שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[BarryG]

אוקי, זה יוצא הגיוני. אבל כאמור, אם אתה מתעלם מהתשואה על ההון העצמי אתה בעצם מתייחס לעלות השכירות ככסף שנזרק לפח ואז ייצא שעדיף לקנות, ודבר שני הוא שאנחנו מניחים שתשלום של 10 א' בחודש על משכנתא ל- 13 שנים זאת התחייבות סבירה (כאשר בפועל זה סכום ממש גבוה שלא הייתי לוקח וכנראה גם הבנק לא היה מאפשר).

[ישה]

ברי

 

ראיתי עשרות אם לא מאות משכנתאות של אנשי הייטק שההחזר היה מעל הסכום הזה וגם סכום הקרן היה גבוה מכך

 

אם אתה "עני" אז הבנק לא ייתן לך.

 

הבנק לפעמים מ ודאג לתת לתא משפחתי שמרוויח נטו 8000 ש"ח משכנתא עם החזר של 2000 ש"ח מאשר לתא משפחתי שמרוויח 30K עם החזר של 8-10K

[BarryG]

אם בדוגמה שלי התא המשפחתי היה מרוויח 30K אז החיסכון החודשי עם שכירות של 5K היה 15K ולא 5K...

[ישה]

פורום פתוח לא כמו בתפוז שאף אחד לא מכיר אף אחד

 

אז לא אשאל כאן מה הכנסתך כדי לגזור ממנה יכולת החזר

 

גזרתי יכולת החזר של 10K משכ"ד + החיסכון

 

בנק ישראל קבע 40% לכן כדי להחזיר 10K צריך לתא המשפחתי הכנסות נטו של 25K ( למעשה הכנסה פנויה )

 

אם אתה לא שם אז כל החישובים שעשינו שווים לתXת

 

וראיתי לא מעט משפחות שחוסכות אפס עם הכנסות של 30K

[malcishua]

ישה היקר

 

מכיוון שהסתמכת למעשה על הכנסה נטו של 25K למשק בית, כל החישובים שהצגת נכונים - נכון לשנת 2014 - רק לאזרחים מתוך העשירון העליון במדינת ישראל. ראה נתוני שכר לפי עשירונים כאן (שים לב שמדובר בשכר ברוטו כמובן). אפילו בעשירון התשיעי השכר החציוני מגיע לקצת יותר מ-15K בלבד, מה שמשקף הכנסה של כ-30K ברוטו למשק בית (אם נהיה אופטימיים ונחליט שכל משקי הבית מכילים שני בוגרים עובדים) שהם בוודאי לא מגיעים ל-25K נטו.

 

כלומר כל החישובים שעשית תקפים אולי ל-10% מאוכלוסיית ישראל נכון ל-2014. אני מאמין שהמצב לא השתפר בהרבה בשנתיים האחרונות, בהן השכר הממוצע עלה בקושי ב-4.6% (ראה כאן).

 

אני אתיר לך להסיק מה זה אומר על התקפות המעשית של כל החישובים שהצגת פה (מתוך המשפט הלפני אחרון בתגובה שמעלי, נראה לי שכבר הבנת בעצמך).

עריכה אחרונה ב-29 למרץ, 2017 על ידי malcishua

[Nemesis]

https://www.protocol.co.il/economy/%D7%9E%D7%A9%D7%A7%D7%99-%D7%94%D7%91%D7%99%D7%AA-%D7%91%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C-2015-%D7%94%D7%94%D7%9B%D7%A0%D7%A1%D7%95%D7%AA-18671-%D7%94%D7%95%D7%A6%D7%90%D7%95%D7%AA-15407/

 

לפי זה באקסטרופולציה להיום, 25 נטו זה כנראה באמצע העשירון התשיעי.

 

בכל מקרה, החישובים היו בעד ונגד קנייה היום בהנחה ותהיה ירידה במחירים של כ-20% ולא כדי לייצג קבוצה מסויימת באוכלוסיה.

[malcishua]

^ שים לב שהנתונים שאני הבאתי מציינים את החציון, בעוד שאלו שאתה הבאת מציינים את הממוצע. הממוצע לא מציין את אמצע העשירון, אלא כנראה הרבה מעליו. ולא הבנתי איזו אקסטרפולציה מביאה ממוצע של 23,590 ל-25,000 ב-2016 (עליה של כ-6% בשנה!).

[Nemesis]

אכן זה היה ממוצע, אך המספר חייב להיות ממוצע/חציון העשירון אחרת לא ניתן לשים מספר בעשירון העליון.

 

התקרה של כל עשירון עבור 2014:

http://www.cbs.gov.il/publications16/1644/pdf/t04.pdf

 

אם נניח כעת עלייה נטו של 3% מברוטו של 4.6% בין 2014 ל-2016, תחילת העשירון התשיעי תהיה ב- 22,750 והסוף ב- 29,360.

25,000 זה מעט פחות מאמצע הטווח.

[malcishua]

כפי שכתבתי, הנחה כזו (עליה של 3% בנטו) במדרגת המס הזו שקולה בערך לעליה של 6% בברוטו (ולא 4.6%) שהיא, איך לומר, מעט מופרכת.

 

ושוב, הגבולות לא משנים. אין לך שום הבטחה כמה מהעשירון נמצא קרוב לאיזה גבול. זו טעות נפוצה (ההנחה שאמצע הטווח מייצג חצי מהאוכלוסיה). מה שקובע זה החציון של העשירון.

 

בכל אופן, כל הדקדוקים האלה לא ממש משנים את העיקרון, שמדובר בחלק קטן מהאוכלוסיה. אפילו לשיטתך, מדובר בכ-15% מהאוכלוסיה (במקום 10% לפי החישוב שלי).

עריכה אחרונה ב-30 למרץ, 2017 על ידי malcishua

[ישה]

אני כידוע לכם לא מבין בממוצעים או בחציונים

 

הנחת העבודה הייתה כי לברי יש הכנסות X מהן ניתן לקבל משכנתא בגובה של 10K

 

בהנחה הזו רכישה היום עדיפה על פני רכישה בעוד 8 שנים גם אחרי שמחיר הדירה ירד ב 450K

 

בוודאי שהיא תהיה עדיפה עם המחיר לא יירד או רחמנא ליצלן יעלה.

 

והחישוב שלי בא להפריך את החישוב של ברי

עריכה אחרונה ב-30 למרץ, 2017 על ידי ישה

[malcishua]

למה ללכת ככ רחוק? אולי נעשה חישוב של לקיחת משכנתא על אותו סכום לשנה אחת בודדת? אני בטוח שזה יצא יותר משתלם.

 

הנקודה היא שהחישוב שלך לא רלוונטי לרוב המוחלט של הישראלים.

[avargel]

אתם באמת לא מבינים או משחקים אותה?

 

הוא לא החליט על דעת עצמו לזרוק מספרים, אלא נצמד לדוגמא שנקבו קודם עליה נסוב דיון זה, ורק "כימת" את זה למספרים וביצע את החישוב.

[ישה]

לא ברור לי מהות הויכוח

 

ברי טען שכדאי לו X

 

בהנחת עבודה אותה לקחתי בחשבון הראיתי שכדאי לו Y

 

כנראה שגם רכישת דירה בשני מיליון ש"ח היא לא נחלת רבים.

 

יש כאן דיונים על רכישת פיקנטו באשראי ויש כאן דיונים על רכישת פרארי במזומן

 

שניהם כשרים

[BarryG]

מצטער על התוגבה המאוחרת, אבל בדוגמה שלי החיסכון של ה- 5 נובע מהכנסה נטו של כ- 20, שכ"ד של 5 והוצאות שוטפות של כ- 10. (אפשר לחשב את זה מהתגובה הקודמת שלי) לכן משכנתא של 10 בחודש זה התאבדות כלכלית, גם אם הייתה אפשרית. משכנתא של 8, גם אם אפשרית, גם נראית לי כמו החלטה מאוד לא חכמה מבחינת ניהול התזרים של משק הבית.

[iceco]

מצטער על התוגבה המאוחרת, אבל בדוגמה שלי החיסכון של ה- 5 נובע מהכנסה נטו של כ- 20, שכ"ד של 5 והוצאות שוטפות של כ- 10. (אפשר לחשב את זה מהתגובה הקודמת שלי) לכן משכנתא של 10 בחודש זה התאבדות כלכלית, גם אם הייתה אפשרית. משכנתא של 8, גם אם אפשרית, גם נראית לי כמו החלטה מאוד לא חכמה מבחינת ניהול התזרים של משק הבית.

ברי, לא הבנתי משהו, זאת התוכנית הכלכלית שלך? גם משכנתא של 7000 במתכונת הזאת, זאת התאבדות כלכלית ואפילו משכנתא פחותה מזה.

 

Sent from my Nexus 6 using Tapatalk