מה עושים עם דירה ישנה ומוזנחת?

[discoTD5]

תוקע מחיר הזוי + עקשן ומבוגר = לנתק מגע.

שיעשה מה שהוא רוצה. תבואו לבקר בחגים.

[hans]

יש לזכור (לפי מה שאתה מספר) שלאדון יש דירה נוספת שבה הוא חי, משמע, לא יקבל פטור ממס שבח.

בום! איזו פצצה. יפה שזכרת את זה.

זה מקטין את סיכויי המכירה לאפס בהינתן הסיטואציה (עוד לא נתקלתי במישהו שנהנה להפסיד, אפילו בגיל שבו כבר אין מה להפסיד)

[Fitch]

בטח אין לו הכנסה והוא יכול לקזז וזה,

לא הייתי מרים ידיים - יש סיכוי שישלם בדיוק 0.

[bagira]

ממש לא מומחה לא בנדלן ולא במיסים אבל למיטב זכרוני, ממס שבח ניתן לקזז רק הוצאות ישירות על הדירה (שיפוץ, ריבית על המשכנתא וכד').

 

זה שאחותו התחתנה עם גמד פרסי לא נותן הנחות.

[ברווז]

^שמע, ככה משיגים דברים בישראל. קצת אסרטיביות, הרבה טימטום - והשמיים הם הגבול.

 

הוא לא כל כך השיג את מה שרצה. בטלפון החמישי (...) כבר נשברתי, ואמרתי לו שהוא מוזמן להגיע כאן ועכשיו, ושאני אבצע את הדיקור באופן אישי ושאני מתעקש על זה. כששאלתי אותו אם הוא מעדיף את הדיקור עם מחוגת עוקצים או עם שימת חריטה, הוא קצת התבלבל. לפחות לא היה טלפון שישי.

[misterb]

סיטואציה מאוד דומה עם אמא של אישתי.

 

החלטנו פשוט לשכוח מהעניין עד 120 ואחורי זה, היורשים כבר ישברו את הראש.

 

יש לזכור (לפי מה שאתה מספר) שלאדון יש דירה נוספת שבה הוא חי, משמע, לא יקבל פטור ממס שבח.

 

בהנחה שהדירה נרכשה לפני זמן רב ובסכום פעוט ביחס למליון ש"ח, יקוזז שם הרבה כסף מהמליון של הדירה לטובת מיסים .

 

התחשיב קצת מוזר ונעשה בשני שלבים (עד 2014 ומ 2014) אבל בגדול, הם ירצו 25% מהרווח.

 

וואלה ! נקודה טובה.

בדקתי איתו, הוא קנה את הדירה לפני 50 שנה ב-50 אלף לירות. בהיוון להיום לפי מחשבון רשות המיסים, זה בערך 940K ש"ח (!).

לפי מחשבון המיסים מס שבח משוערך בלי שום קיזוז הוצאות וכו' הוא כ-12K ש"ח. יש מצב שטעיתי במשהו?

[- XM -]

מס שבח מקזזים לא רק הוצאות ישירות של הדירה,

יש מצב לחלק את הרווח להכנסה חודשית ואם הוא לא הגיע לתקרה בשכר החודשי שלו הוא יזוכה על הפער.

[ישה]

וואלה ! נקודה טובה.

בדקתי איתו, הוא קנה את הדירה לפני 50 שנה ב-50 אלף לירות. בהיוון להיום לפי מחשבון רשות המיסים, זה בערך 940K ש"ח (!).

לפי מחשבון המיסים מס שבח משוערך בלי שום קיזוז הוצאות וכו' הוא כ-12K ש"ח. יש מצב שטעיתי במשהו?

 

בענק

 

50000 לירות של פעם שווים 357 אלף ש"ח וזה כאשר חישבתי יום רכישה 31.7.1970.

 

https://old.cbs.gov.il/reader/?MIval=%2Fprices_db%2FMachshevon_Results.html&MD=a&MySubject=37&MyCode=11120010&MultMin=19511016&MultMax=20190731&DateMin=16%2F10%2F1951&DateMax=31%2F07%2F2019&ssum=50000&koeff=10000&Days_2=31&Months_2=7&Years_2=2019&Days_1=31&Months_1=7&Years_1=1970

 

לזכרוני מחיר של 50000 לירות לפני 50 שנה מופרך. יותר לכיוון של 35-40 אלף לירות

[misterb]

טוב נראה שטעיתי באמת. עשיתי חישוב חדש של שומה עצמית למס שבח, לפי דירה לא מזכה, ויצא לי מס שבח של כ-350K !

השאלה שלי איך מחשבים את זה באמת, בהנחה שעד לפני 10 שנים זו הייתה דירה יחידה, ורק לפני 10 שנים הוא קנה דירה חדשה בנוסף.

 

https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/frmSchumHamas.aspx?cur=2

[zvit]

להשכיר במחיר מופחת יכול להתברר כבעייתי אם הבעלים יחזיר ציוד תוך זמן מה, ואז היורשים תקועים עם הדייר לעוד תקופה. אני הייתי הולך על שיפוץ תמורת השכרה במחיר סימלי לתקופה מוגדרת מראש, ואח"כ השכרה במחיר שוק.

 

ולגבי מס שבח - כל הוצאה על הנכס מוכרת ומקוזזת כאשר באים לחשב את המס לתשלום - ההורים שלי מכרו לא מזמן בית אחרי שגרו בו 45 שנים, והקבלות על השיפוצים השוניםשנעשו בבית לאורך השנים, שאמא שלי תייקה ושמרה בקפדנות הפחיתו את המס לתשלום בלא מעט אלפים.

[סאפיר]

אם אני מסתכל על זה מנקודת מבט של שוכר, אני לא רואה שום סיבה להסכים לסידור כזה.

כי אם נדרש שיפוץ של יותר משפכטל וצבע, ועל פניו אכן נשמע שזה מה שנדרש - לגור בדירה בזמן השיפוץ יהיה תענוג מאוד קטן. וגם אם כן יימצא השוכר שיזרום על זה, למה לו בכלל? הוא ישקיע X כסף בשיפוץ, בסוף תקופת השכ"ד המופחת, אחרי כל הקיזוזים הוא יקבל חזרה את אותו X, ואז למה בכלל הוא עשה את זה? רק בזבז זמן ועצבים. במקרה הטוב זה משחק סכום אפס שאין לשוכר שום אינטרס להיכנס אליו, במקרה הרע זה lose-lose מובהק.

 

כדי שמישהו יסכים לזה, הוא צריך או להיות מסוגל לקבל מחירים נמוכים ממחירי השוק על שיפוץ (לעשות אותו לבד) או לקבל הנחה שתהיה גבוהה יותר מהסכום שהוא ישקיע בשיפוץ. איך מחשבים כזה דבר מראש? אין לי מושג. אני לא מכיר שיפוץ אחד שהסתיים במסגרת התקציב שנקבעה עבורו. ואם איכשהו, ע"י איזושהי יכולת ראיית הנולד וכוחות תקצוב על-אנושיים, השוכר באמת הצליח להגיע למצב שהוא משלם על השיפוץ פחות ממה שהוא מקבל חזרה מבעל הדירה, למה לבעל הדירה לעשות את זה ולא פשוט לשפץ את הדירה ולהשכיר אותה במחיר השוק.

 

מאידך, למרות המיקום האטרקטיבי, אנחנו עדיין מדברים על חיפה ולא כיכר המדינה, אז כדי לגור בחורבה (למרות שיש לציין שהמינוח הזה מאוד תלוי נקודת מבט - יכול להיות שמה שאתה תקרא לו חורבה, מבחינתי יהיה אחלה) צריך להציע שכר דירה נמוך במיוחד, ואז אתה נכנס לעניינים של אילו שוכרים יגיעו כדי לגור שם. משהו אומר לי שאלה לא יהיו זוג הייטקיסטים נשואים בשנות ה-30 לחייהם אלא יותר משהו שידמה לצימר לפי שעות.

 

שתי האופציות היחידות שאני רואה לפתרון הסוגיה הזו הן לשפץ (ע"ח בעל הדירה) ולהשכיר במחירי השוק, או למכור את הדירה - או במחיר השוק ואחרי שיפוץ, או במחיר נמוך יותר לפני שיפוץ.

[ישה]

טוב נראה שטעיתי באמת. עשיתי חישוב חדש של שומה עצמית למס שבח, לפי דירה לא מזכה, ויצא לי מס שבח של כ-350K !

השאלה שלי איך מחשבים את זה באמת, בהנחה שעד לפני 10 שנים זו הייתה דירה יחידה, ורק לפני 10 שנים הוא קנה דירה חדשה בנוסף.

 

https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/frmSchumHamas.aspx?cur=2

כמו שחישבת אבל

 

יש הקלות לקשישים בחישובי המס.

 

הוצאות במהלך השנים מיום הרכישה שכ"ט עו"ד מס רכישה ועוד הוצאות תיקונים שיפוצים החלפת אמבטיה ועד שלכ"ט עו"ד במכירה ועוד ועוד.

 

לא יודע כמה יורשים יש ומה מצבם הכלכלי אבל אם הם יכולים להרים כספית את השיפוץ כדי שהדירה מעול תהפוך לנכס מניב. על זה הייתי הולך.

 

זה שהרכישה בוצעה "רק" לפני 10 שנים לא מקנה לו שום פריבלגיה. פריבלגיה קיימת לתקופה של -18 חודש היום למכירת הדירה הראשונה כדי שהשניה תיחשב כדירה יחידה.

[misterb]

לפי מה שאני קורא פה - החישוב שלי לא נכון, והמס אמור להיות קטן יחסית.

זה המצב שבו מקבלים פטור, אבל מה אם לא עומדים בתנאים? משלמים מס? וכמה החל משנת 2018? ובכן משלמים לפי המס הליניארי, וזה עובד כך - משלמים מס באופן יחסי על הרווח הריאלי (שיעור מס משוקלל) בחלוקה בין שתי תקופות: מס בשיעור 0% ביחס לתקופה - מיום הרכישה ועד לשנת 2014, ומס בשיעור של 25% ביחס לתקופה משנת 2014 ועד ליום המכירה.

משמעות הפרקטית היא שככל שהרכישה היתה מוקדמת יותר (היסטורית יותר), אזי שיעור המס עלייה יהיה נמוך יותר, וכן - שיעור המס המשוקלל גדל ככל שמוכרים מאוחר יותר/ רחוק יותר, והנה הדגמה. נניח שרכישת הדירה היתה ב-2000 והמכירה תהיה ב-2018, ורק לצורך הפשטות נניח שמדובר ב-14 שנים מלאות עד ה-1 לינואר 2014 ו-5 שנים מלאות עד סוף 2018 . במצב כזה, יש פטור על 14 שנים ויש לשלם מס על 5 שנים. המס יהיה 5 מתוך 19 (החלק היחסי כפול 25%), בסביבות ה-6%. ככל שהזמן עובר והמכירה עתידית יותר, כך שיעור המס יהיה גבוה יותר. אם הדירה לדוגמה תימכר ב-2027, אזי המס יהיה 12.5%. כך או כך, מס שבח על דירות שנרכשו בעבר הרחוק הוא עדיין נמוך, זה לא המצב כמובן בדירות שנרכשו בזמן האחרון.

 

 

 

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001045215

[misterb]

אם אני מסתכל על זה מנקודת מבט של שוכר, אני לא רואה שום סיבה להסכים לסידור כזה.

כי אם נדרש שיפוץ של יותר משפכטל וצבע, ועל פניו אכן נשמע שזה מה שנדרש - לגור בדירה בזמן השיפוץ יהיה תענוג מאוד קטן. וגם אם כן יימצא השוכר שיזרום על זה, למה לו בכלל? הוא ישקיע X כסף בשיפוץ, בסוף תקופת השכ"ד המופחת, אחרי כל הקיזוזים הוא יקבל חזרה את אותו X, ואז למה בכלל הוא עשה את זה? רק בזבז זמן ועצבים. במקרה הטוב זה משחק סכום אפס שאין לשוכר שום אינטרס להיכנס אליו, במקרה הרע זה lose-lose מובהק.

 

כדי שמישהו יסכים לזה, הוא צריך או להיות מסוגל לקבל מחירים נמוכים ממחירי השוק על שיפוץ (לעשות אותו לבד) או לקבל הנחה שתהיה גבוהה יותר מהסכום שהוא ישקיע בשיפוץ. איך מחשבים כזה דבר מראש? אין לי מושג. אני לא מכיר שיפוץ אחד שהסתיים במסגרת התקציב שנקבעה עבורו. ואם איכשהו, ע"י איזושהי יכולת ראיית הנולד וכוחות תקצוב על-אנושיים, השוכר באמת הצליח להגיע למצב שהוא משלם על השיפוץ פחות ממה שהוא מקבל חזרה מבעל הדירה, למה לבעל הדירה לעשות את זה ולא פשוט לשפץ את הדירה ולהשכיר אותה במחיר השוק.

 

מאידך, למרות המיקום האטרקטיבי, אנחנו עדיין מדברים על חיפה ולא כיכר המדינה, אז כדי לגור בחורבה (למרות שיש לציין שהמינוח הזה מאוד תלוי נקודת מבט - יכול להיות שמה שאתה תקרא לו חורבה, מבחינתי יהיה אחלה) צריך להציע שכר דירה נמוך במיוחד, ואז אתה נכנס לעניינים של אילו שוכרים יגיעו כדי לגור שם. משהו אומר לי שאלה לא יהיו זוג הייטקיסטים נשואים בשנות ה-30 לחייהם אלא יותר משהו שידמה לצימר לפי שעות.

 

שתי האופציות היחידות שאני רואה לפתרון הסוגיה הזו הן לשפץ (ע"ח בעל הדירה) ולהשכיר במחירי השוק, או למכור את הדירה - או במחיר השוק ואחרי שיפוץ, או במחיר נמוך יותר לפני שיפוץ.

 

הרעיון שלי כמובן שזה יהיה משתלם לשוכר, באופן משמעותי. כמו שציינתי אם הוא מקבל הנחה של 1000 ש"ח לחודש בשכ"ד, על 24 חודשים, זה 24K.

אני חושב שאפשר לעשות שיפוץ קוסמטי סביר בפחות מחצי מזה, כך שהשאר זה רווח נקי שלו. אם הוא עושה את זה לבד - ירוויח עוד יותר.

אני לא מדבר על 'שיפוץ' במובן של פרוייקט עם קבלן שיפוצים וחודשיים עבודה. משהו שאפשר לסגור בכמה ימים עד שבוע, המינימום הנדרש כדי להפוך את הדירה למקום ראוי למגורים, לא לטירה נוצצת.

[SlowRide]

אבל זה לא טוב וכל כמה שנים יצטרכו לעשות שוב קוסמטיקה.

נניח שלשפץ את הדירה עולה 100k ברמה גבוהה, לא רק קוסמטיקה שתחזיק עד החורף הבא והרטיבות בגג שתתחדש. כדי שזה ישתלם לשוכר להוציא את זה מכיסו, הוא צריך לגור שם לפחות שנתיים וחצי בלי לשלם שקל לבעל הבית.

אם כבר, עדיף לבעל הבית לשפץ את הדירה כמו שצריך ולהחזיר את ההשקעה בדמי שכירות.

עריכה אחרונה ב-1 לאוגוסט, 2019 על ידי SlowRide