מחפשים דירה - אבל עדיין אין הון ראשוני

[davemustaine87]

ישה,

לא התעלמות ולא בטיח, היתרונות שאתה מעלה כאן צריכים להשתקלל יחד עם יתרונות נוספים - כנגד מלאי היתרונות של אפיק ההשקעה.

 

ואל תשלה את עצמך - יש כאלו, למען האמת יש לא מעט כאלו...

 

אם/כש תשווה באמת 'תפוחים לתפוחים', אתה תגלה שאפיק השכירות (+השקעה, כמובן) על פני פרק זמן ארוך לאו דווקא נופלת מאפיק הרכישה. אני אומר את זה בתור מי שבא מ"הצד שלך" וכשעומת אל מול הנתונים הופתע בעצמו.

 

זה נושא לא קצר, די מורכב, ויש לו מספיק תוכן בשביל למלא שיחה של שעתיים. אבל על קצה המזלג: לאחר הסקירה שלי - אני סבור כי עבור אדם עם אחריות והבנה פיננסית, השאלה של שכירות כנגד רכישה אינה שאלה עם תשובה חד משמעית, התשובה טמונה ביכולת ובהעדפות של אותו אדם. נדלן לא שונה מתיק השקעות, מלבד העובדה שהוא פיזי ולכן נתפס (שלא בצדק) כמשהו יותר טוב.

 

קח דירה בשווי 2M במרכז הארץ, היא תניב לך ~4K חודשיים?

תיק השקעות של 2M עם תשואה של 5% שנתית ממוצעת יניב לך 8,300 ש"ח, לאחר שתנכה את שכר הדירה תשאר במצב דומה לבעל הדירה, אך עם יכולת ניידות וללא דאגות של 'הדירה שלי' (וכמובן: עם סט דאגות אחר של 'הדירה לא שלי').

 

אז נכון שיש הרבה יתרונות לבעלות על דירה, ואני בעצמי בחרתי באפיק הזה -

אבל להציג את זה כתמונה חד צדדית של נכון/שגוי, זו ראיה חלקית, וזה בעדינות.

 

בדוגמא שלך עוד הבאת מצב שיש לך כבר 2 מיליון, שזה מצב אידיאלי לגמרי. כשאתה צריך לקחת משכנתא זה הופך כבר ל 3-3.5 מיליון ופה כבר קשה לי לראות הצדקה כלכלית כלשהי(הצדקות אחרות מטעמי נוחות וביטחון זה משהו אחר לגמרי)

[ישה]

ישה,

לא התעלמות ולא בטיח, היתרונות שאתה מעלה כאן צריכים להשתקלל יחד עם יתרונות נוספים - כנגד מלאי היתרונות של אפיק ההשקעה.

 

ואל תשלה את עצמך - יש כאלו, למען האמת יש לא מעט כאלו...

 

אם/כש תשווה באמת 'תפוחים לתפוחים', אתה תגלה שאפיק השכירות (+השקעה, כמובן) על פני פרק זמן ארוך לאו דווקא נופלת מאפיק הרכישה. אני אומר את זה בתור מי שבא מ"הצד שלך" וכשעומת אל מול הנתונים הופתע בעצמו.

 

זה נושא לא קצר, די מורכב, ויש לו מספיק תוכן בשביל למלא שיחה של שעתיים. אבל על קצה המזלג: לאחר הסקירה שלי - אני סבור כי עבור אדם עם אחריות והבנה פיננסית, השאלה של שכירות כנגד רכישה אינה שאלה עם תשובה חד משמעית, התשובה טמונה ביכולת ובהעדפות של אותו אדם. נדלן לא שונה מתיק השקעות, מלבד העובדה שהוא פיזי ולכן נתפס (שלא בצדק) כמשהו יותר טוב.

 

קח דירה בשווי 2M במרכז הארץ, היא תניב לך ~4K חודשיים?

תיק השקעות של 2M עם תשואה של 5% שנתית ממוצעת יניב לך 8,300 ש"ח, לאחר שתנכה את שכר הדירה תשאר במצב דומה לבעל הדירה, אך עם יכולת ניידות וללא דאגות של 'הדירה שלי' (וכמובן: עם סט דאגות אחר של 'הדירה לא שלי').

 

אז נכון שיש הרבה יתרונות לבעלות על דירה, ואני בעצמי בחרתי באפיק הזה -

אבל להציג את זה כתמונה חד צדדית של נכון/שגוי, זו ראיה חלקית, וזה בעדינות.

אם הובן לא נכון

 

אני לא בעד השקעה בנדל"ן כמו שאני לא בעד השקעה בכל דבר אחר.

 

ראיתי עשרות אנשים שמכרו וילות בשכונת דניה בחיפה לשם השקעה בשוק ההון ונשארו לבסוף עם אוהל סיירים.

 

בהשקעה בשוק ההון אתה יכול למחוק את כל ההשקעה שלך, מה שבנדל"ן לא קורה ( אלא אם לקחת משכנתא שגדולה עליך בכמה מספרים )

 

אני מייעץ לבן אדם שבא ורוצה לרכוש נדל"ן למגוריו, לעשות זאת בדרך הנכונה ביותר המתאימה ליכולותיו , ורק אח"כ לצרכיו.

 

רוב אלה שהכרתי במהלך השנים והכרתי מעל עשרת אלפים כאלה בייעוץ כאן פחות אבל בייעוץ צפוף בתפוז משכנתאות , קודם קונים ואח"כ באים להתייעץ.

 

לאלה שבאו קודם להתייעץ הייתי שולח מדליה וירטואלית.

 

ואם נדבר בשפה של הפורום

 

בא אדם רוצה ייעוץ לרכוש רכב, אני לא ממליץ לו , עזוב סע בתחבורה ציבורית ותחסוך בצד.

 

עכשיו לדוגמה שהבאת

 

קח את 2 מליון הש"ח האלה ורכוש 3 דירות בפריפריה וקבל 6-7.5K שכ"ד. תשואה דומה לתשואה שנקבת בלי החשש שההשקעה שלך תימחק.

 

גם ה 4K שנקבת בו הוא נמוך מאוד.

[ישה]

אענה לפות"ש

 

יש לך X ש"ח היום תכוון לרכישה עם משכנתא של 60% לא יותר, והחזר של לא יותר מ 15-19 שנה.

 

אם תמצא במקום שגם מתאים למגורים שלך מעולה

 

אם לא מצא דירה במקום טוב שבו יש זרם קבוע של שוכרים , ושכור במקום שהוא הכי מתאים לשניכם מבחינת מקומות עבודה.

 

חפש משכירים שרוצים להשכיר לטווח ארוך ויש רבים כאלה, שמחפשים דיירים טובים , וכך תוכלו לגור בדירה ולהרגיש בה בבית.

 

זה לא מדויק. נכון שאין שוק מסודר של דירות להשכרה לטווח רחוק, ובכל זאת מי שרוצה (ולא מתעקש על לגור באמצע רוטשילד בתל אביב) יכול לשכור דירה לטווח בינוני-ארוך.

 

3 זוגות חברים שלי (כולם עם ילד קטן) שוכרים דירה כרגע בחוזה ל-5 שנים, שניים בירושלים ואחד בתל אביב.

 

ד״א, באחד המקרים מדובר בזוג שכבר מזמן יש לו הון עצמי לקניית דירה ללא משכנתא. הסיבה שהם עדיין שוכרים היא שהם עשו חישוב שזה פשוט לא משתלם להם כלכלית, וההון שלהם כרגע עושה להם הרבה יותר כסף ממה שהם יכלו לחסוך על שכר הדירה. לפי ההערכה הפסימית שלהם (ואני מתכוון לפסימית), תוך כ-10-15 שנים הם יוכלו להיות עצמאיים לגמרי, ללא צורך בעבודה בכלל. כמובן שהם משקיעים את ההון שלהם בצורה מאוד חכמה ולא באיזה פק״מ בבנק.

 

זה מה שכתבתי, עדיין שכירות לטווח ארוך היא היוצא מהכלל.

 

מאחל לחבר הצלחה בהשקעותיו.

[avargel]

אור

 

אם אני מבין נכון, תמיד חשבת שנדל"ן זה הדבר, וגילית פתאום את ה"אור" שבשוק ההון, ואתה מנסה לפקוח גם את עיניו של ישה.

 

אבל עדיין [אחרי מלוא ההערכה להשכלתך וחריפות מחשבתך], אתה קצת מתעלם מ2 נתונים מאוד משמעותיים:

 

1. בנדל"ן כמעט אין אפשרות לאיבוד כל הקרן. בשוק ההון - יש ויש.

 

זה שבבחינת ההיסטוריה של 20 שנה תמיד הבורסה עלתה - לא משקף יותר מדי. כי מדובר על ממוצעים.

 

תראה לבד את ההבדל בין השכר הממוצע לבין השכר החציוני [רק לשם המשל.]

 

 

2. מי שמשיג בבורסה 8% לאורך שנים הוא או מאוד מסתכן, או מאוד בר מזל, או מאוד מתוחכם, ובדרך כל הוא גם וגם וגם.

 

מי שמשיג בנדל"ן 4% הוא או מאוד סולידי, או מאוד לא נעזר במזל, או מאוד לא מתוחכם, ובדרך כלל גם וגם וגם.

 

אז תשווה תפוחים לתפוחים.

 

קח את ה2M ותשקיע בנדל"ן בצורה מסוכנת ומתוחכמת כמו בבורסה - והתשואה שלך תהיה הרבה יותר גבוהה, ועדיין הסיכון של הקרן יהיה פחות.

 

 

 

שוב, אני לא שולל השקעה בבורסה, אני רק מנסה להבהיר את דעתו של ישה [לפי עניות דעתי כמובן].

[oryo]

בקצרה? לא, אתה לא מבין נכון... מדהים איך לוקחים כאן הודעות ארוכות ועושים להם רדוקציה לדעות פשטניות.

 

נדל"ן זו השקעה, שוק ההון זו השקעה, אפשר בשניהם לאבד את הכל, לעשות תשואה סולידית, או רווח אדיר. לדעתי מי שחושב שרק אפיק אחד עדיף (ובפער ניכר על השני) - טועה.

 

עכשיו זה יותר מובן?

[Fitch]

אז תשווה תפוחים לתפוחים.

יש עיוות מס לטובת הנדל"ן.

כך שתפוחים לתפוחים קצת קשה להשוות בכל מקרה.

[ישה]

(פות"ש, מתנצל אם אני נדחף)

אני במקרה דומה, שנה הבאה אני מתחתן. ברשותי 50K הון עצמי. הכנסה אני וזוגתי 15K בחודש.

עד כמה זה דפוק לחשוב על קניית דירה של 800K עכשיו? (150K הלוואה להשלמת הון עצמי ל 8 שנים (1.8K החזר בחודש) + 600K משכנתא בהחזר 4.5K בחודש (=18 שנים?)).

סה"כ בחישוב גס החזר של 6.3K ל 8 שנים + 4.5K לעוד 10 שנים.

 

האם זה מתכון לאסון? מה האלטרנטיבה? איך ייראה המצב אם אחשוב לשכור דירה ב 3K בחודש למשל?

 

לא שאני מאחל לכם

 

עוד לא התחתנתם...

 

אתה יוצא מתוך נקודת הנחה שמחירי הדירות יעלו לכן אתה רוצה לקנות משהו עכשיו.

 

ההגבלה של החזר מתוך ההכנסה היא 40% לכן התקרה 6K

 

הלוואה ל 8 שנים על ה150K החזר כ 1800 ש"ח . מה הבטחונות שתיתן למלווה? נניח שיש לך פתרון

 

את ה600K נחלק כך

 

180K בפריים ל 25 שנה ריבית כ 1.5%

420K בקל"צ ל 15 שנה ריבית 4%

 

נקבתי בריביות לא נמוכות כי אתה לוקח 75% משכנתא הבנק לא אוהב כל כך לקוחות כאלה. מעריך שתוכל לשפר.

 

סה"כ החזר כ 3800 וביחד 5600 ש"ח

 

סה"כ תשלם ריבית של כ 190K בתנאי שהפריים יישאר ברמתו הנוכחית ( והוא לא יישאר ).

 

כמובן שבסיום ה 8 שנים אתה תמשיך לשלם את הסכום הגבוה בכך שתקצר את המשכנתא.

 

להשכלתך והשכלת האחרים הריבית על ה 150K היא 20K ל 8 שנים למה לשלוח אותו לשכור דירה ב 3K לחודש?

 

ובאשר לחישוב של רוני

 

כדי לחסוך 150K לפי 3K לחודש תצטרך 50 חודשים ואם הרווחת על החיסכון 48 - 45 חודשים.

 

שיקולים שעליך לחשוב

 

מה עם ילדים? ילדים זה שמחה אבל גם הוצאה כבדה.

 

בטחון תעסוקתי ובטחון בגובה ההכנסה? האם יש צפי לגידול בהכנסות?

 

מה קורה שבת הזוג בהריון / חופשת לידה וכו' וכו'

 

לסיכום

 

הייתי חושב פעמיים לפני שנכנס לפרוייקט כזה.

[ישה]

בקצרה? לא, אתה לא מבין נכון... מדהים איך לוקחים כאן הודעות ארוכות ועושים להם רדוקציה לדעות פשטניות.

 

נדל"ן זו השקעה, שוק ההון זו השקעה, אפשר בשניהם לאבד את הכל, לעשות תשואה סולידית, או רווח אדיר. לדעתי מי שחושב שרק אפיק אחד עדיף (ובפער ניכר על השני) - טועה.

 

עכשיו זה יותר מובן?

פחות מובן

 

רכישת דירה למגורים זו לא השקעה, כמו שרכב זו לא השקעה.

 

עוד לא ראיתי בימי חיי הקצרים מישהו שאיבד את דירתו ( אלא אם לקח משכנתא שגדולה עליו ב כמה מספרים ) כאלה שאיבדו את כספם בשוק ההון ראיתי גם ראיתי.

 

אם מדינת ישראל לא הייתה מלאימה את הבנקים ב שנת 1983 ומבטיחה למחזיקי המניות ( שזה בגדול היה כל עם ישראל ) חלק מהשקעתם אוי לנו ואבוי לנו.

 

ואם לא ברור מהודעותי הקצרות

 

אני לא ממליץ לאף אחד מה לעשות עם כספו, לשים בשוק הנדל"ן בשוק ההון או בשוק האון, כל אחד והעדפותיו.

 

אני מנסה לייעץ למישהו שרוצה לרכוש נדל"ן כיצד לעשות זאת בצורה יותר מושכלת.

[oryo]

מפתיע שלא ראית, אני הספקתי בימי חיי הקצרים הרבה יותר לראות את הקבלן של דודה שלי מודיע על פשיטת רגל ובורח להם עם הכסף... /:

[שגיא 601]

מתעלק על השרשור

איך מחשבים בכמה החזר חודשי אוכל לעמוד? אני יודע שלבנקים יש כלל אצבע של שליש מההכנסה נטו אך זה כללי מידי.

לדוגמא: נניח שההכנסה נטו היא 10K וההוצאות הן 7K ובסביבת הריבית הנמוכה של היום (או שכבר לא נמוכה?) ומול הצפי לעליה בריבית בעתיד, מה גובה ההחזר החודשי המומלץ לדוגמא זו?

[Fitch]

ההוצאות הן 7K ללא סעיף דיור?

הבנק לא טיפש, שליש-35% לסעיף הדיור למשק בית הוא די המקס'.

[sronis]

1. בנדל"ן כמעט אין אפשרות לאיבוד כל הקרן. בשוק ההון - יש ויש.

זה שבבחינת ההיסטוריה של 20 שנה תמיד הבורסה עלתה - לא משקף יותר מדי. כי מדובר על ממוצעים.

תראה לבד את ההבדל בין השכר הממוצע לבין השכר החציוני [רק לשם המשל.]

 

2. מי שמשיג בבורסה 8% לאורך שנים הוא או מאוד מסתכן, או מאוד בר מזל, או מאוד מתוחכם, ובדרך כל הוא גם וגם וגם.

מי שמשיג בנדל"ן 4% הוא או מאוד סולידי, או מאוד לא נעזר במזל, או מאוד לא מתוחכם, ובדרך כלל גם וגם וגם.

אז תשווה תפוחים לתפוחים.

קח את ה2M ותשקיע בנדל"ן בצורה מסוכנת ומתוחכמת כמו בבורסה - והתשואה שלך תהיה הרבה יותר גבוהה, ועדיין הסיכון של הקרן יהיה פחות.

 

שוב, אני לא שולל השקעה בבורסה, אני רק מנסה להבהיר את דעתו של ישה [לפי עניות דעתי כמובן].

 

1. כמו שצריך להיות גאון פיננסי (או עם מזל אדיר) בשביל להרוויח המון בבורסה, צריך גם להיות טמבל גמור בשביל להפסיד הכל בבורסה. אני, למשל, הייתי טמבל כזה לפני איזה עשור כשלקחתי המלצה לקנות מניה של איזו חברת ביוטק והפסדתי את כל הכסף (למזלי "רק" 10000 שקלים). אבל אם אפילו תשקיע במשהו שיחסית מחקה איזה מדד, הסיכוי שתפסיד את התחתונים בטווח הבינוני הוא נמוך מאוד, ובטווח הארוך הוא כמעט אפסי.

2. 8% זה ממש ריאלי בבורסה. הדאו ג'ונס למשל עלה בממוצע בערך 10% בשנה ב-40 שנה האחרונות. נכון שאם קנית מיד לפני נפילה גדולה אז הפסדת חלק משמעותי מהעלייה, אבל נפילות גדולות היו מעט משנדמה לך - אולי 3 או 4 ב-40 שנה.

מצד שני אשמח לדעת מאיפה הבטחון שנורא קל להרוויח יותר מ-4% בשוק הנדל"ן, כשבמרבית המקומות עושים פחות מזה על שכירות ואין לך מושג מה יהיו מחירי הדירות בעשורים הקרובים.

[avargel]

בקצרה? לא, אתה לא מבין נכון... מדהים איך לוקחים כאן הודעות ארוכות ועושים להם רדוקציה לדעות פשטניות.

 

נדל"ן זו השקעה, שוק ההון זו השקעה, אפשר בשניהם לאבד את הכל, לעשות תשואה סולידית, או רווח אדיר. לדעתי מי שחושב שרק אפיק אחד עדיף (ובפער ניכר על השני) - טועה.

 

עכשיו זה יותר מובן?

 

וזה בדיוק מה שעשית להודעה שלי (-:

 

לא מתווכח איתך בכלל על זה שאין אפיק אחד שעדיף בנוקאאוט על השני. ממש לא!

 

כן מסביר שיש הבדלים (לטוב ולמוטב) בין השווקים, שהשמטת אותם בהודעה אליה התייחסתי קודם.

 

שורה תחתונה, אנחנו די מסכימים. נראה לי.

[ישה]

מתעלק על השרשור

איך מחשבים בכמה החזר חודשי אוכל לעמוד? אני יודע שלבנקים יש כלל אצבע של שליש מההכנסה נטו אך זה כללי מידי.

לדוגמא: נניח שההכנסה נטו היא 10K וההוצאות הן 7K ובסביבת הריבית הנמוכה של היום (או שכבר לא נמוכה?) ומול הצפי לעליה בריבית בעתיד, מה גובה ההחזר החודשי המומלץ לדוגמא זו?

 

ככל שההכנסה נמוכה יותר

 

כך ממליץ להחזר נמוך יותר

 

מה החלוקה של ההכנסות בין בני הזוג?

 

הוראות בנק ישראל מגסילות את ההחזר ללא יותר מ 40% אומנם הבנק מתיר עד 50% אבל במקרה הזה הבנק צריך להפיא כסף נוסף לכן התקרה היום בגדול היא עד 40% מההכנסה נטו

 

אם יש לך למשל הלוואות שזמן פרעונן גבוה מ 18 חודש הפרעון החודשי מקטין את ההכנסה נטו או למשל תשלום דמי מזונות

[ישה]

מפתיע שלא ראית, אני הספקתי בימי חיי הקצרים הרבה יותר לראות את הקבלן של דודה שלי מודיע על פשיטת רגל ובורח להם עם הכסף... /:

 

החוק מבטיח את השקעתו של רוכש הדירה הוא מ 1974 ועבר שינויים במהלך השנים כדי להתאים את עצמו לכל מעללי הקבלנים.

 

מניח שנשאר משהו מההשקעה של הדודה.