מחפשים דירה - אבל עדיין אין הון ראשוני

[oryo]

לא עשיתי כלום להודעה שלך... אין התייחסות אליה בכלל, אלא הסבר נוסף להודעה שלי >.

 

וכן, אנחנו מסכימים, וגם אני וישה כנראה מסכימים (על הרוב המוחלט), הדבר היחיד שאני מנסה להעביר כאן - ואולי ללא הצלחה - זה שבתחום הזה אין כלל אצבע ואקסיומות. למרות שבשרשור הזה כמה וכמה אנשים הציגו כאלו...

[ישה]

עצה נוספת

 

אני מעדיף דירה יד שניה יחסית חדשה על פני רכישה מקבלן שטרם התחיל בבניה או בשלב הראשוני שלה.

 

אתה לא צריך לשלם שכ"ד בכלל או יחסית לתקופה קצרה ,ויחד עם משכנתא בפרט.

 

בעיות בדק ואחריות כבר מאחורי הדירה, או שתראה אותם ולא תרכוש.

[For Martha]

מממ..

אני מרגיש שהדיון קצת סטה מהנושא העיקרי.

אני מכיר את החלופות והמכשירים הפיננסים, אין לי עניין למקסם רווח אלא למצוא פיתרון יצירתי (או חלופה קיימת) לרכישת דירה.

 

יכולת ההשתכרות שלנו גבוהה מהשכר הממוצע לזוג במשק,

יש ברשותינו כ-160 אלש"ח נכון לכתיבת שורות אלו.

 

ישנם אפשרויות נוספות שאתם יודעים לגביהם?

 

אגב, דירה חדשה/משומשת באיזור המבוקש עולה כ-1.3 מיליון.

 

תודה לכם עד כה על כל העזרה..

[Fitch]

מה קצב החסכון שלכם?

כמה משלמים שכירות?

[For Martha]

כרגע, אנחנו מצליחים לחסוך סביב 8000 ש"ח בחודש (בלחץ גדול האמת, אבל מתפשרים בחיים).

השכירות היום עומדת על 3200 (יחידת דיור), כוללת ארנונה,מים, כבלים ואינטרנט. לא כוללת חשמל.

 

מור

[avargel]

אופציה א:

 

עם חסכון כ"כ מסיבי, אני הייתי ממשיך לחסוך עוד כמה שנים

המחירים היום באמת בסוג של פיק מסויים, וגם אם העליה תימשך, החיסכון שלכם מדביק אותה בקלות.

3 שנות חיסכון מסיבי + ההון שלכם + רווח קטן מריביות, יביאו אתכם להון של כחצי מיליון

 

אופציה ב:

רכישת דירה ב 500,000 ש"ח כבר היום [טבריה / אופקים / צפת...]

משכנתא של 340,000 ש"ח ל4 שנים בלבד [החזר קצת פחות מסכום החסכון החודשי שלכם]

סה"כ ריביות של פחות מ20,000 ש"ח

רווח מינימלי משכירות כ50,000 ש"ח

 

אני לא מת הקונספט הזה, אבל מכיר לא מעט אנשים שככה בדיוק הגיעו לדירת חלומותיהם.

עריכה אחרונה ב-13 לדצמבר, 2016 על ידי avargel

[For Martha]

יש נתון אחד שאתה מפספס במשוואה..

ילדים

אי אפשר לדעת מתי יגיעו ואם זה יקרה בקרוב. אם כן, החיסכון יירד דרסטית..

מה גם, שנאלץ לעבור לדירה אחרת שתעלה יותר כיוון שאין אפשרות להתאכלס בדירה הזו כזוג עם ילדים.

[ישה]

קרנות השתלמות?

 

נזילות ? כמה יש בהן?

 

לא נזילות, מתי תהיינה נזילות, כמה צפוי להיות בהם באותו הזמן לערך.

 

קרא את הודעה 52

 

מתאים לך מתווה דומה לזה?

 

משכנתא 60%

[avargel]

יש נתון אחד שאתה מפספס במשוואה..

ילדים

אי אפשר לדעת מתי יגיעו ואם זה יקרה בקרוב. אם כן, החיסכון יירד דרסטית..

מה גם, שנאלץ לעבור לדירה אחרת שתעלה יותר כיוון שאין אפשרות להתאכלס בדירה הזו כזוג עם ילדים.

 

לכן מראש על החזר של 7500 ולא 8000

ולא הכנסתי את השכירות כ1200 ש"ח בשנה

 

שים לב שזה רק ל4 שנים לא ל30

[For Martha]

תודה לכולם.

 

ישה,

מהיכן מקור ההלוואה יכול לנבוע? אני יודע שכאשר אתה ניגש למשכנתא, הגוף שמעניק לך את המשכנתא עצמה בודק אילו הלוואות נוספות יש לך וכך מקצץ מגובה המשכנתא עצמה. אם כך, מה עושים?

 

אגב,

קרנות השתלמות לא נזילות, הראשונה שתתחיל להיות נזילה ותנזל את השאר שיושבות על שמי - תהיה בעוד שנתיים.

הקרנות של זוגתי יהיו נזילות בעוד כארבע וחצי שנים..

 

מור

[ישה]

אתה יודע , אבל לא יודע מספיק.

 

הבנק מקצץ במקסימום, אם מדובר בהלוואה לזמן ארוך , את ההחזר החודשי שמותר יהיה לך לקחת בהלוואת המשכנתא.

 

נניח שהכנסתכם נטו 10,000 ש"ח מותר לך לפי הוראות בנק ישראל , שההחזר החודשי יהיה 4000 ש"ח.

 

אם ההחזר על ההלוואה להשלמת ההון העצמי היא 500 ש"ח תוכל לקחת משכנתא שההחזר החודשי שלה יהיה רק 3500 ש"ח.

 

אופציה אחרת שההלוואה תהיה על שם ההורים ואז אין בעיה, או אפילו הלוואה על חשבון דירה שלהם לטווח זמן לא ארוך.

 

אני יודע את התשובה, אני לא מוכן לסכן את הורי וכו' וכו' , אבל כל משפחה ודרך ההתנהלות שלה.

 

לגבי קה"ש

 

אחרי 3 שנים אתה רשאי לקבל הלוואה מהקרן בשיעור של 50% מהחיסכון.

 

לא ברור לי מה שכתבת לגבי הנזילות

 

בד"כ הקרן הישנה מנזילה את החדשה ולא להיפך, או שלא הבנתי את מה שכתבת.

 

ועכשיו למה להחליט

 

אני בדעה שכל עוד שהחסידה לא נוחתת צריך למקסם את החיסכון / או את החזר המשכנתא.

 

ההחלטה אם לרכוש כעת כי המחירים ממשיכים לעלות או להמתין שהמחירים ירדו , היא החלטה שלכם בלבד.

 

ולפי זה בודקים איך לקדם את הנושא על פי שתי האופציות שמניתי לפניכם בהודעה הראשונה שלי .

[malcishua]

1. בנדל"ן כמעט אין אפשרות לאיבוד כל הקרן. בשוק ההון - יש ויש.

אתה טועה. אפשר ועוד איך (ואני מכיר דוגמאות אישיות) לאבד את התחתונים אם לקחת משכנתא שאתה לא יכול לעמוד בה. ולא מדובר רק בלהתחייב להחזר חודשי גבוה מדי. מספיק שהריבית במשק תקפוץ בטווח הקצר.

 

לעומת זאת, כדי להפסיד הכל בבורסה אתה צריך להיות אדיוט מוחלט. מאלה שנכנסים לדברים באימפולסיביות מבלי לדעת עליהם כלום.

 

2. מי שמשיג בבורסה 8% לאורך שנים הוא או מאוד מסתכן, או מאוד בר מזל, או מאוד מתוחכם, ובדרך כל הוא גם וגם וגם.

שוב טועה. 8% לאורך שנים היא תשואה לא גבוהה, אפילו נמוכה משהו. כזאת שמתקבלת מהשקעה ״טיפשה״ (שגר ושכח).

[ETAA]

למה שירוץ?

לא, באמת, למה?

 

נניח הוא חסך 250000 שזה מספיק לדירה של מיליון. האם בהכרח קניית דירה זה הפתרון הטוב ביותר?

בוא נשווה שנייה. מחירי הדיור עלו מאז 1995 באיזה 70-80 אחוז, אבל לשם הנוחות בוא נגיד שעלו פי 2.

באותו הזמן, מדדים מובילים בבורסה (לצורך העניין הדאו ג'ונס) עלו פי 4.

כלומר קח את ה-250K שלך ב-1995, שים בבורסה ואחרי 20 שנה קיבלת מיליון (כמובן שצריך להכניס בפנים את מדד המחירים לצרכן, אבל אני מפשט כרגע).

 

לא יודע אם הנתונים שציינת נכונים, אך שכחת לציין שבנדלן יש גם רווח של שכירות (או חסכון של דמי שכירות אם גרים בדירה).

כלומר גם אם שווי הנכס עלה פי 2, ביחד עם דמי שכירות לאורך 20 שנים זה הרבה הרבה יותר.

אה, וגם שכחת לציין שהמיסוי על שוק ההון יותר גבוה מדירה (על שכירות אין מיסוי עד סכום מסוים ועל דירה יחידה גם אין מיסוי)

 

רכשתי דירה להשקעה לפני שנה וחצי, וכבר עכשיו "על הנייר" עלתה בכ-30%. ועוד לא שמתי שקל אחד הון עצמי, חוץ מהחזר משכנתא, כך שאם אני מוכר את הדירה כעת עשיתי רווח של מאות אחוזים על ההון העצמי בתוך שנה וחצי.

עריכה אחרונה ב-13 לדצמבר, 2016 על ידי ETAA

[avargel]

אתה טועה. אפשר ועוד איך (ואני מכיר דוגמאות אישיות) לאבד את התחתונים אם לקחת משכנתא שאתה לא יכול לעמוד בה. ולא מדובר רק בלהתחייב להחזר חודשי גבוה מדי. מספיק שהריבית במשק תקפוץ בטווח הקצר.

 

לעומת זאת, כדי להפסיד הכל בבורסה אתה צריך להיות אדיוט מוחלט. מאלה שנכנסים לדברים באימפולסיביות מבלי לדעת עליהם כלום.

 

 

שוב טועה. 8% לאורך שנים היא תשואה לא גבוהה, אפילו נמוכה משהו. כזאת שמתקבלת מהשקעה ״טיפשה״ (שגר ושכח).

 

א.לכן סייגתי במילה "כמעט". על כל אחד שהפסיד את הקרן בנדל"ן, תמצא עשרה בבורסה.

 

ב. אחרי מיסוי, 8% בבורסה זה יפה מאוד.

[oryo]

הבעיה עם הבורסה זה שבקלות אפשר להתנהל בפיגור מוחלט (או בעדינות: בסיכון מאוד גבוה), בעוד שבנדל"ן צריך קצת יותר "להתאמץ" בשביל להגיע להפסד ענק.

בבורסה מספיק שתשקיע במניה של X כי "שמעון אמר שדוד שלו עובד שם וזה SURE TING", בנדל"ן זה כאמור - מסובך יותר.

 

אני בספק ענק, עצום, שכל הסיפורים שהועלו כאן בתור דוגמאות לאדם שאיבד ת'תחתונים הם סיפורים על משקיע שפעל בצורה רוחבית עם פיזור סיכונים וכו' - ונוטה להאמין שמדובר בכל מיני אנשים ששמו את כספם על קרן הצבי (מניה/ות ספציפי/ות), או כאלו שראו את הבורסה נופלת נלחצו ומשכו. כשמסתכלים על הבורסה לאורך זמן - הצמיחה והתשואה יפה מאוד.

 

ושוב, לא אומר את זה בשביל להגן ו/או להמליץ על הבורסה, אלא רק בשביל להראות שכאשר מדברים על משקיעים "נורמטיביים", אין כאן נכון/שגוי אלא בעיקר העדפה שתלויה בפרמטרים סובייקטיביים וכלכליים בלבד.