא או לזרוק סף לשכירות(=לפח)

 

כסף לשכירות זה לא באמת כסף לפח. אתה יודע את זה, נכון?

[Fitch]

א. אני מסכים שמינוף בשוק ההון יתן תוצאות טובות יותר.

ב. רוב אנשים ממנפים את ההון במשכנתא לדיור אבל לא בשוק ההון.

ג. אם לוקחים מימון, אתה משלם במקרה הרע מאוד 6-7 שקלים של עוד כמה שנים על משהו שעולה היום 4 שקלים (לא בהכרח שה6-7 שקלים הללו שווים ל4 שקלים היום), חוץ מזה, לך יש בכלל רק 1 שקל (לצורך הדוגמה).

 

[אני מדבר על תשואה על ההון העצמי ולא תשואה על כל הכסף כולל כסף של הבנק].

עריכה אחרונה ב-12 לדצמבר, 2016 על ידי Fitch

[amir74]

חוסכים כל שקל ומחכים לימים שבהם הטירוף של מחירי הדירות יירגע.

מ-1996 עד 2006 מחירי הדירות לא השתנו ואם אני זוכר נכון הם גם ירדו מעט. לקנות דירה היום זו התאבדות כלכלית.

בתור בעלים של דירה אני מחכה שהמחירים ירדו כדי שאוכל לשדרג.

[davemustaine87]

כשיש לך X כסף ואתה שם אותו מתחת לבלטות ולא מתכוון לעשות איתו כלום, אז כן כסף לשכירת הולך לפח.

 

כשיש לך אפיקי השקעה נוספים ולא רק 4 קירות ששם אתה בעצם משקיע בעצמך, אז להשקיע דווקא בנדל"ן זה לא בהכרח האופציה הכי טובה, כול שכן במחירי הנדל"ן היום ובעובדה שאתה צריך לקחת משכנתא שמכסחת אותך וקובלת אותך.

 

רוב המוחלט של האנשים שייכים לסעיף ה-1.

 

בנאדם שיקח משנתא בשביל להשקיע בשוק ההון למשל, הוא כניראה יהיה המשוגע הכי גדול אי פעם, אבל בנדלן למגורים זה מקובל וכמה שיותר מהר, הרי זה מבורך. ושוב,כול זה נובע מבורות עצומה בהשכלה פיננסית.

[sronis]

כשיש לך X כסף ואתה שם אותו מתחת לבלטות ולא מתכוון לעשות איתו כלום, אז כן כסף לשכירת הולך לפח.

 

ב"כסף לפח" אתה מדבר על כסף מחוץ לתשלומי השכירות או על הכסף שאתה משלם לשכירות?

[oryo]

לקנות דירה היום זו התאבדות כלכלית.

ממש, ממש לא נכון... אשכרה לא נכון בהגדרה :\

 

אפשר לקנות דירה בתצורת התאבדות כלכלית, ואפשר לעשות את זה בצורה חכמה ומושכלת.

העובדה שהמחירים גבוהים היום לא אומרת שום דבר על 'התאבדות כלכלית', בעיקר ובעיקר למי שרוכש דירה למגורים.

[amir74]

אני צריך להסביר את עצמי.

מכיר מקרוב זוג שהסיכוי שהוא יעמוד בהחזרי המשכנתא שלו ב-30 שנה הקרובות שואף לאפס.

יש כמובן גם מקרים הפוכים.

במקרה של הזוג המדובר האם זו לא טעות לקחת משכנתא כשידוע כמעט בוודאות מוחלטת שהכישלון יגיע ?

 

אם יש יכולת כלכלית ניתן לקנות דירה אבל לדעתי זו טעות כי המחירים היום ממש בפיק. אם אין יכולת כלכלית ועדיין לוקחים משכנתא זו התאבדות כלכלית.

 

אם אתה עדיין חושב שאני טועה אשמח אם תסביר לי במה אני טועה.

[Fitch]

מי אמר שצריך לשלם את המשכנתא עד הסוף?

אולי הם ימכרו אחרי שירוויחו 15% על ההון וזהו?

 

למה טייקון לוקח הלוואה מהבנק? כדי להרוויח ולהחזיר. הרווח הוא ההפרש בין מה שהחזיר למה שנשאר לו ביד אחרי סך ההוצאות.

[ישה]

אענה לפות"ש

 

יש לך X ש"ח היום תכוון לרכישה עם משכנתא של 60% לא יותר, והחזר של לא יותר מ 15-19 שנה.

 

אם תמצא במקום שגם מתאים למגורים שלך מעולה

 

אם לא מצא דירה במקום טוב שבו יש זרם קבוע של שוכרים , ושכור במקום שהוא הכי מתאים לשניכם מבחינת מקומות עבודה.

 

חפש משכירים שרוצים להשכיר לטווח ארוך ויש רבים כאלה, שמחפשים דיירים טובים , וכך תוכלו לגור בדירה ולהרגיש בה בבית.

[oryo]

אני צריך להסביר את עצמי.

מכיר מקרוב זוג שהסיכוי שהוא יעמוד בהחזרי המשכנתא שלו ב-30 שנה הקרובות שואף לאפס.

יש כמובן גם מקרים הפוכים.

במקרה של הזוג המדובר האם זו לא טעות לקחת משכנתא כשידוע כמעט בוודאות מוחלטת שהכישלון יגיע ?

 

אם יש יכולת כלכלית ניתן לקנות דירה אבל לדעתי זו טעות(*) כי המחירים היום ממש בפיק. אם אין יכולת כלכלית ועדיין לוקחים משכנתא זו התאבדות כלכלית.

 

אם אתה עדיין חושב שאני טועה אשמח אם תסביר לי במה אני טועה.

עכשיו אנחנו מסכימים, כמובן. שים לב שזה מאוד דומה להודעה שרשמתי בתגובה אליך...

ההצהרה: לרכוש דירה זו התאבדות כלכלית

שגויה, ממש כמו ההצהרה: לרכוש דירה זו השקעה חכמה

 

שתי ההצהרות האלו מאוד כלליות, מאוד לא מבוססות (או יותר נכון: מבוססות על הBIAS של האדם המצהיר אותן), וכמובן ששתיהן לא נכונות כי כל מקרה לגופו.

וזה אולי נשמע כמו מובן מאליו לך, ולעוד רבים אחרים, אבל אם תסתכלו סביב תראו שזה כלל לא מובן מאליו, ושלפחות אחת מההצהרות הנ"ל היא בגדר אקסיומה בתרבות הכלכלית הארצישראלית.

 

אנשים נכנסים להלוואה הכי גדולה של החיים שלהם בלי לדעת את הא' ב' של התחום, ובהסתמך על כל מיני הצהרות פופוליסטיות של אנשים שלא מסוגלים להסתכל על התמונה השלמה והמלאה.

 

(*)אני לא מסכים עם ההצהרה הזו, וכן מסכים עם המסקנה שלך: הבעיה בסיטואציה אינה שהמחירים בפיק, אלא שהזוג הדמיוני לא יכול לעמוד בהתחייבות אליה הוא נכנס. זה אולי נשמע כמו ניטפיקינג אבל באמת שזה לא, אני לא מחפש 'להוכיח' אותך אלא להבהיר נקודה: הבעיה האמיתית טמונה בהתחייבויות שגדולות עליך (רכישה מחוץ ליכולת), ולא במחירי הדיור עצמם - שהם בעיה אחרת שונה שעומדת בפני עצמה בלי קשר

עריכה אחרונה ב-12 לדצמבר, 2016 על ידי oryo

[discoTD5]

 

יש לך X ש"ח היום תכוון לרכישה עם משכנתא של 60% לא יותר, והחזר של לא יותר מ 15-19 שנה.

 

 

בד"כ אני משתדל לא להתערב בדיונים כאלה, אבל במקרה הזה, אתה רחוק גם מה 25% של ההון העצמי. אבל נניח וצברת את ה 25% אל תהסס לרכוש דירה למגורים, ואל תהסס להתחייב גם ל 30 שנים. אח"כ יהיה לך זמן לתקן.

אין איש שיכול לומר מה יקרה עם מחירי הדיור.

 

עוד דבר, אתה עובד ברעננה, אישתך בנתב"ג (או לוד אם אני זוכר נכון) - מה יש לכם לחפש בחדרה? חפשו במקומות שמתאימים לכם יותר - ראש העין והסביבה. לא ממש חייבים דירה חדשה מקבלן. אפשר גם דירה יד 2.

[hans]

עושים סוויץ' בראש ושוכרים בלב שקט כמה שנים שצריך, אפילו לכל החיים כמו בלא מעט מדינות מתוקנות.

ותוך כדי חוסכים בצד, כל אחד כפי יכולתו.

בשביל שהילדים יתגלגלו ויטפסו עליי תוך כדי צחקוקים רמים של אושר צרוף הם לא זקוקים ליותר משטיח וספה. זה משהו שאפשר להעביר מדירה לדירה בלי מאמץ מיוחד.

[ChemGuy85]

לבעלות על דירה ישנם יתרונות רבים, אבל רווח בדרך כלל לא אחד מהם. הרווח הוא בעיקר בין דורי. אם הייתה לי אפשרות לחתום על חוזה שכירות ל-30 שנה לא הייתי בכלל חושב לרכוש דירה.

[ישה]

אענה לפות"ש

 

יש לך X ש"ח היום תכוון לרכישה עם משכנתא של 60% לא יותר, והחזר של לא יותר מ 15-19 שנה.

 

 

בד"כ אני משתדל לא להתערב בדיונים כאלה, אבל במקרה הזה, אתה רחוק גם מה 25% של ההון העצמי. אבל נניח וצברת את ה 25% אל תהסס לרכוש דירה למגורים, ואל תהסס להתחייב גם ל 30 שנים. אח"כ יהיה לך זמן לתקן.

אין איש שיכול לומר מה יקרה עם מחירי הדיור.

 

.

 

אהההמ

 

נניח שלפות"ש יש 330 אלך ש"ח הון עצמי ויכולת החזר של 5000 ש"ח. לצורך הדיון נשאיר את הריבית של הפריים ללא שינוי הקלה אדירה בחישוב לטובת הלווה ל 30 שנה.

 

בהצעתי הוא יוכל לרכוש דירה בסכום של 825 אלף ש"ח מתוכם 495 אלף משכנתא .

 

בהצעת דיסקו הוא יוכל לרכוש דירה של 1320,000 ש"ח מתוכם 990 אלף משכנתא

 

המסלול אצלי

 

345K קל"צ ל 8 שנים בריבית 3%

150K פריים ל 18 שנה בריבית 1%

 

המשכנתא כולה תסתיים אחרי 10 שנים ופות"ש ישלם 50 אלף שח ריבית.

 

המסלול של דיסקו

 

690K קל"צ ל 30 שנה ריבית 5%

300K פריים ל 30 שנה ריבית 1.5%

 

המשכנתא כולה תסתיים אחרי 30 שנה ופות"ש ישלם 716 אלף ש"ח ריבית.

 

טוב אומר הבן אדם , ישתפר מצבי, אני אמכור, אני אשדרג, בלה בלה בלה, או במילותיו של דיסקו " אח"כ יהיה לך זמן לתקן"

 

בוא נראה מה מצב פות"ש אחרי 10 שנים

 

בהצעה שלי הוא סיים את המשכנתא והוא הבעלים המאושר של דירה של 825 אלף ש"ח.

 

בהצעה של דיסקו יתרת חוב המשכנתא 778,000 ש"ח נפחית את הסכום הזה ממחיר הדירה 1,320,000 ש"ח ונקבל שיש לו 542,000 ש"ח.

 

כלומר הפער לרעת הצעת דיסקו 283,000 ש"ח . הפער הזה הוא סכום הריבית הגבוהה יותר שגבה הבנק בתקופה של אותם 10 שנים.

 

מ.ש.ל

 

אהההמ

 

אבל מחירי הדירות יעלו, יקפצו הקוראים ( יכולים גם לרדת )

 

כדי לגשר על הפער הם יצטרכו לעלות ב 60% במהלך 10 השנים הקרובות.

[discoTD5]

לא ברור לי מאיפה החלטת לשלוח אותו לדירה של 1.32 מיליון. למה לא 1.6 מיליון או 2.4 מיליון?

למה לא 800.0 אלף לדירה יד שניה פחות 'נחשקת'?

כל החישוב היפה שעשית הוא תיאורטי בלבד. אין לו גם את ההון העצמי.

בשיטה שלך - אני הייתי היום הומלס, וכך גם כל חבריי.

 

אל תכניס לי מילים לפה. לא ראיתי בשום מקום שהצעתי מסלול. אז אנא ממך דייק. זו בדיוק הסיבה שבגללה אני משאיר לך ולאחרים לייעץ בתחום, ונמנע מלהגיב.

 

כל מה שרשמתי הוא שאם הוא ימתין לעצה הרעה שלך לא לקנות עד שלא יחסוך 40% מהשווי של הדירה, הוא עלול להמתין לעד. לדעתי, אם הוא מגייס 25% הון עצמי - שלא ימתין.