שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[BarryG]

בדיוק הנקודה שלי, ירד בטוח, בזמן הקרוב? כנראה שלא

ימנע ממני לקנות דירה (ובהנחה ויש לי יכולת לכך) כי מתישהו בעוד עשור אולי ירדו המחירים ? גם כנראה שלא.

אם הבחירה היא בין לשכור דירה לפי תשואה של 2.8% ולקנות אולי בעוד 7-8 שנים במחיר של 80% מהיום או לקנות היום ולקבע ריבית של יותר מ- 4% על המשכנתא, בכלל לא בטוח שכדאי לקנות היום.

 

למשל דוגמה מספרית- נתונה דירה במחיר של 2.15 מיליון ושכ"ד של 5000 בחודש (הדירה שאני גר בה כרגע למעשה). האלטרנטיבה הראשונה היא להמשיך לשכור ומתוך אמונה שבעוד 8 שנים המחיר ירד ל- 80% לקנות אותה ב- 1.7 מיליון עם הון עצמי של כ- 1.1 מיליון (645 א' זה 30% ממחיר הדירה שנניח קיים כיום ועוד חיסכון של כ- 60 א' בשנה, לא לקחתי שום תשואה על הסכום הזה) מה שמשאיר משכנתא של כ- 600 א' ש"ח, ממש לא נורא.

האלטרנטיבה השניה היא לקנות עכשיו, מה שאומר לקחת משכנתא של 1.5 מיליון, בריבית של 4% זה תשלום חודשי של 8,000 שקל, כבר די כבד והרבה מעל השכירות המשולמת כיום.

[natco]

^^רק שכחת להוסיף לחשבון את החסכון של 60K בשנה (5K לחודש) שמעלה את התשלום החודשי שלך ל10K בחודש.

[BarryG]

^^רק שכחת להוסיף לחשבון את החסכון של 60K בשנה (5K לחודש) שמעלה את התשלום החודשי שלך ל10K בחודש.

לא שכחתי, ואם כבר זה רק 2,000 שזה ההפרש בין ה- 8 אלף משכנתא ל- 5 שכ"ד. אפשר להתייחס ל- 2000 האלה כמה שנכנס לקרן השתלמות ואי אפשר להוציא היום, או כסכום שתרצה לוודא שאתה חוסך ביחס לאופציה של מכשנתא (הרי לא תקח משכנתא בתשלום חודשי כזה שלא יישאר לך שום חיסכון)

[ישה]

אם הבחירה היא בין לשכור דירה לפי תשואה של 2.8% ולקנות אולי בעוד 7-8 שנים במחיר של 80% מהיום או לקנות היום ולקבע ריבית של יותר מ- 4% על המשכנתא, בכלל לא בטוח שכדאי לקנות היום.

 

למשל דוגמה מספרית- נתונה דירה במחיר של 2.15 מיליון ושכ"ד של 5000 בחודש (הדירה שאני גר בה כרגע למעשה). האלטרנטיבה הראשונה היא להמשיך לשכור ומתוך אמונה שבעוד 8 שנים המחיר ירד ל- 80% לקנות אותה ב- 1.7 מיליון עם הון עצמי של כ- 1.1 מיליון (645 א' זה 30% ממחיר הדירה שנניח קיים כיום ועוד חיסכון של כ- 60 א' בשנה, לא לקחתי שום תשואה על הסכום הזה) מה שמשאיר משכנתא של כ- 600 א' ש"ח, ממש לא נורא.

האלטרנטיבה השניה היא לקנות עכשיו, מה שאומר לקחת משכנתא של 1.5 מיליון, בריבית של 4% זה תשלום חודשי של 8,000 שקל, כבר די כבד והרבה מעל השכירות המשולמת כיום.

 

המורה לחשבון רינה ביקשה ממני לתקן את הנאמר לעיל

 

נתחיל בחשבון פשוט

 

שכ"ד ל 8 שנים = 480 אלף ש"ח ( 5000X12X8)

 

משכנתא על 600 אלף ש"ח בהחזר של 8000 ש"ח תשלם ריבית של 50 אלף ש"ח בשיעורי הריבית של היום

 

תסיים לשלם את המשכנתא תוך כ8 שנים

 

כלומר בעוד 16 שנה הדירה שלך ושילמת על התענוג 530K

 

החלטת לרכוש היום

 

לקחת משכנתא של 1500K

 

החזר של 10K תשלם ריבית של 330K

 

תסיים לשלם את המשכנתא תוך כ 15-16 שנה

 

כלומר בעוד 16 שנה הדירה שלך ושילמת על התענוג 330K

 

אם תקנה היום הרווחת 200K ( התעלמתי מרווחים על הכסף שיש לך היום ומהחיסכון החודשי )

ומה יקרה אם המחירים לא ירדו? יישארו או אולי יעלו?

[phpclub]

לא נכנסתי לדוגמא המספרית שלך, אתה יודע איפה הבעיה ?

שאתה תגור כ 8 שנים בשכירות, בדירות כנראה לא חדשות, תצטרך לעבור כל כמה שנים ותצטרך להתמודד עם בעלי בית

כשתרצה לצבוע תחשוב פעמים, כשתרצה לתלות משהו תחשוב פעמיים, תצטרך מעברי דירה (טרטור לילדים, חיפושים, חוזים, סבלים, נזקים של סבלים וכו')

ועוד דברים שלא חשבתי עליהם.

 

אם כל זה לא מפריע לך, סע ברכה.

לי זה מאוד מפריע.

 

וזה אחרי הנחה שהמחיר ירד, ומי אמר שהריבית על המשכנתא שהיום היא נאמר 4% לא תהיה 6% או 8% בעוד 8 שנים ?

[natco]

לא שכחתי, ואם כבר זה רק 2,000 שזה ההפרש בין ה- 8 אלף משכנתא ל- 5 שכ"ד. אפשר להתייחס ל- 2000 האלה כמה שנכנס לקרן השתלמות ואי אפשר להוציא היום, או כסכום שתרצה לוודא שאתה חוסך ביחס לאופציה של מכשנתא (הרי לא תקח משכנתא בתשלום חודשי כזה שלא יישאר לך שום חיסכון)

 

על המחשבון שלי 2K לחודש=24K בשנה.

אם אתה אשף פיננסי, תעשה עליהם עוד 30% בהשקעות נבונות בסיכון גבוה.

זה מביא אותך לקצת מעל 30K

 

ושוב, על המחשבון שלי, כדי לחסוך 60K כל שנה:

60/12 חודש=5.

 

לא הבנתי את המשפט על ה"קרן השתלמות ואי אפשר להוציא" וגו'.

מה שלא יהיה, זה סכום שיורד מההכנסה הפנויה שלך, והמטרה שלו מוגדרת (כלומר, אם אני "מוכוון מטרה", גם במצב הזה "אין לי חסכון", כי זה "הכסף של הדירה").

 

וזה בנוסף לחשבון המלומד יותר, של סבא ישראל, מעלי פה^

[Nemesis]

המורה לחשבון רינה ביקשה ממני לתקן את הנאמר לעיל

 

נתחיל בחשבון פשוט

 

שכ"ד ל 8 שנים = 480 אלף ש"ח ( 5000X12X8)

 

משכנתא על 600 אלף ש"ח בהחזר של 8000 ש"ח תשלם ריבית של 50 אלף ש"ח בשיעורי הריבית של היום

 

תסיים לשלם את המשכנתא תוך כ8 שנים

 

כלומר בעוד 16 שנה הדירה שלך ושילמת על התענוג 530K

 

החלטת לרכוש היום

 

לקחת משכנתא של 1500K

 

החזר של 10K תשלם ריבית של 330K

 

תסיים לשלם את המשכנתא תוך כ 15-16 שנה

 

כלומר בעוד 16 שנה הדירה שלך ושילמת על התענוג 330K

 

אם תקנה היום הרווחת 200K ( התעלמתי מרווחים על הכסף שיש לך היום ומהחיסכון החודשי )

ומה יקרה אם המחירים לא ירדו? יישארו או אולי יעלו?

 

היי ישה,

 

לא הבנתי את החישוב שלך. לדעתי נפלה טעות.

בחישוב שלי הוא חסך מעל 400,000 ש"ח אם הוא מקצה 10,500 ש"ח לדיור כל חודש:

 

[BarryG]

מבחינת חשבון פשוט, לא ברור לי איך הגעת לסה"כ ריבית של 330 א' על 1.5 מיליון ש"ח בריבית של 4% ל- 16 שנים (זה יוצא ריבית של 533 א' והתשלום החודשי יוצא 10,590).

חוץ מזה, סביר שאם אתה מתעלם מהתשואה על ההון העצמי כדאי לקנות היום (הרי במקרה כזה עלות השכירות היא הוצאה נטו ולא נבחנת כאלטרנטיבה לתשואה על ההון הקיים).

עוד אספקט שלא מתבטא במתמטיקה אבל בחיים כן הוא סכומי התשלום- להתחייב עכשיו על משכנתא של 10,590 ש"ח בחודש זה די כבד, ובכלל לא בטוח שהבנק יאפשר משכנתא כזאת. לשלם 5000 שכירות ולחסוך 5,000 הרבה יותר ריאלי מבחינת ניהול התזרים של משק הבית.

[oryo]

החלטת לרכוש היום

 

לקחת משכנתא של 1500K

 

החזר של 10K תשלם ריבית של 330K

 

תסיים לשלם את המשכנתא תוך כ 15-16 שנה

 

כלומר בעוד 16 שנה הדירה שלך ושילמת על התענוג 330K

אני רק שאלה:

באילו מספרים השתמשת ...?

16 שנה, עם 4% ריבית, על 1.5M - מניב החזר חודשי 10,600 וסך תשלומי ריבית של 533K ש"ח

וזה תחת ההנחה ש4% ריבית למימון 70% על הסכום הזה אפשרית, הנחה שנשמעת לי קצת far fetched אבל אני מודה שאני לא עוקב באדיקות אחר משחקי הריביות בבנק.

האם השתמשת בתמהיל מתוחכם יותר? מה פספסתי בחישוב שלך...?

[BarryG]

לא נכנסתי לדוגמא המספרית שלך, אתה יודע איפה הבעיה ?

שאתה תגור כ 8 שנים בשכירות, בדירות כנראה לא חדשות, תצטרך לעבור כל כמה שנים ותצטרך להתמודד עם בעלי בית

כשתרצה לצבוע תחשוב פעמים, כשתרצה לתלות משהו תחשוב פעמיים, תצטרך מעברי דירה (טרטור לילדים, חיפושים, חוזים, סבלים, נזקים של סבלים וכו')

ועוד דברים שלא חשבתי עליהם.

 

אם כל זה לא מפריע לך, סע ברכה.

לי זה מאוד מפריע.

 

וזה אחרי הנחה שהמחיר ירד, ומי אמר שהריבית על המשכנתא שהיום היא נאמר 4% לא תהיה 6% או 8% בעוד 8 שנים ?

מסכים לגבי להתמודד עם בעל הבית ומעבר דירה שיכול לקרות ויכול לא לקרות- למעשה הסיכון היותר גבוה הוא עליה בשכירות. הדירה חדשה בשכונה מעולה, לכן מבחינתי השכירות ביחס למחיר מגוכחת (כאמור, 2.8% תשואה ברוטו לבעל הבית). למעשה, מבחינת החשבון שעשיתי, לא בטוח שהייתי יכול לרכוש את הדירה הזאת כרגע בגלל גובה המשכנתא. לגבי הלצבוע והלתלות, דווקא הפוך, זה שאני בשכירות זה יותר קל ביחס לדירה בבעלותי כי ההוצאה על מה שהייתי עושה בין כה וכה זהה ובשכירות בעל הבית משלם על חלק מהתיקונים שהייתי צריך להוציא עליהם לא מעט כסף בדירה בבעלותי.

בסופו של דבר ברור שיש פה שיקולים שאינם פיננסיים בלבד, כל אחד והתפיסה שלו.

 

אם הריבית על משכנתא תהיה 6% או 8% אז מחיר הדירות יהיה הרבה יותר נמוך.

[Nemesis]

כמובן, אם נכנסים לחישובי עלייה בשכר דירה ועלויות מעבר, יש להכניס גם בחשבון את התשואה על ההון העצמי.

[ישה]

נקודת המוצא יש לי 650K ביד נקודת הסיום יש לי דירה ביד.

 

משכנתא לוקחים שליש פריים שני שליש קל"צ לכן תשלם 330K ריבית, בריבית של היום ( החזר של 10K שוב כמו שברי כתב 5 שכירות 5 חיסכון)

 

"ביזבזת" 480K על שכ"ד ועוד 40K ריבית על המשכנתא. ( חושב לפי 10K )

 

כאן 330K שם 520K

 

ונחזור לחיים

 

לשלם 10K משכנתא יותר "קל" מאשר לשלם שכ"ד של 5 ועוד חיסכון של 5 כי לחסוך כל חודש 5K , יש פיתויים להחליף אתץ הרכב לקפוץ לחו"ל וכו'.

 

כמובן שבמקרה של צרה תעסוקתית יותר קל הדרך השניה.

 

הבנק נותן גם משכנתא של מיליוני ש"ח למי שיכול להראות שהוא יכול להחזיר אותה והיא לא חורגת ממגבלות בנק ישראל

 

70% משכנתא אין בעיה עדיף לבנק 60% ( ריביות לך טובות יותר ) והחזר של 10K מחייב הכנסה נטו של 25K.

 

נמסיס

 

שמת לב שלא התייחסתי בכלל למחיר הדירה

[Nemesis]

נראה לי שלצורך הדוגמא יותר קל לקחת 100% קל"צ כדי לקבע. הקל"צ לא זז. הפריים לעומת זאת - מי יודע.

[BarryG]

לפי בנק ישראל ריבית קל"צ ממוצעת לתקופה של 10-15 שנה היא 4.25% ו 15-20 שנה 4.69%, נניח אמצע 4.47%. אפילו אם החלק של הפריים הוא 0, הריבית לתקופה יוצאת 387 אלף... באיזה קלט השתמשת בריבית???

[ישה]

13 שנה ריבית 4% אתה לא ממוצע לכן ניתן לקבל גם בפחות מ 4%

 

25 שנה פריים 0.7% קבל פריים 1% תוסיף כ K10 לחישוב מקוטצר בסיום הקל"צ ומסתיים תוך שנתיים שלוש

 

בטבלאות של בנק ישראל הריבית המופיעה היא הריבית האפקטיבית ולא הנומינאלית

 

נמסיס

 

התעלמתי משינוי הריבית כי הוא יפעל גם כלפי המשכנתא שתיקח בעוד 8 שנים על שני חלקי ההלוואה