יעוץ במחזור חלקי של משכנתא

[Casper]

רקע

נשוי + 1

דירה למגורים שיש סיכוי לא רע שתוחלף בטווח של 5 שנים.

 

משכנתא

בת חמש שנים וסה"כ נוחה, הסיבה לבדיקת המחזור היא לחץ של חבר כלכלן שאומר שהריביות היוםנמוכות מאוד וששווה לבדוק מחזור.

המשכנתא מורכבת משני מסלולים: צמודת מדד ועל בסיס פריים.

בחלק על בסיס פריים אני לא נוגע בגלל ריבית טובה מאוד (p-1.25%) ביחס למה שקורה היום.

החלק (מורכב משני מסלולים) בו אני מעוניין לבדוק מחזור הוא צמוד המדד.

 

1. המסלול הנוכחי הוא ל- 24 שנים (נשארו 19) בריבית קבועה של 3.44% צמודת מדד. יתרה לסילוק 80,000 ש"ח.

2. המסלול הנוכחי הוא ל- 15 שנים (נשארו 10) בריבית משתנה כל 12 שנה (השינוי הקרוב עוד 7 שנים) בריבית 4% צמודת מדד. יתרה לסילוק 215,000 ש"ח

 

סה"כ מדובר ב- 295,000 ש"ח אותם צריך למחזר. בפגישה עם יועץ המשכנתאות של הבנק עלה שככל הנראה מחזור למסלולי צמודי פריים אמנם יניב חסכון אבל מדובר בכמה אלפי ש"ח בודדים שבגלל הצפי להחלפת הדירה בשנים הקרובות לא נראה לי ששווה לי.

 

כשהעלתי מיוזמתי את אפשרות מסלול ללא הצמדה, נפתחה אפשרות מעניינת. בגדול מדובר על ריבית משתנה כל 5 שנים של 3.5% ללא הצמדות או ריבית קבועה ללא התמדות של 4.5%. מה שקורץ לי היא המשתנה כל 5 שנים בריבית 3.5% כי כך אני לא מגדיל משמעותית את ההחזר החודשי (ואם אגדיל זה לטובת הקטנת זמן ההלוואה) ומקבע לחמש שנים הקרובות את ההחזר. נכון שיש שינוי בריבית בעוד חמש שנים אבל זו גם תחנת יציאה ללא קנסות עבורי לצורך מחזור נוסף.

 

אני מזכיר שיש חלק נוסף ונכבד למשכנתא צמוד פריים בו אני לא נוגע.

 

דבר נוסף- האם מקובל (אני בטוח שכן) ויעיל (זאת השאלה) להתווכח על קנסות היציאה ממסלולי צמוד מדד? מדובר במקרה שלי ב- 21,000 ש"ח שמעניין אותי אם יש טעם להתווכח עליהם.

 

תודה מראש.

[Fitch]

ריביות גבוהות בצמודות שלך.

הייתי מאחד אותם לקל"צ (קבועה לא צמודה) כמה שיותר קצרה, בה תוכלו לעמוד (רבע עד שליש מההכנסה לכל המשכנתא).

 

ה-4.5% שקיבלת, לכמה שנים זה? 20?

[Casper]

ריביות גבוהות בצמודות שלך.

הייתי מאחד אותם לקל"צ (קבועה לא צמודה) כמה שיותר קצרה, בה תוכלו לעמוד (רבע עד שליש מההכנסה לכל המשכנתא).

 

ה-4.5% שקיבלת, לכמה שנים זה? 20?

 

19 שנה.

[Fitch]

מה גובה ההחזר עבור 2 החלקים שהם לא הפריים כיום?

אתה רוצה להגדיל אותו או להישאר באותו סד"ג?

[Casper]

מה גובה ההחזר עבור 2 החלקים שהם לא הפריים כיום?

אתה רוצה להגדיל אותו או להישאר באותו סד"ג?

 

שלא תבין אותי לא נכון, אבל מה זה משנה?

ההחלט האם לקצר את זמן ההלוואה או לא באמצעות הגדלת ההחזר היא גם משהו שאני צריך להחליט, אבל במידה וגם אם אחליט לקצר מדובר על שנים בודדות (נניח במקום 19 שנים 14 שנים) ולא נראה לי שזה נתון שאמור להשפיע על הבחירה איזה מסלול לקחת.

[discoTD5]

אהלן,

1. לא רלוונטי אם אתה מתכוון מחר להחליף דירת מגורים או עוד 10 שנים. תגרור את המשכנתא לנכס החדש.

2. אבדוק מחר לגבי אטרקטיביות ריביות.

3. להערכתי לא תוכל להפחית את עמלת הפרעון המוקדם בשקל.

יואב

 

 

 

אהה...והמשכנתא שלך בפריים היא סוף הדרך.

[redroze]

1) האם היית לוקח ריבית קבועה (לא צמודת מדד) של 3.5% ל-10 שנים? (לאחר עריכה) זה מה שקורה כשמגיבים מבלי לקרוא את כל השרשור, אלא רק את ההודעה הראשונה (פספסתי את הדיון שלך עם אדון פיטץ')

במסלול הנ"ל ההחזר החודשי קצת יכאב (כמעט 3K ש"ח אבל תוכל להתנחם בעובדה שהוא לא ישתנה כל התקופה). היתרון הוא שבסוף התקופה תפנק את הבנק רק ב-50K ש"ח על הכסף שלווית, כלומר הבנק הרוויח עלייך רק 17%.

 

2) סתם מעניין אותי לדעת האם אתה מודע לעובדה שבמסלול הנוכחי אתה מחזיר לבנק כ-450K ש"ח בסוף התקופה (וזה בהנחה שהריבית בעוד 7 שנים הריבית תשאר 4%)?

כלומר הבנק "עשה עלייך רווח" של 50% או אם אתה רוצה את זה ב"שורה תחתונה", כ-150K ש"ח.

 

3) החבר שלך צודק שכרגע הריביות נמצאות במינימום של המינימום אבל מצד שני את הבנקים לא עשו באצבע, וההוכחה היא הקנס יציאה שברוב המקרים מבטל לגמרי את הכדאיות הכלכלית.

דעתי בנידון היא כל עוד אתה לא הולך לבצע בעשור הקרוב "פרויקט חיסול המשכנתא עד תום" רוב התוכניות שיציעו לך אולי יחסכו לך 20-25 אלף ש"ח על כל התקופה (אחרי שיכלול קנס יציאה).

[THE-ONE]

אני בדיוק הייתי בפגישה בבנק השבוע כי הסיפור שלי הוא דומה, רציתי למחזר משכנתא שלקחתי לפני שנתיים.

 

לפי מיטב הבנתי ולאחר בירורים בין חברות יעוץ למשכנתאות + כמה בנקים - קנסות יציאה הם חובה ולא מורידים עליהם שקל.

הרי הקנסות יציאה הם סוג של רווח של הבנקים והם לא מוותרים עליהם בשום אופן.

 

אשמח לחלוק עמך מידע מפורט יותר ולא לחפור פה מה הציעו לי ואת הכדאיות של הנושא. לי באופן אישי מאוד כדאי למחזר וזה מה שאני מתכוון לעשות ביום שני הקרוב בבוקר (פגישה בבנק כבר נקבעה לאישור המיחזור ומתן אסמכתא סופית).

 

אם בא לך לשמוע, פנה בה"פ.

 

ליאור

[Fitch]

שלא תבין אותי לא נכון, אבל מה זה משנה?

ההחלט האם לקצר את זמן ההלוואה או לא באמצעות הגדלת ההחזר היא גם משהו שאני צריך להחליט, אבל במידה וגם אם אחליט לקצר מדובר על שנים בודדות (נניח במקום 19 שנים 14 שנים) ולא נראה לי שזה נתון שאמור להשפיע על הבחירה איזה מסלול לקחת.

 

כדי לראות איך לחלק את הכסף מחדש.

אבל איך שתרצה.

[Apple]

אם יש לך אפשרות תחזיר את ה80 אלף.

ותגדיל את התשלום החודשי של ה215 על חשבון אותם ה80 שהחזרת

נניח היית מחזיר על ה80 X בחודש ועל ה215 Y.

אז תחזיר מתוך ה215 X+Y