מחפשים דירה - אבל עדיין אין הון ראשוני

[BiG_BuG2]

אני לא מומחה לכלום אבל הנה הצעה פוטנציאלית:

 

בחישוב זריז זה תשלום כולל של 1145K לדירה של 800K. תוסיף עוד כל מיני מסביבים ותגיע ל-1200K (נניח). כלומר שילמת 400K אקסטרה, והדירה בעוד 18 שנה תהיה שווה... לך תדע כמה.

לחילופין שכירת דירה ב-3K תאפשר לך לחסוך כסף מדי חודש (כמה, 3000?). שים אותו ביחד עם ה-50K באיזה אפיק השקעה ברמת סיכון בינונית וחכה עוד כמה שנים (3?). ההון העצמי יגדל לרמה שלא תצריך אותך לקחת הלוואה ותחשוב שוב על הדירה. יכול להיות שתחליט לקנות ויכול להיות שתגיד לעצמך שלשכור זה לא נורא ושאתה חוסך יפה, אז למה שלא תמשיך בשכירות ובחסכון לעוד איזה 15 שנה. 3000 בחודש ל-15 שנה זה עוד יותר מחצי מיליון ואם תעשה עליהם 3-4 אחוז בשנה בממוצע, יהיה לך בתום 18 שנה מיליון שקל ביד.

 

שוב - זו רק דוגמא.

 

תודה רבה, אבל קצת סיבכת את העניינים עכשיו, אתה גורם לשתי האפציות להיראות מעשיות.

לא שאני מאחל לכם

 

עוד לא התחתנתם...

 

אתה יוצא מתוך נקודת הנחה שמחירי הדירות יעלו לכן אתה רוצה לקנות משהו עכשיו.

 

ההגבלה של החזר מתוך ההכנסה היא 40% לכן התקרה 6K

 

הלוואה ל 8 שנים על ה150K החזר כ 1800 ש"ח . מה הבטחונות שתיתן למלווה? נניח שיש לך פתרון

 

את ה600K נחלק כך

 

180K בפריים ל 25 שנה ריבית כ 1.5%

420K בקל"צ ל 15 שנה ריבית 4%

 

נקבתי בריביות לא נמוכות כי אתה לוקח 75% משכנתא הבנק לא אוהב כל כך לקוחות כאלה. מעריך שתוכל לשפר.

 

סה"כ החזר כ 3800 וביחד 5600 ש"ח

 

סה"כ תשלם ריבית של כ 190K בתנאי שהפריים יישאר ברמתו הנוכחית ( והוא לא יישאר ).

 

כמובן שבסיום ה 8 שנים אתה תמשיך לשלם את הסכום הגבוה בכך שתקצר את המשכנתא.

 

להשכלתך והשכלת האחרים הריבית על ה 150K היא 20K ל 8 שנים למה לשלוח אותו לשכור דירה ב 3K לחודש?

 

ובאשר לחישוב של רוני

 

כדי לחסוך 150K לפי 3K לחודש תצטרך 50 חודשים ואם הרווחת על החיסכון 48 - 45 חודשים.

 

שיקולים שעליך לחשוב

 

מה עם ילדים? ילדים זה שמחה אבל גם הוצאה כבדה.

 

בטחון תעסוקתי ובטחון בגובה ההכנסה? האם יש צפי לגידול בהכנסות?

 

מה קורה שבת הזוג בהריון / חופשת לידה וכו' וכו'

 

לסיכום

 

הייתי חושב פעמיים לפני שנכנס לפרוייקט כזה.

 

תודה ישה! חיכיתי לתגובה שלך..

עוד פעם, אתה מנתח את שתי האופציות כאילו שתיהם יכולות להיות בחירה טובה. אני חשבתי שבמקרה הזה תהיה אופציה מועדפת באופן ברור. לא כך המצב?

 

ילדים לא יהיה לפני שנתיים מעכשיו(אחרי 5 שנים אני רואה את עצמי עם שלושה ילדים)

בטחון תעסוקתי אפשר להגדיר שיש.

צפי לגידול בהכנסות כ 2K שנה הבאה ואז 0.5K כל שנה עד לחמש שנים(הערכה פסימית)

 

האם יש העדפה לאופציה מסוימת משתיהם עכשיו?

[malcishua]

א.לכן סייגתי במילה "כמעט". על כל אחד שהפסיד את הקרן בנדל"ן, תמצא עשרה בבורסה.

אני לא בטוח בכלל. למעשה, אחרי שקראתי את השרשור הזה, שמשופע באנשים שבטוחים שלקנות דירה זה מאסט, אפילו אם יש לך רק רבע מההון הנדרש - לשאר המשכנתא כבר תדאג. אז מה אם אתה מתכלב כדי לעמוד בהחזר וזה עוד במקרה הטוב שהריבית במשק לא עולה - אני חושב שדווקא ההיפך נכון.

ב. אחרי מיסוי, 8% בבורסה זה יפה מאוד.

שוב, זה נכון (בקושי) להשקעה ״טיפשה״, בסגנון שגר ושכח (השקעה במדד כלשהו ל-20 שנה). אם אתה מתנהל בצורה חכמה (קצת יותר. ממש לא יותר מזה) אתה תגיע לתשואות הרבה יותר יפות. גם אחרי מס.

[ישה]

המכשול הראשון שיש לך הוא מה הבטחונות לבנק עבור ה 150K?

 

כיון שנבוא ה ניתנה לשוטים ( ואני לא כזה לדעתי לפחות ) לא יודע לאמר לך אם לקנות עכשיו או להמתין.

 

זו צריכה להיות החלטה שלכם ואם התגברת על הבעיה של ההלוואה להשלמת ההון העצמי, אז אתם יכולים ללכת על רכישה

 

רק קח בחשבון ש 3 ילדים זה ים של הוצאות, והאם עם ההכנסה שלכם תוכלו להתגבר על כך.

 

קח דף ועיפרון ותחשב.

 

אני לא הייתי ממהר לענות על כך בחיוב.

[For Martha]

יריה באפלה, אבל זה גם משהו..

כמה עולה בנייה (בממוצע גס) של 1 מ"ר ללא חישוב מרכיב האדמה?

 

עלתה במוחי מחשבה,

שאילו אפשר לרכוש אדמה במחיר משותף, דהיינו קרקע שניתן והיה אפשר לבנות שם דו-משפחתי (נניח, 400 מ"ר עם דו-משפחתי לגובה) - יש חיה כזאת שאולי ורק אולי זו דרך נוחה יותר להתחיל להיכנס להרפתקת הדיור..

[Fitch]

6000-7000 ש"ח בערך כמינימום.

הבעיה היא שהבניה זולה והקרקע יקרה.

קרקע 400 מ"ר לדומ"ש, יכולה לעלות 2-3 מליון.

[natco]

עלתה במוחי מחשבה,

שאילו אפשר לרכוש אדמה במחיר משותף, דהיינו קרקע שניתן והיה אפשר לבנות שם דו-משפחתי (נניח, 400 מ"ר עם דו-משפחתי לגובה) - יש חיה כזאת שאולי ורק אולי זו דרך נוחה יותר להתחיל להיכנס להרפתקת הדיור..

 

תוציא את המחשבה מהראש.

חוץ מהעניין שזה בור ללא תחתית (כבר נתנו לך פה התחלה של עלויות), הבטוחה שלך לפני תחילת הבניה היא הקרקע.

מערכה יגזר הסכום שתוכל לקחת כמשכנתא.

מכאן שתצטרך הרבה יותר הון עצמי כדי לממן.

[ישה]

מור

 

התחלת ברעיונות "משוגעים" אתן לך שניים

 

הראשון דירה בחריש חסכת 500K מאשר המחיר בחדרה

 

השני דו קטן בקציר אומנם רק 65 מ"ר 3 חדרים אבל עם חצר של 250-350 מ"ר תלוי במגרש שבעתיד תוכל לבנות עליו.

 

מחירים כ 0.9-1.1 מיליון כתלות במצבו.

[amir74]

ירידה של 9 אחוז בקניית דירות חדשות. עלייה של 6 אחוז בקניית דירות יד שנייה.

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4893486,00.html

כנראה שהמשקיעים יוצאים מהשוק. אני שוב אומר, אני מאמין שבשנה הבאה (עקב כל הגזירות של כחלון על שוק הדיור ובהנחה שיתממשו) אנחנו נראה עצירה ואולי אפילו ירידה במחירי הדירות.

[Nemesis]

המשקיעים לרוב קונים דירות יד שנייה שאפשר להשכיר מיד, ולא דירות חדשות על הנייר.

[ישה]

ירידה של 9% מ10000 עיסקאות זה 900

 

עליה של 6% מ 20000 עיסקאות זה 1200

 

סה"כ עליה במספר העיסקאות

 

את מספרי העיסקאות הנפצתי אבל רק כדי להראות שאין לקרוא מספרים כמו שהם ולהסיק מכך מסקנות.

 

והגיע הזמן שייעשה משהו בשוק הנדל"ן כדי להוריד מחירים בו.

 

לא ברור או בטוח שדווקא מעשי כחלון הם בכיוון הזה.

[For Martha]

ישה,

 

חשבתי על רכישת דירה בחריש/קציר, אממה, אחרי בירור מעמיק ומחשבות לגביי העתיד שלנו - ירדתי מהנושא הזה.

המקום פחות קוסם לי בגלל האיזור הגאוגרפי שלו והחיסכון לא יהיה 500K כיוון שהמחירים שם האמירו כ'כ - הזייה.

 

אני ממשיך לחפש פתרונות יצירתיים למצוקת הדיור המזעזעת הזו..

 

אגב,

ביקרתי היום אצל חבר בדירתו החדשה, הוא רכש לפני כשנתיים באור עקיבא.

אני חייב לציין שהדירה והבניין נראים מעולה.

הוא סיפר לי, שכשפתחו את הפרויקט, מכרו דירת שלושה חדרים גדולה (90 מטר) ב-900K, שכוללת כניסה חיצונית וחצרונת קטנה..

בדיעבד, זו הייתה יכולה להיות אחלה של רכישה..

 

בא לי לנקוש לכחלון על הקרקפת שיעשה כבר משהו בנידון.

[ChemGuy85]

אין שום פיתרון יצירתי.

 

יש לך ארבע אפשרויות:

 

1. לקנות דירה בפריפריה הרחוקה

2. לקנות דירה ישנה בשכונה חלשה במרכז ואולי תזכה לתמ"א/פינוי-בינוי.

3. תגור בשכירות בדירה סבירה ובינתיים תשקיע את החסכונות.

4. תרד מהארץ.

[martines]

המשקיעים לרוב קונים דירות יד שנייה שאפשר להשכיר מיד, ולא דירות חדשות על הנייר.

 

??? אתה ממש לא מחובר. המשקיעים קונים כל מה שיכולים לשים עליו את היד, חדש ישן לא משנה.

ברגע זה אני יכול להזכר בשלושה אנשים שאני מכיר שקונים עכשיו דירות חדשות להשקעה. שניים מהם אנשי קבע שפרשו ומקבלים דירות בהנחות גדולות דרך חבר והבנקים רק מחפשים לתת להם משכנתאות, והשלישי סתם משקיע ממוצע שיש לו הון יפה בצד שרק מחפש להשביח את ערכו.

[ישה]

משקיע סטנדרטי רוצה לראות תשואה על הכסף שלו מהיום הראשון

 

ולא להמתין 2-3 שנים עד שהוד רוממתו הקבלן יסיים לבנות במקרה הטוב.

 

זה כמובן לא מונע את הימצאותם של משקיעים אחרים שאצלם חלק מהכדאיות של העיסקה נובע ממבצעים מעולים שמקבלים דרך חבר אצל הקבלנים

[ישה]

ישה,

 

חשבתי על רכישת דירה בחריש/קציר, אממה, אחרי בירור מעמיק ומחשבות לגביי העתיד שלנו - ירדתי מהנושא הזה.

המקום פחות קוסם לי בגלל האיזור הגאוגרפי שלו והחיסכון לא יהיה 500K כיוון שהמחירים שם האמירו כ'כ - הזייה.

 

אני ממשיך לחפש פתרונות יצירתיים למצוקת הדיור המזעזעת הזו..

 

אגב,

ביקרתי היום אצל חבר בדירתו החדשה, הוא רכש לפני כשנתיים באור עקיבא.

אני חייב לציין שהדירה והבניין נראים מעולה.

הוא סיפר לי, שכשפתחו את הפרויקט, מכרו דירת שלושה חדרים גדולה (90 מטר) ב-900K, שכוללת כניסה חיצונית וחצרונת קטנה..

בדיעבד, זו הייתה יכולה להיות אחלה של רכישה..

 

בא לי לנקוש לכחלון על הקרקפת שיעשה כבר משהו בנידון.

 

אין שום פיתרון יצירתי.

 

יש לך ארבע אפשרויות:

 

1. לקנות דירה בפריפריה הרחוקה

2. לקנות דירה ישנה בשכונה חלשה במרכז ואולי תזכה לתמ"א/פינוי-בינוי.

3. תגור בשכירות בדירה סבירה ובינתיים תשקיע את החסכונות.

4. תרד מהארץ.

 

במחיר של

 

1.3 מיליון ש"ח שאליו כיוון פות"ש כאמור אתה מקבל בית דו משפחתי בקציר במיליון לערך נשאר לך עוד 300K לרכוש 2 מכוניות לבני הזוג לשנע אותם למקום עבודתם או לתחנת הרכבת.

 

והמיקום זה לא פריפריה רחוקה

 

האם ביקרת בקציר?

 

גילוי נאות

 

יש לי כזו דו בקציר לשכירות אבל עובדה זו לא משפיעה על ההמלצה