שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[natco]

^לא רציתי להכנס לבנ'אדם לכיס, אבל אם כבר העלית את זה:

מהכנסה משפחתית כזו, הוצאה לדיור של 5K היא המקסימום שבמקסימום.

לדעתי, גם הבנק לא יאשר החזר גדול מזה בהרבה (כהחזר משכנתא).

 

*ואם הנ"ל מצליח לחסוך 5K נוספים כל חודש במצבת הכנסות כנ"ל- לא נשאר לי אלא להוריד בפניו את הכובע.

(ואולי אפילו לבקש כמה טיפים טובים. למשפחה של טמבלים שמכניסים כפול מזה, ולא מצליחים לשים בצד סכומים כאלה)

[ישה]

^^^

 

לשם ההתחלה תפסיקו לאכול קוואיר בבוקר ובערב

 

 

בהכנסה של 20K הבנק יאשר עד 8K החזר חודשי

[oryo]

^לא רציתי להכנס לבנ'אדם לכיס, אבל אם כבר העלית את זה:

מהכנסה משפחתית כזו, הוצאה לדיור של 5K היא המקסימום שבמקסימום.

לדעתי, גם הבנק לא יאשר החזר גדול מזה בהרבה (כהחזר משכנתא).

 

*ואם הנ"ל מצליח לחסוך 5K נוספים כל חודש במצבת הכנסות כנ"ל- לא נשאר לי אלא להוריד בפניו את הכובע.

(ואולי אפילו לבקש כמה טיפים טובים. למשפחה של טמבלים שמכניסים כפול מזה, ולא מצליחים לשים בצד סכומים כאלה)

משפחה עם הכנסה נטו של 40K, שלא מצליחה לחסוך 5K בחודש?

אני מניח שפספסתי כאן משהו(?) בתכלס גם עבור 10K השאלה קצת תמוהה בעיני...

[vladclar]

משפחה של כמה נפשות?

זוג +1 או זוג+4?

[natco]

בואו לא נהפוך את זה לעוד שרשור יוקר המחייה. יש כאן כבר כמה כאלה פעילים.

אבל לשאלתכם:

זוג+2.

2 כלי רכב (רק אחזקה, הם נקנו ללא הלוואות) +בית פרטי (על כל ההוצאות הנלוות לכך) במשכנתא לא גדולה.

שני הילדים לומדים בתכניות מצויינות יקרות (של אונ' בר-אילן ושל מכון סאלד).

הוצאות תקשורת קצת מעל הממוצע (3 מכשירים ניידים, 4 ממירים מקליטים עם חבילת ערוצים מפנקת,אינטרנט מהיר)

ביטוחי בריאות משלימים בכמות של פרנואידים (מניח שכאן אפשר היה לקצץ כמה מאות בחודש, אם היה מישהו שאפשר לסמוך עליו שלא יגרעו כיסויים)

חופשות משפחתיות פעמיים בשנה. עוד איזה צימר עם חברים פעם-פעמיים בשנה.

מנוי משפחתי לקאנטרי.

"אוכלים בחוץ" כפעמיים בחודש בהרכב משפחתי, ועוד פעמיים בהרכב זוגי.

הוצאה ממוצעת על רכישת מזון,בהתייחס ל4 נפשות. (ממש לא הבלוגה של סבא ישראל).

 

טוב, ואם להיות הוגן לגמרי, ההכנסה החודשית הממוצעת למשפחה קצת נמוכה מ"כפול". יותר בכוון של פעם וחצי ועוד טיפונת.

מעבר לחסכון פנסיוני ממוצע ביותר, וקצת קרנות השתלמות של הצלע השכירה במשפחה (שההפקדות אליהן ממילא לא חושבו כחלק מההכנסות), אין חסכון משמעותי.

כמה גרושים ליום גשום. לא יותר.

 

אבל באמת- שוק הנדל"ן מתקרר. בואו נחזור לזה.

[BarryG]

ברי, לא הבנתי משהו, זאת התוכנית הכלכלית שלך? גם משכנתא של 7000 במתכונת הזאת, זאת התאבדות כלכלית ואפילו משכנתא פחותה מזה.

 

Sent from my Nexus 6 using Tapatalk

זה בדיוק מה שאני אומר, שעדיף בינתיים לשלם 5 א' בחודש שכירות ולא לקחת משכנתא בתשלום חודשי גבוה משמעותית.

[ישה]

תמיד שמשוחחים בנושא רמת ההוצאות אני נזכר

 

בחבר בגרמניה שיש לו מפעל עם 50-60 עובדים

 

הבחור נוסע על פורשה אשתו עם סוס מאולף וחברה בקלאב של רוכבים

 

וכך כשאנו יושבים על כוס בירה וצופים בבצועי הסוס

 

לשאלתי הוא אומר, כי כן כל החברים שלהם הם בעלי סוסים פורשה וכו' וזה הנורמה

 

לשאלתי הנוספת כמה מן העובדים שלו בעלי פורשה וסוס הרהר דקה ואמר

 

אף אחד.

[ישה]

זה בדיוק מה שאני אומר, שעדיף בינתיים לשלם 5 א' בחודש שכירות ולא לקחת משכנתא בתשלום חודשי גבוה משמעותית.

 

עד מתי?

 

לא שאני פוסל שכירות ואם היה כאן שוק של שכירות בו יכולת להתגורר 15 שנה בדירה בלי גחמות של בעל בית מעולה.

[iceco]

אני חושב ישה שזה תלוי. גובה הכנסה וביחס אליה גובה השכירות.

 

אם אתה מרוויח סביר פלוס ומצליח גם ליצור חסכון משמעותי וגם לשלם שכירות נורמלית, לבטח שתשפר את ההון עצמי שלך ויקל עליך בהמשך בתשלום המשכנתא.

 

ומעל הכל תלוי ביכולת שלך להיות שפוי ולא לקפוץ מעל הפופיק.

 

על זה עם הכלכלה שלנו מתבססת בגדול. כושר השתכרות מול הרצון לבזבז וכמה.

 

Sent from my Nexus 6 using Tapatalk

[ישה]

ההנחה של ברי היא ירידה של 20% במחיר בתוך 7-8 שנים או אז יהיה לו הון עצמי גבוה שידרוש ממנו לקיחת משכנתא סבירה והחזר חודשי סביר נניח בגובה השכירות ששילם, למרות שהוא דיבר על 8K החזר.

 

מה יקרה אם הפיתויים יהיו כאלה שהוא לא יחסוך 60K בשנה?

 

מה יקרה אם בתקופה של ה 8 שנים המחירים ירדו ויתחילו לעלות שנית

 

מה יקרה אם המחירים לא יירדו בכלל שלא לדבר על שימשיכו לעלות.

 

לא יודע מה גילו של ברי אבל לקחת משכנתא ל 25 שנה בגיל 30 או בגיל 50 זה סיפור אחר לגמרי.

[natco]

מה יקרה אם בתקופה של ה 8 שנים המחירים ירדו ויתחילו לעלות שנית

ומה יקרה אם המחירים ימשיכו בעתיד הקרוב לעלות ב8-9% בשנה, ואז (אחרי3-4 שנים) ירדו ב40%?

 

הגיע הזמן להפסיק לפנטז על דירת המגורים המשפחתית כנכס, ולהתחיל לראות אותה בצורה ריאלית - כנטל (וסליחה על הציטוטים מ"אבא עשיר, אבא עני". למרות שקראתי אותו לפני כמה שנים טובות, עדיין זכורות לי משם כמה תובנות מעניינות).

צריך פתרון דיור למשפחה. הפתרון צריך להיות בהתאם לרמת ההכנסות, מרחק ממקור התעסוקה ומספר הנפשות (מאפיינים ריאליים-פיזיים) , ולעוד מאפיינים סוציולוגיים-פסיכולוגיים (תחושת קביעות,סמל סטטוס). כדי ליישם את כל אלו, רצוי להקדיש כמה שפחות משאבים.

קנייה או שכירות, יהיה תלוי בסדר החשיבות של הפרמטרים לעיל במשפחה הספציפית.

 

סתם לצורך הדגמה: בארי מיודענו, למשל, גר בדירה ששווייה 2.1 מליון ומשלם עבורה שכירות של 5K.

אם נניח, היה עובר לדירת 4 חדרים משומשת במרכז חדרה (כ1.1 מליון) בבעלותו, היה גם מפסיד את התשואה על ההון העצמי הנדרש לקניה (330 אש"ח) ומשלם כ-4800 ש' בחודש משכנתא (ישה יתקן אם טעיתי במספרים).

ככל הנראה, הוא היה גם מתרחק ממקום העבודה שלו, ויורד ברמת היוקרה של הדיור הנוכחי שלו.

אבל הייתה לו "קביעות". אין בעל'בית קפריזי "על הראש". פרמטר שהוא ראשון בחשיבות אצל חלק מהישראלים.

אבל בארי הוא בכלל רווק הולל (לא באמת. אין לי מושג. סתם לצורך הדוגמה ) ומה שחשוב לו זו קרבה למוקדי בילוי ותרבות, וגם חשוב לו הסטטוס שבלהגיד אני גר בXXX.

הוא יגיד לעצמו "מטורף הנתקו הזה, שאני אעזוב את עירי האהובה XXX ואעבור לחדרה החשוכה רק כדי שאוכל לומר שהבית הוא "שלי"???

מעדיף להמשיך בשכירות. מקסימום אעבור דירה עוד X שנים.

 

בשני המקרים- הוצאות הדיור שלו ל20 שנה הקרובות יהיו דומות מאד.

בשני המקרים הבית שבו הוא גר אינו נכס (כי לממש אותו ולעבור לגור בקרטון של אמנה זו לא באמת אופציה).

עריכה אחרונה ב-30 למרץ, 2017 על ידי natco

[BarryG]

ישה, במקרה הספציפי שלי יש עוד כמה פרמטרים שאני מעדיף לא לחשוף חלק מהם ולכן להיכנס יותר לעומק זה מיותר.

 

מבחינת הדוגמה שהבאתי, אני בגדול אומר שלדעתי בהכנסה של 20 וחיסכון של 5 עדיף לא לקחת משכנתא של 8 בחודש אלא להמשיך עם השכירות ב- 5 ולחכות לעליה בהון עצמי (שצובר תשואה) כי משיקולי ניהול תז"מ של משק הבית אתה הרבה יותר גמיש בשכירות. כשהתשואה של המשכיר היא 2.8% והמשכנתא בסביבות ה- 4%, אתה חי בדירה ברמה גבוהה מזו שיכולת לקנות.

 

לגבי מחירי הדיור, אם נצא מהנחה שהתשואה הממוצעת היום בישראל היא 3% אז הנתונים ההיסטוריים משנת 1994 הם כאלה:

תשואה ממוצעת בתקופה: 4.24%

תשואה שנמוכה מ- 4% הייתה בתקופה 1995-1997 והחל מ- 2010.

השיא הוא שנת 2003, 5.21% על רקע המשבר במשק בישראל.

החל מ- 2010 התשואה כאמור נמוכה מ- 4% ובממוצע 3.46% כאשר במקביל הריבית הממוצעת של ב"י בתקופה זו היא 1.3%.

לשם השוואה, מ- 2004 (בכוונה מתעלם מ- 2003) עד 2009 התשואה הממוצעת היא 4.84% וריבית ב"י היא 3.6%.

להערכתי, כשהריבית תעלה (לא נביא, לא יודע מתי זה יקרה, כנראה לא בקרוב) התשואה תעלה לפחות לאזור ה- 4%, שזה אומר ירידה של 25% ביחס למחירים היום.

אבל זה גם בלי שדיברנו בכלל על ההיצע והביקוש למגורים שאמור להתבטא יותר בשוק השכירות.

[ישה]

אביא שתי דוגמאות

 

בברלין שוק שכירות מאוד מפותח ומפוקח על ידי הרשויות בכל הנוגע לעליה בשכר הדירה ואתה יכול להתגורר תקופות ארוכות

 

כנ"ל בג'נבה שוויץ בהם הדירות בכלל שייכות לאיזה תאגיד ממשלתי.

 

בארץ שוק השכירות הזה לא קיים, לכן אופציה של שכירות תלויית גחמות של עליה בשכר הדירה של בעלי הבית והצורך לנוע כל מספר שנים לדירה אחרת הוליכו לדפוס של רכישת דירה.

 

מנוגד בתכלית לאופי היהודי שבו היה עליו לנדוד בלי הודעה מוקדמת והעדיף להחזיק את הונו בזהב / יהלומים

 

יש קשר בין ריבית למחיר אבל נוטים לדעתי האישית לייחס לו חשיבות גדולה בהרבה מאשר מגיע לו

 

הוא תקף בעיקר למשקיעים בנדל"ן ולא לרוכשי דירה למגורים. המשקיעים הקטנים אלה שרכשו דירה נוספת כי המשכנתא מכוסה על ידי השכירות הם אלה שמצטרפים לבורסה בשיא העליות ויוצאים ממנה בשיא הירידות, ולא השחקנים המקצועיים.

 

לגבי הרוכשים הריאליים זוגות צעירים , משפרי דיור , מתגרשים למיניהם אלה יוצרים את הביקוש שעבורו יש לייצר את ההיצע, וכיוון שהליך ייצור של דירה בארץ הקודש הוא ארוך בגלל עודף הבירוקרטיה , ייקח זמן עד שהשוק ייתאזן יעבור למגמת ירידה ושוב יעלה כמו כל גל בכלכלה.

 

אני האחרון שימליץ למישהו מתי לרכוש מה לרכוש וכו' כי אני לא נביא , אני בסה"כ טכנאי שמנסה לעזור לפלוני לעשות את מה שהוא רוצה לעשות בצורה הטובה ביותר.

 

במקרה קיצון אני אומר לו משוגע רד מהגג.

[Nemesis]

לדעתי כבר יש ניצנים של ירידה.

בשכונה בה עד לא מזמן רוב המודעות היו של דייגים והסיכוי למצוא 4 חדרים שמפורסמת בפחות מ-2 היה דומה לסיכוי למצוא מחט בערימת שחת.

כעת יש מספר דירות 4 חדרים מפורסמות בפחות מ-2 מיליון, וה-5 חדרים לרוב מפורסמות במחיר שהדייגים היו מפרסמים עבור ה-4 חדרים.

מחיר השכירות לעומת זאת לא כל כך זז וההיצע קטן למדי.

[iceco]

לדעתי כבר יש ניצנים של ירידה.

בשכונה בה עד לא מזמן רוב המודעות היו של דייגים והסיכוי למצוא 4 חדרים שמפורסמת בפחות מ-2 היה דומה לסיכוי למצוא מחט בערימת שחת.

כעת יש מספר דירות 4 חדרים מפורסמות בפחות מ-2 מיליון, וה-5 חדרים לרוב מפורסמות במחיר שהדייגים היו מפרסמים עבור ה-4 חדרים.

מחיר השכירות לעומת זאת לא כל כך זז וההיצע קטן למדי.

נמסיס, מה החשאיות פרגן בעוד פרטים, זה אכן מעניין.

 

Sent from my Nexus 6 using Tapatalk