מה עושים עם דירה ישנה ומוזנחת?

[misterb]

הגג תקין, השקיעו באיטום כבר לפני כמה שנים ואין כרגע נזילות, מה שנשאר זה העובש והקילופים מהנזילות שהיו.

כמו שאמרתי - אין סיכוי שבעל הדירה יכול להתעסק עם שיפוץ והוא גם לא מוכן לשים את הכסף או לתת למישהו אחר לעשות את זה.

[ישה]

לפי מה שאני קורא פה - החישוב שלי לא נכון, והמס אמור להיות קטן יחסית.

 

 

 

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001045215

 

צר לי צ'רלי

 

צריך לקרוא גם קצת למעלה מהפיסקה המשמחת שהבאת

 

התנאי הראשון לפטור הוא שמדובר בדירתו היחידה של המוכר. זהו תנאי בסיסי והכרחי,.

 

הסימולטור יודע לחשב מעולה פעם תקיש מגיע חישוב לינארי ופעם לא. ולקרוב המשפחה לא מגיע

[Spire]

הרעיון שלי כמובן שזה יהיה משתלם לשוכר, באופן משמעותי. כמו שציינתי אם הוא מקבל הנחה של 1000 ש"ח לחודש בשכ"ד, על 24 חודשים, זה 24K.

אני חושב שאפשר לעשות שיפוץ קוסמטי סביר בפחות מחצי מזה, כך שהשאר זה רווח נקי שלו. אם הוא עושה את זה לבד - ירוויח עוד יותר.

אני לא מדבר על 'שיפוץ' במובן של פרוייקט עם קבלן שיפוצים וחודשיים עבודה. משהו שאפשר לסגור בכמה ימים עד שבוע, המינימום הנדרש כדי להפוך את הדירה למקום ראוי למגורים, לא לטירה נוצצת.

 

בחצי מ-24K וכמה ימים עד שבוע אתה בקושי מסייד את התקרה של הבית. ממש לא מזמן עברתי דירה, רק הכנה של הדירה הקודמת (והפצפונת) למסירה שכללה צבע, נקיונות וטיפה עבודת חשמל לקחו לנו כמעט שבוע. את הדירה שאליה עברנו לקח שבועיים לפנות ולהכין, וגם זה נעשה ברמה ירודה. טיפולי עובש, טיח, צנרת, ריצוף זה עניין של עשרות אלפי שקלים ולפחות חודש עבודה. אני כמובן לא מדבר על שבירת/בניית קירות, הזזת מטבח/מקלחת או אוברול מלא לדירה.

 

אלא אם כן אני פשוט לא מבין את חומרת המצב, ובפועל הוא לא גרוע כמו שאני מתאר לעצמי, ואתה סתם מגזים בתיאורים האפוקליפטיים שלך

[misterb]

אבל מה שכתוב בפיסקה שהבאתי, זה מה החישוב במקרה שאין פטור. אם יש פטור - אז אין מס, השאלה מה החישוב במקרה שאין פטור, ולפי מה שכתוב פה,

יש פטור מתאריך הרכישה עד לשנת 2014, ומ-2014 עד מועד המכירה יש מס, והחישוב שלו הוא לינארי על שתי התקופות, כלומר ככל שהדירה ישנה יותר, תקופת הפטור ארוכה יותר, ולכן החלק של השנים החייבות במס הופך לקטן יותר. זה מה שאני מבין מהטקסט.

אם זו הייתה דירה יחידה אז המס היה אפס ולא היה צריך את כל החישוב הלינארי הזה, לא ?

 

 

זה המצב שבו מקבלים פטור, אבל מה אם לא עומדים בתנאים? משלמים מס? וכמה החל משנת 2018? ובכן משלמים לפי המס הליניארי, וזה עובד כך - משלמים מס באופן יחסי על הרווח הריאלי (שיעור מס משוקלל) בחלוקה בין שתי תקופות: מס בשיעור 0% ביחס לתקופה - מיום הרכישה ועד לשנת 2014, ומס בשיעור של 25% ביחס לתקופה משנת 2014 ועד ליום המכירה.

[SlowRide]

כתבת שהשירותים והמטבח נראים זוועה, וגם הריצוף. קשה להאמין ששיפוץ כללי לדירה יעלה כמו שכתבת. שילמתי לפני שנתיים על צביעה כללית, פירוק אסלה וכיור והריסת קיר וחצי בסביבות ה30k ועוד אמרו לי שזה נמוך באופן מחשיד.

צריך להבין מה באמת מצב הדירה ולקבל הצעות מחיר כדי לשקול את העניין של להשתמש בשוכר שיעשה את זה בתמורה להנחה.

[oryo]

בחצי מ-24K וכמה ימים עד שבוע אתה בקושי מסייד את התקרה של הבית. ממש לא מזמן עברתי דירה, רק הכנה של הדירה הקודמת (והפצפונת) למסירה שכללה צבע, נקיונות וטיפה עבודת חשמל לקחו לנו כמעט שבוע. את הדירה שאליה עברנו לקח שבועיים לפנות ולהכין, וגם זה נעשה ברמה ירודה. טיפולי עובש, טיח, צנרת, ריצוף זה עניין של עשרות אלפי שקלים ולפחות חודש עבודה. אני כמובן לא מדבר על שבירת/בניית קירות, הזזת מטבח/מקלחת או אוברול מלא לדירה.

 

אלא אם כן אני פשוט לא מבין את חומרת המצב, ובפועל הוא לא גרוע כמו שאני מתאר לעצמי, ואתה סתם מגזים בתיאורים האפוקליפטיים שלך

זכור שיש הבדל משמעותי בין חובבן כמוך (וכמוני) ובין מקצוען.

כשעברתי ל״דירה״ (מחסן) הראשונה שלי, 40 מ״ר, אני האישה וחבר קרוב עשינו צבע ותקרה. לקח לנו כמה ימי עבודה שלמים, לשלוש נפשות, ושם נשבעתי שאני לא צובע יותר דירות בחיים.

אתמול סיימתי שיפוץ ביח׳ של 100 מ״ר, צבע ותקרה מלאים לקח לבחור אחד יומיים (ועשה עוד כמה דברים על הדרך), ברמה טובה ולא איזה דרעק. זה גם היה שינוי מצבע כהה כך שנדרשו כמה שכבות ולא מעבר יחיד.

 

אנשים בכלל וישראלים בפרט נוטים להפחית בקרדיט של נסיון, כאשר בפועל זה הבדל משמעותי מאוד.

[ישה]

אבל מה שכתוב בפיסקה שהבאתי, זה מה החישוב במקרה שאין פטור. אם יש פטור - אז אין מס, השאלה מה החישוב במקרה שאין פטור, ולפי מה שכתוב פה,

יש פטור מתאריך הרכישה עד לשנת 2014, ומ-2014 עד מועד המכירה יש מס, והחישוב שלו הוא לינארי על שתי התקופות, כלומר ככל שהדירה ישנה יותר, תקופת הפטור ארוכה יותר, ולכן החלק של השנים החייבות במס הופך לקטן יותר. זה מה שאני מבין מהטקסט.

אם זו הייתה דירה יחידה אז המס היה אפס ולא היה צריך את כל החישוב הלינארי הזה, לא ?

 

הלכתי לעמוד בפינה חצי שעה

[Spire]

זכור שיש הבדל משמעותי בין חובבן כמוך (וכמוני) ובין מקצוען.

כשעברתי ל״דירה״ (מחסן) הראשונה שלי, 40 מ״ר, אני האישה וחבר קרוב עשינו צבע ותקרה. לקח לנו כמה ימי עבודה שלמים, לשלוש נפשות, ושם נשבעתי שאני לא צובע יותר דירות בחיים.

אתמול סיימתי שיפוץ ביח׳ של 100 מ״ר, צבע ותקרה מלאים לקח לבחור אחד יומיים (ועשה עוד כמה דברים על הדרך), ברמה טובה ולא איזה דרעק. זה גם היה שינוי מצבע כהה כך שנדרשו כמה שכבות ולא מעבר יחיד.

 

אנשים בכלל וישראלים בפרט נוטים להפחית בקרדיט של נסיון, כאשר בפועל זה הבדל משמעותי מאוד.

 

רק בשביל לא לצאת חסר תועלת לחלוטין עם שתי ידיים שמאליות אני אציין שהכמה ימים שדיברתי עליהם כללו גם את המעבר עצמו, נקיונות ותיקונים (בשתי הדירות).

 

מעבר לזה, מסכים איתך לגמרי, בגלל זה כתבתי:

כדי שמישהו יסכים לזה, הוא צריך או להיות מסוגל לקבל מחירים נמוכים ממחירי השוק על שיפוץ (לעשות אותו לבד) או לקבל הנחה שתהיה גבוהה יותר מהסכום שהוא ישקיע בשיפוץ

[Night Driver]

לגבי שיפוץ לא יודע איך צובעים דירה ריקה ב 3 ימים.

 

כשקיבלתי את הדירה שלי מהקבלן (5 חדרים) לקח לי יום צבע כולל תקרה ועוד חצי יום ניקיון יסודי (צבע רק אני וניקיון יחד עם אשתי).

 

אפשר לצבוע, להחליף דלתות לארונות המטבח, כיורים ואסלות. אם צריך אז גם הלבשה ורובע באמבטיה וגומרים הכל בסביבות עשירייה.

[SurfHigh]

בקלות.

מתחילים בלקלף עם שפכטל את מה שמתקלף, במקרה הטוב זה מקומי, במקרה הרע כל הקיר מתקלף.

מילוי סדקים וחורים, צריך לתת לפחות כמה שעות טובות ליבוש מלא.

על שתי שכבות שפכטל אמריקאי אני מוותר לך, כי אמרנו שלא משקיעים.

אחר כך בונדרול, כדי שלא יתקלף אחרי חצי שנה. שוב לפחות כמה שעות טובות ליבוש.

שתי ידיים של צבע, שעתיים המתנה בין ידיים.

ככה עוברים לפחות שלושה ימים וזה עוד כשעובדים חפיף ואין בלת"מים.

אם תוסיף כל מיני קטנות כמו החלפה של מרק אקרילי עם עובש באמבטיות, קצת ניקיון של רובה שכולו שחור, הלבנת אסלות, כיורים וכו', בקלילות שבוע.

[איציק נ.]

לגבי שיפוץ לא יודע איך צובעים דירה ריקה ב 3 ימים.

כשקיבלתי את הדירה שלי מהקבלן (5 חדרים) לקח לי יום צבע כולל תקרה ועוד חצי יום ניקיון יסודי (צבע רק אני וניקיון יחד עם אשתי).

אפשר לצבוע, להחליף דלתות לארונות המטבח, כיורים ואסלות. אם צריך אז גם הלבשה ורובע באמבטיה וגומרים הכל בסביבות עשירייה.

 

אין דין דירה משומשות\לא מתוחזקת\שלא נצבעה שנים, כדין דירה חדשה מקבלן (שם אתה בד"כ מגיע עם הצבע והרולר, ומתחיל לצבוע).

 

אגב, גם צבעי מקצועי, ביום עבודה סטנדרטי (8-9 שעות), בחיים לא יגמור לבד צביעה מקצועית של דירת של 5 חדרים, אפילו אם היא חדשה.

2 שכבות תקרה ו 2 שכבות קירות + חיתוכים וכמובן חדרי אמבטיה\שירותים\חדר שירות, לא קרה ולא יקרה ביום אחד (אולי בצביעה חפיפניקית ולא מקצועית, יד אחת, בלי תקרה, זה יכול לעבוד - או שהדירה קטנה ככף יד), עבודה כזאת זה יותר לכיוון של יומיים (ויש מקרים שגם יותר, תלוי בגודל הדירה וכמובן אם יש גוונים או דברים מיוחדים אחרים).

 

misterb, אולי תטפל בדירה ובסוף תירש אותה ?

תציע לו את האפשרות הנ"ל

 

איציק

[Night Driver]

זהו שיום עבודה אצלי זה לא 8-9 שעות אלא יותר לכיוון 14-15. מתחיל ה 6 ומסיים מתי שנגמר הכוח.

 

הספקתי בונרול ושתי שכבות ותקרה פוליסיד שכבה אחת.

[ezuf]

זהו שיום עבודה אצלי זה לא 8-9 שעות אלא יותר לכיוון 14-15. מתחיל ה 6 ומסיים מתי שנגמר הכוח.

 

 

מרביץ שעות נוספות אה? למה לא,למה לא

 

(הלוואי עלי,אצלנו בעבודה קמצנים,מבטלים שישי ומוצ"ש על ימין ועל שמאל.. )

[ModChiP]

תל אביב די יחודית מהבחינה הזאת.

 

בתל אביב יש ריכוז מאוד גבוה של לוזרים מובסים שיסכימו לגור בכל חור.

 

comment_id=709277906163835&comment_tracking=%7B%22 tn%22%3A%22R%22%7D

 

ברגע שמתרחקים ממרכז תל אביב התמונה משתנה דרסטית.

 

קצת לא נעים להגיד, אבל מגיע לבחור הזה.

הוא התלונן והיא העלתה את המחיר ל 8000 אלף. מכה ראשונה.

כמה חודשים הוא לא גר בחדר הזה- מכה שניה.

ובסוף שהכול קרס היא זרקה מעליה את האחריות- מכה שלישית.

 

טיפש.

[misterb]

תודה לכולם על העצות. הבעלים התחיל להבין שאין ברירה וצריך לעשות משהו.

סוף סוף יצא לי לראות את הדירה המדוברת בעצמי. והיו כמה אי דיוקים בפוסט המקורי שלי.

מדובר ב-3 חדרים, 105 מטר (שאפשר להפוך ל-4 חדרים בקלות). הדירה עומדת כבר כמעט שנה.

הדירה בקומה 2.5 בערך, לא רביעית. יש בבניין 4 חניות ו-5 דירות, השכנים עושים רוטציה ככה שפעם ב-5 שבועות למשך שבוע כל אחד חונה ברחוב.

מסתבר שהמטבח חדש יחסית (עשו מטבח לפני כ-8 שנים), נראה טוב מאד, רק יש סדק בכיור שאפשר לתקן כנראה.

השירותים והמקלחת במצב סביר לגמרי מבחינת נקיון ושמישות, רק שהם מקוריים משנות תרפפו, אריחים ירוקים מבריקים, וצנרת שלא נגעו בה מעולם.

יש שני חדרי שינה - באחד יש מזגן עילי חדש יחסית, בשני מזגן עילי ישן, שניהם עובדים. בסלון יש מזגן ישן של תדיראן (רצפתי), שהוחלף לו מנוע לפני כמה שנים, והוא מקרר יפה יחסית (מניח שצריכת חשמל ורעש לא להיט).

חלק מהחלונות עברו החלפה לפרופיל אלומיניום חדש, תריס חדש והכל, וחלק עדיין עם מסגרת עץ ותריסים ישנים.

הבעיה העיקרית ממה שאני רואה זה הריצפה - מרצפות טראצו ישנות ומוכתמות.

יש בסלון קיר שהוא מזנון ענק ומכוער ועוד קיר עם חיפוי עץ - שניהם צריכים ללכת.

הדלת בין הסלון למרפסת זה 'ויטרינה' של פעם, דלת נגררת מזכוכית עם מסגרת מעץ. אפס בידוד רעשים ובידוד גרוע של חום/קור. המרפסת סגורה עם תריסים ישנים שחלקם שבורים.

השכן בדירה ממול שהיא זהה לחלוטין עשה שיפוץ מסיבי של הדירה, הלכנו לראות ובאמת היינו בשוק, ממש ארמון מטורף, 4 חדרים, נראית דירה מהסרטים.

לטענתו קנה את הדירה ב-1.25 מיליון במצב יותר טוב מהמצב של הדירה המדוברת, השקיע 200K בשיפוץ, ומתווכים אמרו לו שהיא שווה 1.5 מיליון עכשיו. לא ניסה למכור באמת.

שכירות על דירה בבניין הזה נעה בין 3000 ל-4000 בהתאם למצב (לדברי השכנים).

 

עכשיו צריך להחליט מה השיפוץ המינימלי שיאפשר להשכיר אותה בשכר דירה סביר ובמינימום כאבי ראש ?

- הריצפה, הפתרונות האפשריים : הדבקת קרמיקה, פרקט, או שילוב של שניהם, פוליש לקיים, או הדבקת PVC.

- שירותים/מקלחת - האם אפשר להשאיר כמו שהם או שחייב להעיף הכל ולעשות חדש כולל צנרת. זה סיפור יקר של כ-25K רק על זה.

- הסגירה של הסלון/מרפסת - לתקן רק תריסים ולהשאיר ככה או לעשות שינוי יותר מסיבי?

- החלפת שקעים ומפסקים

- החלפת ברזים, כיור במקלחת

- צבע כללי

- יש קיר בין המטבח לסלון שאפשר להוריד ולהפוך לחלל פתוח (יישאר עמוד תומך). זה גם הקיר שהמזגן הרצפתי והצנרת שלו עוברים בו.

 

אשמח לשמוע רעיונות והערכות מחיר. כרגע ההנחה היא שהדירה לא תימכר, אלא תושכר, תימכר בעוד כמה שנים אולי ע"י היורשים.

 

תמונות :

 

https://photos.app.goo.gl/TfgREZ634k9ns5nG6