הכל עיניין של תזרים מזומנים חביבי !

[sperial]

כי הדורות הקודמים קנו דירות במחיר נומינלי יותר נמוך, אבל שילמו הרבה יותר למשכנתא. מי אמר 7% צמודים למדד? אלה היו תנאים סטנדרטיים אפילו למשכנתת זכאים בסביבות 1990, כשלקחתי את המשכנתא הראשונה שלי. באותם ימים היה מבחר הרבה יותר קטן של מסלולים, אני, למשל, זוכר רק מסלול צמוד מדד ומסלול צמוד מט"ח, שהיה הימור מוחלט. אז אולי אני לא זוכר איזה מסלול איזוטרי. מסלולים כמו צמוד פריים או קל"צ? הכרתי רק משרשור המשכנתאות הגדול כאן, לקראת לקיחת משכנתא קטנה וקצרה לפני 10 שנים.

 

על זה תוסיף את תמחור הדירות: מחירי שתי הדירות הראשונות שקניתי היו נקובים בדולרים והומר לשקלים ביום חתימת החוזה. וכדי לסבר את האוזן לגבי עלית מחירים - את הדירה שקניתי תמורת 120,000 דולר ב-1990 מכרתי ב-1996 תמורת 200,000 דולר. עליה של 67% על פני 6 שנים, לא כולל עלית ערך הדולר מ-2 ל-3 ש"ח. 

 

מי שהספיק להינות מהאינפלציה היו אנשים שקנו דירות בשנות ה-70, כאשר האינפלציה שחקה את ערך המשכנתא, שבאותם ימים בד"כ לא היתה צמודה.

עריכה אחרונה ב-11 לפברואר, 2023 על ידי sperial

[edward]

בכל דור ודור קמים אנשים ומספרים שפעם היה טוב יותר...

[קיורטוש אוטומוטיב]

אמת. לאנשים נוח לשכוח שבין 1996 (אחרי פיצוץ "בועת מחירים" שנגרם מעלייה מסיבית של תחילת 1989/1990) עד 2006 ריאלית הייתה ירידת מחירים של 40% + במחירי נדל"ן בישראל אם לוקחים בחשבון עליית שכר ממוצע בתקופה הזאת  בגלל שיגשוג כלכלי מדהים, כי אפשר לקלל את "אוסלו" אבל אנשים שוכחים שלפניכן היה חרם ערבי בינלאומי יעיל, הרבה חברות בינלאומיות לא היו פה, לא בידיוק זרמו טריליונים של השקעות זרים, בתחילת שנת 2000 בגלל האינתיפאדה השנייה, ובכלל מצב לאומי ירוד עם כל הפיגועים של התאבדות, היה פה אז המיתון אחרון ( GFC דילג מאלינו מסיבות אחרות) וביבי אחר בתור שר האוצר, שלא דומה לביבי של היום, ותוסיפו על זה החלטה של משרד האוצר ב-2007 להפסיק לבנות בגוש דן בניסיון לפזר אוכלוסיה לפריפריות שנכשל, לכן נוצר מחסור אמיתי של 60+ אלף יחידות דיור שמעולם לא נסגר רק החמיר, בו זמנית ריביות נמוכות (ביחס לתקופה ההיא 2.5-4.5 אחר כך מי האמין 15 שנה אפסיות) לכן ביחד עם התייקרות מזון והיפוך מגמה התייקרות של 30% + בין 2007-2011, הגענו למחאת דיור של 2011, כי אז חשבו 138 משכורות ממוצעת לרכישת דירות זה פסיכי...היום לפי דעתי זה בין 180-200.
לכן פתחתי את הדיון שמאז אף אחד לא באמת רוצה שהמחירים יירדו, וגם אם ייבנו פה 200 אלף יחידות דיור + ריביות זולות, יהיה מי שיקנה בתור השקעה, הקטע שכמו שאתם רושמים היום גם עשירון 8 ו-9 כבר מתקשה להעמיד הון עצמי, ובנתיים יש פה דור שלם אבוד ומשועבד ל-4 קירות שהשלכותיו עוד לא קולטים !
לכולם ברור שיש פה רשלנות פושעת של כל הממשלות וכשל שוק, ואני לא מאמין שזה בר תיקון עם "נחיתה רכה"
 

רפורמות וכשלים בשוק הדיור.pdf

עריכה אחרונה ב-11 לפברואר, 2023 על ידי קיורטוש אוטומוטיב

[sperial]

לא. אני טוען שלא היה טוב יותר. היה שונה לגמרי. בתחילת שנות ה-80 היו אנשים שהיו מעבירים כסף בין בנקים בשעה 12:15 בצהריים כי היו בנקים שהם יום העסקים הסתיים ב-12:00 ובנקים בהם ב-12:30, והמשחק הזה נתן להם להרוויח עוד חצי אחוז או אחוז על ידי רווח של יום עסקים נוסף.

 

@קיורטוש אוטומוטיב אופס - נדמה לי שגם אתה קצת מבלבל תאריכים. ב-1990 היתה ממשלת שמיר, 1992-5 ממשלת רבין, נתניהו היה שר האוצר בממשלת שרון בין 2003-2005.

 

דרך אגב, החרם הערבי התחיל להתפוגג בסביבות 1990, בשיא האינתיפאדה הראשונה, בעוד שהסכם אוסלו ראשון הנחתם ב-1993.

עריכה אחרונה ב-11 לפברואר, 2023 על ידי sperial

[קיורטוש אוטומוטיב]

לפני 31 דקות, sperial כתב:

 

@קיורטוש אוטומוטיב אופס - נדמה לי שגם אתה קצת מבלבל תאריכים. ב-1990 היתה ממשלת שמיר, 1992-5 ממשלת רבין, נתניהו היה שר האוצר בממשלת שרון בין 2003-2005.

 

דרך אגב, החרם הערבי התחיל להתפוגג בסביבות 1990, בשיא האינתיפאדה הראשונה, בעוד שהסכם אוסלו ראשון הנחתם ב-1993.

לא מתבלבל, ציינתי נקודות בלי להכנס לפירוט, אז עוד הייתי תמים עולה ממדינה קומוניסטית שחשב שיש פה דמוקרטיה, כל קול משפיע, לפני עשור פשוט הפסקתי להצביע, שכחת גם שר הבינוי שרון שדפק על השולחן בתחילת שנות ה-90, נכון בכי לדורות איך זה בוצע, אבל בנו מספיק שסגר את הפער בין היצע וביקוש שנוצר עקב מיליון עולים חדשים שגם הערבים היו בהלם מזה, ובהמשך תרם לשגשוג כלכלי למישהו קצת מבין, ולא חושב במונחים שהביא רק זונות ומסכנים העלייה הזאת, ובטח לא אתה צריך להסביר לי בקשר לחרם ערבי, כאשר היה כאן רק סוברו ואודי, פתיחת מקדונלדס זה היה כמעט חג לאומי, וביבי הוזכר בהקשר של הנאום המפורסם, שאם אני זוכר גם אתה עובד ציבור, מאז השמן עוד יותר השמין 

 

והוריד קצבת ילדים לחרדים....מאז למד לחשוב ב"גוש" והם השותפים הטבעים, עוד ג'יובים , כפל תפקידים בלי שום עבודה/תחום אחריות מעשית, עוד עשרות אלפי משרות אמון, אההה פעם גם לכל מפלגה היה מצע, היום זה עריצות, ומי מבטיח יותר כסף למגזר מסויים, כתב אישום,פופוליזם,טירלול זה רק יתרון, תכנון לטווח ארוך...הצחקת אותם ! 

עריכה אחרונה ב-11 לפברואר, 2023 על ידי קיורטוש אוטומוטיב

[sperial]

אנחנו בפורום רכב, אז מיצובישי היתה הראשונה לשבור את החרם. "מיצובישי - ויש בה הכל" היתה הסיסמה, המכונית היתה הגאלאנט והשנה היתה 1989. ניסאן, מאזדה וטויוטה הצטרפו במהלך 2-3 השנים הבאות.

 

לגבי נתניהו - אין ספק שהשתנה מאוד במהלך השנים. במהלך השנים הפך יותר ויותר רודף בצע ותחושת בעלות על ראשות הממשלה, שלא לדבר על המדינה בכלל. אבל מעולם לא הצטיין בהאזנה למומחים, זה התחיל מיד עם בחירתו הראשונה בפרשת מנהות הכותל, וזה מגיע עכשיו לשיא עם פרשת שינוי המשטר.

[קיורטוש אוטומוטיב]

בוא נחזור ל"תזרים מזומנים" של תא משפחה, נקודתית עניתי, למה לא הרחבתי, וציינתי את התקופה המדוברת בתור תזכורת לאנשים שמשוכנעים שמחירי נדל"ן לעולם לא יכולים לרדת במדינת ישראל, רובם לצערי בכלל לא מסוגלים לעשות השוואת במונחים ריאלים/מנוטרל אינפלציה או ביחס לכח קניה/שכר ממוצע לאותה תקופה.
אכן זה פורום רכב, תקרא את המשפט הראשון שכתבתי בדיון הזה, בטוח היה על זה דיון בעבר, אבל אתה מוזמן לפתוח מחדש משהו בסגנון הזה
https://wheel.co.il/נוסטלגיה-רכב-חוזרים-20-שנה-אחורה-ל-1992/

עריכה אחרונה ב-11 לפברואר, 2023 על ידי קיורטוש אוטומוטיב

[Nemesis]

לפני 42 דקות, sperial כתב:

כי הדורות הקודמים קנו דירות במחיר נומינלי יותר נמוך, אבל שילמו הרבה יותר למשכנתא. מי אמר 7% צמודים למדד? אלה היו תנאים סטנדרטיים אפילו למשכנתת זכאים בסביבות 1990, כשלקחתי את המשכנתא הראשונה שלי. באותם ימים היה מבחר הרבה יותר קטן של מסלולים, אני, למשל, זוכר רק מסלול צמוד מדד ומסלול צמוד מט"ח, שהיה הימור מוחלט. אז אולי אני לא זוכר איזה מסלול איזוטרי. מסלולים כמו צמוד פריים או קל"צ? הכרתי רק משרשור המשכנתאות הגדול כאן, לקראת לקיחת משכנתא קטנה וקצרה לפני 10 שנים.

 

על זה תוסיף את תמחור הדירות: מחירי שתי הדירות הראשונות שקניתי היו נקובים בדולרים והומר לשקלים ביום חתימת החוזה. וכדי לסבר את האוזן לגבי עלית מחירים - את הדירה שקניתי תמורת 120,000 דולר ב-1990 מכרתי ב-1996 תמורת 200,000 דולר. עליה של 67% על פני 6 שנים, לא כולל עלית ערך הדולר מ-2 ל-3 ש"ח. 

 

מי שהספיק להינות מהאינפלציה היו אנשים שקנו דירות בשנות ה-70, כאשר האינפלציה שחקה את ערך המשכנתא, שבאותם ימים בד"כ לא היתה צמודה.

 

לא מסכים איתך. באותה תקופה לא היה קשה לארגן 10% הון עצמי ולהתכנס לתוך החזר של שליש הכנסה ממוצעת למשק בית. בהמשך, ההחזר נשחק עם עליות השכר.

 

מספיק להסתכל על הוריה של אשתי שעלו ב- 96 עם 2 בנות חסרי כל. עבדו בעבודות קרובות לשכר מינימום עד לפרישתם לא מזמן. קנו דירה שמחירה היום קרוב למחיר דירה ממוצעת כ 2-3 שנים לאחר מכן. תעשה fast forward להיום, לעולה מקביל  היום אין שום התכנות לבצע מהלך דומה. 

אם לא היו רוכשים אז את הדירה, היו היום חסרי כל וחיים מהיד לפה.

 

בנושא חיים על תזרים ולא על בעלות, שוק הדיור בישראל לא מספיק מפוקח (ואני לא מתכוון מבחינת מחיר) כדי לאפשר זאת לאנשים שאינם מאוד מתוחכמים.

[edward]

היה בזמנו מענק מותנה של עד 20% משוי הדירה שלקחו אותו כהון עצמי, אז היה הרבה יותר קל.

[קיורטוש אוטומוטיב]

בזמנו גם היה גם סוג של "דיור ציבור" מתפקד, הרבה אנשים רכשו אותם בגרושים לפני שהתחיל טירלול של נדל"ן בארץ, היום נשאר מזה חורבן "עמידר"

[sperial]

לא יודע לענות לגבי ההון העצמי, אשתי ואני הגענו לשלב רכישת דירה אחרי שכל אחד מאתנו חסך את רוב שכרו 12 שנה. העברת הון בין דורי הסתכמה בכך שגרנו בבית ההורים עד גיל מאוחר יחסית, אבל בלי שום תרומה נוספת.

מבחינת החזר - כבר אן לי מסמכי הבנק מאותם ימים (תלושי שכר דווקא יש) - אבל להמיר לערכים עכשויים בעייתי ביותר, לא רק בגלל השינויים בערך הכסף אלא גם בגלל השינוי העצום במבנה הוצאות המשפחה.

 

דוגמא קטנה - אם זכרוני אינו מטעני חבילת חיתולים עלתה ב-1991 סביב 80 ש"ח. בהמרה לפימחשבון מדד מחירים לצרכן זה היום למעלה מ-220 ש"ח. כמה עולה חבילת חיתולים היום? הבאתי את זה כדוגמה לשינויים בהוצאות השוטפות, שמקשים מאוד על כל ההשוואות האלה.

[edward]

פעם מכונת כביסה ומקרר עלו פי 5 מאשר היום. וגם מכוניות היו יקרות יותר.

 

לדעתי המרכיב היחיד שיותר יקר זה רכישת נדלן.

[sperial]

אתה מדבר על תחשיבים שכמעט לא ניתנים לביצוע, כי לא רק המחירים השתנו, אלא גם הצרכים. לפני 40 שנה צרכי התקשורת הסתכמו, במקרה הטוב, בקו טלפון של משרד התקשורת (אם היית עדיפויי), מכשיר רדיו ומכשיר טלויזיה אחד (וג =ם אגרת הרדיו והטלווייה) ואולי מנוי לעיתון, לפני 30 שנה נוספו טלפון נייד (אצל מעטים) וטל"כ, היום זה כולל נייד לכל בן משפחה, קו אינטרנט ביתי, טלויזיה רב ערוצית בכל חדר ועוד כהנה והכנה. שוב - הדגש שלי הוא על מבנה הוצאות שונה לגמרי שאינומאפשר השוואה.

[Nemesis]

לפני 19 דקות, sperial כתב:

לא יודע לענות לגבי ההון העצמי, אשתי ואני הגענו לשלב רכישת דירה אחרי שכל אחד מאתנו חסך את רוב שכרו 12 שנה. העברת הון בין דורי הסתכמה בכך שגרנו בבית ההורים עד גיל מאוחר יחסית, אבל בלי שום תרומה נוספת.

מבחינת החזר - כבר אן לי מסמכי הבנק מאותם ימים (תלושי שכר דווקא יש) - אבל להמיר לערכים עכשויים בעייתי ביותר, לא רק בגלל השינויים בערך הכסף אלא גם בגלל השינוי העצום במבנה הוצאות המשפחה.

 

דוגמא קטנה - אם זכרוני אינו מטעני חבילת חיתולים עלתה ב-1991 סביב 80 ש"ח. בהמרה לפימחשבון מדד מחירים לצרכן זה היום למעלה מ-220 ש"ח. כמה עולה חבילת חיתולים היום? הבאתי את זה כדוגמה לשינויים בהוצאות השוטפות, שמקשים מאוד על כל ההשוואות האלה.

 

לא יודע למה היה צריך לחסוך את רוב השכר במשך 12 שנה, אם בסביבות 96-98 נדרשו 100-120 משכורות ממוצעות לרכוש דירה.

בתאוריה מספיקות 2-3 שנים.

[sperial]

אמנם 12 שנה, אבל בחלק מהזמן מדובר בעבודת סטודנט או דברים מקבילים. העניין היה חסכון של מרבית המשכורת. וגם עם ההתקדמות המקצועית, ואחוז המימון הלא גבוה של הדירות, עם הריביות האלה רדפנו אחרי הזנב של עצמנו כדי שהאובר לא יצא משליטה. כדי לסבר את האוזן, הקרן של ההלוואה מ-1990 התחילה להצטמצם איפה שהוא בסביבות 2010, אולי טיפה קודם. אפקט הריבית וההצמדה.