שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[natco]

לפני שעה, garicho כתב:

לפני 18 שעות, DareDevil כתב:

הצג עוד  

בתור אחד שנמצא באיזור לא מעט, זה איזור כפרי די מנותק

לא יודע מה רחוק לך.

יש חנות ממתקים 200 מטר מהבית

אולי הפאב קצת רחוק. קשה לחזור 3 ק"מ אחרי כמה ליטרים של בירה צ'כית משובחת.

אגב, רגע של רצינות - אמנם כנראה כפר נידח, לפי דבריו של garicho, אבל אפילו בו יש תחנת רכבת ואוטובוס במרחק הליכה קצר.

 

הסתכלתי קצת באתר שצירף @DareDevil.  הבית הזה די חריג במחיר שלו. (זה גם במכירה פומבית אם תשימו לב. זה לא המחיר הסופי). גם הנכס לא נראה כמו משהו ממש מוסדר.

 

לפי מה שראיתי באתר, נכסים בסטנדרט שאנחנו מכירים מהארץ נעים בין 3 ל-10 מליון קרונות. (לבית פרטי 120/200 מ"ר. לא מכיר את השכונות, אז קשה לי לשפוט בצורה הוגנת).אלו כבר סכומים דומים להרבה מקומות במזרח אירופה.

 

בשכונות הטובות בבוקרשט (אביאטילור, דורובנצי או במרכז העיר) ובערים איכותיות כמו ברשוב וקלוז', הסכומים דומים.

(אמנם לדירה של 3-4 חדרים, לא לבית פרטי).

 

לדעתי, אם ננרמל את זה לפי רמת השכר במקומות האלה נגלה שיוקר הדיור פה לא גבוה בהרבה משם.

 

[garicho]

לפני 52 דקות, natco כתב:

לא יודע מה רחוק לך.

יש חנות ממתקים 200 מטר מהבית

אולי הפאב קצת רחוק. קשה לחזור 3 ק"מ אחרי כמה ליטרים של בירה צ'כית משובחת.

אגב, רגע של רצינות - אמנם כנראה כפר נידח, לפי דבריו של garicho, אבל אפילו בו יש תחנת רכבת ואוטובוס במרחק הליכה קצר.

 

הסתכלתי קצת באתר שצירף @DareDevil.  הבית הזה די חריג במחיר שלו. (זה גם במכירה פומבית אם תשימו לב. זה לא המחיר הסופי). גם הנכס לא נראה כמו משהו ממש מוסדר.

 

לפי מה שראיתי באתר, נכסים בסטנדרט שאנחנו מכירים מהארץ נעים בין 3 ל-10 מליון קרונות. (לבית פרטי 120/200 מ"ר. לא מכיר את השכונות, אז קשה לי לשפוט בצורה הוגנת).אלו כבר סכומים דומים להרבה מקומות במזרח אירופה.

 

בשכונות הטובות בבוקרשט (אביאטילור, דורובנצי או במרכז העיר) ובערים איכותיות כמו ברשוב וקלוז', הסכומים דומים.

(אמנם לדירה של 3-4 חדרים, לא לבית פרטי).

 

לדעתי, אם ננרמל את זה לפי רמת השכר במקומות האלה נגלה שיוקר הדיור פה לא גבוה בהרבה משם.

 

לגבי תחנת רכבת, לא ראיתי בכפר עצמו. 

 

לגבי דירות. סטנדרט אחר. בניה אחרת. דירות הרבה יותר קטנות ממה שרגילים בישראל. חיים אחרת גם.

 

רוב הדירות שנבנות פה בפולין הן עד 70 מ״ר. לכן הרבה יותר פשוט לקנות דירה ראשונה. רוב החבר׳ה בין ה-20 מאוחר 30 מוקדם שעובדים איתי כבר בעלי דירה. אבל דירה קטנה - 30-50 מ״ר. מספיק להם להתחלה. 

 

אבל יוקר הדיור בישראל הרבה יותר גבוהה. חלק מזה גם בגלל שאנשים משלמים על יותר ממה שהם באמת צריכים. תוסיף לזה תלות מוחלטת ברכבים (רוב החבר׳ה שאני מכיר מפה - בגילאים שהזכרתי למעלה - לא מחזיקים רכב. אופניים רגילות זה אחלה) ותגיע לעלות חודשית הרבה יותר גבוהה

עריכה אחרונה ב-30 לדצמבר, 2023 על ידי garicho

[Nemesis]

לפני 57 דקות, natco כתב:

לא יודע מה רחוק לך.

יש חנות ממתקים 200 מטר מהבית

אולי הפאב קצת רחוק. קשה לחזור 3 ק"מ אחרי כמה ליטרים של בירה צ'כית משובחת.

אגב, רגע של רצינות - אמנם כנראה כפר נידח, לפי דבריו של garicho, אבל אפילו בו יש תחנת רכבת ואוטובוס במרחק הליכה קצר.

 

הסתכלתי קצת באתר שצירף @DareDevil.  הבית הזה די חריג במחיר שלו. (זה גם במכירה פומבית אם תשימו לב. זה לא המחיר הסופי). גם הנכס לא נראה כמו משהו ממש מוסדר.

 

לפי מה שראיתי באתר, נכסים בסטנדרט שאנחנו מכירים מהארץ נעים בין 3 ל-10 מליון קרונות. (לבית פרטי 120/200 מ"ר. לא מכיר את השכונות, אז קשה לי לשפוט בצורה הוגנת).אלו כבר סכומים דומים להרבה מקומות במזרח אירופה.

 

בשכונות הטובות בבוקרשט (אביאטילור, דורובנצי או במרכז העיר) ובערים איכותיות כמו ברשוב וקלוז', הסכומים דומים.

(אמנם לדירה של 3-4 חדרים, לא לבית פרטי).

 

לדעתי, אם ננרמל את זה לפי רמת השכר במקומות האלה נגלה שיוקר הדיור פה לא גבוה בהרבה משם.

 

 

בבוקרשט מן הסתם הכוונה לבניין ישן ודירות קטנות בסטנדרט של היום. 

דירות 3 חדרים חדשות ולא מאוד גדולות במיקומים די סבבה יכולות לעלות בכיף 180 אלף יורו ויותר. 

גם למצוא בעלי מקצוע טובים ואמינים לתחזוקה שם קשה. בדיוק נכנס לשיפוץ של דירונת שקניתי שם. 

[natco]

כן. ברור וידוע לי כל מה שאתם כותבים ..

אני מסתובב המון ברומניה, ומחפש שם משהו מעניין. (אני בעל אזרחות רומנית אז יכול לקנות שם משהו על שמי).

ברשוב אפילו יותר יקרה מבוקרשט. לדעתי, כדי לקנות משהו ראוי, צריך בערך מליון שקל.

 

זה בדיוק מה שאני אומר- בהינתן השכר הממוצע שם, מדובר בסכומים שהם מחוץ להישג ידם של הרבה רומנים, בדיוק כמו המצב אצלנו בארץ...

[יובל .מ.]

זאת בעיה של המון ישראלים, חושבים על מה אפשר להשיג שם עם השכר של פה.

תעשו נרמול לשכר הממוצע/חציוני ואז תבינו שיש דברים שהם יקרים בכל העולם.

רוצים לקנות שם תפאדל אבל אל תצפו ל10 אלף נטו תשואה כל חודש.

אגב, בתוכנית חסכון של ערוץ 12 זה קרה מלא.

היו משווים למשל מחיר של אייפון בארץ מול מקומות בעולם בצורה ישירה כדי להראות שהמחיר פה יקר, בלי להתייחס לעובדה שבמקומות מסויים השכר הוא חצי מהארץ. בדיחה.

[Nemesis]

לפני 6 דקות, natco כתב:

כן. ברור וידוע לי כל מה שאתם כותבים ..

אני מסתובב המון ברומניה, ומחפש שם משהו מעניין. (אני בעל אזרחות רומנית אז יכול לקנות שם משהו על שמי).

ברשוב אפילו יותר יקרה מבוקרשט. לדעתי, כדי לקנות משהו ראוי, צריך בערך מליון שקל.

 

זה בדיוק מה שאני אומר- בהינתן השכר הממוצע שם, מדובר בסכומים שהם מחוץ להישג ידם של הרבה רומנים, בדיוק כמו המצב אצלנו בארץ...

 

זה קצת אנומליה. את ברשוב אני לא ככ מכיר, אבל בבוקרשט ביחס לשכר מינימום (2600 ש״ח בחודש) המחירים של בתים לא חדשים לא היסטריים. אני משער שאחת הסיבות הוא מבנה המיסוי, הוא הרבה יותר רגרסיבי מאשר אצלנו. אצלנו מי שמרוויח שכר נמוך - כמעט ואין לו הורות מהשכר. בבוקרשט משכר מינימום יורד כשליש בעבור מיסוי, בריאות ופנסיה.

למי שמרוויח שכר גבוה יש דרכים לבצע אופטימיזציה למס.

 

מה שמוזר לי במבנה השוק, בשוק השכירות לא נראה שמשלמים תוספת יותר מדי גדולה בעבור בניינים חדשים ועמידים ברעידות אדמה. בעלות הרכישה הפער עצום לעומת זאת. 

[DareDevil]

לפני 4 שעות, stum כתב:

אני חושב שההשוואה הייתה לרכישת בית למגורים לא להשקעה.

זו אכן היתה ההשוואה, אם כבר להשקעה אז רבע מיליון שקל בפרבר של פראג

לדירה בגודל 60-50 מ"ר.

לפני 4 שעות, garicho כתב:

בתור אחד שנמצא באיזור לא מעט, זה איזור כפרי די מנותק.

 

בתור אחד שכבר קנה כמה דירות בסביבה, ממליץ להתחיל מקניה של דירה או שתיים בעיר גדולה. אחר כך אפשר לעבור לדברים אקזוטיים יותר בכפרים. הבעיה העיקרית היא השפה, במיוחד במקום כמו שהראת.

 

בנוסף, זה לא נכס שתוכל להשכיר בקלות. 

כמו שכבר כתבתי מדובר על מחיה ולא השקעה.

עריכה אחרונה ב-30 לדצמבר, 2023 על ידי DareDevil

[natco]

לפני 19 דקות, Nemesis כתב:

מה שמוזר לי במבנה השוק, בשוק השכירות לא נראה שמשלמים תוספת יותר מדי גדולה בעבור בניינים חדשים ועמידים ברעידות אדמה. בעלות הרכישה הפער עצום לעומת זאת. 

 

עניין העמידות ברעידות אדמה ברומניה הוא דווקא אישיו של ממש. בית עם דרוג נמוך,  ימכר במחיר נמוך יותר משמעותית.

המודעות שם גבוהה, במרכז המדינה היו רעידות חזקות, ב-77 היתה רעידה שגבתה מעל 1500 הרוגים,  ואחת די רצינית בתחילת השנה הנוכחית.

 

 

 

[garicho]

לפני 21 דקות, DareDevil כתב:

כמו שכבר כתבתי מדובר על מחיה ולא השקעה.

 

אז על מחיה בשבילך הייתי מיעץ עוד פחות, אלא אם אתה א. יודע צ׳כית וב. יודע לחיות בכפר צ׳כי קטן על כל המשתמע מכך.

 

פראג, ברנו - ברור. אולמוץ, אוסטרבה - שאלה. כפר קטן בצ׳כיה - ממש לא.

לפני כשעה, natco כתב:

אני בעל אזרחות רומנית אז יכול לקנות שם משהו על שמי)

 

לא יודע איך זה ברומניה, אבל בפולין אתה לא חייב להיות בעל אזרחות כדי לקנות דירה על שמך ולרשום אותה. למעשה, כל הבירוקרטיה הזאת פשוטה הרבה יותר מישראל. אחד ההבדלים הוא שאין לך עורך דין. יש עורך דין לדירה (יותר נכון יש משרד עורכי דין שמחזיק את כל התיקים של הדירות בבניין ספציפי) ואצלו עושים את ההסכם קונה הדירה ומוכר הדירה. ההסכם המקורי גם נשאר במשרד עורכי הדין (אתה מקבל עותק מאושר). ויש מחיר קבוע לשרות הזה כולל מי משלם איזה חלק.

[arik100]

מגניב.

עלויות עריכת הדין הן הזויות בארץ בכל הקשור למקרקעין.

 

אגב עם כל הכאב ראש הזה לא עדיף כבר S-P 500?

 

[DareDevil]

לפני 2 דקות, arik100 כתב:

אגב עם כל הכאב ראש הזה לא עדיף כבר S-P 500?

זה כמו לבחור באיזה טעם אתה אוהב את הממתק שלך.

אתה יכול לחפור כל כך הרבה רק על הטעם או סוג הממתק ובסוף זה מסתכם, מה נוח *לך* ומה אתה יותר מתחבר אליו.

כי בכל תחום יש לך הרבה נישות שאפשר להרוויח בהם. וזה פשוט ללמוד ולהכיר כל תחום והנישות שאתה מתחבר אליהן.

בין אם להתעסק בנדלן מסחרי ועד להשקיע בביטקוין כל אחד והשטיק שלו.

 

 

[garicho]

לפני 21 דקות, arik100 כתב:

אגב עם כל הכאב ראש הזה לא עדיף כבר S-P 500?

 

גוון זה לא מילה גסה.

 

בנוסף, אצלי לדוגמה הדירה הנוספת שקניתי פה (חדשה, 50 מ״ר) היא בבניין צמוד לדירה העיקרית שלי ומשמשת משפחה וחברים שבאים לבקר אותנו פה. הרבה יותר נוח מאשר לשכן אותם בדירה שלנו.

[Nemesis]

לפני 3 שעות, natco כתב:

 

עניין העמידות ברעידות אדמה ברומניה הוא דווקא אישיו של ממש. בית עם דרוג נמוך,  ימכר במחיר נמוך יותר משמעותית.

המודעות שם גבוהה, במרכז המדינה היו רעידות חזקות, ב-77 היתה רעידה שגבתה מעל 1500 הרוגים,  ואחת די רצינית בתחילת השנה הנוכחית.

 

 

 

 

זה בדיוק מה שאני אומר. 

למרות שלמיטב הבנתי בעבור הבתים שנבנו לפני 1980 הדירוג הרבה פעמים זה קשקוש. אף אחד לא בדק בפועל ובחלק גדול מהמקרים סתם קבעו דירוג לפי מסמכים ושנת בנייה. 

 

בקניה זה זול בהרבה. 

גם בתים לא משופצים חוטפים שם חזק. 

 

אבל בהשכרה זה לא כ"כ משנה הדירוג לרעידול אדמה, למעט אולי הדירוג הכי גרוע. 

 

[BloodFist]

בתאריך 29.12.2023 בשעה 08:35, avargel כתב:

למען הסר ספק העיסוק שלי לא יעוץ משכנתאות, והליווי שלי ניתן פרו-בונו למכרים חברים וקרובי משפחה (כולל המשכנתא, אבל בעיקר בדיקת רווחיות של העסקה ובניית תוכנית עסקית מסביב לה)

 

ושלא תבין לא נכון

אני לא מאמין בנדל"ן *באופן כללי* על פני שוק ההון, ואישית את הדירה שלי מכרתי ביום שהיה מותר למכור וחלק מהכסף הלך לניירות מחקי מדד, אבל המקרה של מחיר למשתכן במקומות הנכונים הוא חריג (וטמטום של המדינה אבל זה כבר נושא אחר)

 

שבת שלום ומבורך

 

אני אחד מאותם אלו שהוא ייעץ להם לפני קצת יותר משנה.
קניתי דירה ברמת גן ב2.7 (אחרי מיזוג ומטבח), שישה חדרים במחיר למשתכן 140 מ״ר.

הקבלן מוכר את אותן הדירות בכלל מ3.9, הדירה מושכרת ב8800 לחודש (קיבלתי מפתח לפני חודש).

אני גירדתי כל שקל אפשרי והוצאתי כמעט הכל משוק ההון ואני בטוח במאה אחוז שלא הייתי משיג תשואה כזו בשוק ההון. 

[ArikM]

על 3 מיליון אתה מכניס בחודש 9000 שקל. 

זו תשואה שנתית של 3 אחוז.

תענה לעצמך על מספר שאלות,

1. מה היה ההון ההתחלתי שלך?

2. נניח והיית מוכר את הדירה היום, כמה היה נשאר לך בכיס אחרי כיסוי המשכנתא ? ( בלי מיסים. ברוטו).

 

ה snp עשה השנה 25 אחוז. 

 

אם עשית יותר בשקלול הסופי יותר מ 25 אחוז על הקרן שלך.  יופי, כל הכבוד. ניצחת השנה את ה snp

עריכה אחרונה ב-31 לדצמבר, 2023 על ידי ArikM