מחפשים דירה - אבל עדיין אין הון ראשוני

[oryo]

לא ברור לי מאיפה החלטת לשלוח אותו לדירה של 1.32 מיליון. למה לא 1.6 מיליון או 2.4 מיליון? (1)

למה לא 800.0 אלף לדירה יד שניה פחות 'נחשקת'?

כל החישוב היפה שעשית הוא תיאורטי בלבד. אין לו גם את ההון העצמי.

בשיטה שלך - אני הייתי היום הומלס, וכך גם כל חבריי.

 

(2) אל תכניס לי מילים לפה. לא ראיתי בשום מקום שהצעתי מסלול. אז אנא ממך דייק. זו בדיוק הסיבה שבגללה אני משאיר לך ולאחרים לייעץ בתחום, ונמנע מלהגיב.

 

(3) כל מה שרשמתי הוא שאם הוא ימתין לעצה הרעה שלך לא לקנות עד שלא יחסוך 40% מהשווי של הדירה, הוא עלול להמתין לעד. לדעתי, אם הוא מגייס 25% הון עצמי - שלא ימתין.

1. דיסקו, הוא השתמש בהגדרה שלך, רשמת משהו סטייל "אם יש לך 25% אז תמנף את כולם", 330*4 (יענו הרבע שלו ועוד שלושה רבעים) זה 1.32 - ישה הגיע למספר הזה בשימוש 1:1 בהגדרה שלך ממש.

 

2. הוא לא מכניס לך מילים לפה, הוא משתמש בהן בדיוק כפי שרשמת בעצמך, ומראה מה קורה כשממנפים חזק מדי ללא יכולת החזר מתאימה. הוא לא 'בחר מסלולים' אלא השווה בין שתי הלוואות אפשריות עבור מינוף בהינתן 25% הון עצמי, ו40% - והדגים מנוע מינוף גדול עלול לעלות הרבה מאוד כסף, ומדוע אנשים חייבים לשאול את עצמם האם המינוף הזה מתאים להם (אולי כן, אולי לא, לא יודע - העיקר שישאלו!!)

 

3. אתה שוכח מהאופציה השניה: להתפשר על נכס זול יותר, גם אם זה אומר שלא תגור בדירה - או שתוותר על רכישת הנכס עד להגעה ליכולת מימון מתאימה.

 

ההצעה שלך 'לקנות כאשר הגעת ל25%' היא הצעה לא טובה (וגם לא רעה - ראה פסקה הבאה), מהסיבה שאתה לא משקלל פנימה פקטור סופר-קריטי שהוא יכולת ההחזר. ישנם אנשים, כנראה אתה ביניהם, ש25% יכול להספיק להם בגלל יכולת החזר טובה עבור הסכום הנדרש - לאחרים, ממש לא.

 

לכן ההצעה שלך צריכה להיות מותאמת לאדם וסט יכולות ספציפיים, ולא להיאמר בצורה כללית כמאין 'כלל אצבע'.

 

makes sense?

עריכה אחרונה ב-12 לדצמבר, 2016 על ידי oryo

[טווינגואי]

לבעלות על דירה ישנם יתרונות רבים, אבל רווח בדרך כלל לא אחד מהם. הרווח הוא בעיקר בין דורי. אם הייתה לי אפשרות לחתום על חוזה שכירות ל-30 שנה לא הייתי בכלל חושב לרכוש דירה.

ומאיפה אנשים ישלמו שכירות בגילאי פנסיה ומעלה, וכידוע לך ישנם עובדים שנאצלים לצאת לפנסיה גם בגיל 50?

[oryo]

ומאיפה אנשים ישלמו שכירות בגילאי פנסיה ומעלה, וכידוע לך ישנם עובדים שנאצלים לצאת לפנסיה גם בגיל 50?

מהכסף שהם חסכו בצד עבור ההפרש בין משכנתא לשכ"ד + ההון העצמי שלהם + התשואה שהכסף עשה בהשקעות אחרות. אל תזלזל באפקט הריבית דריבית...

 

למי שמפספס: כשאדם עם ראייה כלכלית מדבר על ההבדל בין אסטרטגיית השקעה בנדלן (רכישת דירה) לבין אסטרטגיית השקעה בשוק ההון (שכירת דירה), *תמיד* צריך לקחת בחשבון שהשכירות מלווה עם השקעה באפיק מניב אחר.

שכן אם זה לא ברור מאליו, כמובן ששכירות שעומדת לבד וללא השקעה נוספת - דינה להכשל במדינה ללא דיור ציבורי מוגן.

[discoTD5]

חיפשתי מאיפה ה 330.0 אלף - והמקום הראשון שהוזכרו הם על ידי ישה. למה לא 175.0 אלף או 450 אלף - רק אתם יודעים.

לומר לאדם להמשיך לשלם שכירויות ובמקביל לחסוך להון עצמי לדירה זה לעצום את העיניים ולומר לו 'לעולם לא תקנה דירה, אלא כשהוריך ימותו ותקבל משהו בירושה'.

יכולת החזר - אתה רואה כאן שפות"ש מדבר על יכולת החזר או שאתה מסיק מסקנות על יכולת ההחזר שלו?

אני לא מכיר את יכולת ההחזר שלו. אולי אתה מכיר. אני לא.

יתרה מכך - להגביל אותו ל 40% ולשלוח אותו למשכנתא של 15-19 שים - זה לומר לו בנחרצות - לעולם לא תקנה דירה. עצות רעות מאוד שניתנות מבלי לבחון את העובדות לעומק. ע"ע יכולת החזר.

 

אבל אם הוא חוסך 25% מההון העצמי - שירוץ לחפש דירת מגורים. היא לא צריכה להיות דירת החלומות. היא לא צריכה להיות דירה חדשה. היא יכולה להיות דירה לכמה שנים עד שיוכל להשתדרג אם ירצה. ואז, במקום לממן את המשכנתא של מישהו אחר שחסך 25% וקנה דירה ומשכיר אותה, הוא יממן את המשכנתא של עצמו.

 

סיימתי להגיב בנושא. בהצלחה לכולם.

[oryo]

(1)חיפשתי מאיפה ה 330.0 אלף - והמקום הראשון שהוזכרו הם על ידי ישה. למה לא 175.0 אלף או 450 אלף - רק אתם יודעים.

(2)לומר לאדם להמשיך לשלם שכירויות ובמקביל לחסוך להון עצמי לדירה זה לעצום את העיניים ולומר לו 'לעולם לא תקנה דירה, אלא כשהוריך ימותו ותקבל משהו בירושה'.

(3)יכולת החזר - אתה רואה כאן שפות"ש מדבר על יכולת החזר או שאתה מסיק מסקנות על יכולת ההחזר שלו?

אני לא מכיר את יכולת ההחזר שלו. אולי אתה מכיר. אני לא.

(4)יתרה מכך - להגביל אותו ל 40% ולשלוח אותו למשכנתא של 15-19 שים - זה לומר לו בנחרצות - לעולם לא תקנה דירה. עצות רעות מאוד שניתנות מבלי לבחון את העובדות לעומק. ע"ע יכולת החזר.

 

אבל אם הוא חוסך 25% מההון העצמי - שירוץ לחפש דירת מגורים. היא לא צריכה להיות דירת החלומות. היא לא צריכה להיות דירה חדשה. היא יכולה להיות דירה לכמה שנים עד שיוכל להשתדרג אם ירצה. ואז, במקום לממן את המשכנתא של מישהו אחר שחסך 25% וקנה דירה ומשכיר אותה, הוא יממן את המשכנתא של עצמו.

 

סיימתי להגיב בנושא. בהצלחה לכולם.

1. עניין ה330: מספר די גנרי לשם הגעה למחיר רכישה, סביר למדי לאזורים שפות"ש ציין (1.3M לדירה בחדרה נשמע לי אפילו גבולי)

2. זה פשוט לא נכון, אני שכרתי וחסכתי, ההורים שלי שכרו וחסכו, ובתכלס כל מי שלא הצניחו עליו כסף מהשמיים עשה את זה. אני לא מבין איך אתה אומר את זה...

3. מסקנות על יכולת ההחזר? על מה אתה מדבר? ישה לקח שני החזרים זהים והראה מה קורה לסך התשלום בתור דוגמא. אף אחד לא יודע מהי יכולת ההחזר שלו וזו אשכרה הפואנטה של ההודעה שלי אליך, ואל העצה "קח את ה25% ולך תקנה דירה" (שללא ידיעת יכולת ההחזר, אין לדעת האם זו עצת אחיתופל או עצה נהדרת - שכן היא יכולה להיות כל אחת מהן, ממש עצת שרדינגר!)

4. החלק הראשון לא נכון, החלק השני כן (הכוונה לכך שצריך עוד נתונים) - ולכן בניגוד להתבטאות שלך אל ישה ("עצה רעה", מנטרה עליה חזרת מספר פעמים כבר) אני לא טוען שהעצה שלך רעה, אלא שחסרים נתונים בשביל לתת אותה.

 

בפסקה האחרונה אתה שוב חוזר על עצת השרדינגר הזו "יש לך 25%? רוץ לרכוש דירה", עצה שאין לך מספיק נתונים בשביל לתת, עצה שמפילה אלפי משקי בית לבור כלכלי שסופו במכירת הנכס / מחזור אינסופי / תשלום אסטרונומי לבנק.

בו בזמן, העצה הזו הצילה הרבה אנשים משריפת כסף לשווא על שכירות מיותרת וגרמה לאנשים לרכוש דירה עוד כשהיתה להם היכולת, רגע לפני שהמחירים קפצו (מהר יותר מאשר יכולת החסכון שלהם) והערימו קשיים.

 

לכן - צריך להבין איך ההלוואה הזו נראית, ובעיקר להבין מהן היכולות הכלכליות שלך לפני שאתה רוכש דירה.

ואת זה מבינים קודם כל מיכולת ההחזר החודשי, ורק אח"כ מההון העצמי...

עריכה אחרונה ב-12 לדצמבר, 2016 על ידי oryo

[ChemGuy85]

ניקח משכנתא ל-30 שנה כי המשכורות תמיד ימשיכו לעלות... אני מת על האופטימיות של אנשים.

[sronis]

אבל אם הוא חוסך 25% מההון העצמי - שירוץ לחפש דירת מגורים. היא לא צריכה להיות דירת החלומות. היא לא צריכה להיות דירה חדשה. היא יכולה להיות דירה לכמה שנים עד שיוכל להשתדרג אם ירצה. ואז, במקום לממן את המשכנתא של מישהו אחר שחסך 25% וקנה דירה ומשכיר אותה, הוא יממן את המשכנתא של עצמו.

 

סיימתי להגיב בנושא. בהצלחה לכולם.

 

למה שירוץ?

לא, באמת, למה?

 

נניח הוא חסך 250000 שזה מספיק לדירה של מיליון. האם בהכרח קניית דירה זה הפתרון הטוב ביותר?

בוא נשווה שנייה. מחירי הדיור עלו מאז 1995 באיזה 70-80 אחוז, אבל לשם הנוחות בוא נגיד שעלו פי 2.

באותו הזמן, מדדים מובילים בבורסה (לצורך העניין הדאו ג'ונס) עלו פי 4.

כלומר קח את ה-250K שלך ב-1995, שים בבורסה ואחרי 20 שנה קיבלת מיליון (כמובן שצריך להכניס בפנים את מדד המחירים לצרכן, אבל אני מפשט כרגע).

 

אני יכול עכשיו להתחיל לחשב את עלות שכירת דירה + השקעה בבורסה לעומת עלות קניית דירה + תשלום משכנתא + שווי הדירה בתום התקופה, אבל נראה לי שהכוונה מובנת - ממש לא ברור שדירה זה הפתרון הכי כלכלי.

[davemustaine87]

מהכסף שהם חסכו בצד עבור ההפרש בין משכנתא לשכ"ד + ההון העצמי שלהם + התשואה שהכסף עשה בהשקעות אחרות. אל תזלזל באפקט הריבית דריבית...

 

למי שמפספס: כשאדם עם ראייה כלכלית מדבר על ההבדל בין אסטרטגיית השקעה בנדלן (רכישת דירה) לבין אסטרטגיית השקעה בשוק ההון (שכירת דירה), *תמיד* צריך לקחת בחשבון שהשכירות מלווה עם השקעה באפיק מניב אחר.

שכן אם זה לא ברור מאליו, כמובן ששכירות שעומדת לבד וללא השקעה נוספת - דינה להכשל במדינה ללא דיור ציבורי מוגן.

 

בדיוק מה שהוא אמר.

[ישה]

דיסקו

כנראה שאתה לא קורא טוב זה במקרה הטוב או לא מבין וזה במקרה הגרוע.

 

לבן אדם יש ביד כרגע הון עצמי של X בזה פתחתי

 

ה X יכול להיות 100K או 500K , בחרתי במספר שרירותי 330K

 

זה מה יש לו וגם קבעתי לו יכולת החזר של 5000 ש"ח. ( הוא כתב באחת מההודעות שלו שהם מרוויחים טוב ) לא יודע מה זה טוב אבל אני מניח 15K לחודש.

 

בהצעה שלי הוא קונה דירה Y כיום לא מחר, לא שולח אותו להמתין שיחסוך לא 25% מ 2 מיליון ש"ח ולא 40% מ2 מיליון ש"ח.

 

עם מה שיש לך ביד תרכוש

 

זו גם ההצעה שלך רק אתה מציע לו למנף את זה לדירה שעלותה פי 4 מההון העצמי שלו ואני מציע לו לרכוש דירה שעלותה היא רק פי 2.5 מההון העצמי שלו

 

אתה שלחת אותו ל 30 שנות משכנתא , אני שלחתי אותו להרבה פחות.

 

את התוצאה החשבונית של סכומים שרירותיים הבאתי בהודעה קודמת.

 

והיא ברורה

 

הצעתך נחותה מהצעתי.

[ישה]

להזכיר לכולם אנחנו חיים בישראל

 

בה אין שוק מסודר של דירות להשכרה לטווח ארוך, בעלי בית רעים ונצלנים וכו' וכו' שבו כל שנה שנתיים אתה צריך לעבור דירה, זה "קל" לרווק זוג ללא ילדים, מתחיל להיות מסובך כאשר ילדים ואינך רוצה לטלטל אותם כל פעם לחברה אחרת בית ספר אחר וכו' וכו'

 

לכן לבחון אלטרנטיבות של השקעה בשווקים אחרים מול השקעה בשוק הנדל"ן מתעלמת מהעובדה הזו.

 

להשקעה בנדל"ן למגורים של עצמך יש היבטים פסיכולוגיים שקשה לאמוד את ערכם במדוייק, אבל הם משפיעים.

 

רוני

 

למה לקחת משנת 1995

 

קח מקום המדינה ונשמע את התוצאות.

[oryo]

ישה,

לא התעלמות ולא בטיח, היתרונות שאתה מעלה כאן צריכים להשתקלל יחד עם יתרונות נוספים - כנגד מלאי היתרונות של אפיק ההשקעה.

 

ואל תשלה את עצמך - יש כאלו, למען האמת יש לא מעט כאלו...

 

אם/כש תשווה באמת 'תפוחים לתפוחים', אתה תגלה שאפיק השכירות (+השקעה, כמובן) על פני פרק זמן ארוך לאו דווקא נופלת מאפיק הרכישה. אני אומר את זה בתור מי שבא מ"הצד שלך" וכשעומת אל מול הנתונים הופתע בעצמו.

 

זה נושא לא קצר, די מורכב, ויש לו מספיק תוכן בשביל למלא שיחה של שעתיים. אבל על קצה המזלג: לאחר הסקירה שלי - אני סבור כי עבור אדם עם אחריות והבנה פיננסית, השאלה של שכירות כנגד רכישה אינה שאלה עם תשובה חד משמעית, התשובה טמונה ביכולת ובהעדפות של אותו אדם. נדלן לא שונה מתיק השקעות, מלבד העובדה שהוא פיזי ולכן נתפס (שלא בצדק) כמשהו יותר טוב.

 

קח דירה בשווי 2M במרכז הארץ, היא תניב לך ~4K חודשיים?

תיק השקעות של 2M עם תשואה של 5% שנתית ממוצעת יניב לך 8,300 ש"ח, לאחר שתנכה את שכר הדירה תשאר במצב דומה לבעל הדירה, אך עם יכולת ניידות וללא דאגות של 'הדירה שלי' (וכמובן: עם סט דאגות אחר של 'הדירה לא שלי').

 

אז נכון שיש הרבה יתרונות לבעלות על דירה, ואני בעצמי בחרתי באפיק הזה -

אבל להציג את זה כתמונה חד צדדית של נכון/שגוי, זו ראיה חלקית, וזה בעדינות.

[BiG_BuG2]

(פות"ש, מתנצל אם אני נדחף)

אני במקרה דומה, שנה הבאה אני מתחתן. ברשותי 50K הון עצמי. הכנסה אני וזוגתי 15K בחודש.

עד כמה זה דפוק לחשוב על קניית דירה של 800K עכשיו? (150K הלוואה להשלמת הון עצמי ל 8 שנים (1.8K החזר בחודש) + 600K משכנתא בהחזר 4.5K בחודש (=18 שנים?)).

סה"כ בחישוב גס החזר של 6.3K ל 8 שנים + 4.5K לעוד 10 שנים.

 

האם זה מתכון לאסון? מה האלטרנטיבה? איך ייראה המצב אם אחשוב לשכור דירה ב 3K בחודש למשל?

[sronis]

רוני

 

למה לקחת משנת 1995

 

קח מקום המדינה ונשמע את התוצאות.

 

כי זה בערך 20 שנה, תקופת אמצע של משכנתא בין המשכנתא "שלך" (10 שנים) לזו של דיסקו (30 שנה). לאנשים קשה לחשוב מה יהיה שנה הבאה, אבל הם מוכנים להתחייב לבנק ל-30 שנה הבאות. לי זה נשמע חצי מטורף...

 

ובנוסף לדבריו של אור - מעניין שאנשים מפחדים מהשקעה באפיקים אחרים "כי אנחנו לא מבינים כלום", אבל רצים למשכנתא בזרועות פתוחות. ידידה שלי ידעה שאני משחק קצת עם מניות אז שאלה אותי באיזו מנייה להשקיע. אמרתי לה שאין לי מושג, ושאם היא רוצה להיות רגועה יותר עדיף שתשקיע באיזה קרן או מדד שמחקה את השוק, ותהיה מוכנה לחכות שנים עד שההשקעה תשתלם. שוק המניות הוא לא כ"כ מפחיד כפי שנדמה (גם אם לחלוטין ארביטרי ואין לי שמץ של יכולת להעריך מה יקרה בו בטווח של חודש, שנה או אפילו חמש)

[sronis]

(פות"ש, מתנצל אם אני נדחף)

אני במקרה דומה, שנה הבאה אני מתחתן. ברשותי 50K הון עצמי. הכנסה אני וזוגתי 15K בחודש.

עד כמה זה דפוק לחשוב על קניית דירה של 800K עכשיו? (150K הלוואה להשלמת הון עצמי ל 8 שנים (1.8K החזר בחודש) + 600K משכנתא בהחזר 4.5K בחודש (=18 שנים?)).

סה"כ בחישוב גס החזר של 6.3K ל 8 שנים + 4.5K לעוד 10 שנים.

 

האם זה מתכון לאסון? מה האלטרנטיבה? איך ייראה המצב אם אחשוב לשכור דירה ב 3K בחודש למשל?

 

אני לא מומחה לכלום אבל הנה הצעה פוטנציאלית:

 

בחישוב זריז זה תשלום כולל של 1145K לדירה של 800K. תוסיף עוד כל מיני מסביבים ותגיע ל-1200K (נניח). כלומר שילמת 400K אקסטרה, והדירה בעוד 18 שנה תהיה שווה... לך תדע כמה.

לחילופין שכירת דירה ב-3K תאפשר לך לחסוך כסף מדי חודש (כמה, 3000?). שים אותו ביחד עם ה-50K באיזה אפיק השקעה ברמת סיכון בינונית וחכה עוד כמה שנים (3?). ההון העצמי יגדל לרמה שלא תצריך אותך לקחת הלוואה ותחשוב שוב על הדירה. יכול להיות שתחליט לקנות ויכול להיות שתגיד לעצמך שלשכור זה לא נורא ושאתה חוסך יפה, אז למה שלא תמשיך בשכירות ובחסכון לעוד איזה 15 שנה. 3000 בחודש ל-15 שנה זה עוד יותר מחצי מיליון ואם תעשה עליהם 3-4 אחוז בשנה בממוצע, יהיה לך בתום 18 שנה מיליון שקל ביד.

 

שוב - זו רק דוגמא.

[malcishua]

להזכיר לכולם אנחנו חיים בישראל

 

בה אין שוק מסודר של דירות להשכרה לטווח ארוך, בעלי בית רעים ונצלנים וכו' וכו' שבו כל שנה שנתיים אתה צריך לעבור דירה, זה "קל" לרווק זוג ללא ילדים, מתחיל להיות מסובך כאשר ילדים ואינך רוצה לטלטל אותם כל פעם לחברה אחרת בית ספר אחר וכו' וכו'

זה לא מדויק. נכון שאין שוק מסודר של דירות להשכרה לטווח רחוק, ובכל זאת מי שרוצה (ולא מתעקש על לגור באמצע רוטשילד בתל אביב) יכול לשכור דירה לטווח בינוני-ארוך.

 

3 זוגות חברים שלי (כולם עם ילד קטן) שוכרים דירה כרגע בחוזה ל-5 שנים, שניים בירושלים ואחד בתל אביב.

 

ד״א, באחד המקרים מדובר בזוג שכבר מזמן יש לו הון עצמי לקניית דירה ללא משכנתא. הסיבה שהם עדיין שוכרים היא שהם עשו חישוב שזה פשוט לא משתלם להם כלכלית, וההון שלהם כרגע עושה להם הרבה יותר כסף ממה שהם יכלו לחסוך על שכר הדירה. לפי ההערכה הפסימית שלהם (ואני מתכוון לפסימית), תוך כ-10-15 שנים הם יוכלו להיות עצמאיים לגמרי, ללא צורך בעבודה בכלל. כמובן שהם משקיעים את ההון שלהם בצורה מאוד חכמה ולא באיזה פק״מ בבנק.