הכל עיניין של תזרים מזומנים חביבי !

[edward]

לפני 3 שעות, ay115 כתב:

 

בהנחה שאתה מרוויח 15,000 בחודש (כזוג) מדובר על חסכון של 3,000 ש"ח בחודש (ואולי גם פחות), אז לכל היותר 36,000 ש"ח בשנה - אז לאחר 5 שנים יש הון עצמי של 180,000 ש"ח, זה מספיק לקניית דירה בשכונת התקווה? תיק מניות להכנסה פסיבית?

אם הייתי מרוויח 15 לא הייתי מעז לשלם 3.5 אלף בחודש על גן פרטי. המצב שלי בסדר, אין מה לדאוג.

 

לגבי חיסכון, 36,000 בשנה זה הרבה. אחרי 10 שנים אם משקיעים את זה באיזה מדד מניות פאסיבי יש לך לא 360 אלף שקל אלא משהו יותר באיזור ה500 אלף וזה כבר סכום סביר להתחיל לחשוב על איזו דירה.

[SlowRide]

לא יודע איך אפשר לחיות מ15 עם שני ילדים ולחסוך.

[Night Driver]

לפני 44 דקות, vadim6385 כתב:

אפשר לקנות רובה ציד.

 

בן גביר עושה הקלות בלקבל רישיון לנשק, לא?

אני old school. מעדיף את המגע האישי.

[ay115]

לפני 41 דקות, edward כתב:

אם הייתי מרוויח 15 לא הייתי מעז לשלם 3.5 אלף בחודש על גן פרטי. המצב שלי בסדר, אין מה לדאוג.

 

לגבי חיסכון, 36,000 בשנה זה הרבה. אחרי 10 שנים אם משקיעים את זה באיזה מדד מניות פאסיבי יש לך לא 360 אלף שקל אלא משהו יותר באיזור ה500 אלף וזה כבר סכום סביר להתחיל לחשוב על איזו דירה.

 

אל דאגה אני לא דואג לך באופן אישי.

אגב אני לא יודע עד כמה אתה מועדכן - אבל גן בגילאי 0 -3 עולים בין 3.5 - 5 ש"ח בחודש, אלא אם אתה יכול להכניס למעון של ויצו, ואז התשלום יכול להיות יותר נמוך (למרות ש-15 נטו, לא מאפשר לקבל הקלה...)..

 

אגב, אחרי 10 שנים - לזוג כנראה יש עוד 2 ילדים, והחסכון כנראה הלך על ישור שיניים, תשלום לחוגים, החלפת רכב ועוד כמה דברים שצריך לממן.

[Night Driver]

לפני 2 דקות, SlowRide כתב:

לא יודע איך אפשר לחיות מ15 עם שני ילדים ולחסוך.

קשה אבל אפשר.

 

היה לי עובדעם 7 ילדים מפרנס יחד שמביא הביתה בסביבות 8.

 

כשהגיע אליי היה מעוקל עד האוזניים ואפילו אוכל לא היה מביא 

 

עזרתי לו לעמוד על הרגליים (אוכל הביתה, קצת עזרה כספית, כרטיסים למופעים בחגים לילדים שעד אז לא ראו בחיים מופע ובעיקר הדרכה וסיוע בניהול תקציב). תוך 4 שנים הוא השתחרר מהעיקולים, קיבל דיור ציבורי, סיוע מהרווחה והתחיל לעמוד על הרגליים. מחיסכון שהתחיל מ 200 שקל בחודש הוא צבר סכום שעבורו היה ענק ונסע בפעם הראשונה בחייו עם אשתו לסוף שבוע.

 

הוא לא יהיה עשיר, הוא לא יחיה ברווחה אף פעם אבל הוא יחיה ויצליח מידי פעם גם לקבל קצת מהנאות החיים ( הוא כבר לא עובד אצלי כמה שנים אבל אנחנו שומרים על קשר).

[vadim6385]

לפני שעה, edward כתב:

לגבי חיסכון, 36,000 בשנה זה הרבה. אחרי 10 שנים אם משקיעים את זה באיזה מדד מניות פאסיבי יש לך לא 360 אלף שקל אלא משהו יותר באיזור ה500 אלף וזה כבר סכום סביר להתחיל לחשוב על איזו דירה.

זה בהנחה ואותם 500 אש"ח יוכלו עוד 10 שנים לקנות את מה שהם יכולים לקנות היום.

[Nemesis]

לפני 55 דקות, ay115 כתב:

 

אל דאגה אני לא דואג לך באופן אישי.

אגב אני לא יודע עד כמה אתה מועדכן - אבל גן בגילאי 0 -3 עולים בין 3.5 - 5 ש"ח בחודש, אלא אם אתה יכול להכניס למעון של ויצו, ואז התשלום יכול להיות יותר נמוך (למרות ש-15 נטו, לא מאפשר לקבל הקלה...)..

 

אגב, אחרי 10 שנים - לזוג כנראה יש עוד 2 ילדים, והחסכון כנראה הלך על ישור שיניים, תשלום לחוגים, החלפת רכב ועוד כמה דברים שצריך לממן.

 

מעבר לזה שבאותן עשר שנים מחיר הדירות עולה ב 50-100% ואז כל החיסכון לא שווה כלום. 

[edward]

לפני 7 דקות, Nemesis כתב:

 

מעבר לזה שבאותן עשר שנים מחיר הדירות עולה ב 50-100% ואז כל החיסכון לא שווה כלום. 

העשור האחרון הוא אנומליה בגלל ריבית נמוכה מאוד מאז 2008. בדרך כלל אין עליית ערך כזו לאורך זמן ולכן אין מה לדאוג. 

 

אגב היסטורית המחירים ירדו חזרה כשהריבית עלתה כמו לאחרונה אז אולי יש סיבה לאופטימיות.

 

[Night Driver]

אף פעם לא ירדו למה שהיו. 

[SlowRide]

לפני כשעה, Night Driver כתב:

קשה אבל אפשר.

לפי מה שכתבת בלי עזרה חיצונית זה לא אפשרי.

 

 

[Night Driver]

עזרתי לו להחזיק את הראש מעל למים בעיקולים. משם העזרה היתה בעיקר הדרכה. 

[קיורטוש אוטומוטיב]

טוב אני רואה, רוב האנשים בגילי הבינו למה אני מתכוון, אפילו חלקם עברו אותם התלבטויות כמו שלי וכרגיל חלקם הבינו "סאבטקסט" שונה באליל, עד לרמה שהאשימו אותי שאני זחוח/חושב שפיצחתי משהו, אז הנה כמה חידודים.

הכותרת לדיון שפתחתי, זה סוג של "משל" ל-It's the economy, stupid (בזכותו ב-1992 ביל קלינטון הפך לנשיא), כי הכותרת של הדיון השני (פשוט הפסקתי לעקוב אחריו), "התקררות נדל"ן בדרך למטה" לא רלוונטית בעיניי, וכמו שהסברתי מהתחלה, שם טוחנים מים מבחינתי, לשכנע את המשוכנעים "אין סיכוי שמחירי הנדל"ן בישראל יכולים לרדת".
בכוונה גם לא אוהב להיכנס למבנה הוצאות/הכנסות של אחרים כי זה מאוד אינדיבידואלי עם עשרות משתנים/מצב נתון.
עליתי ב-1989 בגיל 17, משפחה מאוד קטנה, אין לנו שום משפחה ממנה נקבל ירושה, אבא נפטר איך שיצא לפנסיה, אמא ללא פנסיה (900 ש"ח זה לא נחשב) שתיבדל לחיים ארוכים  הדירה "בבעלותה" בזכות ביטוח חיים חובה של משכנתא, ואחותי גרה איתה, לכן בשום מצב לא בונה על כסף משם, ואצל בת זוגתי, גם כלום.
אז להגיד שאני מתפלצף ומטיף, בסדר, מקסימום יכול להגיד הצלחנו בכוחות עצמנו לייצב מצב, ואחרינו הילדים לא יקבלו חובות ( מה שאני רואה מסביבי זה גם כן הישג לא קטן בפני עצמו) ונקווה שנצליח להניע איזה תהליך של העברת "עושר בין דורי", ומקווה שהצלחתי/אצליח לתת להם "חינוך פיננסי", להבדיל מפרדיגמות כלכליות שגויות שההורים שלנו (אנשי פשוטי יום אבל עם הרבה ערכים אנושיים ותמימות) גידלו אותנו, וכבר בדור הבאה יזדקקו לניהול "פמילי אופיס" 
עשור המשכנו לחיות במקום שכבר הרגשנו לא שייכים, והמשפחה התרחבה, ורצינו ליצור להם סביבה אחרת, עם חינוך איכותי, לכן רק אחרי שהקטנה התחילה ב"ס ממש, התחלנו מעשית לתכנן את המעבר, (הבית שגרים כרגע, נבחר 200 מטר מב"ס יסודי של בת שהשנה מסיימת, ו-5 דקות הסעה לגדול שעוד שנה מסיים תיכון, בפריפריה שילמתי מעל 1000 ש"ח רק להסעה לב"ס נורמלי, והיו צריכים לקום ב-6 וחצי !) עד אז נעזרנו בעזרה של אמא שלי בגידול ילדים ובמאמצים להתקדם ביכולת השתכרות!
כולם מסביבי התחילו במינופים, בטח שהיו מיליון לחצים חברתיים, תראה את ההיא/הוא קנו .... למה אנחנו לא, הרי הכסף/הלוואות "בחינם" שוכב על הרצפה, למזלי בסופו של דבר בת זוגתי הייתה שותפה לתהליך ומלאת איפוק !
מנגד הרבה חברים שלי עשו אחלה הכפלות הון, כבר כתבתי, לבריאות, אולי היינו שמרניים מדי, מנגד לא מקנא באף אחד, תמיד מעדיף להסתכל קדימה, ללמוד מטעויות של עבר, מנגד תמיד אעדיף להפסיד "סיכוי של רווח" ולא להתרסק כלכלית, כל אחד יושן טוב עם רמת סיכון שונה, וזה לגיטימי, אבל חד משמעית יש קורלציה בין רמת סיכון לבין "רווח פוטנציאלי" דבר ששובש טוטלי עקב 15 שנה של ריביות אפסיות ושליליות !
גם כתבתי שלמזלי "מדינת תל-אביב/גוש דן" לא מדבר אלי, אפילו במסגרת עבודה שלי משתדל לא להגיע לאזור, אני יודע שאצלכם רובכם "שרוטים" מכל מני מקרי קיצון של התנהגות של בעלי נכסים, אז התשובה הקצרה, חוזים איכותיים, ארוכי טווח, עם אופציה, ומי אמר שאני רוצה לגור באותו מקום עד סוף חיי ???
תסתכלו על "חצי כוס מלא" גמישות שלי, יש פה למשל כמה שכנים שאני סובל אותם כי מחר נמאס לי, פשוט מחליף מקום, נראה אותכם למכור נכס ב-3 מיליון במצב של היום, ובבקשה תפסיקו לדאוג לי לקורת גג, בגיל 60-70  
לנו אישית מתאים הגמישות, הוויכוח של "להשכיר/לקנות" זה אינסופי, בעיניי עם מחירי נכסים של היום, דרך מעשי ברור לכם מה אני חושב, אני רק מקווה שאנשים מודעים לזה, כאשר מתחילים משכנתא ל-25/30 שנה , לא באמת יש להם "בעלות".

ונחזור לדיון עצמו "תזרים מזומנים" תנסו להתמקד בזה, ליתר יש דיונים אחרים.
לכל משפחה יש "תקציב" לפי זה מתנהל, זה כולל כל הכנסה קבוע אפשרית (וחד פעמי, לכן סופר לגיטימי להשתמש ב"גרייס"), והוצאות (שחלקם קשיחות) לפי הרכב משפחתי/סוציו-אקונומי/רמת חיים אינדיבידואלי, אם בסוף החודש הם לפחות מאוזנים, רצוי אחרי הפרשות גם לחיסכון, אז הכל סבבה, אבל אם יותר מדי משפחות הניחו הנחות שגויות, או היו "אופטימיים מדי" (לא באמת יש להם "קרן חירום") בתכנון תזרים מזומנים עתידיים, (האמת קשה להאשים אותם, בגלל 15 שנה של אנומליות לא הכירו משהו אחר, וגם היום רובם משוכנעים בעליית ערך אין סופי) , יתחיל להתגלגל כדור שלג שאף אחד לא יודע לאן נגיע !
הקסם של נדל"ן ואופצית מינוף עם כסף זר, ברור לי, אבל אני בטוח לא הייתי מניח הנחה, שגם בעשור הבאה נראה 100-150% עליית ערך למחירי נדל"ן נוכחיים לכל נכס, רק אם תהיה פה היפר-אינפלציה (אבל אז יהיו לנו צרות אחרות), לטווח ארוך במדינה כמו שלנו עם רמת ילודה נוכחית בהחלט אמור רק לעלות, אבל במצב נורמלי באחוזים בודדים כל שנה, לכן לפעמים מה שעלה מהר מדי, מתאזן לטווח ארוך, אי אפשר לתזמן שוק, אבל בהחלט אפשר "להתאים" הנחות ל"מגמות" וכרגע זה שלילי בעיניי.
לכן כמו שכתבתי, אם רוב בעלי משכנתאות בישראל במיוחד אלו שרכשו בעשור האחרון, יכולים לעמוד תזרימית בסביבת ריביות של 4-6% כמה שנים, חלקם לקחו "גרייס" או "תמהיל מסוכן עם מסלול פיתוי" בצורה מושכלת, אז הכל יהיה בסדר, ואם לא.............
ורוב התושבים באזורי ביקוש שמאין ברירה הפכו להיות "משקיעים" שהלכו במסלול "תקנה איפה שאתה יכול ותגור איפה שאתה רוצה" לקחו מינוף מקסימאלי להשקעות בכל מני "חורים בפריפריה" שרוב האוכלוסיה שם בעשירון רביעי/חמישי, וחושבים שיכולים להעלות שכירות בגובה התייקרות מימון שלהם...זאת פיקציה !

[Nemesis]

לפני 15 שעות, edward כתב:

העשור האחרון הוא אנומליה בגלל ריבית נמוכה מאוד מאז 2008. בדרך כלל אין עליית ערך כזו לאורך זמן ולכן אין מה לדאוג. 

 

אגב היסטורית המחירים ירדו חזרה כשהריבית עלתה כמו לאחרונה אז אולי יש סיבה לאופטימיות.

 

 

לא ממש. מ- 2012 עד היום הריבית היתה אולטרה נמוכה. מ- 2003 ועד 2012 נעה בגדול בין 2.5-4.5 אחוז, וגם היתה עליה משמעותית במחירי הדיור שקשה לגשר עליה ע״י חסכון של 20% שכר ממוצע למשק בית. נכון, פחות גרוע מהיום - עדיין קשה.

[edward]

בשנים 1997-2006 למשל הייתה ירידה ריאלית של 25% במחירי נדל"ן בישראל. בגלל האינפלציה המחירים עלו אבל המשכורות עוד יותר. 

 

עד העשור האחרון מחיר של דירה היה גם בזמנים ה"קשים" בשנות ה-90 של העליה הגדולה מברה"ב היה 800 שקל ולא מליון וחצי כמו היום (בכסף של היום).

[Nemesis]

נכון, ועדיין זה טווח קצר להסתכל על הנתונים, וזה ממחיש עוד יותר את הקושי של הציבור הצעיר לרכוש מגורים. הגישה של תחיו כמו עניים מרודים במשך עשור כדי לקנות דירה של עניים מרודים, עם שכר ממוצע - פשוט לא עובדת. יש כאן כשל שוק.

אני אומר את זה מהצד של מי שהתמזל מזלו להיוולד ולרכוש קצת לפני הקטסטרופה.