שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[amir74]

מה המשמעות של ירידה במדד מחירי הדיור ?

http://www.themarker.com/markets/1.3863669

[avargel]

המשמעות היא שהמחיר הממוצע של העסקאות הספציפיות שנחתמו בנובמבר דצמבר, נמוך יותר מהמחיר הממוצע בחודשים ספטמבר אוקטובר.

 

זה לא באמת אומר (לי) יותר מדי, כי אין פה שום השוואה בין אותה דירה בחודש זה או אחר.

 

ייתכן שהעסקאות היו על דירות קטנות יותר, במקומות זולים יותר וכד'.

 

גם העובדה שאין מכרזים על קרקעות מדינה מעבר למחיר למשתכן משבשת את הממוצע.

 

לא כי מחיר למשתכן מורידה את מחיר הדירות במשק, אלא כי היא מושכת את הממוצע כלפי מטה.

 

לצורך המחשה, יכול להיות שמחיר כל הדירות עלו ב10٪, אבל בספטמבר אוקטובר נמכרו 100 דירות 5 חדרים, ובנובמבר דצמבר נמכרו 100 דירות 3 חדרים.

 

גם המחיר של ה5 וגם של ה3 עלה, אבל ממוצע העסקאות ירד.

 

כמובן שזו דוגמה קיצונית ולא תרחיש אמיתי, אבל נקבתי בדוגמא זו כדי לדבר את האוזן, איך ייתכן שהמחירים ימשיכו לעלות אבל הממוצע ירד.

[iceco]

האם רוב הדירות שנמכרו בארץ הם מחיר למשתכן? אם לא אז אני לא מבין את הקשר, אני משער שהיחס הוא 20% מחיר למשתכן ו 80% קבלן. אני מרגיש שיש עצירה מוחלטת ושאנחנו בטוח של הקרוסלה הזאת, כמובן שלא בועה ולא נעליים, לא מדובר כאן בכלל על מה שהיה בארה"ב אלא עצירת ההשתוללות שהיתה, אנשים חושבים פעמיים לפני חתימה על משכנתא מה שלא היה לפני שנה.

 

Sent from my Nexus 6 using Tapatalk

[avargel]

לא חולק עליך בזה. בהחלט חושבים פעמיים. רק בגלל עליית ריבית המשכנתאות.

ולכן קונים דירות יותר זולות. שוב, לא מוזלות (בהשוואה לקודם), זולות.

 

לא יודע מה הנתח של מחיר למשתכן מכלל העסקאות, אבל בהחלט יודע שכל מכרז חדש בקרקעות מדינה הוא מחיר למשתכן.

[pooh-bear]

כמובן שלא בועה ולא נעליים, לא מדובר כאן בכלל על מה שהיה בארה"ב אלא עצירת ההשתוללות שהיתה

 

וכל זה למה?

[iceco]

גם וגם, גם עליית מחירי הבתים וגם ריסון ריביות, הרי זה לא שיש פתאום לאנשים לרכוש בית במחיר יקר יותר ממה שיש לו אלא הוא מותח משכנתא לעוד שנים או בסכום גבוה יותר ממה שחשב בהתחלה, עכשיו נגמרה החגיגה, אין משכנתאות אז הקבלנים מורידים מחירים, וכפועל יוצא של זה דירות יד 2 לא יכולות להימכר באופן כללי יותר מחדשות, לכן יאלצו גם כן להוריד מחיר, מה קוראים אותו אפקט הפרפר, רק שכאן זה לא אפריקה וארה"ב אלא קרית שמונה ואילת, לא כ"כ רחוק בשביל שיקרה משהו יחסית מהר.

 

Sent from my Nexus 6 using Tapatalk

[pooh-bear]

אני מאוד מסכים עם העניין של עליית ריבית המשכנתאות, אבל עדיין לא מבין למה הוודאות הגדולה באי-קיומה של הבועה.

 

דווקא במדינה קטנה הרבה יותר קל (וזול) לנפח בועות מאשר במדינה ענקית ומגוונת כמו ארה"ב (כי קונים יכולים להתגמש לטווח גיאוגרפי יחסית גדול לשטח מדינה, כי משקיעים יכולים להשקיע בקלות בכל שטח המדינה וכי להון הזר יש השפעה גבוהה הרבה יותר).

 

בקיצור, אני אחסוך לכם, יש פה וואחד בועה (לדעתי הלא ממש מגובה בנתונים). אם היא תתפוצץ היום או עוד חמש שנים כל אחד יכול לנחש, אבל לדעתי האישית היא תתפוצץ, בקרוב, וזה יהיה כואב.

[ישה]

ישה, דירה ששווה מיליון ככל הנראה תשלם מס, אלא אם אחת משלוש הדירות שלו שווה פחות מ- 150,000 ש"ח. לא ריאלי כמובן.

במילים אחרות, על דירה שלישית ישולם 1%, אלא אם שווים של כל דירותיו (למעט היקרה ביותר) הוא בין 1,150,000 לבין 1,400,000 ואז יהיה מס מופחת.

 

https://www.misim.gov.il/svDira3/guide.html

 

"בחוק מס ריבוי דירות נקבע בין היתר כי חייב במס שצירוף של הסכום הקבוע המיוחס לכל הדירות שבבעלות למעט הדירה שהסכום הקובע לגביה הוא הגבוה הגבוה ביותר (דירות ההשקעה) נמוך מס 1,150,000 ש"ח יהיה פטור מהמס (עדיין יהיה חייב בהגשת הצהרה). עוד נקבע כי במקרה בו צירוף הסכום הקובע של דירות ההשקעה הוא בין 1,150,000 ש"ח ל-1,399,000 ש"ח יחול מס יחסי מתואם ע"פ החישוב הבא.... "

 

גם המחשבון באתר רשות המיסים מנחה להזין את כלל הדירות למעט הדירה הגבוהה ביותר על מנת לבדוק מהו סכום המס המופחת.

 

https://www.misim.gov.il/svDira3/checkZakaut.aspx

 

את התשובה שלי נתתי על סמך מה שכתוב באתר שזה היה הלינק שצירפתי להודעה הראשונה

 

https://www.misim.gov.il/svDira3/guide.html

 

המס מוטל על כל הדירות שבבעלות החייב במס (למעט שתי דירות לפי בחירתו) – הדירות החייבות.

[A.E.M]

את התשובה שלי נתתי על סמך מה שכתוב באתר שזה היה הלינק שצירפתי להודעה הראשונה

 

https://www.misim.gov.il/svDira3/guide.html

 

המס מוטל על כל הדירות שבבעלות החייב במס (למעט שתי דירות לפי בחירתו) – הדירות החייבות.

 

זה נכון. יחד עם זאת, סיפקו בחוק הקלה למי שכלל דירותיו (למעט היקרה ביותר) שוות בין 1,150- 1,400 אש"ח. ההקלה היא חישוב מס מופחת- ההפרש בין שווי הדירות לבין 1,150 מיליון, כפול 5.6, כפול 1%. אין סתירה בין הדברים.

[ישה]

איך הקלה

 

אם יש לי 3 דירות

 

אחת 5 מיליון, שניה 3 מיליון , שלישית מיליון.

 

לפי ההסבר לא אשלם על אף אחת במקרה הטוב , במקרה הרע אשלם רק על השלישית 1%

 

כנראה שלא יהיה מנוס אלא לקרוא את החוק ולא להסתמך על ההסברים

[סאמי]

ישה, דירה ששווה מיליון ככל הנראה תשלם מס, אלא אם אחת משלוש הדירות שלו שווה פחות מ- 150,000 ש"ח. לא ריאלי כמובן.

במילים אחרות, על דירה שלישית ישולם 1%, אלא אם שווים של כל דירותיו (למעט היקרה ביותר) הוא בין 1,150,000 לבין 1,400,000 ואז יהיה מס מופחת.

 

https://www.misim.gov.il/svDira3/guide.html

 

"בחוק מס ריבוי דירות נקבע בין היתר כי חייב במס שצירוף של הסכום הקבוע המיוחס לכל הדירות שבבעלות למעט הדירה שהסכום הקובע לגביה הוא הגבוה הגבוה ביותר (דירות ההשקעה) נמוך מס 1,150,000 ש"ח יהיה פטור מהמס (עדיין יהיה חייב בהגשת הצהרה). עוד נקבע כי במקרה בו צירוף הסכום הקובע של דירות ההשקעה הוא בין 1,150,000 ש"ח ל-1,399,000 ש"ח יחול מס יחסי מתואם ע"פ החישוב הבא.... "

 

גם המחשבון באתר רשות המיסים מנחה להזין את כלל הדירות למעט הדירה הגבוהה ביותר על מנת לבדוק מהו סכום המס המופחת.

 

https://www.misim.gov.il/svDira3/checkZakaut.aspx

 

שים לב למה שהדגשתי באדום, שזה מדבר על הדירות להשקעה וזה חוץ מדירת מגורים שלו.

[A.E.M]

איך הקלה

 

אם יש לי 3 דירות

 

אחת 5 מיליון, שניה 3 מיליון , שלישית מיליון.

 

לפי ההסבר לא אשלם על אף אחת במקרה הטוב , במקרה הרע אשלם רק על השלישית 1%

 

כנראה שלא יהיה מנוס אלא לקרוא את החוק ולא להסתמך על ההסברים

 

בדוגמה שלך, שתי הדירות הזולות שוות ל- 4 מיליון ש"ח ולכן עברת את התקרה של 1.4 מיליון ולכן תשלם 1% על הדירה של המיליון ש"ח.

[iceco]

נו, מה אומרים מתקרר או לא? ראיתם את הפרסומים האחרונים של בנק ישראל?

 

Sent from my Nexus 6 using Tapatalk

[Keyser]

כדאי לזכור שקח-לו אסר על השמאי הממשלתי לפרסם נתונים כפי שהיה בעבר, והחישובים הנוכחים כוללים את עסקאות ״מחיר למשתכן״ כך שנוצר מצב כאילו ישנה ירידת מחירים (ואין)

[Keyser]

על זה בדיוק אני מדבר, פעילות שיא בבניה והעדר ביקוש יוצרים ירידה, לא יודע של כמה ולכמה זמן אבל ברור כשמש שכל המהלכים של כחלון וכן עליית הריבית יצרו בלם טבעי של קניה ולכן ירידת המחירים היא פועל יוצא של זה.

 

מכיוון שהמחירים באמת גבוהים, לא מאמין שיחזרו למה שהיה פעם אך כן חושב על ירידה משמעותית.

 

Sent from my Nexus 6 using Tapatalk

 

השאלה היא מה בונים. היכן שאני גר עובדים במרץ על הקמת מספר מגדלים עם 5000 דירות בלי להגזים. לא רואה את עצמי רוכש דירה בדבר כזה ולמען האמת גם לא מבין את מי שכן.