שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Lior_Django]

לא חייב שזה יהיו מניפולציות בזדון, מספיק שהשוק לא יהיה שקוף מספיק בשביל להטמיע הלך רוח פסיכולוגי שילחיץ רוכשים פוטנציאליים ויגרום למחירים לעלות.

 

נניח את ההסבר שמחירי הדיור עולים כי הילודה גבוהה, אבל הילודה גבוהה במגזרים שיכולים לישון 10 איש בדירת 4 חדרים או שהם לא מתגוררים באיזורי הביקוש - לדוגמא.

[DareDevil]

לפני 4 שעות, yuvalganim כתב:

 

קודם כל נתחילה בזה שהשיטה אינה שקופה, זה כבר פאול רציני עוד מההתחלה.

השיטה צריכה להיות ברורה ושקופה.

לגבי השיטה עצמה - יש כל מיני עיוותים, למשל:

*אחוז המשקל של דירות יקרות הועלה לפני שנתיים.

*אחוז המשקל של דירות מחיר למשתכן קטן יותר מהשפעתו האמיתית על המחיר (אבל במספר הדירות הנרכשות הוא מופיע כפשוטו ונותן הרגשה כאילו השוק רץ חזק)

*אין שקיפות לגבי שינוי של תקופה קודמת, הלמס מעדכן אחורה 4 חודשים בכל פרסום מחדש, זה לא משוקף *בכלל* לציבור

 

יש עוד לא מעט כאלו, ובטח יש עוד שלא הצלחתי לגלות כי כאמור השיטה אינה שקופה ואינה ברורה לכולם.

מי שמסתיר דברים שאמורים להיות גלויים לציבור הוא מי שלא רוצה שידעו איך הוא עושה מניפולציות זולות.

 

5 דקות לקח לי למצוא את המרכיבים, אחרת תצטרך להסביר לי איך בדיוק הפרסום בלינק הוא לא שקוף.

[yuvalganim]

קראת את ה"מרכיבים" שאתה שלחת פה?

לדעתי לא.

זה הכל כללי, אין שום התייחסות לשיטת החישוב, למשקולות, לרלבנטיות או לתמהיל העסקאות.

לחפש 5 דקות משהו בגוגל ולהוכיח לי שאני טועה זה לא רציני.

אני במקרה חפרתי המון בתחום הזה ואני אומר לך - הם חרטטנים במקרה הטוב ונוכלים במקרה הרע.

[shimta]

בחודש ינואר עמד מספר עסקאות הנדל"ן על 8,053 - גידול של 14% בהשוואה לינואר אשתקד

- כך עולה מסקירת הנדל"ן של הכלכלן הראשי. כמו כן,

סך מכירות הקבלנים בחודש ינואר עמד על 3,716 דירות, גידול חד של 46% בהשוואה לינואר אשתקד.

מקור

[Ziv]

בניכוי מחיר למשתכן (שזה הפרמטר החשוב) מדובר בעלייה של 36% בהשוואה לינואר 2023, ו-23% בהשוואה לחודש קודם.

מספר הדירות להשקעה הולך ויורד - מה שאומר שבטווח הקצר מחירי השכירות הולכים לטפס עוד.

 

לא רואה התעוררות, חסרה ההשוואה לשנתיים אחורה כדי להבין כמה השוק עדיין לא חזר לעצמו.

[yuvalganim]

מחירי השכירות יעלו בהנחה שיש מחסור בשוק. זה לא המצב.

שים לב שחלק מהמשקיעים קונים על הנייר ולכן זה בהכרח לא רלבנטי לזמן הקצר.

בקיצור - ההשפעה לא כזאת ישירה.

[Ziv]

לפני שעתיים, yuvalganim כתב:

שים לב שחלק מהמשקיעים קונים על הנייר ולכן זה בהכרח לא רלבנטי לזמן הקצר.

 

אפשר הסבר?

[yuvalganim]

יש גם משקיעים שקונים דירה על הנייר שתהיה מוכנה בעוד 3-4 שנים.

לכן אין לזה שום משמעות בטווח הקצר (שזה לרוב שנה)

 

באופן כללי חשוב להבין, יש 2 מצבי עולם:

1. דירה בידי משקיע (שמשכיר את הדירה לחסר דיור)

2. דירה שבעל הדירה גר בה.

 

זה או 1 או 2, אין משקיע שגר בכמה דירות. לכן גם כשאתה רואה שהמשקיעים מוכרים דירות, הם מוכרים את הדירה ל:

1. משקיע אחר (וזה זה אותו דבר)

2. לחסר דיור שפעם היה גר בשכירות והיום גר בדירה בבעלות.

 

לכן ירידה בכמות המשקיעים היא משחק סכום אפס בהקשר הזה. היא דווקא עשויה להקל על השוק כי זה אומר שיש פחות אנשים שגרים בשכירות.

[DareDevil]

לפני כשעה, Ziv כתב:

אפשר הסבר?

קבלנים התחילו למכור דירות בשיטת קנייה של 20 אחוז במעמד החתימה על החוזה ו80 אחוז בסיום הבנייה. 

[motizkn]

עקרונית מסכים, אבל יש לי חבר רווק שגר בדירה שלו ומשכיר שני חדרים בדירה.

לאיזה סוג הוא נכנס?

[yuvalganim]

הוא בהגדרה לא משקיע.

אבל זה רק מוכיח שהביקוש לדירות נמוך יותר כי יש המון שגרים בדירות שותפים (במיוחד במרכז אבל לא רק).

[netanel1014]

לפני 19 דקות, DareDevil כתב:

קבלנים התחילו למכור דירות בשיטת קנייה של 20 אחוז במעמד החתימה על החוזה ו80 אחוז בסיום הבנייה. 

זה בדיוק מה שמושך היום קונים. תוסיף לזה הלוואות מהקבלן ועוד ועוד. אנשים (משקיעים) קונים בידיעה שה80 אחוז הנותרים יכפילו את עצמם. לכן אם תיהיה ירידה זאת תיהיה קריסה רצינית מאוד ולא יתנו לזה לקרות. יש אנשים שמושכין בחוטים והם בעלי אינטרסים לשמור על מחירים מטורפים ולא הגיונים. 

הדברים שאני שמעתי על מחירי קרקעות בארץ גרמו לי להבין שיש פה שחיתות שאין כדוגמתה. יש לי חבר שאישתו מאיזה מושב באיזור הדרום והם ניגשו למכרז על קרקע (פחות מעשור) לפני כמה שנים וזכו בה (הם בעלי זכות כי אישתו הם מהנכדים של אלו שהקימו את המושב) . כמה הם שילמו עליה? 70 אלף שקל. שווי של הקרקע אולי 3 מליון. ועוד כמה סיפורים מהעשור האחרון שגרמו לי להבין שמחירי השוק לא ירדו.

עריכה אחרונה ב-12 למרץ, 2024 על ידי netanel1014

[garicho]

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

זה או 1 או 2, אין משקיע שגר בכמה דירות.

 

למה לא? מה עם דירת נופש? דירה לAbnb? מדובר בכמות גדולה מאוד, בעיקר באזורי הביקוש, שמשפיעה מאוד על שוק השכירות.

[yuvalganim]

לפני כשעה, garicho כתב:

 

למה לא? מה עם דירת נופש? דירה לAbnb? מדובר בכמות גדולה מאוד, בעיקר באזורי הביקוש, שמשפיעה מאוד על שוק השכירות.

 

זה נכון, אבל בראייה כללית וכאחוז מסך הדירות בשוק, זה פיצוחים.

שנית, רובם ככולם לא חוקיים.

 

[- XM -]

זה לא פיצוחים, בטח לא באיזורי הביקוש.

מה בדיוק לא חוקי בזה?